Mon Avis La première Brique après 2 ans et 1 000 € investis

Mon avis sur La Première Brique après avoir investi en crowdfunding immobilier sur 2 projets pour un total de 1 000 €. Je vous partage mon ressenti sur la plateforme et mon avis détaillé.
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Matthieu Louvet
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Au milieu d'un paysage du crowdfunding immobilier foisonnant d'acteurs tels qu'Anaxago, Homunity et Wiseed, La Première Brique se démarque par plusieurs points. Je vous propose mon avis La première Brique à propos de cette plateforme (encore jeune) mais devenue majeure. Tout pour comprendre ses atouts et les performances à en attendre.

A l’origine nouvel acteur visant à casser les codes du marché lors de son arrivée en 2019, La Première Brique est parvenue à se faire une place et à aller au-delà de sa promesse d’investir à partir de 1 € seulement. Si cet élément est évidemment différenciant par rapport à la plupart des plateformes dont le ticket d’entrée est souvent élevé, à partir de 1 000 €, La Première Brique ne se limite pas à cette accessibilité.

Détail complet d'un projet La Première Brique pour les utilisateurs connectés
Logo La Première Brique - Plateforme de crowdfunding

Avis La Première Brique : présentation de la plateforme

La Première Brique est une plateforme de crowdfunding immobilier lancée en 2019 qui propose d’investir dans des projets immobiliers de marchands de biens (professionnels de l'immobilier) à partir de 1 €, et sans frais. C’est sans doute selon moi le premier élément fort à retenir, qui, vous allez le voir, fait partie de son ADN.

En comparaison aux autres acteurs du financement participatif comme Anaxago, Homunity ou Wiseed par exemple, La Première Brique veut se positionner comme un acteur 100 % digital, plus simple d’accès, plus flexible.

La Première Brique
Année de création2019
Investissement minimum1 €
Investissement maximumVariable selon projet, généralement jusqu’à 2 000 €
Projets financés449
Montant nominal financé130 908 519 €
Durée moyenne d’emprunt15,68 mois
TRI9,96 %
Projets en retard de remboursement23 (de 0 à 6 mois) soit 5,12 % des projets | 29 (plus de 6 mois) soit 6,46 % des projets
Projets avec perte définitiveaucun

Le ticket d’entrée à 1 € seulement est un argument pour se démarquer face aux autres. C’est aussi via une présentation des projets très claire, la promesse d’un haut rendement et une disponibilité du service client que La Première Brique veut faire la différence.

Pari réussi ou promesses non tenues ? Je vous donne mon avis complet après 2 années et 1000 € investis.

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L’approche du crowdfunding de La Première Brique

Avant de plonger en détail dans le fonctionnement de la plateforme, les frais ou encore les performances réelles avec mon avis La Première Brique, il est important de comprendre la philosophie qui a guidé à la naissance de la société.

Le crowdfunding immobilier a véritablement commencé à émerger en 2014 en France, initialement empreint de solidarité et de proximité. Il s'est progressivement institutionnalisé, via la nécessaire cadre juridique (Ordonnance n° 2014-559 du 30 mai 2014 relative au financement participatif). La performance financière est devenue une donnée clé, souvent au détriment de de l’approche personnalisée et humaine qui prévalait au départ.

Les valeurs de la plateforme - Avis La Première Brique
Les valeurs La Première Brique

Face à ce constat, et convaincus que le numérique peut être un vecteur de démocratisation, Hugo Berthe et Thomas Danset ont fondé La Première Brique avec l’envie de retrouver de la proximité, de l’accessibilité, avec de la transparence, de la performance et sans sacrifier sur la sécurité. L’ambition était – et est toujours – de conjuguer les valeurs fondatrices du crowdfunding que sont la proximité et la solidarité avec les exigences de rentabilité. Le tout en tirant parti du levier numérique pour plus de simplicité dans l'investissement immobilier. Ambitieux. 

Je me retrouve personnellement dans ces valeurs de La Première Brique, que l’on peut découvrir sur leur page de présentation. Investir dans le crowdfunding représente un moyen rapide et efficace de diversifier ses sources de revenus. Cela doit se faire en recherchant la performance, évidemment, mais il me semble qu’il est encore possible d’y trouver du sens.

Les possibilités d’investissement avec La Première Brique

Par opposition à certaines plateformes qui proposent une très grande variété de types d’investissements, on se retrouve chez La Première Brique avec une proposition unique : le prêt. Pas d’actions, d’obligations, etc.

Une fois que vous avez créé votre compte, vous devez le créditer (avec un virement ou grâce à votre carte bancaire) et vous pouvez commencer à investir dans des projets immobiliers. La Première Brique est l’intermédiaire entre un professionnel de l’immobilier, porteur de projet ayant un besoin de financement, et vous. 

Les possibilités d’investissement sous la forme de prêt sont nombreuses, avec déjà 449 projets financés depuis le lancement. Je note d’ailleurs une accélération marquée à partir de 2022, avec 151 projets financés pour un total de 34 997 126 €, puis une année 2023 record avec 199 projets accompagnés pour un total de 71 942 614 € !

Une activité doublée en une année, avec un TRI excellent (7,55 % en 2022 puis 11,19 % en 2023). Si on peut remarquer 42 projets ayant eu du retard en 2022, tout a été corrigé en 2023, avec seulement 3 projets ayant un retard compris entre 0 et 6 mois. Je reviendrai un peu plus tard dans le détail des performances.

Données des projets financés La Première Brique

AnnéeProjets financésMontant nominal financéTRI
202319971 942 614 €11,19 %
202215134 997 126 €7,55 %
20216512 856 282 €10,87 %
202010896 497 €10,27 %
20194600 000 €12,03 %

La présentation des offres La Première Brique

Vous le savez, j’accorde beaucoup d’importance à l’information mise à la disposition des investisseurs et à la pédagogie en ce qui concerne les placements. Sur S’investir, nous défendons cette approche d’accès à une information claire et intelligible, qui permet à chacun d’investir en conscience (comme au travers du programme de formation LBD).

 

Bonne nouvelle, sur La Première Brique, beaucoup d’informations sont disponibles sur les projets en cours de collecte. Il faut avoir un compte enregistré et se connecter pour accéder à ces informations détaillées (les Informations accessibles pour les utilisateurs qui ne sont pas connectés sont plus limitées). 

Informations d'un projet La Première Brique sans être connecté
Informations d'un projet La Première Brique sans être connecté
Détail complet d'un projet La Première Brique pour les utilisateurs connectés
Détail complet d'un projet La Première Brique pour les utilisateurs connectés
Liste des documents accessibles sur un projet pour les membres La Première Brique
Liste des documents accessibles sur un projet pour les membres La Première Brique

Sur chaque fiche de projet, on peut retrouver une présentation. Selon l’opération cours, on peut comprendre le type d’opération, la nature du foncier et la réalisation d’éventuels travaux. Outre la description technique du projet, on peut accéder à des visuels, à la localisation précise du bien et à un bilan prévisionnel financier.

Puisque nous sommes ici sur une plateforme d’investissement, avoir accès à ces informations semble évident. Mais il faut souligner l’effort qui est réalisé. On peut comprendre les différents postes de dépenses, et avoir ainsi une idée plus précise du prix de revient de chaque opération, l’éventuelle marge réalisée par l’emprunteur, etc.

On accède également à un calendrier prévisionnel pour l’opération et pour le remboursement du prêt, mais aussi à une liste de documents en fonction là encore du projet.

Voilà qui change énormément des plateformes qui permettent de prêter sans choisir les projets et sans avoir le détail de l’utilisation des fonds. Ici, les investisseurs ont le pouvoir de choisir, et c’est tant mieux !

Le système d’investissement par groupes La Première Brique

La Première Brique a mis en place un système de groupes d'investisseurs afin de faciliter l'accès à ses opportunités d'investissement les plus prisées. Face à la forte demande générant des difficultés pour certains à se positionner sur les projets, cette nouvelle organisation a été pensée pour permettre de tenir la promesse de « démocratiser l'investissement immobilier de manière équitable ». Et ça fonctionne.

Le principe repose sur une répartition des investisseurs en 3 groupes distincts, avec un ordre d'accès aux collectes priorisé :

  1. Le Groupe 1 rassemble les nouveaux venus n'ayant encore jamais pu investir. Ils bénéficient d'un accès dès l'ouverture de la collecte jusqu'à sa clôture.
  2. Le Groupe 2 concerne les investisseurs ayant déjà participé mais pas à la dernière opération. Leur fenêtre d'investissement s'ouvre quelques secondes après le Groupe 1.
  3. Enfin, le Groupe 3 comprend ceux ayant investi sur le projet précédent. Ils devront patienter quelques secondes de plus que le Groupe 2 avant de pouvoir se positionner.

Ce système de rotation vise à favoriser l'équité en donnant la priorité à chaque nouveau cycle à des investisseurs différents. Les groupes sont actualisés 15 minutes après la clôture de chaque collecte sur la base des investissements réalisés. Vous ne pouvez donc pas agir sur le groupe auquel vous appartenez, cela ne dépend pas du montant investi par exemple.

Les frais sur La Première Brique

Ce paragraphe dédié aux frais de la plateforme de mon avis La Première Brique risque de vous décevoir. Je vais faire très court, car il n’y a pas grand-chose à dire : La Première Brique ne prélève aucun frais aux investisseurs. 

  • 0 € pour se créer un compte et s’inscrire ;
  • 0 € pour investir ;
  • 0 € pour retirer vos gains depuis la plateforme.

Mais alors, comment se rémunère La Première Brique ? Avec une commission de succès versée par les porteurs de projets lorsque l’objectif de financement est atteint et la collecte terminée. 

Pour vous, en tant qu’investisseur, cela est donc totalement transparent, et vous n’avez aucun frais avec La Première Brique.

Les performances sur La Première Brique

Vous l’avez compris en lisant jusqu’ici mon avis sur la plateforme, les valeurs d’accessibilité et de proximité sont clairement retranscrites. Mais qu’en est-il de la performance ?

Si l’on regarde les documents communiqués officiellement, on peut accéder à l’historique depuis 2019, et comprendre les performances des 449 projets financés. Au moment d’écrire ces lignes, 130 908 519 € ont été prêtés au travers de la plateforme, avec une durée moyenne d’emprunt de 15,68 mois, pour un TRI de 9,96 %. 

Tableau des indicateurs La Première Brique
Tableau des indicateurs La Première Brique

La part du capital remboursé, depuis le départ, est de 32,94 %, avec 43 117 518 €. Ce sont au total 3 736 985 € qui ont été distribué en intérêts.

Voilà pour les données « brutes », mais est intéressant d’aller plus loin, et notamment de comprendre l’évolution des principaux indicateurs de performance maintenant que La Première Brique compte plusieurs années d’expérience.

En creusant dans les données, on peut en tirer plusieurs conclusions :

  • Si à l’origine, les prêts avaient une durée relativement courte (8,88 mois en moyenne en 2019 pour le lancement), celle-ci tend à s’allonger avec 16,95 mois en moyenne en 2023. Cela signifie un horizon de placement et de récupération des fonds plus long.
  • Le TRI, déjà très haut au lancement (12,03 % en 2019 sur 4 projets) est toujours très bon, avec une seule année seulement sous les 10 %. L’année 2023, avec 199 projets financés, a été clôturée à 11,19 %.
  • Depuis la création de la plateforme, aucun projet n’a entraîné une perte définitive. On note certains retards, notamment au cours de l’année 2022, mais l’année 2023 a été bien plus cadrée. 

La Première Brique entame en 2024 sa 5e année d’existence, et les indicateurs financiers permettent de voir qu’une certaine maturité apparaît, avec un taux de défaut nul, un nombre de projets en retard relativement limité (au regard de la crise que subit le marché de l’immobilier et les difficultés de financement que rencontrent ses acteurs), et des performances qui se maintiennent au plus haut.

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Je trouve que les performances de La Première Brique sont très bonnes, avec du rendement et de la qualité. C’est un élément à prendre en compte lorsque l’on souhaite investir, à équilibrer avec le risque propre au crowdfunding bien entendu. 

Le suivi de l’investissement La Première Brique

Afin de vous donner mon avis La Première Brique le plus complet possible, je ne pouvais pas passer à côté de l’espace client, et des différents éléments qui permettent de suivre l’investissement en temps réel.

En vous connectant, vous pouvez accéder directement aux détails des investissements en cours, au nombre de projets, ainsi qu’au total brut avant impôts généré. Votre rendement moyen est également visible, ce qui permet en un coup d’œil de connaître votre rentabilité. Pas besoin d’aller chercher dans des menus et des sous menus la performance !

Portefeuille d'investissement La Première Brique
Portefeuille d'investissement La Première Brique

Plusieurs graphiques permettent d’en savoir plus. Comme je l’ai déjà expliqué précédemment, La Première Brique se focalise uniquement sur les prêts. Vous n’aurez donc ici pas de séparation entre les différents types d’investissement mais plutôt en fonction :

  • du statut des projets (collecte en cours, clôturé, financé, remboursé, en retard) ;
  • de la typologie du projet (marchand de biens, promotion immobilière, ligne de trésorerie).

Pratique également, vous pouvez voir l’évolution de votre encours et le calendrier de remboursement avec le détail entre les capitaux remboursés et les intérêts bruts versés.

Tableau de suivi La Première Brique
Tableau de suivi La Première Brique

Rien de bien nouveau dans cet espace client La Première Brique, mais l’interface est claire et lisible, ce qui apporte une expérience utilisateur excellente. 

Petit point faible, pas d’application mobile La Première Brique. Dommage pour suivre les investissements de manière plus simple.

La sécurité de l’investissement avec La Première Brique

La Première Brique est agréée et régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) sous le numéro FP-2023-15.

En tant qu’intermédiaire, La Première Brique confie l’encaissement des fonds à un prestataire de services de paiement sécurisé : Mangopay. Un service contrôlé par la Banque de France et la Commission Européenne. C'est un excellent point selon moi car les fonds ne sont pas en train de dormir sur une plateforme, ils sont séquestrés chez Mangopay, et vous pouvez les récupérer à tout moment (dans la limite du solde du porte-monnaie). Il faut en général un délai allant de 24 à 72 heures selon votre banque pour récupérer les fonds. Il n’est pas possible en effet de bénéficier des virements instantanés sur La Première Brique.

Outre les agréments et le fait que l’argent ne transite pas par La Première Brique, c’est directement sur les projets que des garanties sont apportées. Plusieurs garanties sont possibles : l'hypothèque, la caution personnelle du porteur de projet, la garantie à première demande par une autre société, et le nantissement de titres de la société de projet.

Bien que des garanties soient prises (et clairement explicitées, ce qui n’est pas toujours le cas), il ne faut pas oublier que l’investissement en crowdfunding comporte des risques.

Avec La Première Brique comme sur les autres plateformes, il ne faut pas négliger le risque de faillite du marchand de biens (en cas d’impossibilité de revente du bien ou de remontée brutale des taux d’intérêt pour la partie financement bancaire).

Les risques de perte totale ou partielle des sommes investies et d’illiquidité sont réels. D'où l'importance de bien se renseigner sur le crowdfunding avant de se lancer et d’investir.

Mon investissement chez La Première Brique

J’ai déjà investi chez La Première Brique avec un premier projet intégralement financé et remboursé, pour un montant de 500 €. Le prêt a été remboursé sur une durée de 14 mois, avec un taux de rendement de 11 % (projet L’Arve dans le 74).

Projets dans lesquels j'ai investi sur La Première Brique
Projets dans lesquels j'ai investi sur La Première Brique

J’ai actuellement un projet en cours de remboursement, pour un montant là encore de 500 € investis. La durée de remboursement prévue est de 16 mois (je vous l’ai dit, l’horizon de placement s’allonge), avec la même promesse d’un taux de rendement à 11 %. Il s'agit du projet Le Maquisard dans le 69. 

Les avantages et les inconvénients de La Première Brique

C’est le moment de faire la liste des avantages et des inconvénients de la plateforme d’investissement en crowdfunding immobilier La Première Brique.

Avantages
Inconvénients
Investissement accessible dès 1 €, le montant le plus faible sur le marché
Système de groupes pouvant ralentir l'accès aux opportunités pour certains investisseurs
Pas de frais pour les investisseurs, uniquement des frais auprès des porteurs de projets
Horizon d'investissement plutôt long (durée moyenne de 15,68 mois)
Transparence sur les projets et leur suivi, avec interface claire et pédagogique
Risques inhérents à l'investissement immobilier (perte totale ou partielle, illiquidité)
Bons rendements historiques (TRI de 9,96 %) et aucun projet en perte depuis 2019
Peu de projets en cours, ou collectes très rapides, ce qui demande d’être toujours à l’affût !
Garanties prises sur les projets (hypothèque, caution, etc.)

Pour conclure mon avis sur La Première Brique, je pense que cette plateforme a de solides arguments à faire valoir. Son approche visant à démocratiser l'investissement immobilier en le rendant accessible dès 1€ est louable. J'aime aussi l'accent mis sur la transparence, avec une présentation détaillée des projets et de leur suivi. Les performances historiques sont excellentes, avec un TRI global de près de 10% depuis le lancement, malgré quelques projets en retard. Pouvoir investir sans frais avec un petit montant est un réel avantage par rapport à d'autres acteurs du crowdfunding immobilier.

Quelques limites sont à souligner. Le risque de perte, même si aucun défaut total n'a été constaté jusqu'ici, reste présent comme pour tout investissement. L'horizon de placement qui s’allonge, en moyenne 15 mois, peut aussi freiner certains investisseurs en quête d’un rendement rapide. Le système de groupes, bien que visant l'équité, peut ralentir l'accès aux meilleures opportunités pour une partie des utilisateurs. C’est le jeu, il faut l’accepter. Cela fait partie des règles propres à La Première Brique, et les résultats sont là.

Dans l'ensemble, je reste convaincu par le professionnalisme et la solidité de La Première Brique. Son agrément AMF, les fonds séquestrés chez un tiers de confiance, les garanties prises sur les projets, tout cela rassure. Je recommande cette plateforme à qui cherche à investir simplement dans l'immobilier, en toute transparence et avec de belles perspectives de rendement.

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