Crowdfunding immobilier Anaxago : mon avis 2024 sur la plateforme

La plateforme de crowdfunding immobilier Anaxago est une plateforme de financement participatif pionnière, apparue en 2012. Agréée très rapidement – en 2014 – par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) comme Conseiller en Investissement Participatif (CIP), Anaxago fait partie des plateformes de crowdfunding que j'utilise en tant qu'investisseur. Pour le sérieux de l'approche, pour la variété des projets proposés partout en France, ainsi que pour les performances.

Je vous propose mon avis avec une présentation complète des services proposés et un focus sur les rendements à attendre.

Crowdfunding immobilier Anaxago : mon avis sur la plateforme historique

Depuis 2012, la plateforme de crowdfunding immobilier Anaxago comptabilise plus de 823 millions d'euros investis dans 348 entreprises, avec déjà 228 millions d'euros remboursés. Les projets financés concernent majoritairement le crowdfunding immobilier, qui pèse 82 % du total, le reste étant réservé à des projets d'innovation (15 %) et à de l'immobilier locatif simple (3 %). Les opérations immobilières pures concernent donc 589 millions d'euros, avec 249 investissements… et 2 projets ayant entraîné une perte. Nous allons y revenir.

La diversité des produits proposés chez Anaxago

Avec une expérience qui est déjà riche de plus de 10 ans, Anaxago a du recul sur le crowdfunding et les bonnes pratiques. C'est un premier gage de fiabilité et de sécurité ! Il est important de le considérer, car le risque de perte est logiquement plus élevé avec le crowdfunding. En comparaison avec d'autres plateformes plus jeunes, avantage donc selon moi pour Anaxago avec cette connaissance du métier et cette pratique acquise.

La diversité des produits proposés est aussi un atout. Si, à la base, Anaxago s'est concentré sur le financement participatif, le modèle a ensuite évolué, notamment à partir de 2019. Anaxago a développé une approche de « néo banque privée » et de gestion patrimoniale en ligne. 

Sont alors apparues 3 entités pour proposer des solutions d’investissement alternatives (capital risque, capital investissement immobilier et dette privée) tout en gardant les investissements en direct dans des PME de croissance et les opérations immobilières.

• Anaxago : plateforme d'investissement participatif proposant des opportunités dans l'immobilier et le capital-risque à travers des Clubdeals.
• Anaxago Capital : société de gestion indépendante gérant 8 fonds d'investissement dans le capital investissement immobilier, la dette privée immobilière et le capital-risque.
• Anaxago Patrimony : structure de conseil en gestion de patrimoine proposant des allocations sur-mesure et donnant accès à des opportunités Anaxago ainsi que des solutions en architecture ouverte.

Concentrons-nous sur la plateforme d'investissement en crowdfunding immobilier Anaxago. Les produits sur lesquels vous pouvez investir sont nombreux.

Le Crowdfunding immobilier Anaxago

Commençons par le crowdfunding pur, bien entendu, avec comme mode d'investissement les Clubdeals. Clubdeals ? Le terme mérite un éclairage. En réalité, le crowdfunding immobilier Anaxago utilise des holdings dédiées pour chaque projet de financement afin de regrouper les investissements de ses membres. Ces holdings intermédiaires – les Clubdeals – permettent de souscrire de manière collective aux actions, obligations ou autre titre de financement émis par la société cible pour son projet.

Anaxago propose des Clubdeals pour des opérations de promotion ou de réhabilitation (résidentiel, bureaux), avec parfois des projets d'immobilier durable, des projets d'immobilier Prime (c'est-à-dire des actifs d'exception) ou encore des projets qui accompagnent les nouveaux usages (lieux de coworking, résidences haut de gamme, etc.).

Investir en PME avec Anaxago

Dans le domaine du venture capital, Anaxago propose d'investir directement dans des startups prometteuses en phase de développement, de l'amorçage jusqu'aux séries C (3e cycle de financement en fonds propres pour une startup). Les secteurs privilégiés sont :

• la santé avec les biotechnologies et medtechs ;
• l'innovation technologique ;
• le climat ;
• la proptech et la fintech.

Ces investissements dans des sociétés non-cotées offrent un accès précoce, avant une éventuelle introduction en Bourse, à des valorisations plus basses permettant de viser des rendements potentiellement élevés. L'investissement se fait, comme le crowdfunding immobilier Anaxago, avec des Clubdeals. Je n'ai pas eu de détails en revanche sur le ticket d'entrée minimal. 

Acheter des SCPI

Il est possible de passer par Anaxago pour investir dans des SCPI. Comme avec les autres plates-formes d'investissement qui servent d'intermédiaire pour la pierre-papier, un “filtre” existe. Ici, Anaxago sélectionne des SCPI dans plusieurs thématiques, pour la « qualité de leurs actifs ». 4 grands thèmes sont mis en avant : la santé, le tertiaire, Paris et Grand Paris, et enfin le Logement. Assez vague. 

Selon moi, rien de bien différenciant ici. Sur le site, les SCPI Kyaneos Pierre, Pierval Santé ou Activimmo sont mises en avant. Je possède des parts dans plusieurs SCPI, que je n'ai pas acquises via Anaxago. Je suis passé par le courtier Louve Invest (avec plus de 45 000 € investis).

Les Fonds Private Equity (Anaxago Capital)

Souvenez-vous de la présentation des différentes entités du groupe Anaxago que vous pouvez retrouver ci-dessus. Elle est utile car, vous pouvez ici bien comprendre que vous pouvez investir dans l'immobilier via des fonds de private equity créés et gérés directement par… Anaxago Capital, la société de gestion du groupe. 

Ces fonds permettent de s'exposer indirectement au marché immobilier à travers un portefeuille diversifié. Les projets retenus, moins de 3 % après un processus de sélection rigoureux selon les chiffres Anaxago, mettent l'accent sur le bâtiment durable, le tertiaire, l'immobilier géré et les nouveaux usages.

Le mode d'investissement est celui d'un fonds diversifié avec un horizon de 5 ans minimum et une rentabilité cible supérieure à 7 % par an. Les fonds sont éligibles aux principales enveloppes fiscales comme l'assurance-vie, le PEA/PEA-PME, les réductions d'impôt sur le revenu ou le dispositif d'apport-cession. Je n'ai personnellement pas expérimenté cet investissement, préférant pour le moment uniquement le crowdfunding immobilier Anaxago. 

Le Fonds Climat (AxClimat I)

AxClimat I est un fonds de private equity européen dédié aux entreprises contribuant à la décarbonation de l'économie et à la transition énergétique. Classé Article 9 selon la réglementation SFDR, son objectif d'investissement durable est d'accompagner la neutralité carbone. Le fonds vise à investir dans 6 à 8 des meilleurs gérants européens spécialisés dans les secteurs clés de la transition énergétique, de la décarbonation industrielle et de l'économie circulaire. 

Avec une taille cible de 100 millions d'euros, il cible un TRI supérieur à 12 % net de frais sur une durée de vie de 10 ans, prorogeable deux fois un an. Des performances annoncées très belles, mais le ticket d'entrée est fixé à 100 000 € par porteur.

L'assurance vie via Anaxago

Anaxago propose une offre d'assurance-vie baptisée Anaxago Value, développée en partenariat avec Generali Vie. Ce contrat permet d'investir à la fois dans le fonds en euros Netissima de Generali ainsi que dans le dernier fonds de private equity immobilier Anaxago Society 2023. Ce fonds cible une rentabilité annuelle de 7 %, en investissant dans la réhabilitation immobilière, la promotion et l'immobilier géré en France.

L'assurance-vie Anaxago Value propose une gestion libre en ligne, avec un accès à plus de 300 supports en unités de compte. Les bons points ? Les frais sont réduits avec 0 % de frais d'entrée, d'arbitrage et de sortie, et 0,85% de frais de gestion annuels. Des options comme les avances sur épargne ou le nantissement du contrat pour un crédit sont possibles. 

Les frais pour investir avec Anaxago

Pour un projet de crowdfunding immobilier Anaxago – comme j'ai pu le faire en investissant personnellement – voici une projection des frais à attendre. 

Prenons comme hypothèse un projet dans lequel vous souhaitez investir 15 000 € et dont la promesse est une rentabilité de 8,5 % avec un remboursement complet sous 36 mois.

Sur ces 15 000 € :

• Frais d'entrée (1%) soit 15 000 € x 1 % = 150 € ;
• Frais de gestion annuels (1 %) soit 15 000 € x 1 % x 3 ans = 450 €.

Total des frais : 150 € + 450 € = 600 €

Montant investi : 15 000 € (c'est sur cette somme que sont calculés les intérêts).

Intérêts : (15 000 € x 0,085) x 3 = 3 825 €

Après 36 mois, en cas de succès, vous serez remboursé (hors prélèvements fiscaux) à hauteur de 18 825 € (15 000 € pour le versement initial et 3 825 € d'intérêts).

J'ai pris dans cet exemple une performance annuelle volontairement plus faible que celle qui est promise de manière globale pour le crowdfunding immobilier Anaxago, pour ne pas aboutir à un calcul trop optimiste. D'ailleurs, les performances réelles, qu'en est-il ?

Les performances réelles chez Anaxago

Lorsque l'on se plonge dans les statistiques de la plateforme, on peut accéder au taux de rendement interne (TRI) effectivement constaté depuis 2014, année de lancement du crowdfunding. Ce TRI est très variable, mais on obtient une moyenne de 9,7 %.

Le TRI maximum possible est de 9,8, avec un coût du risque annuel constaté de 0,1 %. De très bons indicateurs ? Oui, mais quelques limites sont à connaître.

Les retards de paiement Anaxago

Depuis 2020, les retards de paiement s'accumulent. C'est en effet sur l'année 2020 que l'on a vu apparaître les premières retards de paiement et que le capital en défaut de remboursement a explosé ! Aujourd'hui, le total du capital en retard de paiement dépasse les 41 millions d'euros ! Et, chaque année depuis 2015, on note une part de capital en défaut de remboursement, qui totalise 36 millions d'euros ! Le taux de défaut de remboursement cumule ainsi à 6,2 %. Un chiffre élevé, malgré de bonnes performances sur les exercices récents (1,3 % en 2022, 3,6 % en 2023). Mais cela s'explique en partie par « l'affaire Terlat ». 

La liquidation judiciaire du groupe de promotion immobilière Terlat en août 2017 avait été un premier revers pour le crowdfunding immobilier en France. Certains investisseurs particuliers ayant financé des programmes Terlat via les plateformes Wiseed et Anaxago avaient subi des pertes.

Du côté de Wiseed, les 194 prêteurs du programme « Les Jardins de Clarisse » avaient essuyé une perte totale en capital d'environ 2 500 € par personne en moyenne, le promoteur n'ayant plus été en mesure de les rembourser. Pour le programme « Le Passage », les investisseurs avaient déjà récupéré leur mise mais pas encore les intérêts.

Anaxago de son côté ne s'était pas exprimé dans l'immédiat sur le sort des investisseurs ayant financé les projets Terlat via sa plateforme, les sociétés dédiées à ces programmes n'étant pas encore liquidées. Il semble que 90 % du capital investi a été récupéré. Anaxago avait même racheté 2 des programmes, sur ses fonds propres (200 souscripteurs étaient engagés). Un accident de parcours plutôt bien géré donc, mais qui a entraîné des pertes, et qui doit vous rappeler que la prise de risque est importante. 

Mon dernier conseil avant de vous lancer en crowdfunding immobilier Anaxago

Avant de vous donner le détail de mon investissement chez Anaxago, voici mon avis en synthèse. Le crowdfunding permet une bonne diversification et n'est pas exempt de risques. Les performances cibles sont élevées, et les incidents de parcours chez Anaxago montrent qu'il ne faut pas négliger le risque de perte, partielle ou total. Cela fait partie des choses à savoir avant d'investir dans le crowdfunding.

Mais le fonctionnement en Clubdeals, avec l'investissement dans des projets et non dans des parts d'entreprises qui portent des projets, est une bonne approche qui apporte plus de sécurité qu'ailleurs. Autre atout, je trouve le discours tenu par Anaxago – tant dans sa communication commerciale que par la voix de ses dirigeants – relativement réaliste. Sur la plateforme, on ne voit pas de rendement à 2 chiffres partout ou de discours déconnectés du réel. 

J'apprécie également la disponibilité du service client, et la bonne communication globale, tout comme le suivi des performances.

Mon investissement chez Anaxago en crowdfunding

J'ai réalisé un investissement avec Anaxago, concernant le financement de l'acquisition d'un bien immobilier à Paris dans le cadre d'un accompagnement autour de la thématique éducation. Les détails sont sur le site Anaxago : Objectif Education – Boissière – Paris PSFP.

Ce projet concerne une ancienne maison de retraite située au 15 rue Boissière à Paris (16ème), cédée par FIDUCIAL Gérance pour le compte de sa SCPI PIERRE EXPANSION SANTÉ. Le bâtiment va abriter à la rentrée septembre 2024 l'Instituto Marangoni Paris Fashion School (Galileo Global Education) pour 12 ans.

Pour ce projet, qui n'est plus ouvert la souscription, le rendement cible est de 9 %.

Il s'agit à ce jour de mon seul investissement sur la plateforme. Je n'exclus pas d'en réaliser d'autres à l'avenir, en prenant le temps d'évaluer tous les critères pour bien choisir un projet de crowdfunding cohérent avec un ratio rendement/risque qui me correspond.

Pour conclure, Anaxago est un acteur incontournable et pionnier du crowdfunding immobilier en France. Avec plus de 10 ans d'expérience, la plateforme a su se forger une solide réputation et capitaliser sur un riche savoir-faire. Ce qui m'a d'emblée rassuré en tant qu'investisseur potentiel.

J'ai été séduit par la diversité des produits proposés, allant du crowdfunding pur aux fonds de private equity en passant par les SCPI et l'assurance-vie. Une telle palette permet une réelle diversification des investissements. Cependant, certaines offres comme les fonds AxClimat nécessitent des tickets d'entrée très élevés, les rendant peu accessibles.

Les performances historiques d'Anaxago sont plutôt bonnes avec un TRI moyen de 9,7 %. Néanmoins, je ne peux occulter les lourds retards de paiement et défauts, principalement liés au dossier Terlat, qui ternissent quelque peu le bilan. Un rappel que le risque zéro n'existe pas en crowdfunding.

Dans l'ensemble, j'apprécie l'approche plutôt transparente et réaliste d'Anaxago sur les rendements et risques. Le système des Clubdeals me semble aussi un bon gage de sécurité. C'est une plateforme sérieuse qui a su capitaliser sur son avance.