Quelles sont les meilleures SCPI du marché en 2024 ?

Si vous lisez cet article, c’est que vous êtes déjà convaincu de l’intérêt d’investir dans la pierre papier et que vous êtes en quête des meilleurs SCPI du marché. Pourtant, sachez que de nombreuses personnes ont des préjugés sur les SCPI. En effet, certains pensent que la fiscalité est trop lourde, que les frais sont trop élevés, ou que ce n’est pas le bon moment pour investir dessus. Cependant, malgré ces idées reçues et le contexte actuel, je vais vous montrer en quoi certaines SCPI demeurent des opportunités très intéressantes.

Par exemple, la SCPI Transitions Europe a enregistré un dividende record de 8,16 % sur un an, tandis qu’une autre a affiché une performance globale de 9,79 % sur la même période, performance combinant les loyers et la revalorisation du prix des parts.

Pour vous aider à prendre des décisions éclairées, je vous dévoile mon TOP 15 des SCPI que je recommande. Ce classement met en lumière celles qui se démarquent par leur performance, mais aussi les SCPI qui me semblent les plus à même de surmonter les défis et la situation économique actuelle.

Vous trouverez la version vidéo de cet article juste ici : 

Meilleures SCPI : le contexte économique en 2023

Avant de vous dévoiler mon classement des meilleures SCPI 2024, il me semble important de faire un point sur la situation tumultueuse du marché de l’immobilier en 2023.

L’année écoulée a été marquée par une inflation importante et une hausse soutenue des taux directeurs de la part des banques centrales. Cette situation a inévitablement eu un impact sur le marché immobilier, avec des crédits plus coûteux à cause des taux plus élevés, réduisant la demande en immobilier et faisant chuter les prix.

Devant ce contexte, l’année 2023 a vraiment accentué les disparités entre les SCPI.

Aujourd’hui, clairement, je distingue 2 grandes catégories de SCPI :

• Les SCPI qui se sont révélées trop rigides, souvent plus anciennes, incapables de s’adapter rapidement et de saisir les opportunités. Elles ont souffert de la crise immobilière, en particulier dans le secteur des bureaux à Paris. Dans cette catégorie, on retrouve tout de même une vingtaine de SCPI qui ont chuté l’an dernier, affichant entre -6,80 % et -17,33 % de baisse.
• De l’autre côté, nous avons les SCPI agiles et opportunistes qui ont su tirer profit de la baisse des prix pour saisir de vraies opportunités et qui ont su afficher des performances remarquables.

Pour mieux comprendre cette dynamique, il faut analyser le top 15 des meilleures SCPI par taux de distribution.

Classement des 15 SCPI avec le meilleur de taux de distribution

Sachez que toutes les données suivantes proviennent de Louve Invest, qui a mené une étude approfondie sur le sujet, avec les informations actuelles.

SCPI / Immo frac

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1.   SCPI Transitions Europe d’Arkea

La SCPI qui a enregistré le taux de distribution le plus élevé sur une année est la toute nouvelle SCPI qui a fait son entrée sur le marché en septembre 2022 : Transitions Europe d’Arkea avec un taux de distribution record de 8,16 %.

2.   SCPI Remake Live

En 2e position, on retrouve la SCPI Remake Live, affichant un taux de distribution de 7,79 %. Elle s’était déjà distinguée l’année précédente en affichant un rendement de 7,64 %, elle a donc réussi à améliorer son rendement de 0,15 % cette année.

3.   SCPI Iroko Zen

En 3e position, nous avons la SCPI Iroko Zen, avec un taux de distribution de 7,12 %. Elle occupait déjà la deuxième place l’année précédente avec un taux de 7,04 %, démontrant aussi une progression dans son rendement.

Autrement dit, quand le top 15 des SCPI verse des taux de distribution autour de 6 %, voire 7 % à 8 % pour les plus performantes, et que le taux moyen finit à 4,50 %, voire 7 % à 8 % pour les meilleures SCPI, et que la moyenne se situe à 4,50 %, cela met en évidence une forte disparité entre les SCPI.

Ceux qui participent à mon programme LBD savent l’importance d’une sélection judicieuse de leurs SCPI et d’une stratégie fiscale bien pensée pour exploiter pleinement le potentiel de cette classe d’actifs et générer des revenus résilients et passifs.

Plusieurs facteurs expliquent les performances exceptionnelles de certaines SCPI qui contribuent à élever la moyenne du marché.

Les SCPI jeunes

On retrouve beaucoup de jeunes SCPI dans le haut du classement, qui ont su réinventer cette classe d’actifs notamment avec pour certaines l’absence de frais de souscription : Remake Live, Iroko Zen, Néo, toutes dans le Top 4 SCPI.

On pourrait même parler de la SCPI Epsilon 360 classée 5e, qui affiche des frais de souscription de 5 % seulement, soit 2 fois moins que la moyenne des SCPI.

En supprimant ces frais de souscription, qui sont généralement de l’ordre de 10 %, votre rendement est automatiquement boosté, car plus d’argent est investi pour vous. Les taux de distribution étant affichés nets de frais, un rendement de 7 % tombe à 6,3 % s’il faut payer 10 % de frais de souscription.

Alors certes, les SCPI sans frais de souscription imposent généralement des frais de gestion plus élevés, mais ce modèle permet tout de même d’atteindre des performances nettes de frais plus importantes et c’est ça qui compte.

Les SCPI dynamiques

La majorité des SCPI performantes sont des SCPI dynamiques et agiles contrairement à certaines qui adoptent une approche plus rigide. Elles sont diversifiées et ne sont pas contraintes d’investir exclusivement dans un secteur donné.

En d’autres termes, lorsque le marché des bureaux devient moins rentable, elles se tournent vers d’autres secteurs offrant des rendements plus élevés. Si actuellement les opportunités sont sur les commerces, ils iront sur les commerces.

Les SCPI qui ont des contraintes imposées dès leurs créations sont forcées d’investir même si le rendement n’y est pas. Les SCPI forcées d’investir sur les bureaux parisiens, par exemple alors que ce segment était survalorisé, se retrouvent évidemment avec des rentabilités moindres.

Les SCPI qui investissent hors Europe

Troisièmement, les SCPI agiles qui peuvent investir à travers toute l’Europe ont un avantage considérable. En disposant d’un champ d’investissement plus vaste, elles ont davantage d’opportunités à exploiter et peuvent en plus négocier de manière plus efficace lors de l’acquisition de biens.

Des marchés comme l’Allemagne ou le Danemark ont connu des baisses de valeur immobilière plus prononcées que la France. Ces jeunes SCPI agiles ont donc pu se constituer un patrimoine immobilier à la rentabilité intéressante.Grâce à leurs collectes nettes positives, elles ont pu acheter des biens en cash, évitant ainsi les coûts élevés des crédits. Et en plus, elles ne souffrent pas des investissements passés moins rentables.

Il est donc important de surveiller également l’indicateur de la collecte : une collecte nette positive permet à la SCPI d’attirer de nouveaux capitaux, lui donnant les moyens d’exploiter des opportunités d’achat immobilier intéressantes, notamment lorsque les prix sur le marché sont attractifs.

Ce classement des 15 meilleures SCPI est donc particulièrement intéressant : il est largement dominé par les SCPI nouvelle génération, qui prennent de plus en plus de parts de marché aux dépens des sociétés de gestion historiques.

Pour une évaluation plus complète, nous devons donc maintenant nous pencher sur le top 15 des meilleures SCPI en termes de performance globale.

Top 15 des SCPI avec la meilleure performance globale

Avant de découvrir ce comparatif des meilleures SCPI à la performance globale, veuillez noter que toutes les performances mentionnées sont brutes de fiscalité. C’est-à-dire avant les prélèvements fiscaux, que ce soit en France ou à l’étranger, si la SCPI investit en dehors de la France.

1.   Remake Live

En tête de ce classement, nous trouvons Remake Live, qui a augmenté le prix de sa part de 2,00 % au cours de l’année 2023, ce qui porte sa performance globale à 9,79 % sur un an. Près de 10 % de rendement pour une classe d’actif peu volatile, résiliente et diversifiée. Cependant, il est important de rappeler que les SCPI présentent plusieurs risques, notamment le risque de liquidité, et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

2.   SCPI Transitions Europe

En 2e position, nous avons Transitions Europe, qui rien qu’avec son taux de distribution se place deuxième.

3.   Cristal Life

En 3e position, Cristal Life, une SCPI récemment créée et diversifiée gérée par Intergestion, affiche un taux de distribution de 6 %, une variation de prix de +2 %, et donc une performance globale de 8 % sur l’année.

La revalorisation du prix de la part est donc un autre vecteur important de performance, très bien illustré aussi avec la SCPI Kyaneos Pierre qui n’était pas dans le classement par taux de distribution, mais arrive ici 5e. Cette SCPI est spécialisée dans la rénovation, les travaux et l’efficience énergétique, ce qui permet de revaloriser régulièrement son parc immobilier. Depuis sa création en 2019, cette SCPI revalorise son prix d’environ +2 % par an.

Il faut donc noter que le classement complet des SCPI révèle de très fortes disparités.

Certaines SCPI ont vraiment décroché, notamment à cause de la variation des prix de leurs parts : -12,20 % pour PFO2 par exemple ou -11,46 % pour PF Grand Paris. De l’autre côté, d’autres SCPI surtout de la nouvelle génération se sont vraiment envolées : + 9,79 % pour Remake ou +8,16 % pour Transitions Europe.

Malheureusement, les banques, les acteurs, les conseillers en gestion de patrimoine traditionnels ne vous conseilleront généralement jamais ces SCPI nouvelle génération puisqu’ils préfèreront vous vendre leurs produits « maison ».

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Comportement des SCPI en 2024

L’immobilier est fortement influencé par les taux d’intérêt. Au cours des dernières semaines, nous avons observé une baisse de l’inflation. En France, l’inflation a nettement ralenti, atteignant 3,1 % sur un an en janvier, et sauf événement imprévu, la hausse des taux semble désormais terminée.

Les investisseurs anticipent même une diminution progressive des taux au cours de la 2de moitié de 2024. Le marché immobilier, qui a tout de même beaucoup d’inertie, pourrait alors doucement retrouver plus de demandes et la chute des prix pourrait ralentir.

Les conseils pour bien construire son portefeuille de SCPI

Si vous souhaitez investir en SCPI, pour bien construire votre portefeuille, il est important de prendre en compte plusieurs éléments clés.

Considérer des SCPI solides

Il peut être intéressant de sélectionner des SCPI solides et reconnues sur le marché. Les SCPI les plus fiables sont celles qui ont montré et prouvé leur modèle, notamment via un bon historique. Les SCPI ayant une grande capitalisation sont souvent synonymes de meilleure résilience et de meilleure dilution du risque grâce à un parc immobilier plus diversifié. Pour des investisseurs plus dynamiques, vous pouvez aussi mélanger de grosses SCPI avec des SCPI à plus faibles capitalisations, mais qui seront plus agiles et généralement plus rentables.

Diversifier son portefeuille avec les SCPI

En investissant dans plusieurs des meilleures SCPI, vous répartissez les risques et vous évitez de mettre tous vos œufs dans le même panier. En diversifiant votre portefeuille, vous pouvez également profiter de différentes stratégies d’investissement et de différents secteurs immobiliers.

Optimiser sa fiscalité

C’est un des points cruciaux en SCPI qui peut changer du tout au tout la rentabilité réelle de vos investissements. Il est très important de prendre en compte les différentes options : SCPI étrangères, SCPI de capitalisation, démembrements, assurance-vie, etc.

Optimiser ses frais sur ses investissements en SCPI

Un point crucial également pour ne pas dégrader vos performances, ce sont les frais. Faites attention aux conseillers affiliés ne mettant en avant que des produits maison aux frais souvent plus élevés et aux performances moindres.

Je pense notamment à des assurances-vie de grands réseaux bancaires aux frais rédhibitoires dans lesquelles vous pourrez parfois loger des SCPI. 

Il est également possible de réduire les frais en investissant dans des SCPI via une plateforme en ligne plutôt que via une banque traditionnelle.

Pour vous aiguiller dans la construction de votre portefeuille de SCPI et dans l’optimisation de votre fiscalité, si besoin, vous pouvez être accompagnés.

Lorsque vous passez par une plateforme en ligne, comme Louve Invest, il n’y a pas de surcoût pour vous, car les plateformes sont rémunérées par une partie des frais des SCPI que leur reverse la société de gestion. Donc Louve Invest vous met à disposition une équipe de Conseillers en Investissements Financiers pour vous conseiller sans frais supplémentaires.

En bref, de nombreuses SCPI continuent de faire preuve de résilience. Les meilleures SCPI s’améliorent, les moins bonnes empirent. Personnellement, je pense que ce sont les SCPI opportunistes qui continueront de tirer leur épingle du jeu et je continuerai d’investir en SCPI, avec stratégie évidemment.

Contrairement aux discours alarmistes et anxiogènes, de nombreux acteurs du marché des SCPI ont su s’adapter dans ce marché difficile, affichant des performances très intéressantes et prometteuses pour la suite, surtout pour l’année 2024 où l’on prévoit une détente des taux.

Si vous souhaitez investir en SCPI, France SCPI et Louve Invest sont les courtiers que je vous recommande. Louve Invest est venu casser les codes avec une approche digitale et en vous permettant même de réduire vos frais lors de vos investissements en vous reversant un cashback. N’hésitez pas à en profiter en cliquant sur les onglets ci-dessous.

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