À l’issue d’une vente immobilière, si vous récupérez une somme – plus ou moins importante – vous devez avoir les bons réflexes pour placer cet argent, à moins de réaliser un nouvel investissement immédiat. Placement d’attente par excellence, le Livret A (plafonné à 22 950 €) tout comme les autres livrets ont pour eux l’avantage d’être simples d’accès et de proposer une rémunération, bien que minime. C’est souvent le premier réflexe lorsque l’on récupère plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’euros.
Mais que faire avec 100 000, 200 000 voire 500 000 € et plus ? Il existe d’autres placements sans risque et liquides ! Il existe aussi des solutions avec une rémunération plus élevée – et un risque plus fort – que vous devez considérer selon la somme disponible, votre patrimoine actuel, et votre stratégie. Placer son argent après une vente immobilière demande de la méthode et très souvent un accompagnement pour ne pas faire d’erreur. Une stratégie claire est nécessaire car de mauvais placements – ou tout simplement l’inaction – peuvent vous faire perdre de l’argent. Voici mon éclairage à ce sujet.
Placer son argent après une vente immobilière : les placements à court terme
Peut-être avez-vous déjà en tête un nouveau projet que vous souhaitez réaliser avec l’argent récupéré suite à la vente immobilière. Selon le montant, il peut s'agir d'un voyage, de la construction d'une piscine, de l'achat d'une nouvelle voiture ou de l'achat d'un appartement voire d'une maison. Dans ce cas, il est logique de privilégier une solution de placement à court terme pour pouvoir récupérer les fonds dans quelques semaines, quelques mois voire années au plus. On ne vise pas un investissement dans la durée en pariant sur des produits qui connaissent des cycles longs.
2 grandes solutions sont à considérer alors selon moi pour pouvoir placer l’argent de manière sécurisée et le récupérer rapidement : d’un côté les livrets, de l’autre l’assurance-vie.
Les livrets d’épargne
Le Livret A et le Livret de développement durable et solidaire (LDDS) sont des produits d’épargne réglementée dont les fonds sont disponibles à tout moment et qui peuvent vous permettre de placer plusieurs milliers d’euros de manière sécurisée. Avec des plafonds respectifs de 22 950 € et 12 000 €, et des taux de 3 % (bientôt 2,5 % pour le Livret A), ces produits offrent un rendement limité mais peuvent convenir comme véhicule de transition pour l’argent reçu. Il existe aussi le Livret d'Épargne Populaire (LEP) avec un plafond de versement de 10 000 €.
Que faire si vous avez perçu plus de 35 000 à 45 000 € et/ou si ces livrets sont déjà remplis ? En effet, il est interdit de détenir en même temps plusieurs LDDS, tout comme vous n'avez le droit qu'à un seul Livret A et un seul LEP. Les détails sur les livrets d'épargne bancaire son à retrouver sur le site de la Banque de France.
LEP | LIVRET A | LDDS | LIVRET JEUNE | |
Conditions | 1/ personne Revenus modestes | 1/personne | 1/personne | 1/jeune de 12 à 25 ans |
Plafond de versements | 10 00 € | 22 950 € | 12 000 € | 1 600 € |
Rendement | 4 % | 3 % | 3 % | ≥ taux du livret A |
Liquidité |  | | | |
Avantage fiscal (Intérêts exonérés d'impôts) | | | | |
Vous pouvez choisir le compte sur livret (ou livret d'épargne bancaire) qui est le seul produit réglementé sans plafond. Contrairement aux livrets réglementés, la loi ne prévoit pas de plafond de dépôt ou de montant maximum… mais chaque banque peut imposer ses règles. De même, le taux d'intérêt du livret d'épargne est fixé librement par chaque banque. La plupart des banques rémunèrent ce compte à 0,5 %, certaines banques font mieux comme Fortuneo, qui affiche 2 % bruts.
Une alternative peut consister à utiliser la rémunération des liquidités placées chez certains acteurs comme Trade Republic ou Scalable Capital. Si vous disposez chez eux d'un compte titres (CTO), les sommes en attente d'investissement bénéficient d'une rémunération, qui peut aller jusqu'à 3 %. Si vous n'avez pas encore ouvert de CTO, la réception d'une somme d'argent après une vente immobilière peut être l'occasion. Vous pourrez alors vous exposer à la Bourse pour une partie de la somme et en conserver une autre partie avec cette rémunération.
Les placements à capital garanti
Si vous souhaitez pouvoir disposer rapidement à nouveau de la somme perçue suite à une vente immobilière, mais que les livrets ne sont pas cohérents avec votre patrimoine et/ou la somme perçue, vous ne pouvez pas prendre trop de risques et notamment vous lancer dans un produit d’investissement qui demande une vision à long terme et qui peut être soumis à des variations fortes.
Je vous recommande donc d’opter pour un placement avec capital garanti comme le fonds en euro. Des fonds en euros à vocation sécuritaire, il en existe beaucoup. J’évoque un peu plus loin dans cet article (partie dédiée à l’assurance-vie) les fonds du contrat Linxea Spirit 2. Mais je vous recommande aussi le fonds général et le fonds Euro Private Strategies de Lucya Cardif ou encore les fonds euros du contrat Linxea Avenir 2. Regardez aussi le Fonds Garanti en euros proposé par l’Association Française d’Épargne et de Retraite (AFER) qui vous apporte une sécurité totale.
Attention à la fiscalité si vous voulez placer votre argent à court terme. Privilégiez des livrets ou encore l’assurance-vie. En effet, sur cette dernière, le capital qui y est placé n’est pas frappé d’imposition. Seule la plus-value réalisée sera taxée en cas de retrait d’argent (avec le prélèvement forfaitaire unique, le PFU, de 30 %). Évitez le PEA, dont les gains sont fiscalisés pour tout retrait avant 5 ans, avec un impôt de 12,8 % et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS). L'imposition est semblable à l'assurance-vie, mais le PEA sera clôturé dans la foulée.
Conseil de Matthieu
Placer son argent après une vente immobilière : les placements à long terme
Vous voulez vous donner un peu d'air, et avoir une vision dans le temps ? Voici les solutions qui sont pensées pour le moyen/log terme.
L'immobilier
Réinvestir dans la pierre (résidence principale)
Placer son argent après une vente immobilière peut se faire… à nouveau dans l’immobilier ! En effet, la somme que vous percevez peut avoir de nombreuses origines. Il peut s’agir de la vente d’un bien immobilier reçu en héritage ou en donation, ou encore d’un investissement locatif réalisé il y a plusieurs années et duquel vous souhaitiez sortir pour récupérer les fonds.
Dans ces différents cas de figure, et à la lueur de votre situation personnelle et de votre épargne, il peut être pertinent de réutiliser la somme pour acheter votre résidence principale. Si vous n’êtes pas propriétaire, ou si vous envisagez de changer de logement principal, une somme d’argent importante peut être mobilisée pour régler l’intégralité de la somme ou servir d’apport en complément d’un prêt bancaire.
Acheter sa résidence principale, cela apporte un réel sentiment de sécurité, développe la stabilité et contribue aussi à une certaine sécurité financière car vous constituez un véritable patrimoine transmissible pour votre retraite à vos enfants. C’est selon moi un achat à considérer dans le cas de la réception d’une somme d’argent après une vente immobilière car vous allez réduire voire peut-être annuler totalement votre besoin en financement bancaire et ainsi ne pas altérer de manière irrémédiable votre capacité d’endettement.
Certains m'opposeront peut-être qu’il vaut mieux rester locataire pour éviter les charges que représente la propriété… c’est un débat éternel, que j’ai déjà évoqué dans mon article dédié qui vous conseille pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer sa résidence principale.
Convertir en SCPI
L’idée de transformer l’argent reçu en autre chose qu’un placement immobilier vous chagrine ? Placer son argent après une vente immobilière doit nécessairement pour vous être synonyme d’immobilier à nouveau ? Alors pourquoi ne pas essayer les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Les SCPI peuvent vous aider à conserver une exposition au marché de la pierre. Ces sociétés permettent d'accéder à l'immobilier professionnel de qualité, habituellement réservé aux grands investisseurs, tout en déléguant la gestion à des experts du secteur. Murs de magasins, de salles de sport, d'immeubles de prestige dans Paris, d'hôtels : les SCPI offrent un accès à des investissements que vous n'avez probablement pas encore.
L'investissement en SCPI offre une diversification naturelle, tant géographique que sectorielle, répartissant les risques sur de nombreux immeubles, locataires et même – selon la SCPI – pays européens voire plus. Les rendements, historiquement stables autour de 4 à 6 % annuels, s'accompagnent d'une potentielle valorisation du capital sur le long terme (la fameuse valeur de parts). Vous combinez ainsi rendement régulier et plus-value potentielle à long terme.
Voici un aperçu du rendement possible avec les 15 meilleurs SCPI qui ont affiché en 2023 le meilleur taux de distribution.
Rang | SCPI | Taux de Distribution 2023 |
1 | 🥇 Transition Europe | 8,16 % |
2 | 🥈Remake Live | 7,79 % |
3 | 🥉 Iroko Zen | 7,12 % |
4 | Néo | 6,51 % |
5 | Épargne Pierre Europe | 6,26 % |
6 | Epsilon 360 | 6,25 % |
7 | LOG IN | 6,21 % |
8 | Coeur de région
| 6,20 % |
9 | CORUM Origin | 6,06 % |
10 | Optimale | 6,02 % |
11 | Vendôme région | 6,01 % |
12 | Cap Foncières et Territoires | 6,00 % |
13 | Cristal Life | 6,00 % |
14 | Coeur d'Europe | 5,93 % |
15 | Interpierre Europe Centrale | 5,80 % |
Contrairement à l'immobilier direct, les SCPI libèrent l'investisseur des contraintes de gestion locative et permettent une grande flexibilité dans les montants investis. Certaines SCPI sont accessibles à partir de moins de 1 000 €. D’autres, au contraire, nécessitent un montant généralement important, de l’ordre de 10 000 € au minimum. Totalement cohérent avec la perception d’une somme d’argent après une vente immobilière.
Les SCPI peuvent être souscrites via une assurance-vie, en direct en pleine propriété ou encore en démembrement de propriété (entre personne morale et physique par exemple), optimisant ainsi la fiscalité tout en construisant un patrimoine transmissible. J’aime cette solution qui combine rendement, diversification et simplicité pour un investissement immobilier / financier.
L'investissement locatif
Si le fruit de la vente immobilière que vous venez de récupérer doit selon vous rester investi en immobilier – pour ne pas chambouler votre allocation patrimoniale – mais que vous voulez éviter les SCPI et que vous disposez déjà d'une résidence principale, vous pouvez choisir l’immobilier locatif.
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier mis en location. Vous pourrez ainsi obtenir un rendement intéressant selon la rentabilité locative du ou des biens achetés (selon la ville, la qualité du bien, ses prestations, etc.). Vous pouvez même utiliser l’effet de levier du crédit et profiter de la somme récupérée pour vous en servir comme apport afin de lever de la dette auprès d’une banque pour avoir un patrimoine immobilier plus conséquent. Après une vente immobilière, la somme reçue peut vous permettre d'acheter 2 ou 3 biens, ou peut-être même un immeuble !
Investir en immobilier via le locatif attire autant que cela peut parfois refroidir des investisseurs, notamment car il existe des contraintes en matière de gestion. Si vous achetez un appartement ou même un immeuble entier, vous allez devoir trouver des locataires, gérer les échanges avec eux et tout le volet administratif. À moins de choisir une gestion déléguée par exemple auprès d’un agent immobilier, moyennant des frais qui vont entamer votre rentabilité.
Alors, si vous voulez éviter ces soucis et passer par un intermédiaire qui va acquérir et gérer lui-même des investissements immobiliers, les SCPI, que j’ai évoqué précédemment, sont à considérer. Personnellement, elles représentent environ 1/4 de mon patrimoine à ce jour.
Si vous décidez de placer votre argent après une vente immobilière à nouveau dans un ou plusieurs biens, qu’il s’agisse d’achat en direct, en SCI ou en SCPI, ne perdez pas de vue qu’il s’agit d’un engagement à long terme. On entend par là un horizon de placement recommandé d’au moins 8 à 10 ans. C'est le délai qui permet d'absorber les frais (frais de notaire ou frais d'acquisition) et de profiter d'une éventuelle revalorisation, et de l'évolution des loyers.
Conseil de Matthieu
Les produits financiers
L’assurance-vie
Parmi les produits financiers que vous pouvez utiliser pour placer votre argent après une vente immobilière, l’assurance-vie tient une place centrale. Cette enveloppe est, je le répète souvent, un véritable couteau suisse au service de l’épargnant. Il s’agit d’une solution très pertinente en recevant une somme d’argent suite à la vente d’un bien immobilier.
Si vous avez déjà une assurance-vie ouverte, vous pouvez compléter celle-ci. Mais c’est aussi le moment peut-être d’aller chercher parmi les meilleures assurances-vie pour en ouvrir une nouvelle, plus dynamique, avec moins de frais, et au final plus performante.
L’assurance-vie répond selon moi très bien aux attentes que l’on peut avoir après une vente immobilière. En effet, vous pouvez trouver dans l’assurance-vie des placements avec capital garanti (évoqués plus haut) pour préserver la somme perçue tout en bénéficiant d’un rendement certes faible mais déjà intéressant. Les meilleurs fonds en euros comme Euro Nouvelle Génération ou Croissance Allocation Long Terme (CALT) du contrat Linxea Spirit 2 ont notamment un capital placé garanti à hauteur de respectivement 98 et 80 % avec d’excellents rendements (3,13 % pour le premier nommé et 5,84 % pour le second en 2023). Le tout sans frais de dossier, sans frais de versement, sans frais d’arbitrage ou de frais d’entrée. Le contrat se veut très accessible.
Les fonds en euros sur l’assurance-vie apportent une vraie sécurité et une liquidité, sans limite de versement comme on le retrouve avec les livrets réglementés.
Les marchés actions
Placer son argent après une vente immobilière en Bourse, cela vous paraît déraisonnable ? Pourtant, cela peut vous apporter un nouvel horizon d’investissement et contribuer à fortement diversifier votre patrimoine qui était concentré sur la pierre.
Vous pouvez utiliser votre assurance-vie mais aussi un Plan Épargne Action (PEA) ou un Compte Titre Ordinaire (CTO) pour investir dans des entreprises françaises, européennes ou même mondiales facilement. Vous pouvez ainsi transformer la somme issue de la vente d’une résidence principale ou d’un logement de famille en un investissement dans des milliers d’entreprises. Un excellent moyen de diversifier son épargne de manière à la fois sectorielle et géographique. Certes, vous allez vous exposer ici à un placement avec un niveau de risque plus important, mais avec une vision à long terme, celui-ci est maîtrisé.
Si vous n’avez pas encore investi au travers des ETF, je vous recommande fortement cette solution (parmi d’autres, vous l’avez compris) pour placer votre argent après une vente immobilière.
Si vous avez des projets qui demandent à recourir à nouveau au crédit, vous pouvez profiter de l’argent perçu après une vente immobilière pour doper votre capacité d’emprunt. Comment ? Avec le nantissement. Vous pouvez mettre en garantie vos placements réalisés après la vente (comme de l'immobilier, votre assurance-vie ou votre PEA). Les banques pourront alors vous accorder un financement si les conditions de taux sont pertinentes, pour vous permettre de réaliser de nouveaux projets (résidence principale, résidence secondaire) sans réinvestir directement la somme perçue. L’argent issu de la vente sera placé et développera votre patrimoine.
Conseil de Matthieu
Prendre le temps de faire le point selon votre situation
Je recommande de profiter d’une vente immobilière et des suites de la vente avec la réception d’une somme importante pour faire le point sur vos finances. C’est l’occasion idéale de (re)travailler votre allocation patrimoniale.
Vous pouvez avoir avec cette somme d’argent une opportunité pour soigner votre trésorerie (livrets, fonds euros, etc.), développer vos investissements en actions et obligations, et ne pas négliger le volet immobilier (par exemple avec la pierre-papier). En cas de somme importante, et si vous avez déjà une allocation patrimoniale bien équilibrée, vous pouvez peut-être vous lancer dans des investissements atypiques ou encore absents dans votre portefeuille (l’or, les forêts, les crypto-monnaies par exemple).
Avoir une approche sur-mesure
Une approche sur-mesure s'impose dans la construction de votre portefeuille. Il est judicieux d'adopter une stratégie hybride, associant des placements sécuritaires pour préserver votre capital avec des produits plus dynamiques visant la croissance à long terme. Cette combinaison permet d'optimiser le couple rendement-risque tout en s'adaptant à vos objectifs personnels.
Pour les patrimoines significatifs, des solutions sophistiquées peuvent être envisagées.
- L'assurance-vie luxembourgeoise offre un cadre juridique privilégié et une protection renforcée des avoirs, particulièrement adaptée aux investisseurs fortunés.
- Les stratégies de démembrement permettent d'optimiser la transmission tout en conservant des revenus réguliers.
- La création d'une holding patrimoniale constitue également un outil puissant de structuration et de protection des actifs, offrant des avantages tant juridiques que fiscaux.
À chaque foyer, à chaque famille et à chaque investisseur un ensemble de solutions à trouver. Loin de moi l’idée de vous proposer ici une seule réponse.
Les erreurs courantes à éviter
Mon expérience m'amène à constater que 3 erreurs majeures compromettent régulièrement la réussite d'un réinvestissement post-vente immobilière.
Tout d’abord, l'afflux soudain de liquidités pousse souvent à des décisions hâtives, motivées par la crainte de voir son capital dormir. Cette précipitation conduit fréquemment à des investissements mal calibrés ou à des engagements dans des produits complexes insuffisamment analysés. Voilà pourquoi j’ai pris le temps de préciser en préambule de cet article qu’il faut déjà définir sa vision entre solutions à court terme et solutions à long terme. Avez-vous des projets de réinvestissements rapides ? Voulez-vous profiter de la somme perçue et si oui, sous quelle forme (capital, dividendes, etc.) ?
Le deuxième écueil réside dans une diversification inadéquate. La tentation est grande de reproduire des schémas d'investissement connus, comme le « tout immobilier », ou de céder aux sirènes d'opportunités prometteuses – cryptomonnaies, ETF miracle, etc. – mais concentrant les risques sur un seul secteur. Une allocation déséquilibrée expose dangereusement le patrimoine aux fluctuations d'un marché unique. Même en ayant plusieurs milliers d’euros en main, vous pouvez prendre de mauvaises décisions qui vont altérer ce capital, pouvant le faire fondre voire l’annuler totalement.
La dimension fiscale constitue le troisième point critique selon moi. Au-delà des choix d'investissement, la structuration fiscale détermine la rentabilité réelle du patrimoine. Une stratégie fiscale mal anticipée peut amputer significativement les rendements, que ce soit par une imposition excessive des plus-values, une taxation des revenus non optimisée ou des droits de succession mal préparés.
Ne négligez pas la transmission patrimoniale ! Les droits de succession peuvent atteindre 45 % en ligne directe. Des solutions comme le pacte Dutreil, la donation-partage, ou les contrats de capitalisation permettent d'alléger significativement cette charge. L'utilisation stratégique du démembrement croisé peut également optimiser la transmission tout en conservant la maîtrise des actifs. L'interaction entre ces différents niveaux de fiscalité nécessite une vision globale et prospective. Une stratégie fiscale efficace doit anticiper non seulement la situation actuelle mais également les évolutions patrimoniales futures.
Vous l'avez compris, placer son argent après une vente immobilière, cela demande de la méthode, et une approche individualisée, loin d'un plan standard. Si vous voulez anticiper cette étape, et (re)structurer votre patrimoine, nous pouvons vous accompagner. Avec S'investir Conseil, cabinet conseil en gestion de patrimoine, nous accompagnons déjà des centaines de chefs d'entreprises, entrepreneurs ou familles qui veulent investir avec clairvoyance. Nous pouvons vous apporter notre vision pour gérer cette somme d'argent après la vente d'un bien immobilier, et vous permettre de trouver le bon équilibre.
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