Mon avis sur les SCPI CORUM et l’Épargne immobilière

SCPI CORUM : découvrez mon avis détaillé sur l’Épargne Immobilière. Performances, frais, fiscalité, lisez mon analyse !
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Matthieu Louvet
Avis Corum SCPI
Table des matières
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Les SCPI CORUM vous offrent la possibilité d’investir dans 3 gammes de SCPI différentes. En acquérant une part d’une Société Civile de Placement Immobilier vous bénéficiez de revenus locatifs versés régulièrement. Cela est donc un moyen d’investir dans l’immobilier à vous préoccuper de la gestion locative, des travaux, du notaire, etc. En effet, c’est CORUM qui s’occupe de tout. Évidemment, avant d’y injecter une partie de son capital, il convient de prendre connaissance des performances, des frais et des risques que cela peut comporter.

Vous cherchez à investir dans des SCPI, mais vous ne savez pas quelle plateforme choisir ? Vous vous interrogez quant à la pertinence de ces SCPI ? Alors, découvrez mon avis détaillé sur ces produits proposés dans l’épargne immobilière.

CORUM : qui est la société de gestion Asset Management ?

En investissant sur les SCPI CORUM, vous confiez votre argent à la société de gestion Asset Management. Cette entreprise a été fondée en 2011 par Frédéric Puzin, expert-comptable doté d’une expérience dans le milieu de l’immobilier et des SCPI.

Pendant 4 ans, il a d’ailleurs été président de l’UFFI REAN, une société de gestion des SCPI qui investit dans les entreprises. Cette mission a fait émerger en lui le désir de moderniser le milieu des SCPI. Il a ainsi décidé de créer CORUM, qui gère aujourd'hui plus de 7,5 milliards d'euros.

La société est bien immatriculée auprès de l’ORIAS et affiche plus 120 000 épargnants. Sa capitalisation et son ancienneté sont gage de solidité pour les associés.

Quelles sont les 3 SCPI CORUM disponibles ?

Le groupe CORUM l’épargne met à disposition 3 gammes de SCPI. Il s’agit de :

  • CORUM Origin créée en 2012 qui est la 1re SCPI du groupe et qui investit dans des bureaux et des commerces français ;
  • CORUM XL créée en 2017 qui se concentre sur des immeubles de grande taille en Europe et hors zone euro ;
  • CORUM Eurion créée en 2020 qui se focalise sur des immeubles à potentiel de valorisation comme des bâtiments à rénover ou en phase de développement.

1. Présentation de CORUM Origin

Fondée en 2012, CORUM Origin est la 1re SCPI du groupe.

Le patrimoine de CORUM Origin

Cette SCPI est essentiellement basée sur l’investissement de commerces ou d’immeubles de bureaux en Europe. À l’heure actuelle, CORUM Origin dispose de 153 immeubles répartis dans 13 pays européens dont 4 % se trouvent en France.

SCPI Corum Origin Répartition
SCPI CORUM Origin - Répartion du patrimoine
CORUM Origin secteurs d'activités
SCPI CORUM Origin - Secteurs d'activités

Les performances de CORUM Origin

En investissant dans cette gamme de SCPI, l’épargnant peut générer des revenus locatifs réguliers. Depuis leur début, les bureaux sont loués à plus de 97 %. En 2023, CORUM Origin affichait un rendement* à 6,06 %** et un TRI*** (taux de rentabilité interne) de 6,84 % sur 10 ans nets de frais.

Les avantages et les inconvénients de CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin offre l’avantage de pouvoir investir dans l'immobilier dans plus de 13 pays et dans de secteurs d’activité variés. Il s’agit d’une SCPI diversifiée.

Comme elle existe depuis plus de 10 ans, nous disposons d’un recul intéressant sur les historiques de rendement. Ainsi, cela permet de valider la fiabilité et la solidité de cette SCPI dont les immeubles restent occupés à plus de 97 % depuis 2012.

Du côté des inconvénients, les frais de souscription demeurent un peu trop élevés. En effet, ils s’élèvent à 11,96 % TTI****. De même, 13 % des loyers sont prélevés sous forme de frais, ce qui peut impacter le rendement attendu.

Performances Corum Origin
Performances CORUM Origin

2. Présentation de CORUM XL

CORUM XL est la 2de SCPI disponible sur CORUM l’Épargne.

Le patrimoine de CORUM XL

Comme la gamme Origin, elle se concentre sur des immeubles de grandes tailles qui abritent essentiellement des bureaux de grandes entreprises dans divers domaines. Aujourd’hui, elle comporte 72 immeubles.

D’autre part, cette SCPI est la 1re à permettre d’investir en dehors du continent européen avec des biens qui se trouvent au Canada. Les autres se situent dans 11 pays d’Europe dont la France ne fait pas partie. D’ailleurs, 48 % des immeubles siègent au Royaume-Uni.

SCPI Corum XL répartition
SCPI CORUM XL - Répartition du patrimoine
CORUM XL secteurs d'activités
SCPI CORUM XL - Secteurs d'activités

Les performances de CORUM XL

Afin d’assurer l’entrée de revenus locatifs récurrents, elle favorise la location longue durée. Concrètement, les locataires de ces biens s’engagent pour une durée moyenne de 7,07 années. Cette contrainte a permis aux 76 immeubles concernés d’avoir un taux d’occupation s’élevant à 98 % depuis 2017. En 2023, CORUM XL offrait 5,40 %** de rendement pour un TRI*** de 4,28 % sur 5 ans net de frais.

Les avantages et les inconvénients de CORUM XL

CORUM XL offre l’avantage de pouvoir investir au Canada. Elle présente également des rendements* supérieurs à la moyenne du marché et un bon taux d’occupation.

En revanche, la SCPI CORUM XL manque de diversification au niveau sectorielle dans la mesure où elle est essentiellement centrée sur des bureaux. Cela représente 72 % de son patrimoine immobilier.

Performance Corum XL
Performances CORUM XL

3. Présentation de CORUM Eurion

Dans les SCPI CORUM, la gamme Eurion est la plus récente. Elle est née en 2020. Elle se démarque de la gamme Origin et XL dans la mesure où il s’agit d’une SCPI dite responsable. En effet, elle a reçu le label ISR qui est attribué aux fonds qui allient performance économique et impact social et environnemental.

Le patrimoine de CORUM Eurion

Cette SCPI investit dans 7 pays européens dont la France ne fait pas partie.

Elle possède 40 immeubles dont la plupart sont des bureaux. En effet, ce secteur d’activité représente 91 % du patrimoine immobilier de la SCPI CORUM Eurion.

scpi corum eurion repartition
SCPI CORUM Eurion - Répartition du patrimoine
CORUM Eurio secteurs d'activités
SCPI CORUM Eurion - Secteurs d'activités

Les performances de CORUM Eurion

En 2023, CORUM Eurion affichait un rendement* de 5,67 % avec un objectif de rendement annuel de 4,5 % net de frais de souscription et de gestion, ainsi qu’un taux de rendement interne sur 10 ans de 6,5%.

Les avantages et les inconvénients de CORUM Eurion

L’avantage principal de cette SCPI est qu’elle permet d’investir de manière responsable. Elle intéressera donc les associés cherchant à œuvrer pour l’environnement.

En revanche, CORUM Eurion manque de diversification tant d’un point de vue sectorielle que géographique.

Performance Corum Eurion
Performances CORUM Eurion

Quelle est la réglementation pour CORUM l’épargne immobilière ?

Le groupe CORUM l’Épargne est régi par les règles de l’AMF en ce qui concerne la distribution des SCPI CORUM. Ainsi, l’entreprise est là pour dispenser un accompagnement personnalisé à sa clientèle afin de lui permettre de déterminer son profil et ses objectifs. Elle aide également à sélectionner les SCPI les plus pertinentes au regard du contexte.

Attention, la réglementation de l’AMF ne garantit pas pour autant que les placements effectués seront fructueux. Vous le savez, les revenus engendrés restent corrélés à l’évolution du marché de l’immobilier et au cours des devises. Vous devez donc avoir conscience qu’il existe un risque de perte en capital.

D’ailleurs, pour limiter ces risques, je vous conseille d’avoir un horizon de placement d’au moins 10 ans sur les SCPI.

Quel est l’historique de rendement de CORUM ?

Depuis leur création en 2012, les SCPI CORUM ont réussi à maintenir leur objectif de 6 % minimum de rendement*. Ce chiffre cible est net de frais de gestion, de taxe foncière, de travaux, etc.

Vous noterez que sur 11 ans, CORUM Origin a été 8 fois dans le top 3 des SCPI versant le plus de rendement.

Historique de rendements SCPI CORUM
Historique de rendements SCPI CORUM

Comment évolue la valeur des parts de CORUM  Origin, XL et Eurion ?

Avant d’investir dans les SCPI CORUM, vous ne devez pas examiner uniquement le rendement locatif. En effet, l’évolution du prix des parts est aussi à prendre en considération. Il reste donc important de cibler les 6 % de rendement* envisagé par CORUM et de tenter de viser l’augmentation de son patrimoine immobilier. Autrement dit, votre rentabilité doit contenir le rendement* lié au loyer ainsi que l’évolution de la valeur du prix des parts SCPI.

D’ailleurs, le prix de la part de la SCPI CORUM Origin a souvent été réévalué à la hausse depuis 2012.

Pour vous donner un ordre d’idée, une part de cette SCPI coûtait 1 000 € en 2012. En 2023, son prix s’élevait à 1 135 € (soit une augmentation de 11,96 % sur 12 ans).

Quels sont les frais pratiqués par CORUM ?

Comme n’importe quel placement, l’investissement en SCPI CORUM engendre des frais. Ceux-ci concernent notamment la souscription et la gestion. Afin de limiter l’impact de ces frais sur votre rendement, il est donc nécessaire d’avoir un horizon de placement suffisamment long (minimum 10 ans).

CORUM Origin
CORUM XL
CORUM Eurion
Frais de souscription
11,964 % du prix de la part . Ces frais englobent : le travail de gestion ; le travail de recherche ; la collecte de fonds.
12% TTI**** du prix de part
12 % Toutes Taxes Incluses du prix de part
Frais de gestion
13,2 % des loyers encaissés. Cela permet de rémunérer la société de gestion pour ses différentes missions : gestion des locataires, l’entretien des immeubles et valorisation du patrimoine, quittancement, encaissement des loyers et redistribution sous forme de dividendes.
13,2 % TTC des loyers encaissés (en zone euro) 16,8 % TTC des loyers encaissés (hors zone euro).
13,2 % TTC des loyers encaissés.
Frais de cession de parts
0 €
0 €
0 €
Frais de cession des immeubles
5 % TTI**** du prix de vente net vendeur. Ces frais s’appliquent uniquement si la plus-value est supérieure à 5% (du prix de vente).
5 % TTI**** du prix de vente net vendeur, si la plus-value est supérieure à 5 % (du prix de vente.
5 % TTI**** du prix de vente net vendeur, si la plus-value est supérieure à 5 % (du prix de vente.
Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux
1 % HT du montant des travaux HT exécutés. Ces commissions correspondent à la mise en place et le suivi des gros travaux par la société de gestion.
1 % HT du montant des travaux HT réalisés.
1 % HT du montant des travaux HT réalisés.

Quels sont les risques d’un investissement sur CORUM ?

Investir son argent en achetant une part de SCPI est considéré comme un placement en immobilier et comporte donc des risques de perte en capital. En effet, vous ne disposez d’aucune garantie quant au prix de revente du bien concerné. Vous restez soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier. Et même si les objectifs de performances réalisées depuis 2012 sont toujours atteints voire dépassés, vous savez qu’ils ne préjugent pas des performances futures.

Par ailleurs, vous encourez un problème d’illiquidité. Effectivement, rien ne vous garantit que vous pourrez revendre vos parts de SCPI au moment voulu.

Vous êtes également soumis aux risques liés aux devises, notamment si les parts de SCPI que vous achetez concernent un bien situé hors zone euro. Vous subissez alors les variations du marché des devises qui peut être haussier comme baissier. Cela peut donc affecter directement votre patrimoine.

D’autre part, le risque de revenu non garanti est aussi à prendre en compte. Cela concerne les impayés des loyers des occupants des biens ciblés. Afin de contrebalancer ce risque, l le groupe CORUM est censé s'assurer de la solidité financière des locataires.

Quelle est la fiscalité appliquée pour les SCPI CORUM ?

En investissant dans des parts de SCPI directement, vos loyers des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Vous êtes donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %. En fonction de votre TMI, votre taux d’imposition peut donc atteindre les 62,2 % (45% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux). La fiscalité sur les SCPI françaises reste conséquente et peut impacter considérablement votre capital.

Cependant, lorsque vous investissez dans des SCPI étrangères comme la SCPI CORUM Eurion, CORUM XL ou CORUM Origin, les revenus générés par ces biens immobiliers sont soumis à la fiscalité du pays où les biens sont situés. Afin d'éviter la double imposition, de nombreux pays ont conclu des conventions de non-double imposition avec la France afin d'éviter que les investisseurs soient imposés deux fois sur les mêmes revenus. Cela peut se traduire par des économies d'impôt significatives.

Par conséquent, si votre TMI est élevée, je vous conseille vivement d’acheter des parts de SCPI situées en dehors de l’hexagone pour optimiser votre fiscalité. Le cas échéant, vous pouvez investir en SCPI via l’assurance-vie CORUM, par exemple, afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse appliquée sur les assurances-vie.

CORUM : quels sont les avantages et les inconvénients  ?

Les SCPI CORUM présentent leurs atouts et leurs points faibles. Afin de vous aider à faire votre choix de manière éclairée, je vous les détaille ci-dessous.

Les avantages des Société Civile de Placement Immobilier CORUM

 

La diversification du patrimoine CORUM

À l’échelle du patrimoine, la diversification géographique des biens proposés est intéressante. Vous avez notamment la possibilité d’acheter une part de SCPI investissant à l’étranger ce qui est très pertinent pour abaisser l’impact de la fiscalité sur votre capital. Cette variété des biens touche également les secteurs d’activités des sociétés concernés.

Le versement mensuel des loyers avec CORUM

Les SCPI CORUM permettent de bénéficier de versement mensuel des loyers. En effet, sur d’autres plateformes, ils s’opèrent généralement tous les 3 mois.

D’autre part, grâce à l’engagement sur la durée des locataires, vous avez une visibilité sur les loyers particulièrement confortables.

La liquidité liée au SCPI CORUM

Par ailleurs, les SCPI du groupe CORUM sont à capital variable ce qui permet de profiter d’une meilleure liquidité. En d’autres termes, cela offre la possibilité de vendre ou d’acheter une part de SCPI dans un court délai et sans perte de valeur majeure.

Les inconvénients de CORUM Origin, XL et Eurion

À mon sens, l’investissement dans les SCPI CORUM présente 2 gros points négatifs.

L'absence de Report à nouveau sur les produits CORUM

Le 1er résulte de l’absence de RAN (Report à nouveau). Concrètement, il s’agit d’une réserve dans la trésorerie qui permet de payer des dividendes aux associés en cas de loyers non payés. L’inexistence de cette réserve chez CORUM permet d’augmenter les loyers perçus, mais n’offre aucune protection à l’investisseur en cas de non-paiement des locataires.

Maintenant, le Report à Nouveau peut être contesté. Si une SCPI garde de l'argent en réserve pour ses associés, cet argent ne travaille pas et serait mieux dans les mains des épargnants qui pourraient le réinvestir. Le RAN est une poche de liquidité qui avantage les nouveaux entrants mais pénalise les associés historiques à qui la société a coupé une partie du rendement. L'absence de RAN dans la philosophie du groupe CORUM est donc tout à fait compréhensible et représente pour moi un signal positif pour ses associés : la société cherche à maximiser leurs rendements.

Les frais de CORUM Origin, XL et Eurion

Les SCPI CORUM ont des frais dans la moyenne haute des SCPI en France. De nouvelles SCPI sont arrivées sur le marché sans frais de souscription, concurencent l'ancien modèle. Toutefois, il faut noté que le TRI affiché de la SCPI CORUM Origin sur 10 ans est net de frais. Si vous êtes long terme sur ces SCPI, les frais pourront être lissés et la bonne performance des SCPI Corum permettront de les effacer au moins partiellement, au mieux complètement.

La fiscalité des SCPI CORUM

Les revenus générés par les SCPI ainsi que leurs éventuelles plus-values en cas de revente sont impactés par une fiscalité peu avantageuse en France. Bien entendu, cela n’est pas propre à CORUM et concerne l’investissement en SCPI en général.

Heureusement, l’achat de parts en SCPI à l’étranger offre une perspective plus engageante et permet d’optimiser la fiscalité comme nous l’avons évoqué précédemment.

Personnellement, j’ai fait le choix d’investir en grande partie dans des SCPI étrangères comme XL ou Eurion, en usufruit via ma société ainsi qu'en assurance-vie via Linxea Spirit 2 et Corum Life.

Avantages
Inconvénients
Diversification géographique
Rendement* variable (soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier)
Loyers versés mensuellement et visibilité sur les loyers
Fiscalité importante (mais qui peut être optimisée en investissant sur des SCPI à l’étranger)
Liquidité (SCPI à capital variable)
RAN inexistant
Performances plus élevées que la moyenne
Frais plus élevés que la moyenne
Service client disponible
X

En bref, l’investissement dans les SCPI CORUM est une bonne façon de diversifier son patrimoine. Cela permet notamment d’investir dans l’immobilier sans avoir toutes les contraintes de gestion. Personnellement, j’ai fait le choix d’investir en grande partie dans des SCPI étrangères comme CORUM XL ou CORUM Eurion, en usufruit via ma société ainsi qu'en assurance-vie via Linxea Spirit 2 et CORUM Life.

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à lire mon guide sur comment investir dans les SCPI.

Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucun garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ceci est une communication un caractère commercial. Elle n’est pas suffisante pour prendre une décision d’investissement, reportez-vous document d’information disponible sur corum.fr

* Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l'associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % pour CORUM Origin, 0,12 % pour CORUM XL en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part.

** Nets de frais de souscription et de gestion

*** Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.

**** Toutes Taxes Incluses

Mentions légales :

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00€, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019 ; EURION, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.

L’investissement en SCPI via une assurance vie offre de gros avantages. Il permet notamment de bénéficier d’une meilleure fiscalité, car c’est celle de l’assurance vie qui est appliquée. La capitalisation est également plus intéressante, car il n’y a pas d’impôts lors de la phase d’investissement. La liquidité est aussi assurée par l’assureur. En revanche, vous disposez de moins de choix et vous ne pouvez pas contracter de crédit pour investir.

Les revenus en SCPI proviennent des revenus locatifs qui concernent donc les loyers payés par les occupants du bien. Ils sont également issus des éventuelles plus-values réalisées au moment de la vente de l’immeuble.

Le PEI est une option proposée par CORUM qui a pour objectif de se constituer une épargne immobilière à partir de versements programmés. Ce dispositif vous permet d’investir progressivement en achetant une part de SCPI et en programmant l’achat de 50 € minimum tous les mois ou tous les trimestres.

Votre choix dépend de vos objectifs et des secteurs d’activités que vous ciblez. En effet, si vous souhaitez investir uniquement dans des bureaux à l’étranger, alors les SCPI CORUM XL ou CORUM Eurion seront adaptées à votre projet. En revanche, si vous désirez privilégier la diversification sectorielle et géographique, alors la SCPI CORUM Origin vous conviendra davantage.

  

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