Le constat semble sans équivoque : l’âge d’or de l’immobilier en France est derrière nous. Après des années de taux bas et de marchés haussiers, le marché semble avoir atteint son paroxysme. Nous l’aurions déjà même dépassé. L’augmentation des prix des logements anciens en moyenne, en France, a bien faibli, passant de +7,1 % d’augmentation en 2021 et même de +4,6 % d’augmentation en 2022 à -0,2 % au 1er trimestre 2023.
Dans ce contexte de crise immobilière, est-ce encore le meilleur moment pour réaliser son achat immobilier ? Est-ce le début de l’effondrement du marché immobilier en France ?
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Crise immobilière : la chute des prix des biens immobiliers
L’indice des prix des logements anciens en France commence à faiblir. Cette réduction coïncide avec un déclin du nombre de transactions. L’immobilier ancien a connu une baisse continue des transactions au 1er trimestre 2023.
D’après les prévisions de la Fédération Nationale de l’Immobilier, on s’attend à ce que l’année 2023 tombe sous le seuil du million de transactions, avec environ 950 000 ventes sur l’année, une chute de 15 % par rapport à l’année précédente, atteignant ainsi le plus bas niveau des 7 dernières années. Peut-on parler d’une crise immobilière en France ? Est-ce alarmant ou plutôt un retour à la normale ? 950 000 ventes sur une année restent un niveau très haut, c’est notamment bien plus qu’entre 2000 et 2016.
En fait, ceux qui tirent la sonnette d’alarme aujourd’hui ce sont surtout les agents immobiliers, les courtiers, les vendeurs de neuf et de Pinel, qui pensaient que faire plus d’un million de transactions immobilières par an était devenue la norme et qui comptaient sur une croissance continue de leurs activités.
L’état du marché de l’immobilier en 2023
Le taux des banques centrales en 2023
Un minimum de connaissance en économie et en finance suffit pourtant à comprendre que des taux des banques centrales, notamment de la BCE, à 0 %, voire négatifs, étaient une anomalie et non la norme.
L’augmentation des taux des banques centrales se répercute donc sur les taux que pratiquent les banques commerciales. Le taux moyen nominal pour un crédit immobilier pour un particulier en France est aujourd’hui à 3,29 %, hors assurance emprunteur, le taux réel, le TAEG est donc lui supérieur, autour de 3,8 % actuellement.
On est bien loin des taux à 1 % qu’on connaissait il y a un an et demi. Or, pour emprunter sur 25 ans 150 000 € à 4 % de taux d’intérêt au lieu de 1,1 %, il faut aujourd’hui un salaire de 2 263 € net mensuel, contre 1 635 € auparavant, soit une augmentation de +38 %.
L’inflation et la perte de pouvoir d’achat
En plus de cette augmentation des taux, il y a aussi la perte des confiances des ménages qui face l’inflation, devant la perte de pouvoir d’achat, veulent aussi épargner de plus en plus et moins s’endetter.
La conséquence est un nombre de prêts en chute vertigineuse : -41 % sur 1 an de prêts accordés. Évidemment, la limite du taux d’usure y est aussi pour beaucoup, surtout avant sa nouvelle fréquence de révision maintenant mensuelle, mais qui avant était trimestrielle et qui avait bloqué beaucoup d’emprunteurs début 2023.
Le taux d’endettement
Il y a aussi évidemment le taux d’endettement des ménages avec un nombre de ménages dépassant les 35 % d’endettement qui a explosé.
La baisse des prix de l’immobilier s’opère en revanche essentiellement dans les grandes métropoles dont les prix avaient explosé sur les 10 dernières années. C’est le cas notamment de Paris dont les prix des appartements ont baissé de -6,2 % sur 2 ans et -4,9 % sur 1 an, ou encore Bordeaux à -4,2 % sur 2 ans et -6,6 % sur 1 an.
Le comportement des SCPI face à la crise de l’immobilier
Dans ce contexte de crise immobilière, du côté des SCPI, on a eu une nouvelle très alarmante : 3 SCPI du géant Amundi ont baissé le prix de leurs parts de 12 % à 17 % de baisse. En cause, la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation qui a conduit à un décalage entre le prix des parts des SCPI et leur valeur intrinsèque, la valeur de reconstitution, du parc immobilier de ces SCPI.
De la même manière, BNP Paribas annonce la diminution du prix de la part d’Accimmo Pierre, la baisse exacte n’est pas encore communiquée, mais devrait se situer entre -15,28 % et -17,28 % de baisse. Les sociétés de gestion des SCPI ont en effet l’obligation de baisser le prix de leurs parts lorsque la valeur de reconstitution dépasse de plus de 10 % le prix des parts.
Les facteurs rassurants face à la crise de l’immobilier
Devant ce constat de crise immobilière qui paraît alarmant, le marché profite tout de même de 2 facteurs importants :
1. Le marché de l’immobilier : un marché avec une grande inertie
Les vendeurs ont très souvent un attachement émotionnel fort. Ils préfèrent parfois garder leurs biens immobiliers plutôt que de les vendre avec une moins-value ou une plus-value moins importante que ce qu’ils s’imaginaient. Certains ne peuvent tout simplement pas vendre, car ils sont dans l’incapacité d’acheter ailleurs pour se reloger.
Évidemment, d’autres sont contraints de vendre : divorce, séparation, héritage avec droits de succession à payer, etc. Mais, à la différence des marchés financiers côtés, la volatilité du marché immobilier est bien plus lissée. L’ajustement du marché immobilier devant les changements économiques obéit à un temps bien plus long.
2. Le marché immobilier fait face à une crise du logement
Les objectifs de construction ne sont pas atteints. Les pouvoirs publics souhaitaient la création de 300 000 logements par an, à la place, il n’en sort que 150 000 par an depuis une dizaine d’années. À cela, s’ajoute bientôt l’interdiction de louer les passoires énergétiques notées énergétiquement F ou G. Celles-ci représentent tout de même 32 % du parc immobilier des résidences secondaires et 17 % des résidences principales.
Face à cette pénurie de logements, la demande est forte, la tension locative permet de rassurer les investisseurs. Le marché immobilier est donc structurellement haussier sur le long terme et ce moment de turbulence actuel n'est pas réellement une crise immobilière et ne pourrait bien être que passager.
L’effondrement de l’immobilier : une bonne nouvelle pour les acheteurs
En fait, toutes ces nouvelles alarmantes sur l’effondrement du marché et la crise immobilière sont des mauvaises nouvelles pour les vendeurs, mais des bonnes pour les acheteurs. Les prix vont probablement continuer de baisser dans les 6 et 9 prochains mois.
Les acheteurs d’immobilier physique
Un investisseur en immobilier comprendra rapidement que le marché actuel, même dans un contexte de crise immobilière permet toujours de créer des opportunités en allant chercher du rendement :
- en privilégiant les communes de taille moyenne ;
- en analysant bien son marché ;
- en anticipant et en calculant de manière assez défensive son rendement ;
- en négociant son prix d’achat ;
- en mettant en avant les arguments de la conjoncture économique, des rénovations énergétiques potentielles à faire ;
- en achetant en dessous du marché.
Il pourra même demander un refinancement de son crédit immobilier dans 3, 4 ans ou plus lorsque les taux auront baissé.
Évidemment, il n’y a pas de méthode magique et universelle, c’est du cas par cas en fonction de votre situation, vos objectifs et votre marché. Mais une chose est sûre, dans mon activité de conseiller financier, je vois au quotidien des gens suivant les recommandations de vendeurs de Pinel qui mettent en avant la carotte fiscale, en achetant du neuf en rez-de-chaussée à un prix 15 % supérieur au marché, ou en achetant de la nue-propriété sur des SCPI déjà survalorisées. Il est clair que sur ce genre d’investissement, il y a de quoi se casser les dents et faire moins bien qu’un simple fonds euros en assurance-vie.
Les investisseurs en SCPI
Dans ce contexte de crise immobilière, du côté SCPI, il est important de noter que l’heure n’est pas non plus au catastrophisme comme certains l’annoncent, et ce pour 4 raisons.
1. Le maintien de revenus stables avec les SCPI
Les revenus restent stables. Même si les SCPI d’Amundi ont baissé leurs prix, l’investisseur en SCPI continue de toucher le rendement et les revenus récurrents provenant des loyers.
2. 4 SCPI qui baissent leur prix sur 200
Même s’il est très probable que d’autres SCPI continuent dans cette lancée, il s’agit en tout cas pour l’instant d’un phénomène isolé : 4 SCPI qui baissent leurs prix sur 200 SCPI existantes.
3. Le cas particulier de l’immobilier de bureaux
Il est crucial de noter que les 3 SCPI d’Amundi Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo et Genepierre, ainsi que celle de BNP Paribas Accimmo Pierre, ont toutes subi une baisse des prix, possédant respectivement 79 %, 72 %, 69 % et 72 % d’immobilier de bureaux. Cette similitude n’est pas fortuite. Ces baisses de prix surviennent précisément dans un environnement où l’immobilier de bureaux est le plus affecté. En revanche, d’autres secteurs comme l’hôtellerie, le commerce et les actifs de santé ne font pas face à une situation similaire.
De la même manière, ces SCPI sont très exposées au marché parisien qui lui aussi est en souffrance, avec par exemple 43 % du parc de Rivoli Avenir Patrimoine qui est sur Paris.
Enfin, chacune de ces SCPI dépasse 20 % de taux d’endettement avec presque 30 % d’endettement pour Genepierre, là où la moyenne des SCPI ne s’endette qu’à 18 %. Ces SCPI sont donc naturellement bien plus exposées au risque de taux et à l’augmentation actuelle des taux.
Un bon investisseur en SCPI a normalement compris l’intérêt de la diversification et ne serait pas exposé majoritairement à de telles SCPI.
4. L’anticipation de la baisse des prix des SCPI
Enfin, dernier point, cette baisse de prix de ces SCPI était anticipable. Un bon conseiller financier vous aurait mis en garde contre ces SCPI dès 2022. Pourquoi ? Tout simplement, car on pouvait déjà voir que ces SCPI étaient survalorisées. En 2022, on savait déjà que Accimmo Pierre s’achetait au-dessus de sa valeur de reconstitution, 6,70 % trop cher. Edissimmo s’achetait 6,36 % trop cher et Genepierre s’achetait 8,76 % trop cher, presque 10 % trop cher. Peu étonnant de voir le prix de Genepierre par exemple perdre 17,04 %
Les catastrophistes qui évoquent une crise immobilière annoncent déjà la fin des SCPI, mais n’ont donc pas saisi ces points. Ils n’ont pas compris que toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Un bon investisseur achètera des SCPI affichant une décote plutôt qu’une surcote. Certaines SCPI sont aussi beaucoup moins endettées, mieux diversifiées et affichent un plus bel historique de gestion. De même, elles ont beaucoup de liquidités encore à investir pour profiter des opportunités actuelles.
En bref, un bon investisseur restera prudent, informé, éduqué sur ces sujets et diversifié : SCPI, Bourse, obligations. Beaucoup d’opportunités existent actuellement contrairement aux catastrophistes qui vous disent de ne pas investir tous les ans depuis 10 ans. Si vous voulez apprendre à bien investir en Bourse, mais aussi en SCPI, vous pouvez accéder à ma toute nouvelle formation vidéo offerte sur le sujet. Vous allez apprendre comment investir pour protéger votre avenir financier et développer votre patrimoine sur la durée, même si vous n’avez pas encore de connaissances sur ce sujet.
2 commentaires
Bonjour,
Selon vous au delà de la passion qu on certains pour l immobilier, avoir un portefeuille genre 60% action, 30% obligation et 10% anti inflation (genre or ou obligation indexée), donc sans immobilier n est ce pas suffisant ? L immobilier reste moins rentable que les actions sur une perspective long terme et à partir du moment où le portefeuille est assez résilient je ne vois pas l interet d avoir de l immobilier (pour être provocant)..Celui ci était intéressant il y a qq années pour se constituer un patrimoine en moins de 10 ans (qu on allait s empresser de réinjecter en bourse) car il était à la hausse + effet du crédit (taux de 1% et 110% d’emprunt donc TRI très élevé sur 5-10 ans). Mais cette époque est révolue car les taux sont élevés, et surtout les durée du prêt déjà à 20-25 ans, cad le potentiel de grosse hausse est plutôt faible (la capacité d emprunt étant dominé par les salaires, la durée de prêt et le taux). Bref je reste sceptique sur le vrai TRI de ces placements.
Bonjour Maverick, effectivement, les actions sont historiquement plus performantes que l’immobilier. Le principal avantage de l’immobilier réside dans l’effet de levier. Certes, actuellement cet avantage n’est pas aussi puissant qu’auparavant avec l’augmentation des taux, mais on pourrait s’attendre à une diminution des taux dans les années à venir. Je connais toutefois des investisseurs immo qui même avec la conjoncture, génère du cash-flow… (mais c’est plus rare). Enfin, l’immobilier via les SCPI peut être aussi très intéressant, notamment pour les chefs d’entreprise ou pour les profils plus défensifs.