Le financement participatif dans l’immobilier demeure un bon moyen de faire fructifier son capital. Bien entendu, la performance de votre investissement dépend de votre capacité à bien choisir un projet de crowdfunding immobilier.
Vous vous demandez comment réussir ce type d’opération ? Vous souhaitez connaître les critères de choix des programmes pour optimiser votre rendement ? Alors, découvrez tous mes conseils pour y parvenir tout en limitant vos risques.
1. Choisir un projet de crowdfunding immobilier avec la bonne plateforme
Tous les investisseurs le savent, avant de choisir un projet de crowdfunding immobilier et de l’étudier, il est important de choisir une plateforme en ligne fiable. Ainsi, vous limitez vos risques de perte. Pour cela, vous devez vérifier certains critères que je vous détaille tout de suite.
Les autorisations réglementaires de la plateforme de crowdfunding
Dans les faits, une plateforme à financement participatif sérieuse est nécessairement immatriculée auprès de l’ORIAS (l’organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).
Elle doit aussi être agréée par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers).
Il est également indispensable qu’elle détienne un statut juridique de prestataire en service d’investissement et de conseiller en investissements participatifs.
Pour repérer en un clin d’œil quelles sont les plateformes conformes avec la législation française, vérifiez qu’elles portent l’emblème de Marianne et la mention « plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises ». Le logo ci-dessous est gage de qualité.
Le niveau d’expertise de l’actionnariat de la plateforme de crowdfunding
En cas de doute sur la fiabilité d’un site, menez une petite enquête pour déterminer qui sont les fondateurs de la plateforme à financement participatif et trouvez quel est le capital de la structure.
Voyez depuis combien de temps elle existe. De même, tentez de découvrir de quels moyens elle dispose pour étudier les projets mis en avant.
Les plateformes à financement participatif leader du marché de l'immobilier
À l’heure actuelle, 3 plateformes d’investissement en crowdfunding immobilier en ligne se distinguent. Elles présentent un TRI (Taux de Rendement Interne net de risque) particulièrement intéressant.
- La plateforme Lymo dont le TRI net de risque s’élève à 8,57 %.
- La plateforme La Première Brique présente un taux de rendement moyen de 11 % avec 0 % de perte à l’heure actuelle.
- La plateforme Clubfunding qui bénéficie d’excellents indicateurs de performance avec un TRI à 10 % et qui est pour le moment l’interface leader du marché. Les avis sur Clubfunding des clients restent sans équivoque. Son offre de biens est très variée et intègre 4 nouveaux projets chaque semaine en France et à l’étranger.
2. Analyser les porteurs de projets immobiliers à financement participatif
Pour bien choisir un projet de crowdfunding immobilier, vous devez effectuer quelques recherches sur internet en vue d’en savoir plus sur le promoteur.
Repérez la date de création de son entreprise pour déterminer le niveau d’expertise dont il dispose.
Informez-vous de la situation géographique de la société afin de vous assurer qu’il maîtrise le marché de l’immobilier local.
Regardez s’il a déjà rencontré des difficultés et s’il a été en mesure d’y faire face.
D’autre part, prenez le temps d’examiner le nombre de lots annuels du porteur de projets. Cela permet de donner une indication sur les moyens dont il dispose.
De même, analysez le type des biens construits. Voyez s’il s’agit de lieux d’habitation, d’appartements commerciaux, de logements sociaux, etc. Cela vous livre des informations supplémentaires sur les compétences du promoteur.
Pour vous assurer du sérieux d’un porteur de projet immobilier, vous devez chercher sur Internet :
- la date de création de l’entreprise pour déterminer le degré d’expérience du promoteur ;
- l’emplacement de la société pour savoir si le responsable du projet connaît le marché local ;
- le type de programmes sur lesquels il a déjà travaillé afin d’établir son niveau d’expertise ;
- le nombre de lots construits par an pour estimer les moyens du promoteur ;
- les difficultés rencontrées au cours d’un chantier passé et la capacité à rebondir.
3. Étudier le projet immobilier avant d’investir
En vous orientant vers des plateformes en ligne de qualité et en vous assurant de l’expertise du promoteur, vous limitez les risques d’effectuer un mauvais placement et vous augmentez vos chances de choisir un projet de crowdfunding immobilier intéressant.
D’ailleurs, veuillez noter qu’un site sérieux étudie les projets à financement participatif qu’il met à disposition. La rigueur des promoteurs et des projets est donc normalement vérifiée en amont.
Cela dit, pour optimiser vos chances de trouver un placement en crowdfunding immobilier performant, vous pouvez vous aussi l’examiner méticuleusement en prenant en compte certains critères.
Savoir si le bien immobilier comporte des travaux
Renseignez-vous sur le projet et cherchez à savoir s’il comporte des travaux. Si oui, questionnez-vous sur leur nature. S’il s’agit de gros œuvre, il est essentiel de connaître le montant déjà engagé par rapport au prix initial du programme.
Se renseigner sur l’urbanisme
Contactez les services de l’urbanisme afin de savoir si toutes les autorisations ont été recueillies et purgées sur le projet ciblé. Le cas échéant, voyez si la non-obtention d’un des permis compromettrait l’avenir du chantier immobilier où ajouterait des retards conséquents.
Calculer la marge générée par le projet immobilier
Avant d’investir sur un projet immobilier, vous devez vous assurer de la pertinence du scénario en évaluant le prix de vente, le montant alloué aux travaux et l’adéquation avec le public ciblé. Analysez ensuite les bilans financiers et la dette réelle qui correspond à la différence entre la dette totale et les comptes courants d’associés.
Déterminer le Loan To Value
En crowdfunding immobilier, le terme « Loan-to-Value » ou LTV est une mesure financière permettant d’évaluer le risque associé à un prêt par rapport à la valeur du bien immobilier ciblé.
Le LTV est exprimé en pourcentage et se calcule en divisant le montant du prêt par la valeur d’expertise du bien selon la formule suivante :
- Si le LTV est inférieur à 70 % alors le risque est relativement faible pour l’investisseur.
- Si le LTV est compris entre 70 % et 80 % alors le risque est modéré.
- Si le LTV est supérieur à 80 % alors le risque est élevé.
Connaître les garanties du projet immobilier
Lorsque vous investissez dans le crowdfunding immobilier, les garanties et protections dépendent souvent du type de projet, de la plateforme et des modalités spécifiques de chaque investissement.
Assurez-vous que le projet immobilier que vous avez repéré offre des garanties suffisantes pour récupérer une partie du capital investi en cas de contretemps avec le chantier.
Découvrez mon top 5 des garanties, de la plus solide à la plus faible.
1. La garantie de fiducie
La garantie de fiducie est un arrangement juridique fréquemment employé dans le domaine de l’immobilier. Le contrat de fiducie doit être signé par les différentes parties impliquées :
- le bénéficiaire (prêteur) ;
- le fiduciaire (tiers neutre tel qu’un avocat, un établissement de crédit, une société d’assurances, etc.) ;
- l’emprunteur.
Dans le cadre du crowdfunding immobilier, ce sont les investisseurs qui peuvent utiliser cette garantie en cas de défaillance de l’emprunteur.
En cas de besoin, l’activation de cette garantie ne requiert pas l’intervention d’un juge et s’effectue sans délai, offrant ainsi un avantage par rapport à l’hypothèque qui implique souvent une saisie immobilière ou une décision judiciaire.
Attention, toutefois, la mise en œuvre d’une fiducie peut être complexe et entraîner des coûts importants à anticiper.
2. La garantie hypothécaire
Dans de nombreux cas, les prêts accordés pour les projets immobiliers via le crowdfunding sont garantis par une hypothèque sur le bien immobilier lui-même.
Cela signifie que si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, les investisseurs ont un droit sur le bien immobilier pour récupérer leur investissement.
Sachez que vous avez le droit à 2 types de garanties hypothécaires.
- L’hypothèque inscrite : elle est formellement enregistrée au registre des hypothèques. Elle peut aussi être classée en fonction de l’ordre d’enregistrement, déterminant ainsi sa priorité en cas de saisie. Un rang plus élevé (par exemple, 1er rang) confère une priorité plus élevée en cas de défaut de paiement.
- L’hypothèque non inscrite : elle n’est pas formellement enregistrée au registre des hypothèques. En l’absence d’enregistrement, la priorité de l’hypothèque par rapport à d’autres charges sur le bien peut être incertaine. Cela peut entraîner des complications en cas de défaut de paiement et de procédures de saisie. Cette forme d’hypothèque peut donc présenter un risque accru en cas de litige ou de conflit avec d’autres créanciers.
3. La Garantie À Première Demande (GAPD)
La GAPD représente un accord entre le créancier et un garant. Ce dernier s’engage à verser une somme précise au créancier dès la 1re demande, sans possibilités d’opposition. Il s’agit d’une garantie autonome, indépendante de l’objet du crédit.
Chaque GAPD signée (il est possible d’en avoir plusieurs par projet) confère une priorité sur les autres créanciers en cas de procédure collective, assurant un remboursement rapide et sans formalités en cas de défaut du porteur de projet.
Attention, cette garantie ne peut pas être activée en cas de défaillance totale de l’opérateur.
4. La caution ou garantie personnelle
Comme vous le feriez pour louer un logement, certains prêts peuvent être assortis d’une garantie personnelle, où les emprunteurs ou les promoteurs immobiliers se portent personnellement garants du remboursement du prêt. Ce principe de caution offre une protection supplémentaire aux investisseurs.
Sachez qu’il existe 2 types de cautions :
- la « caution simple », qui intervient uniquement après confirmation des difficultés financières de l’emprunteur ;
- la « caution solidaire », qui permet au créancier d’exiger l’acquittement des mensualités au garant en cas de défaut de paiement du porteur de projet, sans préalablement vérifier l’insolvabilité de l’emprunteur.
5. Le nantissement
La garantie de nantissement, une mesure de sûreté largement utilisée dans le cadre du crowdfunding immobilier, repose sur la mise en gage d’actifs tangibles tels que des comptes-titres, des parts sociales ou des immeubles par l’emprunteur.
Ce gage permet au créancier de vendre ces actifs en cas de défaut de remboursement, lui assurant ainsi la récupération des fonds prêtés. Notons que l’emprunteur conserve la propriété des biens mis en nantissement.
Pour officialiser cette garantie, un acte de nantissement est généralement rédigé sous forme d’un contrat écrit, qui doit être obligatoirement déclaré au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans un délai de 15 jours après sa signature.
Pour les plateformes de crowdfunding immobilier, la mise en place de cette garantie requiert une évaluation minutieuse de la valeur et de la volatilité des actifs nantis, notamment pour les comptes-titres.
S’informer sur la commercialisation du programme immobilier
Renseignez-vous sur la date de commercialisation du projet. S’il est déjà mis en vente, cherchez à savoir s’il est sous offre ou sous compromis. Si oui, demandez-vous s’il comporte des conditions suspensives.
Prenez en compte que plus la distribution d’un programme est avancée et plus cela est gage de sécurité quant à l’aboutissement du projet.
Documentez-vous également sur le niveau de pré-commercialisation afin de vous faire une idée concrète de la demande avant le lancement du projet. La pré-commercialisation permet de vendre un bien immobilier avant que la construction, les travaux, la rénovation soient terminés.
Un projet pré-commercialisé à 100% permet d'être rassuré quant à la demande puisque le projet a alors trouvé des acheteurs avant même que le projet soit achevé.
De même, informez-vous sur la qualité de la précommercialisation du projet en crowdfunding afin de déterminer la solidité des engagements des potentiels acquéreurs. Par exemple :
- une simple offre d’achat manque d’engagement, surtout pour les acheteurs particuliers ;
- un compromis avec conditions suspensives offre une meilleure sécurité, mais l’acquéreur peut encore se retirer ;
- un compromis sans condition suspensive est avantageux, car l’acheteur s’engage avec des pénalités significatives en cas de désistement ;
- l’idéal est lorsque le produit est déjà vendu, éliminant ainsi toute incertitude.
En bref, gardez en tête qu’un projet de crowdfunding immobilier n’est pas uniquement représentatif d’un bon rendement et d’une durée d’investissement. En effet, cela reste un programme immobilier qui mérite d’être étudié comme tel. Vous devez sans cesse faire preuve d’esprit critique quant aux motivations d’une plateforme à présenter tel ou tel bien.
Dans tous les cas, pensez toujours à diversifier vos types de placements et vos projets de financement participatif. Montrez-vous responsable et raisonnable en injectant uniquement ce que vous êtes capable de perdre.
