Comment investir en immobilier en 2024 ? Le Guide Complet

Dans ce guide détaillé sur l'investissement en immobilier, découvrez comment vous exposer de diverses façons à cette classe d'actifs.
Picture of Matthieu Louvet
Matthieu Louvet
Guide complet investir en immobilier
Table des matières
Formation 100% offerte

Apprendre à investir en Bourse, protéger votre avenir financier et générer des revenus passifs
(même en partant de zéro et sans connaissance).
OFFERT

L'immobilier représente le placement préféré des Français. On peut le dire : cette classe d'actifs est un pilier incontournable dans le monde de l'investissement. Mais pourquoi cherche-t-on à investir en immobilier ? Pour se créer un complément de revenus ou plutôt pour bâtir un patrimoine dans le but de le transmettre ?

Dans ce guide complet, vous allez découvrir et comparer les différentes façons de vous exposer à l'investissement foncier :

  • SCPI ;
  • immobilier locatif ; 
  • crowdfunding immobilier ; 
  • achat/revente de biens immobiliers ;
  • résidence principale ;
  • foncières cotées en bourse. 

Sans plus attendre, commençons par appréhender les principes de l'investissement dans la pierre en direct. 

Apprendre à investir en immobilier en direct

Le fonctionnement de l'immobilier locatif en direct

Le fonctionnement de l'investissement locatif est assez simple à comprendre. Vous êtes investisseur et votre but est de dénicher un bien pour le mettre en location. Pour ce faire, vous étudiez le marché et différentes offres avant de tomber sur un bien qui retient votre attention.

Ensuite, vous devez financer l'opération par l'intermédiaire d'une banque. De votre côté, vous devrez faire un apport personnel de 10 à 20 % du montant du bien. Quant à la banque, elle s'occupe de vous prêter le reste de l'argent. 

Dès que vous avez trouvé un établissement bancaire disposé à vous suivre dans votre investissement, il ne vous reste plus qu'à sélectionner un locataire avec un bon profil. Celui-ci vous paiera un loyer mensuellement qui vous permettra de rembourser le crédit auprès de l'agence bancaire. 

L'avantage de ce type d'investissement est que vous pouvez y accéder grâce à l'effet de levier. Vous n'avez pas besoin d'acheter un appartement comptant. Ainsi, vous pouvez vous enrichir et vous constituer un véritable patrimoine rapidement. 

Comment calculer le rendement de votre bien immo ?

Le rendement immobilier permet de calculer ce que ça vous génère par rapport au prix total : 

Rendement = montant des loyers / prix d'achat du bien immobilier

Mais il ne faut pas confondre le rendement avec la rentabilité. D'ailleurs, il existe 2 types de rentabilités en immobilier : 

  • la rentabilité brute ;
  • la rentabilité nette. 
Formules pour calculer la rentabilité brute et nette d'un bien immobilier
Investir en immobilier : formules pour calculer la rentabilité brute et nette

Il existe également la rentabilité nette nette, lorsque l'on rajoute la fiscalité dans le calcul. 

Qu'est-ce que le cash-flow immobilier ?

Le cash-flow immobilier est un terme anglophone désignant « flux de trésorerie » en français. Ce terme désigne l'excédent d'argent dont vous bénéficiez après déduction des frais et du crédit payé. Il se calcule ainsi : 

Cash-Flow = Loyers – Dépenses (charges, taxes, impôts, crédit)

Cet indicateur est essentiel, car une bonne gestion de votre flux de trésorerie vous permet de réduire drastiquement les risques de perte. Et surtout, il faut que celui-ci soit positif. En effet, cela montrera la rentabilité de votre investissement et vous inspirerez confiance au banquier. 

Par ailleurs, si le cash-flow est négatif, cela veut dire que vous perdez d'argent tous les mois. Je ne pense pas que ce soit ce que vous recherchiez quand vous souhaitez investir en immobilier locatif

Qu'est-ce que l’enrichissement latent en immobilier ?

Cependant, le cash-flow ne fait pas tout ! Cet indicateur est assez court-termiste. Pour avoir une vision long terme sur votre projet, il faut comprendre ce qu'est l'enrichissement latent.

La vraie force de l'immobilier est dans l'effet de levier du financement. C'est-à-dire que chaque euro de capital remboursé est un accroissement de votre enrichissement net. En utilisant l'enrichissement latent, on prend en compte le montant que rembourse le locataire chaque mois.

Certes, le cash-flow doit être positif pour que le bien soit rentable, mais ce qui compte sur le long terme, c'est la vitesse à laquelle le locataire rembourse le prêt que vous avez contracté. Plus il verse d'argent à l'établissement bancaire, moins vous avez de capital à restituer et plus vous vous enrichissez. 

La définition de votre stratégie d'investissement dans la pierre

Avant d'investir en immobilier locatif, l'une des choses les plus importantes à définir est votre stratégie. Si vous avez une vision claire de ce que vous recherchez, vous allez gagner énormément de temps par la suite.

Vous devez déterminer les éléments suivants :

  • le secteur ;
  • la stratégie d'exploitation (colocation, location courte ou longue durée, etc.) ; 
  • la cible de locataire (étudiants, jeunes couples, familles, etc.) ; 
  • la typologie du bien ;
  • votre objectif de rentabilité et de cash-flow.

Connaître les avantages et les risques d'investir dans la pierre

Les avantages d'investir dans cette classe d'actifs

Investir en immobilier vous permet de profiter de nombreux avantages.

  • Créer des revenus passifs : grâce à l'immobilier locatif, les SCPI ou encore le crowdfunding immobilier. Ces derniers vous protègent de l'inflation et vous assurent un revenu complémentaire récurrent.
  • Profiter de statuts particuliers : comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui vous donne la possibilité de déduire vos charges de vos impôts.
  • Bâtir un patrimoine conséquent : en investissant sur le long terme, vous développez une véritable fortune immobilière : appartements, maisons, immeubles, terrains, etc. 
  • La transmission : elle peut être réalisée facilement à vos proches (ascendants et descendants) : vous les aider à se loger convenablement à un prix compétitif. Vous avez également l'option de transmettre vos biens lors de votre succession, et d'optimiser cette dernière, par exemple grâce au démembrement.
  • Habiter dans votre résidence principale : que ce soit durant votre vie active ou lors de votre retraite. Si vous avez remboursé la totalité de l'emprunt avant votre retraite, cela vous fera de belles économies pour vos vieux jours.
  • Investir grâce à l'effet de levier de la banque : en optant pour l'immobilier locatif et/ou l'investissement en SCPI. C'est un vrai plus par rapport aux autres classes d'investissements, où il n'est pas possible d'investir à crédit. 

↪️ Concernant l'immobilier locatif, vous avez même la possibilité de contracter un prêt à 110 %, ce qui vous permet d'investir dans un bien immobilier sans apport. Ce n'est pas évident d'obtenir ce type de prêt, mais c'est encore envisageable de nos jours. 

Les risques de placer son argent en immobilier

Lorsque vous placez votre épargne en immobilier, il existe également des risques inhérents à cette classe d'actifs. Il ne s'agit pas d'un placement miracle !

Voici les risques auxquels vous vous exposez en investissant dans l'immobilier.

  • La vacance locative : chaque jour où vous n'avez pas de locataire dans votre bien, vous perdez de l'argent. D'où l'intérêt de louer un bien dans une zone dynamique et attractive pour limiter ce risque.
  • Les loyers impayés : lorsqu'un locataire occupe les lieux, il existe toujours le risque qu'il ne paye pas son loyer tous les mois. Pour le contourner, vous pouvez être sélectif sur le choix du locataire, souscrire à une assurance loyers impayés ou encore exiger un garant solvable. 
  • Le logement est dégradé : dans certains cas, même si vous avez demandé une caution, celle-ci n'est pas suffisante pour couvrir les dégâts causés par certains locataires. Pour y faire face, la sélection d'un bon locataire est la clé du succès. Vous pouvez aussi souscrire à une assurance dégradation locative. Néanmoins, en pratique, ce risque reste peu probable ! 
  • Le risque de liquidité : vous pouvez vous retrouver en difficulté pour vendre le bien si vous souhaitez vous en séparer. Parfois, il faut être patient avant de trouver un acheteur potentiel qui est prêt à acquérir le bien à un prix correct. 
  • Le risque de moins-value à la revente : la valeur des biens immobiliers fluctue dans le temps en fonction de l'offre et de la demande. Donc, il arrive fréquemment que le bien soit revendu à perte, surtout si vous l'avez acheté au-dessus du prix du marché. 
Avantages
Inconvénients
Créer et générer des revenus
passifs 🏖️
Risque de vacance locative ❌
Exercer sous un statut fiscalement avantageux (comme le LMNP) 😉
Risque d'impayés
Bâtir un patrimoine immobilier 🏢
Risque de dégradation du bien 🛠️
Transmettre ce patrimoine à vos proches 👨‍👩‍👧‍👦
Risque de liquidité
Investir dans votre résidence principale 🏡
Risque de moins-value à
la revente 🥲
Investir grâce à l'effet de levier de la banque 💸
/

Investir dans un bien locatif 

Tout d'abord, commençons par voir la location nue, puis meublée. Chacune d'elles comporte ses avantages et ses inconvénients. 

La location nue

Une location nue représente un bien immobilier loué qui ne dispose ni de meuble ni d'équipement, excepté ceux nécessaires : sanitaires, salle de bains et des éléments de cuisine. Par opposition, on parle de location meublée. 

Ce type de location apporte une gestion plus simple et moins coûteuse du bien. La banque est également rassurée pour vous prêter de l'argent sur une nouvelle opération.

Toutefois, la location nue comporte 3 inconvénients : 

  • les risques d'impayés sont plus importants ; 
  • le rendement locatif est généralement moins intéressant ; 
  • il faut plus de temps pour se débarrasser d'un mauvais payeur. 

La location meublée

On parle de location meublée lorsqu'une personne peut emménager immédiatement dans un logement, sans avoir à installer son propre mobilier. Les meubles présents doivent permettre au locataire de dormir, de manger et d'y vivre décemment. Toutefois, celui-ci doit apporter ses effets personnels et son linge de maison (draps, torchons, serviettes, etc.). 

La location meublée présente 5 avantages majeurs : 

  • elle est rentable lorsqu'elle est couplée à de la location courte durée ; 
  • les risques d'impayés sont faibles ; 
  • la fiscalité peut être avantageuse, notamment avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ;
  • la gestion est peu contraignante ;
  • vous avez la possibilité de changer de locataire plus régulièrement.

Cependant, il faut savoir que pour ce type de location, le turnover (changement de locataires) et l'entretien demeurent plus importants. L'investissement de départ est également plus élevé que pour de la location nue.

👉 Vous pouvez également faire de la colocation dans votre logement. Cela est très rentable et permet de booster sa rentabilité avec la démultiplication des locataires. En revanche, vous devrez fournir davantage d'efforts pour entretenir le bien. 

L'emplacement du bien locatif

L'emplacement est capital en immobilier. Tout comme la diversification en Bourse, il faut y faire très attention. 

« Dans l’immobilier, l’essentiel c’est « emplacement, emplacement, emplacement ». Un mantra similaire sur l’investissement devrait être « diversification, diversification, diversification ».

Commençons par la ville où vous allez investir. Il faut que vous sélectionniez une commune comportant un dérèglement de marché. C'est-à-dire une agglomération où l'on n'achète pas cher, mais où on loue assez cher. On peut en citer plusieurs telles que :

  • Saint-Étienne ;
  • Béziers ;
  • Roubaix ;
  • Amiens ;
  • Perpignan ; 
  • Besançon ;
  • Narbonne ;
  • Caen. 

Ensuite, vous allez pouvoir procéder à une étude détaillée de la ville. Vous pouvez analyser : 

  • la population et son évolution ;
  • le taux de chômage ;
  • l'attractivité économique ; 
  • le ratio de propriétaires/locataires ; 
  • les catégories socio-professionnelles ; 
  • les projets à venir (OAP, ZAC, PLU, etc.).

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) régit le développement des communes. C'est dans ce plan que l'on connaît l'octroi des nouveaux terrains, l'agrandissement d'une maison, les places de parking que l'on peut aménager, etc. Il s'agit d'un document essentiel à étudier lors de vos recherches. 

L’analyse du marché immobilier 

Pour connaître tous les éléments cités ci-dessus, vous pouvez utiliser plusieurs outils pour analyser le marché

  • Meilleurs agents : connaître l'évolution du marché et le prix au m² dans la ville. On peut également consulter le prix au m² par quartier pour les villes moyennes et le prix au m² par rue dans les grandes métropoles.
  • Castorus : pour rechercher des biens rentables et pour découvrir l'historique d'une annonce.
  • DVF (Demande de Valeur Foncière) : pour prendre connaissance des dernières transactions réalisées dans le quartier. Ce site est géré par le gouvernement et les données proviennent de transactions réelles. 
  • Le PLU de la ville (à demander à la mairie) : pour vérifier l'évolution de la ville et les projets en cours : lotissements, commerces, etc.
  • Cityzia : pour avoir des données complètes sur le prix de l'immobilier, la population qui y vit, leurs revenus moyens, la composition des ménages, le niveau d'études des personnes ou encore le taux de propriétaire et de locataire. Les données de Cityzia proviennent de l'INSEE.

Une fois que vous avez réalisé votre étude de marché en ligne, il ne reste plus qu'à aller confronter vos informations sur le terrain.

Pour ce faire, vous pouvez directement parler aux commerçants. Vous leur demandez les quartiers à éviter et à recommander. Je vous conseille également de vous informer auprès des agences immobilières.

Une autre source d'information consiste à assister à une sortie d'école. Vous aurez un échantillon de la population qui vit dans le quartier de l'établissement. Il s'agit d'une astuce dont on ne parle pas souvent, mais qui aide à mieux comprendre la démographie. 

De plus, vous pouvez aborder des habitants de l'agglomération qui connaissent parfaitement l'environnement et les meilleurs quartiers. Vous pouvez aussi vous rendre à la mairie pour consulter le PLU, les transports, les universités ainsi que les projets en cours de développement.

Une fois que vous avez vérifié tous ces éléments, il est temps de préparer la visite du bien que vous avez repéré.

La préparation de la visite du bien 

J'espère que vous êtes prêt, parce que pour bien investir en immobilier, au moment de la visite du bien locatif, il faudra examiner de nombreux éléments :

  • extérieurs tels que la toiture, charpente, façade, menuiseries, zingueries, annexes ;
  • intérieurs comme l'état général des murs, la plomberie, compteur d'eau, compteur d'électricité, localisation des points d'eau, l'état des planchers ; 
  • techniques à l'instar du système de chauffage, évacuations, assainissement, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

N'hésitez pas à prendre des photos et des vidéos lors de votre visite.

En outre, voici quelques questions à noter précieusement et à poser au propriétaire du bien :

  • Pourquoi vendez-vous votre bien ?
  • Combien de visites avez-vous reçues ? 
  • Depuis combien de temps êtes-vous propriétaire ? 
  • Depuis quand le bien est-il à vendre ? 

Si le vendeur est pressé de vendre, cela vous servira pour la suite des événements. En particulier au moment de la négociation. 

La négociation avec le propriétaire du bien

Lors de la négociation immobilière, il faudra vous adapter à votre interlocuteur. Soit, vous serez avec le propriétaire, soit avec un agent immobilier. Le discours à tenir n'est pas du tout le même !

En effet, s'il s'agit d'un particulier, soyez curieux et posez-lui un maximum de questions sur sa vie personnelle. Toutefois, évitez les remarques négatives sur le bien, car les propriétaires sont attachés à leur bien. Axez plutôt vos remarques sur le potentiel du bien. Rassurez également le vendeur sur votre capacité de financement. 

En revanche, si vous avez affaire à l'agent immobilier, soyez professionnel et faites ressortir les défauts du bien. Appuyez-la où ça fait mal. Ayez confiance en vous et montrez-vous convaincant avec lui.

Défiscaliser dans l'immobilier

La loi Pinel : investir dans un bien neuf pour la défiscalisation immobilière

La loi Pinel a été promulguée en septembre 2014 : elle vous permet d'investir dans un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location. En contrepartie, vous profitez d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Ce dispositif a pour but principal de relancer la construction de logements neufs. Depuis septembre 2014, 131 000 logements ont été éligibles à la loi Pinel.

Les conditions à respecter pour la loi Pinel

Voyons tout d'abord quelles sont les conditions pour respecter le dispositif Pinel.

  • Le propriétaire doit être un contribuable français.
  • Le bien immobilier doit être neuf, en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) ou en construction. Il peut également être un ancien logement réhabilité.
  • L'habitation doit être située dans un bâtiment d'habitation collectif, depuis le 1ᵉʳ janvier 2021.
  • Le logement a pour obligation d'être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois suivants.
  • L'habitation doit être localisée en zone A, Abis ou B1 sur ce simulateur.
  • Le logement doit respecter la norme énergétique BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.
  • Les locataires doivent être de ménage modeste. Leurs ressources sont plafonnées selon la zone et la composition du foyer fiscal.
  • Les investissements sont limités à 2 chaque année et sont plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 € / m².

Il faut que toutes ces conditions soient respectées pour avoir le droit à une réduction d'impôts sur le revenu. Donc, s'il vous en manque une ou plusieurs, l'éligibilité Pinel vous sera refusée.

les plafonds des ressources des locataires pour être éligible à la loi Pinel
Les plafonds des ressources des locataires pour être éligible à la loi Pinel
investir dans l'immobilier : Cartographie française des zones A, Abis, B1 et B2 pour la loi Pinel
Investir en immobilier : cartographie française des zones A, Abis, B1 et B2 pour la loi Pinel

La réduction d'impôts de la loi Pinel 

Pour profiter de la réduction d'impôts de la loi Pinel, le propriétaire doit s'engager sur une période de location : 6, 9 ou 12 ans. Cette période déterminera le montant de la réduction fiscale dont le propriétaire pourra bénéficier : 

  • 10,5 % pour 6 ans ; 
  • 15 % pour 9 ans ; 
  • 17,5 % pour 12 ans. 

Les plafonds des loyers Pinel

Vous êtes également plafonné sur les loyers. Cela permet de rendre les logements accessibles aux foyers modestes et d'éviter que les loyers explosent. Voici les plafonds en question :

Zone
A bis
A
B1
B2
Prix au m²
18,25 €
13,56 €
10,93 €
9,50 €

La fin du dispositif Pinel en 2024 et le Pinel Plus

Le dispositif Pinel va s'arrêter en 2024. En effet, récemment, le gouvernement français souhaitait mettre en place un nouveau dispositif d'incitation à l'investissement pour les particuliers. Cette loi a été promulguée et elle s'appelle Pinel Plus. Elle est effective depuis janvier 2023 et apporte un avantage fiscal similaire au Pinel initial. 

Autrement dit, les 2 dispositifs vont cohabiter au cours de l'année 2023-2024. Cependant, le Pinel Plus vous permettra de profiter d'une réduction d'impôt qui monte jusqu'à 21 %, à condition de respecter davantage de conditions écologiques et de confort. 

Concernant les T3 et plus, ces biens devront avoir une double exposition et un extérieur obligatoire.

La loi Denormandie pour investir dans l'immobilier ancien

La loi Denormandie a été instaurée en 2019 et est une niche fiscale qui vise à encourager l'investissement dans l'immobilier locatif ancien tout en profitant d'une réduction d'impôts. Cette loi ressemble fortement au dispositif Pinel. 

L'abattement fiscal et les plafonds de ce dispositif

Tout comme la loi Pinel, l'abattement dont vous disposez dépend de la durée de location sur laquelle vous vous engagez : 

  • 12 % pour 6 ans ; 
  • 18 % pour 9 ans ; 
  • 21 % pour 12 ans. 

Ces taux sont donc plus avantageux que la loi Pinel classique. Toutefois, vous êtes également plafonné à un montant maximum de 300 000 € par bien et par an ainsi qu'à 5 500 € / m² par bien.

Si vous dépassez la limite, celle-ci ne vous offrira pas de réduction d'impôt. Sachez que vous faites face aux mêmes plafonds de loyers par zone que la loi Pinel (cf tableau ci-dessus).

Les conditions à respecter pour être éligible à Denormandie

Tout comme le dispositif Pinel, vous devrez respecter plusieurs conditions pour profiter de l'avantage fiscal. 

  • La zone du bien : le logement doit être situé dans l'une des 234 communes portant le label « Cœur de ville », ou dans une commune ayant une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
  • Le type de logement : il est obligé d'établir un projet de travaux d'améliorations ou celui-ci doit déjà avoir eu lieu. Sinon, vous devez transformer un logement à usage d'habitation.
  • Concernant les travaux, ils devront représenter au minimum 1/3 du prix d'achat, soit 25 % du coût total de l'opération.
  • Les travaux concernent la modernisation, l'assainissement et l'aménagement du bien. De plus, ces travaux sont contraints d'être réalisés par une entreprise. 
234 communes « Coeur de ville » pour le dispositif Denormandie
Investir en immobilier : les plafonds des ressources des locataires pour être éligible à la loi Pinel

Pour finir, il faudra également augmenter la performance énergétique du bien, pour qu'elle arrive à la catégorie E minimum.

Pour que ce soit bien clair pour vous, voici un tableau comparatif sur la défiscalisation immobilière entre les lois Pinel et Denormandie. 

La loi Pinel
La loi Denormandie
Type de biens 🏘️
Neufs, VEFA, en construction ou réhabilités
Anciens rénovés
Zones éligibles au dispositif 🗺️
Zones A, A bis et B1
↪️ Dans l'une des 234 communes « Coeur de ville »

↪️ Dans une commune ayant une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT)
👉 Taux de réduction d'impôts sur le revenu
👉 10,5 % pour 6 ans
👉 15 % pour 9 ans
👉 17,5 % pour 12 ans
👉 12 % pour 6 ans
👉 18 % pour 9 ans
👉 21 % pour 12 ans
Plafonds d'investissements 💸
↪️ 300 000 € par an et par bien
↪️ 5 500 € / m²
↪️ 2 logements par an
↪️ 300 000 € par an et par bien
↪️ 5 500 € / m²
↪️ 2 logements par an
Loyers plafonnés 😅
Plafond des ressources des locataires 🚶 
Performances énergétiques⚡
Application des normes énergétiques dans le neuf
Normes plus souples que la loi Pinel

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Les avantages du statut LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de louer un logement qui est habitable par un locataire dans l'immédiat (c'est-à-dire meublé avec tous les équipements nécessaires détaillés). Ce statut permet au propriétaire de bénéficier d'une fiscalité souple et avantageuse : les revenus locatifs sont moins taxés. 

Vous pouvez profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus générés, ainsi qu'une durée de bail plus souple. 

Les conditions pour être éligible au LMNP

Pour être éligible à ce statut, vous devrez respecter 3 conditions : 

  • réaliser moins de 23 000 € de revenus annuels pour votre activité de loueur, ou cela doit représenter moins de 50 % de vos revenus globaux ;
  • investir dans un logement décent et respecter le terme « meublé » au sens de la loi ; 
  • ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Le choix entre le régime micro-BIC et réel

De plus, sous le statut LMNP, vous avez la possibilité de choisir entre 2 régimes fiscaux.

  • Le régime micro-BIC : sous ce statut, vous avez le droit à un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % pour un logement vide). Toutefois, vous ne pourrez pas déduire de charges. 
  • Le régime réel : vous avez la possibilité de déduire l'ensemble de vos charges et vous avez la possibilité d'amortir le bien immobilier grâce aux travaux.

De ce fait, s'il existe de nombreux travaux de rénovation et d'amélioration à réaliser, il faudra que vous choisissiez le régime réel. Pour ce faire, vous devrez cocher l'option pour le régime réel d'imposition lors de votre immatriculation.  

✅ Bon à savoir : si vous avez déjà déclaré une activité de location meublée, vous avez toujours la possibilité de changer de régime. Il suffit d'envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au SIE (Service des Impôts des Entreprises) le plus proche de votre bien locatif. 

La réduction d'impôt ne doit pas être le seul motif d'achat d'un bien immobilier

Que ce soit pour le dispositif Pinel ou Denormandie, il faut que vous soyez prudent. Ne vous précipitez pas dans l'achat d'un bien immobilier pour défiscaliser. Cela doit être avant tout un investissement rentable.

La fiscalité n'est qu'un élément de l'investissement, mais vous devez également prendre en compte :

  • l'emplacement (choisir une zone attractive pour attirer des locataires) ;
  • le prix d'achat (éviter d'acheter un bien immobilier au-dessus du prix du marché) ;
  • le loyer que vous allez fixer (est-ce que vous pourrez louer le bien assez cher pour le rentabiliser ?).

↪️ Pour être sûr que la loi Pinel ou Denormandie soit un choix éclairé pour votre bien locatif, vous devez effectuer une simulation entre le dispositif Pinel et le statut LMNP. Dans certains cas, le Pinel et le Denormandie sont plus rentables, mais dans d'autres situations, il vaut mieux privilégier le statut LMNP.

Investir en Pinel
Investir en LMNP
Type de logement
Location d'un logement nu
Location d'un logement meublé
et équipé
Objectif financier
↪️ Revenus complémentaires
↪️ Préparer sa retraite
↪️ Revenus complémentaires
↪️ Préparer sa retraite
Nature des revenus
Fonciers
BIC
(Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Engagement sur la durée
Engagement sur 6, 9 ou 12 ans
Moins contraignante
Plafond d'investissement
✅ 300 000 € par an
Plafond des loyers
Plafond des ressources des locataires 
Fiscalité
Défiscalisation
Possibilité d'amortir le bien immobilier grâce aux travaux/charges

Acheter et revendre des biens immobiliers

L'achat revente de biens immobiliers consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement. Le but de l'opération est d'engranger une plus-value. Pour cela, vous avez différentes stratégies qui s'offrent à vous :

  • construire une maison et la revendre ;
  • acheter un logement en mauvais état et le rénover ;
  • acquérir un grand appartement et le diviser en plusieurs lots ;
  • acheter un immeuble et le découper en plusieurs appartements.

Pour exercer cette activité, vous avez le choix entre 2 solutions :

  • réaliser les opérations en tant que particulier ;
  • opter pour le statut de marchand de biens.

Commençons par voir l'imposition en tant qu'investisseur particulier.

L'imposition des plus-values immobilières en tant que particulier

Tout d'abord, il faut savoir que la résidence principale est entièrement exonérée d'impôts. Donc, les biens concernés par l'imposition des plus-values immobilières sont : 

  • les biens locatifs ; 
  • les résidences secondaires ;
  • les logements vacants ; 
  • les locaux commerciaux ; 
  • les terrains ;
  • les terrains à bâtir ;
  • les parts de SCPI et de SCI.
Les cas d'exonération de plus-value immobilière en France
Investir dans l'immobilier : les différents cas d'exonération de plus-value immobilière en France

Le calcul de la plus-value immobilière

Pour calculer une plus-value immobilière, c'est simple : il suffit de soustraire le prix de vente à celui de l'achat et des travaux.

  • Le prix de vente correspond à celui qui est enregistré dans l'acte de vente.
  • Le prix d'acquisition est celui indiqué dans l'acte original, auquel l'on ajoute la commission d'agence et les frais de notaire. Si vous n'avez pas de justificatif, cela compte comme une majoration de 7,5 % du prix d'achat.
  • Les travaux : reconstruction, amélioration et/ou agrandissement. Ils peuvent être ajoutés au prix d'achat. De la même manière, si vous ne disposez d'aucun justificatif, cela sera compté comme une majoration de 15 % du coût d'acquisition.  

Les abattements sur la vente en fonction de la durée de détention

Lorsque vous revendez un bien immobilier, vous avez le droit à des abattements sur vos impôts. Ceux-ci varient en fonction de la durée de détention du bien. 

Par exemple, il faut : 

  • 22 ans de détention pour être exonéré entièrement de l'impôt sur la plus-value ;
  • 30 ans de détention pour l'exonération des prélèvements sociaux. 
Abattement sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux
Investir en immobilier : abattement sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux selon la durée de détention

En fait, l'abattement d'impôt sur le revenu est de 6 % par an, à partir de la 6ᵉ année de détention. Puis à la 22ᵉ année, l'abattement passe de 96 % à 100 %.

Tandis que pour les prélèvements sociaux, l'abattement augmente de 1,65 % par an à partir de la 6ᵉ année de détention, puis de 1,60 % la 22ᵉ année. Enfin, l'abattement augmente de 9 % par an à partir de la 23ᵉ année.

Une fois les abattements pris en compte, le taux d'imposition des plus-values est de : 

  • 19 % d'impôts sur le revenu ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Ce qui résulte d'une fiscalité totale de 36,20 % sur votre plus-value. 

👉 De plus, depuis le 1ᵉʳ janvier 2013, il existe une surtaxe allant de 2 à 6 % pour les plus-values immobilières importantes. Cette surtaxe s'applique lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €. Cette dernière est valable sur les plus-values de tous les biens immobiliers, sauf les terrains à bâtir et votre résidence principale. 

Si plusieurs cédants interviennent dans l'opération immobilière, le seuil de 50 000 € s'exerce individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chaque cédant. Ainsi, pour un couple marié sous le régime de la communauté, le plafond monte à 100 000 €.

Un cas concret d'achat revente d'un bien

Prenons un cas concret d'une revente d'un bien immobilier. Imaginons que vous ayez acheté un bien immobilier à 300 000 € en 2013. Vous avez réalisé des travaux à hauteur de 45 000 € (ou 15 %) et vous ne l'avez pas utilisé en tant que résidence principale. Puis, vous la revendez en 2023 pour 380 000 €. Dans ce cas : 

  • votre prix de vente est de 380 000 € ;
  • votre prix d'achat est de 300 000 € + 7,5 % de frais de notaire + 15 % de travaux = 367 500 €.

Votre plus-value imposable est de : 380 000 – 367 500 € = 12 500 €.

Il faut maintenant calculer l'abattement pour 10 ans de détention. Il est alors de : 

  • 30 % pour l'impôt sur le revenu (taxé à 19 %) ;
  • 8,25 % pour les prélèvements sociaux (taxé à 17,2 %).

Ce qui nous donne une base taxable de 8 750 € pour l'impôt sur le revenu et de 11 010 € pour les prélèvements sociaux. 

↪️ L'impôt que vous devrez payer est de : 8 750 * 19 % = 1 663 € et de 11 010 * 17,2 % = 1 894 €, ce qui nous donne un total de 3 557 €. 

Ensuite, ce sera au tour du notaire de déclarer la plus-value et payer l'impôt au nom du vendeur. Cependant, vous devrez tout de même remplir le montant de la plus-value sur l'annexe 2042 C de votre déclaration de revenus. 

La requalification en marchand de biens pour acheter et vendre des biens immobiliers

Pour devenir marchand de biens, vous devrez exercer ce métier en créant une entreprise. Dans ce cas, 2 choix s'offrent à vous :

  • monter une société commerciale : SARL, EURL, SASU ;
  • devenir micro-entrepreneur.

↪️ Si vous montez une société commerciale, vous pouvez le faire seul (EURL, SASU) ou en vous associant (SARL, SAS). Ces statuts sont parfaits pour l'activité de marchand de biens.

  • Votre responsabilité financière est limitée uniquement aux apports du capital social de la société. Donc, si vous apportez 10 000 €, votre responsabilité ne se porte que sur ce montant au maximum.
  • Votre chiffre d'affaires n'est pas limité.
  • Vous pouvez facturer la TVA.
  • Vous déduisez vos charges.
  • La rédaction des statuts de la société vous apporte de la souplesse.
  • Vous choisissez entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS).

↪️ Sinon, vous pouvez également lancer votre activité de marchand de biens en tant qu'auto-entrepreneur. L'auto-entreprise a l'avantage de pouvoir être créée très rapidement et d'avoir une comptabilité simplifiée. Toutefois, ce statut est moins adapté à l'activité d'achat revente.

  • Votre responsabilité financière est illimitée.
  • Le plafond de votre chiffre d'affaires est fixé à 176 200 € HT/an. Au-delà de ce plafond, vous devrez créer une société commerciale.
  • Il n'est pas possible de déduire vos charges, notamment les travaux. 
  • Vous ne pouvez pas facturer la TVA.
  • Vous êtes obligatoirement imposé sur le revenu (IR). 

Investir dans la pierre à plusieurs 

Il existe 2 façons d'investir à plusieurs dans l'immobilier : 

  • sous le régime de l'indivision ;
  • en créant une société.

L'investissement en indivision

Commençons par le régime de l'indivision. Il s'agit du régime par défaut lorsque vous décidez d'investir à plusieurs. Ce système de placement vous permet d'investir : 

  • en couple ;
  • en union libre ;
  • avec vos amis ;
  • avec des membres de votre famille.

En optant pour l'indivision, chaque investisseur est bénéficiaire d'une quote-part. Celle-ci est proportionnelle à l'apport que fait chaque indivisaire. La répartition du prix d'achat du bien devra figurer dans l'acte de vente notarié.

En soi, l'indivision est une solution facile comportant peu de risques. Elle permet à chaque indivisaire d'être propriétaire à hauteur de sa contribution financière. 

Toutefois, ce statut n'a pas que des avantages : pour prendre n'importe quelle décision concernant le bien, il faut que toutes les parties approuvent unanimement. Dans le cas où l'un des propriétaires veut mettre fin à l'indivision, vous devrez : 

  • racheter la part de cet indivisaire ; 
  • revendre le bien immobilier. 

Pour éviter d'arriver à de tels actes, une autre solution existe : la SCI pour Société Civile Immobilière.

La SCI (Société Civile Immobilière) pour investir en immobilier à plusieurs

Cette fois-ci, dans le cas d'une SCI (Société Civile Immobilière), chaque co-emprunteur possède des parts sociales proportionnellement à l'apport qu'il réalise. Mais ici, c'est la société qui est propriétaire des biens immobiliers (et non les investisseurs). 

Quel est l'intérêt d'une SCI ?

La SCI est une méthode d'investissement très souple, qui contrairement à l'indivision, permet à chaque partie de céder leurs parts. Cette vente peut se faire sans qu'il n'y ait besoin de vendre les biens immobiliers. 

Il existe également des SCI familiales qui permettent d'optimiser la donation et la succession. En effet, vous pouvez transmettre des parts sociales de la SCI à vos enfants sous forme de donation, ce qui permet d'optimiser la fiscalité. 

D'ailleurs, cette donation concerne uniquement la nue-propriété des biens et bénéficie d'une décote de 10 %. Cela représente un avantage supplémentaire.  

Cependant, la SCI comporte quelques inconvénients : 

  • l'impossibilité d'obtenir un PTZ (Prêt à Taux Zéro) ; 
  • on ne peut pas utiliser de PEL (Plan Épargne Logement) pour financer l'achat d'un bien ; 
  • vous n'avez pas le droit à une réduction d'impôts sur les travaux et sur les intérêts d'emprunts. 

La SCI nécessite également beaucoup de temps de gestion, en particulier la tenue d'une comptabilité régulière et la rédaction de ses statuts.

↪️ Ce type d'investissement est intéressant pour des locations nues, mais il n'est pas compatible avec des investissements sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Les 2 méthodes pour emprunter avec une SCI

Dans le cas où vous investissez via une SCI, vous avez la possibilité :

  • de réaliser un emprunt personnel pour chaque associé ;
  • d'emprunter via la SCI.

Lorsque vous faites un emprunt personnel, la somme obtenue par les associés est versée sur un compte courant d'associés. Ce cas de figure survient quand les revenus locatifs sont insuffisants ou quand le bien n'attire pas d'acheteur. 

Mais, vous pouvez également emprunter via la SCI. Ici, la banque ne prendra en compte que 70 % des revenus fonciers, dans le but de se couvrir des risques de loyers impayés.

✅ Bon à savoir : cette stratégie vous permet également d'investir lorsque vous êtes déjà endetté à 35 %, car la banque étudie la capacité de remboursement de tous les associés. 

Investir en indivision
Investir en SCI
✅ Avantages
Aucune formalité
Baisse de l'imposition en cas de donation 😁
Aucun délai
Réduction des droits de succession
Mise en place rapide ⚡
Souplesse des prises de décision
(à la majorité)
Absence de coût
Possibilité d'investir au-delà de 35 % de votre taux d'endettement
❌ Inconvénients
Rigidité des prises de décision : à l'unanime 🔐
Solidarité des dettes 🤝
Si désaccord :
👉 Rachat de la part de l'autre indivisaire
👉 Revente du bien immobilier
Lourd suivi administratif 
(comptabilité, rédaction des statuts)
Formalités longues et coûteuses ⌛

Acheter votre résidence principale

Acheter sa résidence principale pourrait constituer le meilleur investissement à réaliser dans l'immobilier. Surtout en France où l'on aime investir dans l'immobilier.

Évolution du prix des logements en France (Paris, Province, Métropoles, Villes Moyennes, etc.).
Investir dans l'immobilier : évolution du prix des logements en France entre 2014 et 2022