Mon avis ClubFunding : le leader du crowdfunding immobilier

Mon avis ClubFunding (crowdfunding immobilier) : interface, projets, avantages, inconvénients, le Superclub : tout ce que vous devez savoir avant d'investir.
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Matthieu Louvet
Mon avis sur clubfunding - Crowdfunding Immobilier
Table des matières
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Vous aimeriez vous créer une nouvelle source de revenus passive dans l'immobilier ? Avez-vous déjà entendu parler du crowdfunding immobilier ? Voici mon avis sur Clubfunding : la plateforme leader en France sur le crowdfunding immobilier.

Ce type d'investissement permet aux professionnels de l'immobilier (promoteurs et marchand de biens) d'emprunter auprès d'investisseurs particuliers comme vous et moi. Ainsi, vous financez des projets de construction, de destruction et de rénovation immobilière.

Par ailleurs, le crowdfunding immobilier prend de plus en plus d'ampleur depuis ces dernières années. Regardez ces quelques statistiques : 

  • 2,3 milliards d'euros ont été levés en 2022.
  • Les montants collectés ont été multipliés par 14 depuis 2015.

Vous avez tout intérêt à vous intéresser à cette classe d'actifs. Je vais vous partager mon avis sur ClubFunding, qui n'est autre que le plus grand acteur de crowdfunding immobilier français.

Quel est globalement mon avis sur ClubFunding ?

Avantages
Inconvénients
Régulée par l'AMF
(statut de CIP)
Investissement accessible à partir de 1 000 € 💰
Taux de défaut de 0 % 👌
Pas d'application mobile 📱
Le plus grand acteur de crowdfunding immobilier français 🥇
Risque de perte en capital 📉
Sélection rigoureuse des projets
Investissement illiquide
(de 6 à 48 mois) 🔒
Versement mensuel des intérêts (dans la plupart des cas) 💪
/
Taux d'intérêts élevés
(7 à 12 % par an) 🚀
/
Description des projets très détaillées
/
Bonus de 100 € offert pour votre premier investissement 🎁
/
Beaucoup de projets mis en ligne sur la plateforme 👍
/

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Parrainage Clubfunding Logo

ClubFunding a été créé en 2015 et détient le statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif). Ce statut implique que la plateforme est régulée par l'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers).

Rien qu'en 2022, sur 346 projets, la plateforme a collecté plus de 500 millions d'euros. Et, depuis 2015, sur un total de 835 projets, ClubFunding a collecté un total de 942 millions d'euros.

Sur ce nombre de projets considérable, vous voulez connaître leur taux de défaut ? 

Voici les chiffres : 

  • 2,75 % de projets comprenant un retard de plus de 6 mois pour les remboursements ;
  • 0 % de perte définitive.

De plus, les projets ont une durée comprise entre 6 et 48 mois (21 mois en moyenne). Concernant les taux d'intérêt, ils sont compris entre 7 et 12 % (10 % en moyenne) par an. Ce qui est déjà un rendement très intéressant.

Enfin, pour souscrire à un projet chez ClubFunding, le ticket d'entrée est de 1 000 €.

➡️ Mon avis ClubFunding : Ce palier est relativement élevé, comparé aux autres plateformes de crowdfunding immobilier, dont certaines permettent d'investir à partir de quelques euros.

Logo-Avis-ClubFunding-Crowdfunding-immobilier
Logo de ClubFunding
Aperçu-site-web-ClubFunding
Avis ClubFunding : Aperçu du site web de ClubFunding

Pourquoi choisir ClubFunding pour du crowdfunding immobilier ?

Commençons par voir ensemble les nombreux avantages qu'offre ClubFunding.

Quel est le rendement moyen sur ClubFunding ?

Le rendement moyen historique de ClubFunding est de 10 % par an. Cependant, le rendement est variable pour chaque projet. Vous pouvez vous attendre à un rendement compris entre 7 et 12 %.

➡️ Mon avis Clubfunding : Ce rendement moyen est légèrement supérieur aux autres plateformes de crowdfunding immobilier existantes sur le web. Le rendement des principaux concurrents de crowdfunding est compris entre 8,9 et 9,9 %. 

Taux-Moyen-Annuel-Rendement-Clubfunding
Avis ClubFunding : Statistiques (rendement, nombre de projets financés)

Quel est le taux de défaut et le taux de retard de ClubFunding ?

La plateforme présente un taux de défaut de 0 % de perte définitive.

Toutefois, sur les 421 projets en cours, on constate que : 

  • 15 projets ont connu un retard de 0 à 6 mois : soit 3,56 % des projets ;
  • 23 projets ont souffert d'un retard supérieur à 6 mois et/ou d'une procédure collective. Il s'agit d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire. La proportion des projets dans cette situation est de 5,46 %. 

➡️ Mon avis ClubFunding sur les taux de défaut est très favorable. Ce taux montre que la plateforme est vigilante sur la sélection des projets, et cela limite grandement les risques de défaut. 

Statistiques-Clubfunding-Retard-Perte
Avis ClubFunding : Statistiques de retard et défaut de ClubFunding

Est-ce que les projets de Clubfunding sont de qualité ?

ClubFunding effectue une sélection très rigoureuse de ses projets. En effet, la plateforme n'accepte que 4 projets sur 100 qui lui sont proposés. 

C'est plutôt sévère, je vous l'accorde. Mais, grâce à cette sélection, la plateforme présente uniquement des projets sérieux et qui présentent le moins de risques possible.

D'ailleurs, ClubFunding partage leur processus de sélection :

  1. éligibilité : est-ce que l'entreprise dispose de la taille suffisante et d'une maturité pour pouvoir émettre des obligations ?
  2. analyse : ClubFunding étudie l'entreprise (de façon qualitative et quantitative). Lors de cette étape, l'équipe d'experts de ClubFunding visite le site et rencontre les dirigeants. Ces experts accomplissent ces actions dans le but de déterminer la capacité de remboursement de l'entreprise émettrice ;
  3. comité : toutes les semaines, le comité de ClubFunding, qui est composé de personnes indépendantes et qualifiées, se réunit et émet leur avis sur les projets retenus ;
  4. sûretés : pour chaque projet, ClubFunding négocie des sûretés avec les émetteurs du prêt (nantissement de parts sociales, garantie autonome à première demande, hypothèque inscrite, etc.) ;
  5. alignement des intérêts : ClubFunding optimise le rendement pour les investisseurs et met en place plusieurs mécaniques d'alignements d'intérêts.

✅ Grâce à cette sélection, Clubfunding s'assure de sélectionner les meilleurs projets pour les investisseurs de la plateforme.

Comment savoir si un projet crowdfunding immobilier de chez ClubFunding est de qualité ?

Au sein de chaque projet, vous retrouverez :

  • un résumé décrivant le projet (nom, endroit, superficie, nombre de lot, sûretés) ;
  • une fiche sur l'entreprise emprunteuse ;
  • une fiche détaillée sur le projet ;
  • un dossier complet de chaque projet.

➡️ Mon avis ClubFunding : vous retrouverez également des documents d'information en version synthétique et exhaustive. Vous aurez aussi à disposition un encadré comportant toutes les informations importantes (type d'obligation, investissement minimal, remboursement, dates, fiscalité, sûretés, etc.).

Exemple-Projet-ClubFunding-Avis-Rives-de-Saone
Exemple d'un dossier d'investissement ClubFunding : Rives de Saône

Quel est le volume de projets sur ClubFunding ?

Chaque semaine, 3 à 5 nouveaux projets immobiliers sont présentés aux investisseurs. Cela représente un volume d'opportunités important. Ainsi, vous avez la possibilité de diversifier rapidement votre argent dans plusieurs projets et de pouvoir sélectionner uniquement ceux qui vous semblent les plus pertinents.

Est-ce que ClubFunding verse des intérêts mensuellement ?

Comme pour les autres plateformes de crowdfunding immobilier, le capital est remboursé in fine. C'est-à-dire que le capital est reversé intégralement à la fin du prêt.

Toutefois, là où ClubFunding tire son épingle du jeu par rapport aux autres plateformes, c'est que la plateforme rembourse les intérêts mensuellement. Ces versements mensuels sont valables pour la plupart des projets.

Ainsi, vous touchez vos premiers revenus rapidement et régulièrement. D'ailleurs, vous n'êtes pas obligés de les dépenser, vous pouvez tout à fait les réinvestir directement dans d'autres projets de crowdfunding immobilier

Dans ce cas, il faudra peut-être passer par des plateformes où les projets sont accessibles à partir de quelques euros, comme La Première Brique.

Cette plateforme permet d'investir dès 1 €. Avec un ticket d'entrée aussi bas, on peut difficilement faire plus accessible. 😉

Quels sont les frais sur ClubFunding ?

Comme la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier, vous n'aurez aucuns frais d'entrée ni de frais de gestion à payer. En effet, la plateforme se rémunère auprès de l'entreprise emprunteuse.

Quel est l'avis des investisseurs de ClubFunding ?

Sur Trustpilot, ClubFunding a récolté plus de 140 avis, avec une très bonne note moyenne de 4,4/5.

L'avis ClubFunding des investisseurs sur Trustpilot
L'avis ClubFunding des investisseurs sur Trustpilot

Pourquoi éviter ClubFunding pour du crowdfunding immobilier ?

Passons maintenant aux inconvénients de ClubFunding.

Est-ce que c'est difficile de souscrire à un projet sur ClubFunding ?

Sur ce point, mon avis sur ClubFunding est qu'on peut dire que la plateforme est victime de son succès… Puisque le temps moyen d'une collecte est inférieur à 2h30.

Ainsi, vous devez être très réactif et vous connecter sur la plateforme dès l'ouverture des projets, pour pouvoir y souscrire avant le temps imparti. Généralement, les très bons projets partent en moins d'une minute !

À partir de quelle somme peut-on investir sur ClubFunding ?

Comme je l'ai mentionné précédemment, le ticket d'entrée pour investir dans un projet chez ClubFunding est de 1 000 €.

Lorsque l'on compare ce palier aux plateformes concurrentes de ClubFunding, celui-ci est relativement élevé. En effet, la plateforme Première Brique permet d'investir dans un projet à partir de 1 €.

Quels sont les risques lorsque l'on investit sur ClubFunding ?

Comme tout placement rémunérateur, le crowdfunding immobilier reste un placement risqué. Vous êtes notamment exposé au risque de liquidité, ce qui signifie qu'il n'est pas possible de revendre votre investissement à tout moment. Vous êtes aussi exposé au risque de défaut (risque que l'emprunteur ne puisse pas rembourser le prêt). 

De ce fait, je vous conseille d'investir uniquement de l'argent dont vous n'avez pas besoin à court terme ni à moyen terme. En effet, vous devrez considérer l'argent investi comme bloqué pendant la durée du prêt.

Dans le cas où vous pouvez investir plusieurs milliers d'euros en crowdfunding, je vous conseille de répartir votre argent sur plusieurs projets, voire sur plusieurs plateformes. Cela permettra de réduire le risque et de diversifier vos investissements.

De plus, si vous souhaitez en apprendre davantage sur ce qu'est le crowdfunding immobilier, quels sont les risques et comment les limiter, alors découvrez mon guide complet :

ClubFunding a-t-elle une application mobile ?

ClubFunding n'a pas encore développé d'application mobile à l'heure actuelle. Toutefois, le site de ClubFunding est responsive (adapté à la navigation sur téléphones et tablettes). Ainsi, vous pouvez l'utiliser sur téléphone sans problème.

Quelles informations trouve-t-on sur les projets ClubFunding ?

Sur ClubFunding, chaque projet contient une page dédiée très détaillée. Voici toutes les informations que l'on y trouve : 

  • un descriptif général (opération, localisation, type de projet, etc.) ;
  • les données chiffrées importantes du projet (rendement, durée, montant d'investissement minimum, montant total du projet, date d’échéance, etc.) ;
  • une évaluation en diagramme regroupant dix critères, chacun étant noté sur 10 (liquidités, solidité financière, localisation, administratif, etc.) ;
  • les sûretés mises en place (garantie à première demande, fiducie, hypothèque inscrite, etc.).
Evaluation-diagramme-dix-criteres-avis-clubfunding
Avis ClubFunding : Évaluation d'un projet regroupant 10 critères

Pour recevoir toutes les informations, vous devrez vous rendre sur la page du projet et télécharger le dossier complet.

En outre, si vous avez déjà un compte chez ClubFunding, vous recevrez ce dossier 24 heures avant le début de la collecte.

➡️ Mon avis ClubFunding sur les fiches de projet est très favorable. Vous avez à disposition toutes les informations essentielles au même endroit. 

Crowdfunding-immobilier-ClubFunding-Exemple-Barbusse-avant-collecte
Avis ClubFunding : Exemple d'une fiche projet "Barbusse"

Qu'est-ce que Superclub de ClubFunding et est-ce intéressant ?

À la fin de l'année 2021, ClubFunding a proposé aux investisseurs une nouvelle forme d'investissement en crowdfunding immobilier, appelée SuperClub. Désormais, vous pouvez investir en immobilier locatif résidentiel grâce au financement participatif.

Pour proposer ce service, ClubFunding s'est associé à Colonies, le leader français du coliving. Cela vous permet d'investir dans des appartements de 70 à 120m², situés dans des zones locatives à forte demande en colocation. 

D'après ClubFunding, ces logements sont proposés à des jeunes actifs et des étudiants à des loyers compris entre 450 et 700 €.

Toutefois, depuis avril 2022, ClubFunding n'a pas reproposé de projets d'investissement locatif… À voir si la plateforme en présentera de nouveau à l'avenir.

➡️ Mon avis ClubFunding : Clubfunding est l'une des meilleures plateformes pour du crowdfunding immobilier. Toutefois, concernant l’investissement locatif, il s'agit d'une forme d’investissement très différente à laquelle il ne faudra pas prêter la réputation de Clubfunding.

Donc, attention à bien analyser chaque investissement, les frais, les modalités, ainsi que le projet dans sa globalité. En outre, il faudra patienter, puisque SuperClub n'est plus proposé sur la plateforme pour le moment.

Comment est l'interface de ClubFunding ?

Mon avis sur l'interface de ClubFunding : elle est agréable, simple et efficace. J'aprrécie également que le site web soit responsive, pour la navigation sur téléphones et tablettes.

Lorsque vous n'êtes pas client chez ClubFunding, vous pouvez tout de même accéder aux informations des projets, aux objectifs et à la vision de la plateforme.

À quoi ressemble le tableau de bord de ClubFunding ?

Dès que vous avez investi dans votre premier projet sur ClubFunding, vous retrouverez sur votre tableau de bord les informations suivantes : 

  • le capital investi au sein de votre portefeuille ;
  • les intérêts et le capital déjà remboursés ;
  • des statistiques sur la répartition de votre portefeuille (durée moyenne, taux d'intérêts moyens, répartition entre promoteurs et marchands de biens).
Tableau-de-Bord-Portefeuille-Matthieu-Louvet-Avis-ClubFunding
Avis ClubFunding : Mon tableau de bord et mon portefeuille
Répartition-Portefeuille-Matthieu-Louvet-Avis-ClubFunding
Avis ClubFunding : La répartition de mon portefeuille

Quelles informations trouve-t-on sur mes investissements ?

Vous avez aussi accès à une liste de vos investissements où les informations principales sont répertoriées (nom du projet, date, montant, taux, temps restant).

Vous avez également la possibilité de télécharger le bulletin d'émission de l'obligation ainsi qu'un justificatif pour chaque projet.

Investissements-en-cours-Matthieu-Louvet-Avis-ClubFunding
Extrait de mes investissements en cours chez Clubfunding

Est-ce que j'ai accès à l'historique des coupons et des versements ?

Sur ClubFunding, vous pourrez consulter :

  • la liste de tous les coupons versés ;
  • la liste des coupons touchés sur les six derniers mois ;
  • les remboursements déjà effectués ;
  • les remboursements à venir.

Enfin, sur la plateforme, vous aurez accès à votre Imprimé Fiscal Unique (IFU) ainsi qu'à toutes les informations personnelles que vous avez renseignées.

Historique-coupons-versés-avis-clubfunding
Avis ClubFunding : Historique de mes coupons versés
Remboursements-a-venir-avis-clubfunding-matthieu-louvet
Avis ClubFunding : Mes remboursements à venir

Comment contacter ClubFunding ? 

Si vous avez le moindre problème ou question à poser à ClubFunding, vous pouvez les contacter par plusieurs moyens de communication : 

  • en passant par leur formulaire de contact ;
  • par email : contact@clubfunding.fr ;
  • par téléphone : 01.53.30.58.76 ;
  • en visitant leur FAQ ;
  • en utilisant leur chatbot (ClubBot).

Comment ouvrir un compte ?

Pour vous inscrire sur ClubFunding, voici comment procéder : 

  1. rendez-vous sur le site de ClubFunding, puis cliquez sur « Inscription au Club » ;
  2. renseignez vos coordonnées et envoyez le formulaire ;
  3. allez dans votre boîte mail pour confirmer votre compte ;
  4. renseignez votre type de profil (personne physique ou morale) ;
  5. complétez les champs requis ;
  6. finalisez votre inscription.

Si vous êtes un investisseur physique, vous devrez fournir une pièce d'identité, un justificatif de domicile et un RIB.

Sinon, dans le cas où vous êtes une personne morale, vous devrez fournir :

  1. un extrait de K-Bis ;
  2. un RIB ;
  3. une pièce d'identité ;
  4. le dernier bilan et le dernier compte de résultat ;
  5. une copie des statuts certifiés conformes.

Quelle est la fiscalité pour les projets crowdfunding de ClubFunding ?

Faisons un point rapide sur la fiscalité.

Quand vous investissez dans des titres de crowdfunding immobilier, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). Cette taxe unique ponctionnera 30 % de vos gains : 17,2 % de prélèvement sociaux et 12,8 % d'impôts sur le revenu. 

Toutefois, si votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 0 ou 11 %, vous pouvez opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Vous payerez alors 17,2 % de prélèvements sociaux et votre TMI (de 0 ou 11 %). 

De plus, si vous avez des pertes, vous pouvez les déduire de vos gains en crowdfunding. Ces pertes sont déductibles jusqu'à 8 000 € par an. Elles peuvent être déduites sur l'année en cours ainsi que sur les cinq années suivantes.

Pour les déclarer, il faudra que vous complétiez la case 2TU.  

Bilan : quel est mon avis Clubfunding ?

J'apprécie la plateforme ClubFunding et je vous la recommande vivement. La plateforme est actuellement le leader du marché français en crowdfunding immobilier, et ce n'est pas pour rien ! 

Avec leur taux de défaut en perte définitive de 0 % depuis 2015, ClubFunding prouve qu'ils savent sélectionner les meilleurs projets pour les investisseurs.

J'apprécie également le rendement moyen des projets présentés sur ClubFunding, qui est de 10 % par an. Ce rendement est légèrement supérieur aux autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Mon avis sur ClubFunding concernant leur interface web est positif, puisqu'elle est agréable et simple et les investisseurs pourront retrouver des fiches de projets détaillées. 

De surcroît, les intérêts sont distribués mensuellement pour la plupart des projets, ce qui est un vrai atout par rapport aux autres plateformes. Toutefois, je regrette qu'il n'y ait pas d'application mobile ClubFunding et que le ticket d'entrée soit de 1 000€.

Enfin, ClubFunding a annoncé en septembre 2022 qu'ils avaient pour ambition de se lancer à l'international, avec comme premiers objectifs de permettre aux membres d'investir vers l'Allemagne, l'Espagne et le Bénélux.

Gagnez 100 € à votre 1re souscription avec le code SINVESTIR01.

Parrainage Clubfunding Logo

ClubFunding appartient au groupe CF Profina, qui a été créé en 1994. Leur activité principale réside dans le montage, la commercialisation et la gestion de dossiers de Girardin industriel.

Oui, ClubFunding est régulé par l'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers), en tant que CIP (Conseiller en Investissements Participatifs). 

Le rendement des projets sur ClubFunding est compris entre 7 et 12%. Il varie pour chaque projet. Toutefois, le rendement moyen des projets sur ClubFunding est de 10 %.

Oui, tout à fait. Vous pouvez profiter de notre offre de parrainage, en utilisant le code SINVESTIR01. Vous recevrez une prime de 100 € pour votre premier investissement. 

Non ! Comme la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier, il n'existe pas de frais d'entrée ni de frais de gestion pour l'investisseur. La plateforme se rémunère auprès de l'entreprise emprunteuse.

La fiscalité appliquée sur les gains en crowdfunding immobilier est la flat tax. Elle est composée de 17,2 % de prélèvements sociaux et de 12,8 % d'impôts sur le revenu. 

Vous pouvez également opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu, si votre TMI est de 0 ou 11 %.

Oui, il est tout à fait possible d'investir dans des titres issus du crowdfunding au sein d'un PEA-PME, depuis la loi PACTE. Le plafond des versements du PEA-PME est de 225 000 €.

Toutefois, il faudra investir au minimum 10 000 € par projet et que le projet soit éligible au PEA-PME. 

Oui ! Vous pouvez déduire vos moins-values des intérêts perçus sur d'autres placements en crowdfunding, et ce, sur l'année en cours et sur les cinq années suivantes. Les pertes déductibles sont plafonnées à 8 000 € par an.

2 commentaires

  1. Attention, voila les retards et défaut de paiement, mise en procédure sauvegarde pour certaine société ou Club Funding a son tord – on est a la limite de la complaisance, fraude et complicité de malversation ?? (Exemple DMVIP avec bilan tronqué, fond versé 15jours avant mise en défaut paiement, hypothèque posée 2 semaines après cette mise en défaut = hypothèque caduque
    Attention !!

    1. Bonjour Fabrice,

      DMVIP est un opérateur historique de la plateforme, ayant remboursé 35 projets ces dernières années. L’entreprise fait l’objet depuis le mois d’août d’une procédure de sauvegarde, empêchant par ce biais le versement des coupons mensuels et le remboursement des projets.

      Sur ce dossier, ClubFunding a toujours strictement veillé au respect des obligations légales et réglementaires qui régissent les activités de crowdfunding et d’investissements.

      Il est essentiel de rappeler que les investissements en crowdfunding comportent des risques inhérents. Clubfunding ne peut pas tout anticiper. Pour le moment, ils restent tout de même à 0% de perte depuis 2015 !

      Dans la mesure où la société DMVIP fait actuellement l’objet d’une procédure de sauvegarde, la situation est complexe. ClubFunding a, à ses frais, mandaté dès le 3 août 2023 un cabinet spécialisé en restructuring / droit des entreprises en difficultés ainsi qu’un conseil financier, la société 8 Advisory (particulièrement reconnu pour son sérieux et efficacité dans le milieu du restructuring), afin de se faire assister dans le cadre de la procédure collective et de participer activement à l’élaboration du plan de sauvegarde de la société DMVIP.

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