Tout comprendre sur les SCPI en démembrement

Vous cherchez à investir dans l'immobilier en vous libérant des contraintes de gestion, en préparant votre avenir et celui de vos proches tout en optimisant votre fiscalité ? L’achat de parts de SCPI en démembrement pourrait bien être la solution que vous n'aviez pas envisagée. 

Cette technique d'investissement encore méconnue du grand public permet pourtant de répondre à de multiples objectifs patrimoniaux : préparer sa retraite, transmettre son patrimoine, réduire sa pression fiscale ou encore générer des revenus complémentaires.

Je vous propose mon éclairage sur les subtilités du démembrement de parts de SCPI, ses différentes formes, ses avantages mais aussi ses points de vigilance. Que vous soyez investisseur averti ou néophyte, entrepreneur ou particulier, découvrez comment cette solution peut s'intégrer dans votre stratégie patrimoniale.

Le principe de l’achat de parts de SCPI en démembrement

Le démembrement de propriété est une technique juridique sophistiquée qui consiste à scinder les droits de propriété d'un bien, en l'occurrence des parts de SCPI, en 2 composantes distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. Cette séparation permet de dissocier les prérogatives attachées à la propriété entre différents titulaires.

L'usufruit confère à son détenteur, l'usufruitier, le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus. Dans le cas spécifique des SCPI, l'usufruitier bénéficie de l'intégralité des revenus locatifs distribués par la société. Il dispose également du droit de vote aux assemblées générales pour les décisions concernant la gestion courante de la SCPI.

La nue-propriété, quant à elle, correspond à la propriété des parts dépouillée du droit d'usage et de jouissance. Le nu-propriétaire détient le capital mais ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. Il conserve néanmoins certains droits fondamentaux, notamment le vote aux assemblées générales pour les décisions importantes affectant le capital.

Cette division temporaire ou viagère (jusqu'au décès de l'usufruitier) de la propriété répond à différentes stratégies patrimoniales (je les développe ci-après en détail). Le démembrement permet notamment :

• d'acquérir des parts avec une décote significative pour le nu-propriétaire ;
• d'optimiser la fiscalité tant sur le plan des revenus que du patrimoine ;
• de préparer la transmission de son patrimoine ;
• de générer des revenus immédiats importants pour l'usufruitier.

À l'issue de la période de démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, qui devient alors propriétaire à part entière des parts de SCPI et bénéficie de l'ensemble des droits qui y sont attachés, notamment la perception des revenus.

Les différents types de démembrement

On distingue 2 grands types de démembrement. Le premier, temporaire, est conclu pour une durée connue. Le second, viager, est lié à l'usufruitier et à son décès.

Le démembrement temporaire

La nue-propriété temporaire

Le démembrement temporaire permet d'investir en SCPI et de devenir propriétaire de la nue-propriété uniquement pour une période de temps donnée, en laissant à l’usufruitier la perception des loyers issus du rendement des SCPI (pendant cette même période de temps). Cette durée de démembrement peut être comprise entre 3 et 20 ans.

En renonçant à la perception des dividendes générés par la propriété des parts, le nu-propriétaire bénéficie lors de son investissement d’une décote sur le prix d’achat. Celle-ci est fonction de la durée de démembrement. Plus la durée du démembrement sera longue, et plus la décote sera importante. Logique car le nu-propriétaire renonce à la perception des dividendes liés aux parts ! Il doit donc avoir une remise qui « compense » cette absence de rémunération. 

La décote est variable d’une SCPI à une autre. On parle plus précisément de clés de démembrement. Il s’agit d’un pourcentage de la valeur d’achat des parts, qui diminue avec l’allongement de la durée du démembrement.

Voici un tableau qui présente, à titre d'exemple, les clés de démembrement ou clés de répartition de 10 des meilleures SCPI que je recommande pour investir.

Le démembrement temporaire est intéressant pour un investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine financier, mais qui n’a pas besoin de revenus immédiats. Il s’agit d’un très bon placement retraite, pour une personne qui n’a pas besoin de revenus complémentaires tout de suite, mais qui veut utiliser son argent aujourd'hui. 

L’usufruit temporaire

S’il est possible d’acquérir la nue-propriété des parts de SCPI, le démembrement permet également, à l’inverse, de ne détenir que l’usufruit. Dans ce cas, vous percevez la totalité des revenus sur la valeur en pleine propriété de l’investissement, pendant toute la durée du démembrement. Et ce sans avoir la pleine propriété !

Cet usufruit est temporaire, car le droit de jouir des loyers disparait après une période déterminée. L’intérêt de la détention de l’usufruit sur des parts de SCPI est multiple. Tout d’abord, vous bénéficiez d’un amortissement linéaire du montant de l’achat de l’usufruit sur la durée du démembrement. Vous pouvez donc espérer une rentrée d'argent et un bénéfice estimé au regard des performances promises par la société de gestion. Bien entendu, rien n'est ici garanti. Vous n'avez pas de risque de perte en capital à proprement parler (car vous n'aurez jamais la pleine propriété), mais les performances peuvent ne pas être à la hauteur des espérances.

Il s’agit d’une solution qui peut correspondre aux personnes morales qui souhaitent placer de la trésorerie et générer des revenus. C’est aussi un bon investissement pour une personne physique ayant un déficit foncier reportable, qui pourra voir tout ou partie des revenus générés par la SCPI ne pas être imposés. 

Le démembrement viager

Le démembrement viager propose lui aussi la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Mais ici, ce démembrement n’est plus limité à une période de temps connue. Il court jusqu’au décès de l’usufruitier.

On ne prend pas ici comme indicateur une décote. La valeur de l’usufruit comme la valeur de la nue-propriété vont être fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce rapport entre usufruit et nue-propriété va ainsi évoluer, la valeur de l’usufruit étant plus forte plus l'usufruitier est jeune, et inversement pour la nue-propriété, qui tend elle à avoir une valeur plus importante lorsque l’usufruitier est plus âgé.

Le démembrement viager est très utilisé dans une logique de transmission de patrimoine. Il est possible par exemple dans une famille de conserver l’usufruit en tant que parents et de transmettre la nue-propriété aux enfants, en utilisant la valeur selon l’âge, et en profitant aussi des abattements. Pour rappel, vous pouvez transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant en franchise d’impôt tous les 15 ans (le barème des droits de mutation s'appliquant au-delà) et vous pouvez cumuler avec cette somme un supplément de 31 865 €, qui correspond à l’abattement pour les donations de sommes d’argent.

Revenons à notre démembrement viager avec un exemple. 

Un couple âgé de 75 ans souhaite transmettre un patrimoine de parts de SCPI dont la valeur est de 100 000 €. La valeur de la nue-propriété est de 70 %, celle de l’usufruit de 30 %. Les droits de donation seront ainsi calculés sur 70 000 € (70 % de 100 000 €), Si la donation ne concerne que ces SCPI, alors aucun impôt ne sera à acquitter.  

Lors du décès des parents usufruitiers, le ou les enfant(s) qui détenaient la nue-propriété disposent alors de la pleine propriété. Il n’y a rien à régler en impôt ou frais. 

Le démembrement viager peut se mettre en place de 2 façons.

1. Avant la souscription des parts : dans ce cas, on peut faire une donation (somme d’argent), qui amène à un enregistrement auprès de l’administration fiscale. La souscription des parts se fait ensuite par chacun, au prorata qui correspond à l’âge de l’usufruitier. La somme donnée peut être utilisée pour l'achat de l'usufruit.
2. Après la souscription des parts : seconde option, la souscription des parts en pleine propriété puis leur donation. Là encore il faut signaler cette donation à l’administration fiscale, puis se rapprocher des sociétés de gestion qui gèrent les parts de SCPI pour les informer du démembrement et du transfert de la nue-propriété. Des frais sont facturés pour cette opération par chaque SCPI. 

Avantages et inconvénients du démembrement des parts de SCPI

Que choisir entre le démembrement temporaire ou le démembrement viager ? Comme vous l’avez compris, ce choix est largement lié à vos objectifs d’investissement et notamment à votre volonté de transmettre ou non un patrimoine financier. Voici un passage en revue des 2 solutions, avec pour chacune les avantages et les inconvénients à attendre. 

Avantages du démembrement temporaire de parts de SCPI

Si vous achetez la nue-propriété

L’avantage du démembrement est qu’aucune fiscalité ne s’applique pour le nu-propriétaire (l’usufruitier est redevable de l'éventuel impôt sur les dividendes perçus). Pendant la période initiale durant laquelle vous ne possédez par exemple que la nue-propriété, vous ne percevez pas de revenus, ce qui ne génère donc pas d'impôt. 

Au moment de la reconstitution de la pleine propriété, aucun impôt n’est exigé non plus pour la « reformation » des parts. Cela n’est pas considéré comme une plus-value. À ce moment, 2 solutions sont possibles : 

• Conserver les parts pour en percevoir les loyers, et ainsi avoir un complément de revenus.
• Revendre les parts et réaliser une plus-value grâce à la décote et l’éventuelle augmentation de la valeur de parts de la SCPI (elle peut aussi malheureusement avoir baissé).

Le démembrement temporaire en achetant la nue-propriété est autant une solution de constitution de patrimoine financier pour les personnes morales qu’un outil de préparation à la retraite pour les particuliers. Cela peut aussi être une idée pour placer une somme d’argent et bénéficier de la décote, pour ensuite récupérer une mise plus forte. 

Si vous achetez l’usufruit

En tant qu'usufruitier temporaire, vous bénéficiez des revenus locatifs pendant toute la durée du démembrement, moyennant un investissement initial réduit grâce à la décote sur le prix des parts. Cette solution présente plusieurs avantages :

• la perception immédiate des revenus avec un capital investi moindre ;
• la rentabilité attractive compte tenu du capital investi réduit ;
• si l'acquisition est financée à crédit, vous pouvez déduire fiscalement les intérêts d'emprunt ;
• pour les entreprises, les revenus sont imposés aux bénéfices mais l'usufruit est amorti sur la durée du démembrement, ce qui permet de réduire la base imposable.

Cette solution peut particulièrement convenir à des entreprises cherchant à optimiser leur trésorerie ou à des particuliers ayant un besoin de revenus complémentaires sur une période définie (par exemple entre la cessation d'activité et le début de la retraite).

Inconvénients du démembrement temporaire de parts de SCPI

Si vous achetez la nue-propriété

L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété présente certaines limites. Le principal désavantage est l'absence totale de revenus pendant toute la durée du démembrement. En effet, les loyers sont intégralement versés à l'usufruitier, ce qui signifie que votre investissement ne génère aucun flux financier pendant plusieurs années. Il faut donc disposer d'autres sources de revenus ou d'épargne pendant cette période. Vous devez bien avoir conscience que ce capital placé ne génèrera aucun rendement pendant plusieurs années. 

Cette période d'immobilisation ne peut d’ailleurs pas être raccourcie sauf accord de l'usufruitier, ce qui limite grandement la flexibilité de votre investissement (à moins de cumuler nue-propriété et usufruit). La revente de parts démembrées est d'ailleurs plus complexe que celle de parts en pleine propriété, le marché secondaire étant plus restreint. 

Un autre risque important concerne la valeur des parts à l'échéance du démembrement. Bien que vous bénéficiez d'une décote à l'achat, rien ne garantit que la valeur des parts aura augmenté au terme du démembrement. Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché et peuvent donc voir leur valeur baisser.

Si vous achetez l’usufruit

Avoir les fruits des parts de SCPI, sans se préoccuper de la variation de la valeur des parts et ne pas bloquer une somme trop importante, c’est la bonne idée ? Oui, mais il faut garder à l'esprit que l'usufruit s'éteint automatiquement au terme de la période définie, et cela sans contrepartie. En tant qu’usufruitier, vous devez donc avoir anticipé cette perte de revenus et avoir rentabilisé votre investissement initial pendant la période de démembrement.

Il faut pour cela que la SCPI maintienne sa politique de distribution, et que ce rendement soit cohérent au regard de la valeur des parts. D'où l'importance de choisir des SCPI jeunes (qui affichent souvent de belles performances les premières années) ou au contraire plus anciennes et diversifiées, pour plus de stabilité.

Avantages du démembrement viager de parts de SCPI

Comme je l’ai déjà expliqué, le démembrement viager de parts de SCPI constitue un excellent outil de transmission patrimoniale. Il permet d'organiser la transmission de son patrimoine de son vivant tout en conservant les revenus jusqu'à son décès. Cette stratégie est particulièrement pertinente dans un contexte familial.

Du point de vue fiscal, ce type de démembrement présente des avantages réels. En premier lieu, il permet une réduction substantielle de l'assiette taxable pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, seule la valeur de l'usufruit est prise en compte dans le calcul de l'IFI, ce qui peut représenter une économie importante pour les patrimoines concernés.

L'optimisation des droits de succession est également un atout majeur. La transmission de la nue-propriété permet de réduire les droits de succession futurs, puisque lors du décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans fiscalité supplémentaire. De plus, la valeur retenue pour le calcul des droits de donation est réduite grâce à la décote liée au démembrement.

L'acquisition de parts en démembrement viager bénéficie généralement d'une décote importante, qui peut atteindre 30 à 40 % selon l'âge de l'usufruitier. Cette décote représente une opportunité d'investissement intéressante pour le nu-propriétaire… qui peut acheter via une somme donnée par le parent si le démembrement viager est prévu à l’origine. 

Enfin, ce dispositif permet de protéger efficacement le conjoint survivant. En lui attribuant l'usufruit, on s'assure qu'il pourra continuer à percevoir les revenus sa vie durant, tout en organisant la transmission du patrimoine aux enfants. Un outil de protection mutuel dans le couple. 

Inconvénients du démembrement viager de parts de SCPI

Le principal inconvénient du démembrement viager réside dans son caractère… aléatoire. Contrairement au démembrement temporaire, sa durée n'est pas déterminée à l'avance puisqu'elle dépend de la durée de vie de l'usufruitier. Cette incertitude peut compliquer la planification financière du nu-propriétaire.

L'absence totale de revenus jusqu'au décès de l'usufruitier constitue une contrainte majeure. Il faut donc selon moi prévoir ce montage tout en ayant d'autres sources de revenus. Avoir la capacité financière d'immobiliser son capital sur une durée potentiellement longue n’est pas possible pour tout le monde.

La revente anticipée des parts démembrées est aussi une limite. Cette opération présente une complexité juridique particulière. Non seulement elle nécessite l'accord de l'usufruitier, mais elle pose également des difficultés de valorisation. En effet, la valeur des parts démembrées dépend de nombreux facteurs, notamment l'âge et l'espérance de vie de l'usufruitier, ce qui rend leur estimation délicate.

Enfin, sachez que les possibilités de sortie anticipée sont très limitées. Le marché secondaire des parts démembrées est peu liquide, et la recherche d'acquéreurs peut s'avérer difficile. Cette situation peut être problématique en cas de besoin urgent de liquidités.

Investir en SCPI en démembrement

Souscription en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI débute par une phase préparatoire essentielle. Vous devez d'abord déterminer si vous privilégiez le démembrement temporaire ou viager. La durée influencera directement la décote dont vous bénéficierez sur le prix des parts. En parallèle, il faut sélectionner avec soin la ou les SCPI qui correspondent à vos objectifs d'investissement, en analysant leurs caractéristiques et leurs performances historiques.

Une fois ces éléments définis, le processus de souscription proprement dit peut commencer. Vous devrez constituer un dossier complet auprès de la société de gestion choisie. Ce dossier comprendra notamment une convention de démembrement qui définit les droits et obligations de chaque partie. Après le versement des fonds correspondant à la valeur de la nue-propriété, vous recevrez un document qui atteste de la propriété des parts.

Pendant toute la durée du démembrement, votre position de nu-propriétaire implique que vous ne percevrez aucun revenu, ceux-ci étant intégralement versés à l'usufruitier. Vous conservez néanmoins certains droits, notamment celui de participer aux assemblées générales, bien qu'avec des prérogatives limitées. Vous recevrez également toutes les communications importantes de la société de gestion.

À l'échéance du démembrement, la pleine propriété se reconstituera automatiquement à votre profit, sans démarche particulière de votre part. Vous commencerez alors à percevoir les revenus et retrouverez l'ensemble des droits attachés aux parts. Vous pourrez alors choisir de conserver vos parts pour bénéficier des revenus ou de les revendre.

Souscription en usufruit

L'acquisition de l'usufruit suit un processus similaire mais avec des spécificités propres. La première étape consiste à définir la durée souhaitée de l'usufruit (temporaire ou viager), qui déterminera le montant de votre investissement initial. Le choix de la SCPI est particulièrement important ici, car vous percevrez immédiatement les revenus : le rendement locatif devient donc un critère de sélection prioritaire.

Vous devrez signer un contrat d'acquisition d'usufruit. Après le versement du montant correspondant à la valeur, vous recevrez les documents officiels attestant de vos droits.

En tant qu'usufruitier, vous bénéficierez de l'intégralité des revenus distribués par la SCPI pendant toute la durée du démembrement. Vous disposerez également du droit de vote aux assemblées générales et recevrez toutes les informations relatives à la gestion de la SCPI. Il est important de noter que ces revenus seront soumis à la fiscalité en vigueur et devront faire l’objet d’une déclaration.

À l'échéance de l'usufruit, vos droits s'éteindront et les revenus cesseront d'être versés. Cette extinction ne nécessite aucune démarche particulière de votre part, mais donnera lieu à une clôture administrative de votre dossier.

Combiner nue-propriété et usufruit

Cumuler à la fois la nue propriété et l’usufruit, mais pas ensemble (pour ne pas reformer la pleine propriété), c’est possible. C’est un cas particulier très intéressant d’optimisation de l’investissement, qui peut vous intéresser si vous détenez une personne morale (entreprise, société) voire plusieurs.

L’idée est de ne pas choisir entre les 2 investissements, et d’investir à la fois en nue-propriété en tant que personne physique, et en usufruit en personne morale (ou inversement, mais plus rare) En faisant cela, vous allez obtenir les avantages des 2 investissements, en « sortant » de l’argent depuis votre entreprise vers vos finances personnelles. 

En effet, puisque vous achetez avec une décote en tant que particulier, lors de la reformation de la pleine propriété, vous allez réaliser (sauf baisse de la valeur des parts) une plus-value, et obtenir des parts dont la valeur sera plus importante que l’investissement réellement réalisé. Entre-temps, pendant le démembrement, les dividendes auront profité à votre entreprise.

Un montage possible consiste à répartir usufruit et nue-propriété entre sociétés au sein d’une holding. Vous pouvez notamment acheter l’usufruit via une entreprise et la nue-propriété via une société civile immobilière (SCI). La première nommée pourra alors dynamiser sa trésorerie à moindre frais, et la seconde verra les parts y êtres logées après le démembrement, pour générer des revenus dans la durée. 

Le démembrement de parts de SCPI, qu'il soit viager ou temporaire, constitue un outil patrimonial offrant de réelles opportunités d'optimisation fiscale et de transmission. Cependant, sa mise en place nécessite une réflexion approfondie et une analyse précise de votre situation personnelle.

En effet, le choix entre démembrement viager et temporaire, la sélection des SCPI les plus adaptées, et le calcul de la décote appropriée sont autant d'éléments techniques qui peuvent significativement impacter la réussite de votre stratégie. Les implications fiscales et successorales doivent être soigneusement évaluées en fonction de vos objectifs per-son-nels. N'essayez pas de répliquer une stratégie vue, lue ou entendue hier.

C'est pourquoi il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) avant de vous engager dans une telle démarche. Chez S'investir Conseil, nous pouvons vous aider à évaluer la pertinence du démembrement au regard de votre situation personnelle. Nous sommes aussi aptes à sélectionner les SCPI les plus appropriées parmi les nombreuses options du marché et définir la structure de démembrement la plus adaptée à vos objectifs, le tout avant de vous accompagner dans la mise en place juridique et fiscale du montage. Un accompagnement personnalisé vous permettra d'optimiser votre stratégie et votre achat de SCPI en démembrement.

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