L'immobilier représente le placement préféré des Français. On peut le dire : cette classe d'actifs est un pilier incontournable dans le monde de l'investissement. Mais pourquoi cherche-t-on à investir en immobilier ? Pour se créer un complément de revenus ou plutôt pour bâtir un patrimoine dans le but de le transmettre ?
Dans ce guide complet, vous allez découvrir et comparer les différentes façons de vous exposer à l'investissement foncier :
- SCPI ;
- immobilier locatif ;
- crowdfunding immobilier ;
- achat/revente de biens immobiliers ;
- résidence principale ;
- foncières cotées en bourse.
Sans plus attendre, commençons par appréhender les principes de l'investissement dans la pierre en direct.
Apprendre à investir en immobilier en direct
Le fonctionnement de l'immobilier locatif en direct
Le fonctionnement de l'investissement locatif est assez simple à comprendre. Vous êtes investisseur et votre but est de dénicher un bien pour le mettre en location. Pour ce faire, vous étudiez le marché et différentes offres avant de tomber sur un bien qui retient votre attention.
Ensuite, vous devez financer l'opération par l'intermédiaire d'une banque. De votre côté, vous devrez faire un apport personnel de 10 à 20 % du montant du bien. Quant à la banque, elle s'occupe de vous prêter le reste de l'argent.
Dès que vous avez trouvé un établissement bancaire disposé à vous suivre dans votre investissement, il ne vous reste plus qu'à sélectionner un locataire avec un bon profil. Celui-ci vous paiera un loyer mensuellement qui vous permettra de rembourser le crédit auprès de l'agence bancaire.
L'avantage de ce type d'investissement est que vous pouvez y accéder grâce à l'effet de levier. Vous n'avez pas besoin d'acheter un appartement comptant. Ainsi, vous pouvez vous enrichir et vous constituer un véritable patrimoine rapidement.
Comment calculer le rendement de votre bien immo ?
Le rendement immobilier permet de calculer ce que ça vous génère par rapport au prix total :
Rendement = montant des loyers / prix d'achat du bien immobilier
Mais il ne faut pas confondre le rendement avec la rentabilité. D'ailleurs, il existe 2 types de rentabilités en immobilier :
- la rentabilité brute ;
- la rentabilité nette.
Il existe également la rentabilité nette nette, lorsque l'on rajoute la fiscalité dans le calcul.
Qu'est-ce que le cash-flow immobilier ?
Le cash-flow immobilier est un terme anglophone désignant « flux de trésorerie » en français. Ce terme désigne l'excédent d'argent dont vous bénéficiez après déduction des frais et du crédit payé. Il se calcule ainsi :
Cash-Flow = Loyers – Dépenses (charges, taxes, impôts, crédit)
Cet indicateur est essentiel, car une bonne gestion de votre flux de trésorerie vous permet de réduire drastiquement les risques de perte. Et surtout, il faut que celui-ci soit positif. En effet, cela montrera la rentabilité de votre investissement et vous inspirerez confiance au banquier.
Par ailleurs, si le cash-flow est négatif, cela veut dire que vous perdez d'argent tous les mois. Je ne pense pas que ce soit ce que vous recherchiez quand vous souhaitez investir en immobilier locatif.
Qu'est-ce que l’enrichissement latent en immobilier ?
Cependant, le cash-flow ne fait pas tout ! Cet indicateur est assez court-termiste. Pour avoir une vision long terme sur votre projet, il faut comprendre ce qu'est l'enrichissement latent.
La vraie force de l'immobilier est dans l'effet de levier du financement. C'est-à-dire que chaque euro de capital remboursé est un accroissement de votre enrichissement net. En utilisant l'enrichissement latent, on prend en compte le montant que rembourse le locataire chaque mois.
Certes, le cash-flow doit être positif pour que le bien soit rentable, mais ce qui compte sur le long terme, c'est la vitesse à laquelle le locataire rembourse le prêt que vous avez contracté. Plus il verse d'argent à l'établissement bancaire, moins vous avez de capital à restituer et plus vous vous enrichissez.
La définition de votre stratégie d'investissement dans la pierre
Avant d'investir en immobilier locatif, l'une des choses les plus importantes à définir est votre stratégie. Si vous avez une vision claire de ce que vous recherchez, vous allez gagner énormément de temps par la suite.
Vous devez déterminer les éléments suivants :
- le secteur ;
- la stratégie d'exploitation (colocation, location courte ou longue durée, etc.) ;
- la cible de locataire (étudiants, jeunes couples, familles, etc.) ;
- la typologie du bien ;
- votre objectif de rentabilité et de cash-flow.
Connaître les avantages et les risques d'investir dans la pierre
Les avantages d'investir dans cette classe d'actifs
Investir en immobilier vous permet de profiter de nombreux avantages.
- Créer des revenus passifs : grâce à l'immobilier locatif, les SCPI ou encore le crowdfunding immobilier. Ces derniers vous protègent de l'inflation et vous assurent un revenu complémentaire récurrent.
- Profiter de statuts particuliers : comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui vous donne la possibilité de déduire vos charges de vos impôts.
- Bâtir un patrimoine conséquent : en investissant sur le long terme, vous développez une véritable fortune immobilière : appartements, maisons, immeubles, terrains, etc.
- La transmission : elle peut être réalisée facilement à vos proches (ascendants et descendants) : vous les aider à se loger convenablement à un prix compétitif. Vous avez également l'option de transmettre vos biens lors de votre succession, et d'optimiser cette dernière, par exemple grâce au démembrement.
- Habiter dans votre résidence principale : que ce soit durant votre vie active ou lors de votre retraite. Si vous avez remboursé la totalité de l'emprunt avant votre retraite, cela vous fera de belles économies pour vos vieux jours.
- Investir grâce à l'effet de levier de la banque : en optant pour l'immobilier locatif et/ou l'investissement en SCPI. C'est un vrai plus par rapport aux autres classes d'investissements, où il n'est pas possible d'investir à crédit.
↪️ Concernant l'immobilier locatif, vous avez même la possibilité de contracter un prêt à 110 %, ce qui vous permet d'investir dans un bien immobilier sans apport. Ce n'est pas évident d'obtenir ce type de prêt, mais c'est encore envisageable de nos jours.
Les risques de placer son argent en immobilier
Lorsque vous placez votre épargne en immobilier, il existe également des risques inhérents à cette classe d'actifs. Il ne s'agit pas d'un placement miracle !
Voici les risques auxquels vous vous exposez en investissant dans l'immobilier.
- La vacance locative : chaque jour où vous n'avez pas de locataire dans votre bien, vous perdez de l'argent. D'où l'intérêt de louer un bien dans une zone dynamique et attractive pour limiter ce risque.
- Les loyers impayés : lorsqu'un locataire occupe les lieux, il existe toujours le risque qu'il ne paye pas son loyer tous les mois. Pour le contourner, vous pouvez être sélectif sur le choix du locataire, souscrire à une assurance loyers impayés ou encore exiger un garant solvable.
- Le logement est dégradé : dans certains cas, même si vous avez demandé une caution, celle-ci n'est pas suffisante pour couvrir les dégâts causés par certains locataires. Pour y faire face, la sélection d'un bon locataire est la clé du succès. Vous pouvez aussi souscrire à une assurance dégradation locative. Néanmoins, en pratique, ce risque reste peu probable !
- Le risque de liquidité : vous pouvez vous retrouver en difficulté pour vendre le bien si vous souhaitez vous en séparer. Parfois, il faut être patient avant de trouver un acheteur potentiel qui est prêt à acquérir le bien à un prix correct.
- Le risque de moins-value à la revente : la valeur des biens immobiliers fluctue dans le temps en fonction de l'offre et de la demande. Donc, il arrive fréquemment que le bien soit revendu à perte, surtout si vous l'avez acheté au-dessus du prix du marché.
Avantages | Inconvénients |
Créer et générer des revenus passifs 🏖️ | Risque de vacance locative ❌ |
Exercer sous un statut fiscalement avantageux (comme le LMNP) 😉 | Risque d'impayés |
Bâtir un patrimoine immobilier 🏢 | Risque de dégradation du bien 🛠️ |
Transmettre ce patrimoine à vos proches 👨👩👧👦 | Risque de liquidité |
Investir dans votre résidence principale 🏡 | Risque de moins-value à la revente 🥲 |
Investir grâce à l'effet de levier de la banque 💸 | / |
Investir dans un bien locatif
Tout d'abord, commençons par voir la location nue, puis meublée. Chacune d'elles comporte ses avantages et ses inconvénients.
La location nue
Une location nue représente un bien immobilier loué qui ne dispose ni de meuble ni d'équipement, excepté ceux nécessaires : sanitaires, salle de bains et des éléments de cuisine. Par opposition, on parle de location meublée.
Ce type de location apporte une gestion plus simple et moins coûteuse du bien. La banque est également rassurée pour vous prêter de l'argent sur une nouvelle opération.
Toutefois, la location nue comporte 3 inconvénients :
- les risques d'impayés sont plus importants ;
- le rendement locatif est généralement moins intéressant ;
- il faut plus de temps pour se débarrasser d'un mauvais payeur.
La location meublée
On parle de location meublée lorsqu'une personne peut emménager immédiatement dans un logement, sans avoir à installer son propre mobilier. Les meubles présents doivent permettre au locataire de dormir, de manger et d'y vivre décemment. Toutefois, celui-ci doit apporter ses effets personnels et son linge de maison (draps, torchons, serviettes, etc.).
La location meublée présente 5 avantages majeurs :
- elle est rentable lorsqu'elle est couplée à de la location courte durée ;
- les risques d'impayés sont faibles ;
- la fiscalité peut être avantageuse, notamment avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ;
- la gestion est peu contraignante ;
- vous avez la possibilité de changer de locataire plus régulièrement.
Cependant, il faut savoir que pour ce type de location, le turnover (changement de locataires) et l'entretien demeurent plus importants. L'investissement de départ est également plus élevé que pour de la location nue.
👉 Vous pouvez également faire de la colocation dans votre logement. Cela est très rentable et permet de booster sa rentabilité avec la démultiplication des locataires. En revanche, vous devrez fournir davantage d'efforts pour entretenir le bien.
L'emplacement du bien locatif
L'emplacement est capital en immobilier. Tout comme la diversification en Bourse, il faut y faire très attention.
« Dans l’immobilier, l’essentiel c’est « emplacement, emplacement, emplacement ». Un mantra similaire sur l’investissement devrait être « diversification, diversification, diversification ».
Commençons par la ville où vous allez investir. Il faut que vous sélectionniez une commune comportant un dérèglement de marché. C'est-à-dire une agglomération où l'on n'achète pas cher, mais où on loue assez cher. On peut en citer plusieurs telles que :
- Saint-Étienne ;
- Béziers ;
- Roubaix ;
- Amiens ;
- Perpignan ;
- Besançon ;
- Narbonne ;
- Caen.
Ensuite, vous allez pouvoir procéder à une étude détaillée de la ville. Vous pouvez analyser :
- la population et son évolution ;
- le taux de chômage ;
- l'attractivité économique ;
- le ratio de propriétaires/locataires ;
- les catégories socio-professionnelles ;
- les projets à venir (OAP, ZAC, PLU, etc.).
Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) régit le développement des communes. C'est dans ce plan que l'on connaît l'octroi des nouveaux terrains, l'agrandissement d'une maison, les places de parking que l'on peut aménager, etc. Il s'agit d'un document essentiel à étudier lors de vos recherches.
L’analyse du marché immobilier
Pour connaître tous les éléments cités ci-dessus, vous pouvez utiliser plusieurs outils pour analyser le marché.
- Meilleurs agents : connaître l'évolution du marché et le prix au m² dans la ville. On peut également consulter le prix au m² par quartier pour les villes moyennes et le prix au m² par rue dans les grandes métropoles.
- Castorus : pour rechercher des biens rentables et pour découvrir l'historique d'une annonce.
- DVF (Demande de Valeur Foncière) : pour prendre connaissance des dernières transactions réalisées dans le quartier. Ce site est géré par le gouvernement et les données proviennent de transactions réelles.
- Le PLU de la ville (à demander à la mairie) : pour vérifier l'évolution de la ville et les projets en cours : lotissements, commerces, etc.
- Cityzia : pour avoir des données complètes sur le prix de l'immobilier, la population qui y vit, leurs revenus moyens, la composition des ménages, le niveau d'études des personnes ou encore le taux de propriétaire et de locataire. Les données de Cityzia proviennent de l'INSEE.
Une fois que vous avez réalisé votre étude de marché en ligne, il ne reste plus qu'à aller confronter vos informations sur le terrain.
Pour ce faire, vous pouvez directement parler aux commerçants. Vous leur demandez les quartiers à éviter et à recommander. Je vous conseille également de vous informer auprès des agences immobilières.
Une autre source d'information consiste à assister à une sortie d'école. Vous aurez un échantillon de la population qui vit dans le quartier de l'établissement. Il s'agit d'une astuce dont on ne parle pas souvent, mais qui aide à mieux comprendre la démographie.
De plus, vous pouvez aborder des habitants de l'agglomération qui connaissent parfaitement l'environnement et les meilleurs quartiers. Vous pouvez aussi vous rendre à la mairie pour consulter le PLU, les transports, les universités ainsi que les projets en cours de développement.
Une fois que vous avez vérifié tous ces éléments, il est temps de préparer la visite du bien que vous avez repéré.
La préparation de la visite du bien
J'espère que vous êtes prêt, parce que pour bien investir en immobilier, au moment de la visite du bien locatif, il faudra examiner de nombreux éléments :
- extérieurs tels que la toiture, charpente, façade, menuiseries, zingueries, annexes ;
- intérieurs comme l'état général des murs, la plomberie, compteur d'eau, compteur d'électricité, localisation des points d'eau, l'état des planchers ;
- techniques à l'instar du système de chauffage, évacuations, assainissement, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
N'hésitez pas à prendre des photos et des vidéos lors de votre visite.
En outre, voici quelques questions à noter précieusement et à poser au propriétaire du bien :
- Pourquoi vendez-vous votre bien ?
- Combien de visites avez-vous reçues ?
- Depuis combien de temps êtes-vous propriétaire ?
- Depuis quand le bien est-il à vendre ?
Si le vendeur est pressé de vendre, cela vous servira pour la suite des événements. En particulier au moment de la négociation.
La négociation avec le propriétaire du bien
Lors de la négociation immobilière, il faudra vous adapter à votre interlocuteur. Soit, vous serez avec le propriétaire, soit avec un agent immobilier. Le discours à tenir n'est pas du tout le même !
En effet, s'il s'agit d'un particulier, soyez curieux et posez-lui un maximum de questions sur sa vie personnelle. Toutefois, évitez les remarques négatives sur le bien, car les propriétaires sont attachés à leur bien. Axez plutôt vos remarques sur le potentiel du bien. Rassurez également le vendeur sur votre capacité de financement.
En revanche, si vous avez affaire à l'agent immobilier, soyez professionnel et faites ressortir les défauts du bien. Appuyez-la où ça fait mal. Ayez confiance en vous et montrez-vous convaincant avec lui.
Défiscaliser dans l'immobilier
La loi Pinel : investir dans un bien neuf pour la défiscalisation immobilière
La loi Pinel a été promulguée en septembre 2014 : elle vous permet d'investir dans un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location. En contrepartie, vous profitez d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu.
Ce dispositif a pour but principal de relancer la construction de logements neufs. Depuis septembre 2014, 131 000 logements ont été éligibles à la loi Pinel.
Les conditions à respecter pour la loi Pinel
Voyons tout d'abord quelles sont les conditions pour respecter le dispositif Pinel.
- Le propriétaire doit être un contribuable français.
- Le bien immobilier doit être neuf, en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) ou en construction. Il peut également être un ancien logement réhabilité.
- L'habitation doit être située dans un bâtiment d'habitation collectif, depuis le 1ᵉʳ janvier 2021.
- Le logement a pour obligation d'être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois suivants.
- L'habitation doit être localisée en zone A, Abis ou B1 sur ce simulateur.
- Le logement doit respecter la norme énergétique BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.
- Les locataires doivent être de ménage modeste. Leurs ressources sont plafonnées selon la zone et la composition du foyer fiscal.
- Les investissements sont limités à 2 chaque année et sont plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 € / m².
Il faut que toutes ces conditions soient respectées pour avoir le droit à une réduction d'impôts sur le revenu. Donc, s'il vous en manque une ou plusieurs, l'éligibilité Pinel vous sera refusée.
La réduction d'impôts de la loi Pinel
Pour profiter de la réduction d'impôts de la loi Pinel, le propriétaire doit s'engager sur une période de location : 6, 9 ou 12 ans. Cette période déterminera le montant de la réduction fiscale dont le propriétaire pourra bénéficier :
- 10,5 % pour 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans.
Les plafonds des loyers Pinel
Vous êtes également plafonné sur les loyers. Cela permet de rendre les logements accessibles aux foyers modestes et d'éviter que les loyers explosent. Voici les plafonds en question :
Zone | A bis | A | B1 | B2 |
Prix au m² | 18,25 € | 13,56 € | 10,93 € | 9,50 € |
La fin du dispositif Pinel en 2024 et le Pinel Plus
Le dispositif Pinel va s'arrêter en 2024. En effet, récemment, le gouvernement français souhaitait mettre en place un nouveau dispositif d'incitation à l'investissement pour les particuliers. Cette loi a été promulguée et elle s'appelle Pinel Plus. Elle est effective depuis janvier 2023 et apporte un avantage fiscal similaire au Pinel initial.
Autrement dit, les 2 dispositifs vont cohabiter au cours de l'année 2023-2024. Cependant, le Pinel Plus vous permettra de profiter d'une réduction d'impôt qui monte jusqu'à 21 %, à condition de respecter davantage de conditions écologiques et de confort.
Concernant les T3 et plus, ces biens devront avoir une double exposition et un extérieur obligatoire.
Malheureusement, une partie importante des CIF-CGP non indépendant vendent régulièrement du Pinel car ils touchent une rémunération importante sur la vente. Ce dispositif est souvent mis en avant par sa carotte fiscale, cachant la réalité de performance et de rendement final. Ainsi, lors de l'accompagnement de nos clients, nous préférons dans la plupart des cas nous orienter plutôt vers une autre méthode d'investissement, comme l'exploitation d'un bien locatif avec le statut LMNP.
La loi Denormandie pour investir dans l'immobilier ancien
La loi Denormandie a été instaurée en 2019 et est une niche fiscale qui vise à encourager l'investissement dans l'immobilier locatif ancien tout en profitant d'une réduction d'impôts. Cette loi ressemble fortement au dispositif Pinel.
L'abattement fiscal et les plafonds de ce dispositif
Tout comme la loi Pinel, l'abattement dont vous disposez dépend de la durée de location sur laquelle vous vous engagez :
- 12 % pour 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Ces taux sont donc plus avantageux que la loi Pinel classique. Toutefois, vous êtes également plafonné à un montant maximum de 300 000 € par bien et par an ainsi qu'à 5 500 € / m² par bien.
Si vous dépassez la limite, celle-ci ne vous offrira pas de réduction d'impôt. Sachez que vous faites face aux mêmes plafonds de loyers par zone que la loi Pinel (cf tableau ci-dessus).
Les conditions à respecter pour être éligible à Denormandie
Tout comme le dispositif Pinel, vous devrez respecter plusieurs conditions pour profiter de l'avantage fiscal.
- La zone du bien : le logement doit être situé dans l'une des 234 communes portant le label « Cœur de ville », ou dans une commune ayant une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
- Le type de logement : il est obligé d'établir un projet de travaux d'améliorations ou celui-ci doit déjà avoir eu lieu. Sinon, vous devez transformer un logement à usage d'habitation.
- Concernant les travaux, ils devront représenter au minimum 1/3 du prix d'achat, soit 25 % du coût total de l'opération.
- Les travaux concernent la modernisation, l'assainissement et l'aménagement du bien. De plus, ces travaux sont contraints d'être réalisés par une entreprise.
Pour finir, il faudra également augmenter la performance énergétique du bien, pour qu'elle arrive à la catégorie E minimum.
Pour que ce soit bien clair pour vous, voici un tableau comparatif sur la défiscalisation immobilière entre les lois Pinel et Denormandie.
La loi Pinel | La loi Denormandie | |
Type de biens 🏘️ | Neufs, VEFA, en construction ou réhabilités | Anciens rénovés |
Zones éligibles au dispositif 🗺️ | Zones A, A bis et B1 | ↪️ Dans l'une des 234 communes « Coeur de ville »
↪️ Dans une commune ayant une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT) |
👉 Taux de réduction d'impôts sur le revenu | 👉 10,5 % pour 6 ans
👉 15 % pour 9 ans 👉 17,5 % pour 12 ans | 👉 12 % pour 6 ans
👉 18 % pour 9 ans 👉 21 % pour 12 ans |
Plafonds d'investissements 💸 | ↪️ 300 000 € par an et par bien
↪️ 5 500 € / m² ↪️ 2 logements par an | ↪️ 300 000 € par an et par bien
↪️ 5 500 € / m² ↪️ 2 logements par an |
Loyers plafonnés 😅 | ✅ | ✅ |
Plafond des ressources des locataires 🚶 | ✅ | ✅ |
Performances énergétiques⚡ | Application des normes énergétiques dans le neuf | Normes plus souples que la loi Pinel |
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de louer un logement qui est habitable par un locataire dans l'immédiat (c'est-à-dire meublé avec tous les équipements nécessaires détaillés). Ce statut permet au propriétaire de bénéficier d'une fiscalité souple et avantageuse : les revenus locatifs sont moins taxés.
Vous pouvez profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus générés, ainsi qu'une durée de bail plus souple.
Les conditions pour être éligible au LMNP
Pour être éligible à ce statut, vous devrez respecter 3 conditions :
- réaliser moins de 23 000 € de revenus annuels pour votre activité de loueur, ou cela doit représenter moins de 50 % de vos revenus globaux ;
- investir dans un logement décent et respecter le terme « meublé » au sens de la loi ;
- ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Le choix entre le régime micro-BIC et réel
De plus, sous le statut LMNP, vous avez la possibilité de choisir entre 2 régimes fiscaux.
- Le régime micro-BIC : sous ce statut, vous avez le droit à un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % pour un logement vide). Toutefois, vous ne pourrez pas déduire de charges.
- Le régime réel : vous avez la possibilité de déduire l'ensemble de vos charges et vous avez la possibilité d'amortir le bien immobilier grâce aux travaux.
De ce fait, s'il existe de nombreux travaux de rénovation et d'amélioration à réaliser, il faudra que vous choisissiez le régime réel. Pour ce faire, vous devrez cocher l'option pour le régime réel d'imposition lors de votre immatriculation.
✅ Bon à savoir : si vous avez déjà déclaré une activité de location meublée, vous avez toujours la possibilité de changer de régime. Il suffit d'envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au SIE (Service des Impôts des Entreprises) le plus proche de votre bien locatif.
La réduction d'impôt ne doit pas être le seul motif d'achat d'un bien immobilier
Que ce soit pour le dispositif Pinel ou Denormandie, il faut que vous soyez prudent. Ne vous précipitez pas dans l'achat d'un bien immobilier pour défiscaliser. Cela doit être avant tout un investissement rentable.
La fiscalité n'est qu'un élément de l'investissement, mais vous devez également prendre en compte :
- l'emplacement (choisir une zone attractive pour attirer des locataires) ;
- le prix d'achat (éviter d'acheter un bien immobilier au-dessus du prix du marché) ;
- le loyer que vous allez fixer (est-ce que vous pourrez louer le bien assez cher pour le rentabiliser ?).
↪️ Pour être sûr que la loi Pinel ou Denormandie soit un choix éclairé pour votre bien locatif, vous devez effectuer une simulation entre le dispositif Pinel et le statut LMNP. Dans certains cas, le Pinel et le Denormandie sont plus rentables, mais dans d'autres situations, il vaut mieux privilégier le statut LMNP.
Il y a également des CGP qui contactent des agents immobiliers pour les mettre en relation avec des personnes qui viennent juste de vendre un bien (et qui ont une somme importante à investir). Donc, restez prudent !
Investir en Pinel | Investir en LMNP | |
Type de logement | Location d'un logement nu | Location d'un logement meublé et équipé |
Objectif financier | ↪️ Revenus complémentaires
↪️ Préparer sa retraite | ↪️ Revenus complémentaires
↪️ Préparer sa retraite |
Nature des revenus | Fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
Engagement sur la durée | Engagement sur 6, 9 ou 12 ans | Moins contraignante |
Plafond d'investissement | ✅ 300 000 € par an | ❌ |
Plafond des loyers | ✅ | ❌ |
Plafond des ressources des locataires | ✅ | ❌ |
Fiscalité | Défiscalisation | Possibilité d'amortir le bien immobilier grâce aux travaux/charges |
Acheter et revendre des biens immobiliers
L'achat revente de biens immobiliers consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement. Le but de l'opération est d'engranger une plus-value. Pour cela, vous avez différentes stratégies qui s'offrent à vous :
- construire une maison et la revendre ;
- acheter un logement en mauvais état et le rénover ;
- acquérir un grand appartement et le diviser en plusieurs lots ;
- acheter un immeuble et le découper en plusieurs appartements.
Pour exercer cette activité, vous avez le choix entre 2 solutions :
- réaliser les opérations en tant que particulier ;
- opter pour le statut de marchand de biens.
Commençons par voir l'imposition en tant qu'investisseur particulier.
L'imposition des plus-values immobilières en tant que particulier
Tout d'abord, il faut savoir que la résidence principale est entièrement exonérée d'impôts. Donc, les biens concernés par l'imposition des plus-values immobilières sont :
- les biens locatifs ;
- les résidences secondaires ;
- les logements vacants ;
- les locaux commerciaux ;
- les terrains ;
- les terrains à bâtir ;
- les parts de SCPI et de SCI.
Le calcul de la plus-value immobilière
Pour calculer une plus-value immobilière, c'est simple : il suffit de soustraire le prix de vente à celui de l'achat et des travaux.
- Le prix de vente correspond à celui qui est enregistré dans l'acte de vente.
- Le prix d'acquisition est celui indiqué dans l'acte original, auquel l'on ajoute la commission d'agence et les frais de notaire. Si vous n'avez pas de justificatif, cela compte comme une majoration de 7,5 % du prix d'achat.
- Les travaux : reconstruction, amélioration et/ou agrandissement. Ils peuvent être ajoutés au prix d'achat. De la même manière, si vous ne disposez d'aucun justificatif, cela sera compté comme une majoration de 15 % du coût d'acquisition.
Les abattements sur la vente en fonction de la durée de détention
Lorsque vous revendez un bien immobilier, vous avez le droit à des abattements sur vos impôts. Ceux-ci varient en fonction de la durée de détention du bien.
Par exemple, il faut :
- 22 ans de détention pour être exonéré entièrement de l'impôt sur la plus-value ;
- 30 ans de détention pour l'exonération des prélèvements sociaux.
En fait, l'abattement d'impôt sur le revenu est de 6 % par an, à partir de la 6ᵉ année de détention. Puis à la 22ᵉ année, l'abattement passe de 96 % à 100 %.
Tandis que pour les prélèvements sociaux, l'abattement augmente de 1,65 % par an à partir de la 6ᵉ année de détention, puis de 1,60 % la 22ᵉ année. Enfin, l'abattement augmente de 9 % par an à partir de la 23ᵉ année.
Une fois les abattements pris en compte, le taux d'imposition des plus-values est de :
- 19 % d'impôts sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Ce qui résulte d'une fiscalité totale de 36,20 % sur votre plus-value.
👉 De plus, depuis le 1ᵉʳ janvier 2013, il existe une surtaxe allant de 2 à 6 % pour les plus-values immobilières importantes. Cette surtaxe s'applique lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €. Cette dernière est valable sur les plus-values de tous les biens immobiliers, sauf les terrains à bâtir et votre résidence principale.
Si plusieurs cédants interviennent dans l'opération immobilière, le seuil de 50 000 € s'exerce individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chaque cédant. Ainsi, pour un couple marié sous le régime de la communauté, le plafond monte à 100 000 €.
Un cas concret d'achat revente d'un bien
Prenons un cas concret d'une revente d'un bien immobilier. Imaginons que vous ayez acheté un bien immobilier à 300 000 € en 2013. Vous avez réalisé des travaux à hauteur de 45 000 € (ou 15 %) et vous ne l'avez pas utilisé en tant que résidence principale. Puis, vous la revendez en 2023 pour 380 000 €. Dans ce cas :
- votre prix de vente est de 380 000 € ;
- votre prix d'achat est de 300 000 € + 7,5 % de frais de notaire + 15 % de travaux = 367 500 €.
Votre plus-value imposable est de : 380 000 – 367 500 € = 12 500 €.
Il faut maintenant calculer l'abattement pour 10 ans de détention. Il est alors de :
- 30 % pour l'impôt sur le revenu (taxé à 19 %) ;
- 8,25 % pour les prélèvements sociaux (taxé à 17,2 %).
Ce qui nous donne une base taxable de 8 750 € pour l'impôt sur le revenu et de 11 010 € pour les prélèvements sociaux.
↪️ L'impôt que vous devrez payer est de : 8 750 * 19 % = 1 663 € et de 11 010 * 17,2 % = 1 894 €, ce qui nous donne un total de 3 557 €.
Ensuite, ce sera au tour du notaire de déclarer la plus-value et payer l'impôt au nom du vendeur. Cependant, vous devrez tout de même remplir le montant de la plus-value sur l'annexe 2042 C de votre déclaration de revenus.
La requalification en marchand de biens pour acheter et vendre des biens immobiliers
Pour devenir marchand de biens, vous devrez exercer ce métier en créant une entreprise. Dans ce cas, 2 choix s'offrent à vous :
- monter une société commerciale : SARL, EURL, SASU ;
- devenir micro-entrepreneur.
↪️ Si vous montez une société commerciale, vous pouvez le faire seul (EURL, SASU) ou en vous associant (SARL, SAS). Ces statuts sont parfaits pour l'activité de marchand de biens.
- Votre responsabilité financière est limitée uniquement aux apports du capital social de la société. Donc, si vous apportez 10 000 €, votre responsabilité ne se porte que sur ce montant au maximum.
- Votre chiffre d'affaires n'est pas limité.
- Vous pouvez facturer la TVA.
- Vous déduisez vos charges.
- La rédaction des statuts de la société vous apporte de la souplesse.
- Vous choisissez entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS).
↪️ Sinon, vous pouvez également lancer votre activité de marchand de biens en tant qu'auto-entrepreneur. L'auto-entreprise a l'avantage de pouvoir être créée très rapidement et d'avoir une comptabilité simplifiée. Toutefois, ce statut est moins adapté à l'activité d'achat revente.
- Votre responsabilité financière est illimitée.
- Le plafond de votre chiffre d'affaires est fixé à 176 200 € HT/an. Au-delà de ce plafond, vous devrez créer une société commerciale.
- Il n'est pas possible de déduire vos charges, notamment les travaux.
- Vous ne pouvez pas facturer la TVA.
- Vous êtes obligatoirement imposé sur le revenu (IR).
Investir dans la pierre à plusieurs
Il existe 2 façons d'investir à plusieurs dans l'immobilier :
- sous le régime de l'indivision ;
- en créant une société.
L'investissement en indivision
Commençons par le régime de l'indivision. Il s'agit du régime par défaut lorsque vous décidez d'investir à plusieurs. Ce système de placement vous permet d'investir :
- en couple ;
- en union libre ;
- avec vos amis ;
- avec des membres de votre famille.
En optant pour l'indivision, chaque investisseur est bénéficiaire d'une quote-part. Celle-ci est proportionnelle à l'apport que fait chaque indivisaire. La répartition du prix d'achat du bien devra figurer dans l'acte de vente notarié.
En soi, l'indivision est une solution facile comportant peu de risques. Elle permet à chaque indivisaire d'être propriétaire à hauteur de sa contribution financière.
Toutefois, ce statut n'a pas que des avantages : pour prendre n'importe quelle décision concernant le bien, il faut que toutes les parties approuvent unanimement. Dans le cas où l'un des propriétaires veut mettre fin à l'indivision, vous devrez :
- racheter la part de cet indivisaire ;
- revendre le bien immobilier.
Pour éviter d'arriver à de tels actes, une autre solution existe : la SCI pour Société Civile Immobilière.
La SCI (Société Civile Immobilière) pour investir en immobilier à plusieurs
Cette fois-ci, dans le cas d'une SCI (Société Civile Immobilière), chaque co-emprunteur possède des parts sociales proportionnellement à l'apport qu'il réalise. Mais ici, c'est la société qui est propriétaire des biens immobiliers (et non les investisseurs).
Quel est l'intérêt d'une SCI ?
La SCI est une méthode d'investissement très souple, qui contrairement à l'indivision, permet à chaque partie de céder leurs parts. Cette vente peut se faire sans qu'il n'y ait besoin de vendre les biens immobiliers.
Il existe également des SCI familiales qui permettent d'optimiser la donation et la succession. En effet, vous pouvez transmettre des parts sociales de la SCI à vos enfants sous forme de donation, ce qui permet d'optimiser la fiscalité.
D'ailleurs, cette donation concerne uniquement la nue-propriété des biens et bénéficie d'une décote de 10 %. Cela représente un avantage supplémentaire.
Cependant, la SCI comporte quelques inconvénients :
- l'impossibilité d'obtenir un PTZ (Prêt à Taux Zéro) ;
- on ne peut pas utiliser de PEL (Plan Épargne Logement) pour financer l'achat d'un bien ;
- vous n'avez pas le droit à une réduction d'impôts sur les travaux et sur les intérêts d'emprunts.
La SCI nécessite également beaucoup de temps de gestion, en particulier la tenue d'une comptabilité régulière et la rédaction de ses statuts.
↪️ Ce type d'investissement est intéressant pour des locations nues, mais il n'est pas compatible avec des investissements sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Les 2 méthodes pour emprunter avec une SCI
Dans le cas où vous investissez via une SCI, vous avez la possibilité :
- de réaliser un emprunt personnel pour chaque associé ;
- d'emprunter via la SCI.
Lorsque vous faites un emprunt personnel, la somme obtenue par les associés est versée sur un compte courant d'associés. Ce cas de figure survient quand les revenus locatifs sont insuffisants ou quand le bien n'attire pas d'acheteur.
Mais, vous pouvez également emprunter via la SCI. Ici, la banque ne prendra en compte que 70 % des revenus fonciers, dans le but de se couvrir des risques de loyers impayés.
✅ Bon à savoir : cette stratégie vous permet également d'investir lorsque vous êtes déjà endetté à 35 %, car la banque étudie la capacité de remboursement de tous les associés.
Investir en indivision | Investir en SCI | |
✅ Avantages | Aucune formalité | Baisse de l'imposition en cas de donation 😁 |
Aucun délai | Réduction des droits de succession | |
Mise en place rapide ⚡ | Souplesse des prises de décision
(à la majorité) | |
Absence de coût | Possibilité d'investir au-delà de 35 % de votre taux d'endettement | |
❌ Inconvénients | Rigidité des prises de décision : à l'unanime 🔐 | Solidarité des dettes 🤝 |
Si désaccord :
👉 Rachat de la part de l'autre indivisaire 👉 Revente du bien immobilier | Lourd suivi administratif
(comptabilité, rédaction des statuts) | |
Formalités longues et coûteuses ⌛ |
Acheter votre résidence principale
Acheter sa résidence principale pourrait constituer le meilleur investissement à réaliser dans l'immobilier. Surtout en France où l'on aime investir dans l'immobilier.
Le choix entre la propriété et la location immobilière
Toutefois, être propriétaire de sa résidence principale ne comporte pas que des avantages ! Il faut y réfléchir à 2 fois avant de passer le cap. Selon votre situation personnelle et là où vous vivez, il est parfois plus rentable d'être locataire. On peut citer certaines grandes métropoles françaises comme Paris, Lyon et Bordeaux.
À l'inverse, dans des agglomérations plus petites et en campagne, il est souvent plus avantageux d'être propriétaire que de louer un bien. Cela vous revient moins cher et dans le même temps, vous vous constituez un patrimoine ; au lieu de payer un loyer.
De ce fait, pour choisir entre la location et la propriété, cela dépend beaucoup de votre situation géographique et du marché immobilier.
Voici un tableau comparatif entre la propriété et la location, avec les avantages de chaque profil.
Être propriétaire | Être locataire |
Se sentir vraiment chez soi et en sécurité 🏡 | Plus de liberté et de mobilité
(notamment pour les opportunités professionnelles) 🛫 |
Pouvoir réaménager le bien comme bon vous semble 🛠️
(sans avoir à rendre de compte) | Plus de flexibilité à propos de votre situation familiale 👨👩👧👦
|
Ne plus payer de loyer 😁 | Vous payez un loyer, mais vous avez moins de frais à supporter (travaux) |
Se constituer un patrimoine pour préparer votre retraite | Possibilité d'investir dans l'immobilier locatif
(ou dans d'autres classes d'actifs) 📈 |
Transmettre votre patrimoine à votre descendance 🧒 | Moins d'impôts à supporter 💸 |
Faire une bonne affaire sur l'achat d'un bien | Moins de temps de gestion ⌛ |
L'achat de votre résidence principale nécessite de la stabilité
Si vous prévoyez d'acheter votre résidence principale, il ne faut pas que vous regardiez uniquement les indicateurs financiers. En effet, pour devenir propriétaire, vous devez avoir une situation personnelle et professionnelle stable.
Actuellement, les opportunités professionnelles sont très nombreuses et les travailleurs changent plus souvent d'emploi qu'auparavant. En particulier dans les 1ʳᵉˢ années de leur vie de jeunes actifs.
Demain, si vous avez une opportunité à l'autre bout de la France ou à l'étranger, cela sera plus difficile d'y donner suite, mais ce n'est pas impossible !
En effet, il existe toujours des solutions alternatives :
- garder sa résidence principale et la mettre en location ;
- revendre votre résidence principale (en fonction de l'état du marché et du temps dont vous disposez avant de partir à l'étranger).
Autrement dit, si vous souhaitez investir dans un bien locatif par la suite, cela risque d'être très compliqué. Ainsi, vous devez bien déterminer vos objectifs financiers avant de réaliser un achat.
L'acquisition d'un immeuble de rapport
Si vous en avez les moyens, il existe une stratégie particulière pour être propriétaire tout en investissant dans le locatif. Cette solution est d'acheter un immeuble de rapport, vivre dans l'un des appartements et louer les autres.
L'avantage principal est que vous profitez des avantages de la propriété et de la location d'un bien immobilier. Mais, en plus de cela, ce sont les autres locataires qui remboursent le crédit auprès de l'établissement bancaire.
La transformation d'un local commercial en habitation
Peut-être que vous en avez déjà entendu parler, mais certains investisseurs réussissent à transformer un local commercial (restaurant, bureau, boutique, etc.) à usage d'habitation. En effet, la modification de la destination d'un bien est tout à fait possible et légale. Pour ce faire, il faudra obtenir une autorisation d'urbanisme auprès de la mairie.
Lorsque vous achetez un espace commercial, en général, cela vous reviendra 20 à 40 % moins cher qu'un logement traditionnel. Mais en contrepartie, cette transformation nécessitera d'importants travaux pour en faire une habitation.
↪️ Ce type d'opération est très avantageux, mais est relativement complexe à mettre en place. Pour les investisseurs débutants, il vaut mieux commencer par un investissement locatif classique, avant de s'attaquer à ce genre de projet.
La taxe foncière pour les propriétaires
La taxe foncière fait partie des impôts locaux, avec la taxe d'habitation. Chaque année, elle est reversée aux collectivités territoriales.
L'impôt foncier est payé uniquement par les propriétaires et les usufruitiers. Le redevable peut être un particulier, une entreprise ou encore une personne morale.
Par ailleurs, ce prélèvement existe sous 2 formes :
- TFPB (pour Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) ;
- TFPNB (pour Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties).
Une propriété bâtie représente tout type de bâtiment inamovible et qui rentre dans la catégorie des véritables bâtiments. Sinon, pour les terrains constructibles mais pas à usage d'habitation, cela rentre dans le groupe des propriétés non bâties.
De plus, cette taxe est payée chaque année et elle est calculée en fonction de 3 éléments.
- La valeur locative cadastrale : il s'agit du montant d'un loyer théorique dans le cas où le bien immobilier est loué. Cette somme est revalorisée chaque année.
- Le coefficient de revalorisation : il est défini par le gouvernement chaque année au moment du vote de la loi de finances.
- Le taux d'imposition décidé par les communes : chaque municipalité décide du taux applicable au paiement de la taxe foncière.
Faire financer son projet immobilier
Les critères sur lesquels se basent les banques pour accorder un prêt immobilier
Le but de la banque est d'accorder un prêt seulement aux projets et aux personnes qui représentent le moins de risques. Ainsi, plus votre situation financière et professionnelle est stable, plus cela est rassurant. Vous aurez plus de chance d'obtenir un crédit immobilier.
Voici plusieurs critères sur lesquels se base la banque pour vous accorder un prêt immobilier :
- vos revenus ;
- votre apport personnel (compris entre 10 et 20 % du prix du bien immobilier pour que votre prêt soit accepté. Il permet d'inspirer confiance à la banque dans votre projet et couvre généralement les frais de notaire) ;
- votre capacité d'endettement ;
- votre profession ;
- la gestion de votre compte courant (si vous avez déjà de nombreux crédits à la consommation et êtes souvent à découvert, cela va faire fuir votre banquier) ;
- votre capacité à épargner ;
- votre type de logement actuel (propriétaire, locataire, etc.) ;
- votre situation personnelle (âge, enfants, état de santé, régime matrimonial, etc.).
La maîtrise de votre capacité d'endettement
Pour augmenter les chances de succès de votre demande de prêt, il est donc capital de choisir un bien immobilier qui correspond à vos moyens financiers. Surtout lorsqu'il s'agit de votre première acquisition immobilière.
Il faut également que votre taux d'endettement ne dépasse pas les 35 %. Pour calculer ce taux, il suffit de faire :
Taux d'endettement = (charges fixes mensuelles / revenus mensuels) * 100
De ce fait, si vous gagnez 2 000 € par mois et que vous avez 500 € de charges, on obtient un taux de 25 %. C'est parfait, car l'on est en dessous du taux d'endettement de 35 % maximum. En fonction de tous ces critères, la banque va vous attribuer une note sur la possibilité de non-remboursement du prêt. On l'appelle « le scoring bancaire ».
Le montage de votre dossier de financement immobilier
Votre dossier de financement immobilier se découpe en 3 parties :
- votre profil d'investisseur ;
- le projet d'investissement ;
- la situation financière après l'achat.
Concernant votre profil d'investisseur, il s'agit des éléments mentionnés ci-dessus : apport personnel, situation professionnelle, gestion de votre argent, etc.
Vous devrez également fournir toutes ces pièces justificatives :
- pièce d'identité : carte d'identité ou passeport ;
- un justificatif de situation familiale : livret de famille ou certificat de Pacs ;
- un justificatif de domicile ;
- vos 3 derniers bulletins de salaire ou les 3 derniers bilans comptables ;
- vos 3 derniers relevés de compte ;
- vos 2 derniers avis d'imposition ;
- votre contrat de réservation signé ;
- le compromis ou la promesse de vente signée (optionnel, car vous pouvez prendre rendez-vous avec le banquier avant d'avoir repéré un bien) ;
- des justificatifs concernant votre apport personnel ;
- le titre de propriété ;
- des devis estimant les travaux à réaliser.
Pour la partie sur le projet d'investissement, vous devrez présenter en détail le bien locatif, en mentionnant :
- le résumé du projet d'investissement locatif ;
- l'emplacement du bien ;
- analyse de la ville où est situé le bien ;
- stratégie d'investissement ;
- description chiffrée du projet ;
- photos du bien avant et après les travaux ;
- demande de financement ;
- la fiscalité.
Enfin, dans la dernière partie, il faudra faire un tableau récapitulatif de votre situation financière après l'achat, mentionner votre taux d'endettement et le reste à vivre. Pour calculer ce dernier, il faut soustraire vos revenus mensuels à vos charges fixes mensuelles.
↪️ Dans le cas où votre banque vous proposerait un taux bancaire assez élevé, rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence et de présenter votre projet à d'autres établissements bancaires. Un courtier en financement immobilier peut également vous accompagner dans cette mission.
L'immobilier locatif n'est pas la seule façon d'investir avec l'effet de levier de la banque. En effet, vous pouvez également contracter un prêt bancaire pour investir à crédit dans les SCPI. Voyons ensemble de quoi il s'agit et les avantages que cette classe d'actif peut vous apporter.
Investir sans les contraintes de l'immobilier locatif avec les SCPI
Une SCPI (pour Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte l'épargne de plusieurs milliers d'investisseurs. Avec ce capital accumulé, la société va ensuite l'investir dans de nombreux biens immobiliers répartis sur toute la France, voire toute l'Europe.
Ensuite, les biens sont mis en location. En tant qu'associé de la société et propriétaire de parts des biens immobiliers, vous toucherez des loyers trimestriellement. C'est donc un investissement très passif, contrairement à l'immobilier locatif.
Vous devez également savoir qu'il existe plusieurs types de SCPI où chacune a été créée pour un objectif particulier.
- Les SCPI de capitalisation : l'objectif est de réinvestir directement les loyers dans de nouveaux biens immobiliers, plutôt que de les distribuer. Cela vous permet d'engranger une plus-value à long terme plus importante.
- Les SCPI de rendement : dans ce cas, la SCPI reverse régulièrement des loyers aux associés.
- Les SCPI fiscales : ce type de SCPI investit dans des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, Denormandie, Malraux ou encore en déficit foncier.
Soit dit en passant, les SCPI sont régulées par l'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers). Il s'agit d'un placement réglementé et reconnu depuis les années 1970.
↪️ Pour en savoir plus sur cette classe d'actifs, je vous renvoie vers mon guide complet du débutant pour investir en SCPI.
Prêter votre épargne grâce au crowdfunding immobilier
Lorsque vous investissez en crowdfunding immobilier, vous et d'autres investisseurs prêtent de l'argent à un porteur de projet. En échange, vous touchez des intérêts régulièrement et votre capital est restitué à la fin de l'opération. C'est ce que l'on appelle du financement participatif.
Pour prêter votre argent, vous devez passer par un intermédiaire qui fait le lien entre vous et le porteur de projet. Il s'agit d'une plateforme de crowdfunding. Il en existe une multitude, mais voici quelques intermédiaires :
- ClubFunding ;
- La Première Brique ;
- Homunity.
De plus, il existe de nombreux avantages de placer votre épargne dans le crowdfunding immobilier :
- vous pouvez commencer à investir dès 1 € ;
- le rendement annuel des projets se situe entre 7 et 12 %, avec une moyenne de 10 % ;
- vous diversifiez vos sources de revenus passives ;
- vous choisissez dans quoi vous investissez votre argent.
↪️ Pour découvrir le crowdfunding immobilier, je vous invite à lire mon guide complet pour investir en crowdfunding.
Ce type d'investissement permet également de vous exposer à plusieurs projets, ce qui là aussi est très pertinent en termes de diversification.
Passons maintenant à l'investissement dans des sociétés immobilières cotées en Bourse. Est-ce intéressant ? Faut-il investir dans ce type de société ?
Investir dans des foncières cotées (SIIC)
Une société foncière ou SIIC (pour Société d'Investissement Immobilier Cotée) est une société investissant dans l'immobilier et qui est cotée en Bourse. Son but est de lever des fonds grâce aux marchés financiers pour acheter et louer des biens immobiliers (immeubles, centres commerciaux, etc.).
Il faut savoir que les SIIC ont l'obligation de redistribuer aux actionnaires :
- 95 % des loyers perçus ;
- 70 % des plus-values réalisées.
Les SIIC, même européennes, sont uniquement disponibles au sein d'un CTO (Compte-Titres Ordinaire).
On pourrait donc se dire que c'est un investissement attrayant. Toutefois, je trouve que les foncières cotées n'apportent pas d'avantages majeurs, et ce, pour plusieurs raisons :
- la diversification n'est pas intéressante, car les foncières cotées sont déjà présentes dans des ETF géographiques larges ;
- la volatilité de ces entreprises est également assez forte et le cours des actions est davantage corrélé à celui des marchés financiers plutôt qu'à celui de l'immobilier.
Pour cela, je préfère investir dans des ETF bien diversifiés, tels que le MSCI World, le S&P 500 ou encore l'Euro Stoxx 600.
↪️ Si vous souhaitez en apprendre davantage, j'ai rédigé un guide complet sur les ETF et la stratégie passive en Bourse.
Comparer les types d'investissements immobiliers
Voici un tableau récapitulatif de l'ensemble des types d'investissements abordés dans cet article.
Résidence principale | Investissement locatif | Achat/Revente | SCPI | Crowdfunding immobilier | Foncières cotées (SIIC) | |
Votre statut | Propriétaire et occupant | Propriétaire bailleur | Activité commerciale | Propriétaire associé | Créancier | Actionnaire |
Horizon | Long terme | Long terme | Court terme | Long terme
(8 ans minimum) | Moyen terme
(2 à 7 ans) | Long terme
(5 ans minimum) |
Rentabilité annuelle | Économie de loyers | 0 - 10 % | Très variable selon le projet et votre expertise | 4 - 5 % | 8 - 10 % | Très variable selon l'action |
Type de revenus | Économie de loyers | Loyers | Plus-value immobilière | Loyers | Intérêts | Plus-value boursière |
Apport minimal | > 50 000 € | > 50 000 € | > 50 000 € | 200 € | 1 € | 25 € |
Effet de levier | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
Frais d'entrée | 👉 Frais de notaire de 7 à 8 %
👉 Entretien, taxes, etc. | 👉 Frais de notaire de 7 à 8 %
👉 Entretien, taxes, etc. | 👉 Frais de notaire de 7 à 8 %
👉 Travaux, taxes. | 👉 Frais de souscription de 5 à 9 %
👉 Frais de gestion | Aucuns frais ❌ | Frais de courtage : 0,50 % maximum |
Effet de levier | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ (sauf crédit à la consommation) | ❌ (sauf crédit à la consommation) |
Diversification | Faible : 1 seul bien | Faible
(ou alors nécessite un budget important) | Faible | Importante | Importante si vous optez pour de nombreux projets | Importante si vous investissez via un ETF |
Risques | Risque de marché : moins-value | 👉 Risque de marché : moins-value
👉 Risque d'impayés 👉 Risque d'inoccupation | 👉 Risque de marché : moins-value
👉 Risque de sous-estimer les travaux | Risque de marché : moins-value | Risque de défaut de paiement de l'emprunteur | 👉 Risque de faillite
👉 Risque de marché : moins-value boursière |
Liquidité | Mauvaise (plusieurs mois d'attente) | Mauvaise (plusieurs mois d'attente) | Mauvaise | Moyenne (en temps de crise) | Nulle : vous êtes obligé d'attendre la fin du prêt | Immédiate en revendant sur les marchés boursiers |
Temps à y consacrer | Important | Important | Important | Faible : revenu passif | Faible : revenu passif | Faible : revenu passif |
Tâches à gérer | Entretien et travaux | 👉 gestion locative
👉 déclaration fiscale
👉 entretien et travaux | 👉 déclaration fiscale
👉 entretien et travaux | 👉 déclaration fiscale
👉 déclaration du courtier s'il est étranger | 👉 déclaration fiscale
👉 déclaration du courtier s'il est étranger | 👉 déclaration fiscale
👉 déclaration du courtier s'il est étranger |
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ |
Pour investir dans l'immobilier, il faut que :
- vous soyez prêt à supporter un risque de perte en capital ;
- vous investissiez sur un horizon de 2 ans minimum.
Ensuite, dans le cas où vous pensiez investir moins de 4 ans, je vous conseille de vous tourner vers le crowdfunding immobilier. Vous trouverez de nombreux projets qui se déroulent dans ce laps de temps.
Sinon, si vous souhaitez investir plus de 4 ans, vous pouvez choisir entre :
- l'investissement en SCPI ;
- l'achat de votre résidence principale ;
- l'immobilier locatif ;
- l'achat-revente.
Toutefois, sachez que l'investissement locatif et l'achat revente sont 2 activités très chronophages.
Si vous disposez de peu de temps, il sera préférable de se tourner vers les SCPI. Vous pouvez aussi investir dans le crowdfunding immobilier plus de 4 ans. Avec les SCPI, cela vous fera 2 sources de revenus passives dans l'immobilier.
En outre, vous pouvez également investir dans des foncières cotées, en actions individuelles ou en ETF. À titre personnel, je préconise d'éviter ces titres financiers, comme ils sont déjà présents dans les ETF à large diversification :
- MSCI World ;
- MSCI Emerging Markets ;
- S&P 500 ;
- Euro Stoxx 600.
Il est donc inutile de surpondérer ce secteur d'activité dans son portefeuille.
↪️ Si vous voulez en savoir plus sur la stratégie ETF, vous pouvez accéder à ma formation offerte. Celle-ci vous permettra :
- d'apprendre à investir en bourse grâce aux ETF ;
- de générer des sources de revenus passifs.
APPRENEZ À INVESTIR POUR VOTRE AVENIR FINANCIER
(même en partant de zéro).
- Générez des revenus passifs grâce à votre épargne
- Obtenez 217 839€ en investissant 300€/mois
- Lancez-vous en Bourse en toute confiance
- J'investis 1000€ avec vous sur mon écran
Quelles sont les différentes façons d'investir dans l'immobilier ?
Contrairement à ce que l'on croit, il n'existe pas que l'immobilier locatif comme solution d'investissement en immobilier.
Vous avez de nombreuses façons d'être exposé à l'immobilier :
- les SCPI ;
- le crowdfunding immobilier ;
- acheter votre résidence principale ;
- les foncières cotées ;
- l'achat et la revente de biens immobiliers ;
- investir dans des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le Denormandie.
À partir de quel montant peut-on investir dans l'immobilier ?
Pour répondre à cette question, cela dépend de la méthode d'investissement que vous choisissez :
- dès 1 € pour le crowdfunding immobilier ;
- à partir de quelques dizaines d'euros pour les foncières cotées ;
- 200 € pour certaines SCPI, puis 1 000 € pour la majorité des sociétés ;
- 50 000 € minimum pour l'achat revente, l'investissement locatif et l'acquisition de votre résidence principale.
Est-ce intéressant d'investir dans des biens Pinel ?
Investir en Pinel (pour le neuf) ou en Denormandie (pour l'ancien) n'est pas toujours une bonne solution. Il faut que vous soyez prudent et que vous n'investissiez pas uniquement pour défiscaliser. D'autres éléments sont beaucoup plus importants à analyser en 1ᵉʳ lieu :
- l'emplacement du bien ;
- le loyer que vous allez fixer ;
- le prix d'achat total ;
- le coût des travaux ;
- etc.
Il existe également d'autres statuts intéressants pour investir tout en déduisant vos charges, notamment grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Faut-il acheter sa résidence principale ?
Lorsque vous souhaitez acheter votre résidence principale, il ne faut pas que vous regardiez uniquement les indicateurs financiers. En effet, vous devez faire attention à votre situation personnelle et professionnelle. Dans l'idéal, il faut que vous ayez assez de visibilité pour les 10 prochaines années avant de réaliser une acquisition.
Toutefois, si demain, vous avez une opportunité professionnelle qui se présente à l'autre bout de la France ou à l'étranger, vous perdrez en flexibilité. Mais pour autant, il existe des solutions : revendre votre résidence principale ou encore la mettre en location.
Gardez également en tête que si vous faites l'acquisition de votre résidence principale, cela utilisera la majorité de votre capacité d'endettement. De ce fait, il sera très difficile d'investir dans l'immobilier locatif par la suite.
Peut-on investir dans l'immobilier sans apport ?
Actuellement, il est toujours possible d'investir sans apport dans l'immobilier, mais cela reste relativement rare. En général, comptez 10 à 20 % du prix du bien pour votre apport personnel. Cela rassurera la banque et vous aurez plus de chances d'obtenir votre prêt.
Comment procéder pour que votre prêt immobilier soit accepté ?
La chose la plus importante à faire pour mettre toutes les chances de votre côté est de préparer un dossier de financement très détaillé. Vous devrez expliquer votre profil d'investisseur, le potentiel du bien immobilier et votre situation financière après l'achat.
En montrant que vous avez bien préparé l'entretien et que vous avez analysé le bien en profondeur, cela rassurera votre banquier et il sera plus enclin à vous accorder un prêt.
