Comment investir en SCPI ? Guide Complet

Guide complet de l'investissement en SCPI : fonctionnement, rendement, avantages/inconvénients, risques, les frais, fiscalité, SCPI vs REITs, SCPI vs Bricks...
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Matthieu Louvet
Comment investir en SCPI ? Guide Complet S'investir
Table des matières
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(même en partant de zéro et sans connaissance).
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L’investissement préféré des Français n’est pas la Bourse, mais bien l’immobilier. Sauf que l’immobilier en direct exige un investissement initial conséquent. Tout le monde n’est pas prêt à gérer des locataires, à s’occuper de démarches administratives ou à contracter un prêt sur 25 ans.

C’est pourquoi certains privilégient la simplicité en s’orientant vers la pierre papier. Vous avez sans doute déjà entendu parler d'investir en SCPI ? Il s’agit de Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui permettent d’investir dans l’immobilier de manière passive puisque vous n’avez pas à vous soucier de la recherche des biens, de l’achat, des travaux, de la gestion des locataires, etc. C’est la société qui s’en occupe.

Elles sont assez prisées par les Français, car elles offrent la possibilité de diversifier son patrimoine et d’obtenir des rendements stables. Ceux-ci avoisinant les 5 % par an net de frais de gestion, avec des risques mesurés a priori. On peut aussi y investir avec un crédit immobilier pour bénéficier d’un effet de levier.

Vous vous demandez sûrement comment cela fonctionne ? Quelles sont les performances possibles ? Quels sont les frais et les risques ? Dans cet article, je vous explique tout ce que vous devez savoir pour investir dans la pierre papier sereinement. En bonus, je réalise une comparaison avec les Foncières cotées en Bourse, les REITs en anglais.

Cet article existe aussi au format vidéo ci-dessous :

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société qui permet à plusieurs investisseurs de s’exposer à l’immobilier locatif et donc de percevoir des loyers tous les trimestres. Cela ouvre les portes à des marchés immobiliers inaccessibles aux particuliers, comme des bureaux d’entreprise, des entrepôts ou encore des cliniques.

Le fonctionnement d'une SCPI

Le fonctionnement reste très simple à comprendre :

  • des investisseurs investissent dans une société ;
  • celle-ci utilise cet argent pour acheter un parc immobilier locatif qui peut être composé notamment de bureaux, de commerces, de logements, en France ou à l’étranger ;
  • la société reverse ensuite les loyers et plus-values aux investisseurs, l’objectif principal étant la distribution de revenus réguliers.

Pour information, investir en SCPI revient à devenir associé de cette société et donc propriétaire de parts des biens immobiliers.

Au passage, du point de vue réglementaire, les SCPI sont régulées et contrôlées par l’AMF : l’Autorité des Marchés Financiers. C’est un placement sérieux qui fait ses preuves depuis les années 70.

logo AMF
Logo de l'AMF

Les 3 grands types de SCPI

Il existe 3 grands types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier répondant chacun à des objectifs d’investissement particuliers.

  • Les SCPI de rendement : pour s’assurer des revenus réguliers assez élevés.
  • Les SCPI fiscales : pour obtenir des avantages de défiscalisation comme du Pinel, du Malraux, du déficit foncier, etc.
  • Les SCPI de capitalisation : dont l’objectif est de réinvestir les loyers plutôt que de les distribuer pour obtenir une plus-value à long terme avec une augmentation du prix des parts. On reparlera de ce type de SCPI pour ceux qui veulent optimiser leur fiscalité.

Ce marché est maintenant devenu très vaste avec plus de 200 SCPI existantes en France, et il peut parfois être difficile de s’y retrouver.

SCPI rendement fiscales ou capitalisation
Les différents types de SCPI

Les 4 grands segments des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

 

  • Les SCPI de bureaux qui investissent dans l’immobilier d’entreprise.
  • Les SCPI de commerces qui investissent dans des boutiques, des centres commerciaux, etc.
  • Les SCPI thématiques qui investissent dans un segment assez précis comme les cliniques, ou bien l’hôtellerie, ou les résidences étudiantes.
  • Et les SCPI diversifiées qui mélangent toute sorte de biens immobiliers.
SCPI de bureaux commerces thématiques ou diversifiées
Les différents segments de SCPI

Pourquoi investir en SCPI ?

Cet investissement présente de nombreux avantages.

1. Le rendement des SCPI

Ce marché a toujours distribué en moyenne plus de 4 % de rendement par an. Le rendement moyen en 2021 a été de 4,31 %, 4,18 % en 2020, même avec la crise sanitaire, et 4,40 % en 2019. Il faut prendre en compte en plus la valorisation éventuelle des prix des parts, qui a été de +7,5 % en moyenne sur 5 ans.

Rendements moyens des scpi
La rentabilité et le stabilité des revenus

2. La diversification et la mutualisation du risque des SCPI

En tant que particulier, il est impossible de pouvoir se diversifier à ce point en immobilier locatif. Très peu d’entre nous peuvent posséder des cliniques ou des immeubles de bureaux en direct. Les SCPI permettent donc de réellement diversifier son patrimoine immobilier et de diminuer ses risques. En effet, il est beaucoup plus sûr de posséder plusieurs immeubles, des boutiques, des cliniques, des centaines de locataires, des centaines d’appartements. Si un locataire ne paie pas ou s’il y a un problème sur un bien, cela ne se ressentira que très peu sur le rendement global.

3. La passivité liée à l’investissement dans la pierre papier

Vous obtenez un complément de revenus sans vous soucier de toutes les contraintes liées à l’immobilier et à la gestion locative.

4. L’accessibilité des SCPI

Le prix moyen de la part se situe autour des 1000 €, il est même possible de trouver des SCPI avec des parts à partir de 200 €. Donc dès 200 € on peut y avoir accès, contrairement à l’immobilier direct qui nécessite un investissement de départ beaucoup plus important.

5. La liquidité des SCPI

Un autre atout d'investir en SCPI est la liquidité quand on investit en assurance-vie qui est garantie par l’assureur. Je vous reparle de ce point important un peu plus loin.

6. La possibilité d’investir en SCPI à crédit

Les SCPI peuvent être achetées à crédit grâce à un prêt immobilier contracté auprès de votre banque. En revanche, les taux sont légèrement supérieurs par rapport à un investissement immobilier en direct, plutôt autour de 2 à 2,5 % d’intérêts actuellement.

7. la résilience des SCPI en période de crise

En période de crise, les SCPI se montrent particulièrement résilientes. Cela peut être un vrai atout dans un patrimoine financier diversifié. On reparlera du comportement des SCPI pendant les crises de 2008 ou de 2020, en comparant notamment avec les foncières cotées en Bourse.

Est-ce rentable d'investir en SCPI ?

2 mécanismes peuvent générer de la performance pour une Société Civile de Placement Immobilier :

  • les loyers reversés ;
  • la revalorisation des parts puisque les biens immobiliers des SCPI peuvent prendre de la valeur au cours du temps, ou une bonne stratégie de sélection, d’achat et de revente des biens peut porter ses fruits.

Les SCPI ont historiquement apporté des rendements stables et assez élevés. Le graphique ci-dessous montre les performances annualisées de différents placements sur 40 ans, d’après l’IEIF. On peut voir que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont rapporté 9 % de performance annualisée entre 1979 et 2019.

performances comparées
Comparaison des performances

Ces dernières années, la performance annualisée tourne plutôt autour de 5 % allant jusqu’à 6 à 7 % pour les meilleures SCPI. Par exemple, la SCPI Cœur de Régions a versé 6,3 % de rendement en 2021.

Rendement SCPI coeur de Régions
Exemple d'immeuble SCPI

Sur le graphique ci-dessous, on peut voir la performance moyenne des SCPI depuis 1989. La courbe verte flashy montre que la distribution des loyers est restée très stable et a toujours été supérieure à 4 %.

La courbe bleue reflète la variation du Prix Moyen, donc la revalorisation des prix des parts. On peut voir que dans les années 90, les SCPI ont souffert de l’éclatement de la bulle immobilière en France et à Paris à partir de 1993. Il faut dire que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier n’avaient pas la même législation, liquidité et transparence d’aujourd’hui. Je pense que les SCPI ont tiré des leçons depuis.

Enfin, les bâtonnets en bleu foncé montrent la performance globale, distribution + valorisation des parts.

Performances historiques des SCPI
Investir en SCPI : performances historiques

Au 21e siècle, en dehors de la crise des subprimes en 2008 (là où la Bourse s’était complètement effondrée), où les SCPI ont tout de même tenu le coup avec une performance globale nulle, les SCPI ont su générer une performance très intéressante et régulière.

On peut donc s’attendre à une performance à venir autour de 5 % pour la pierre papier. Les SCPI ont en fait surtout gagné en popularité grâce à leurs rendements depuis qu’elles offrent des performances supérieures aux emprunts d’État, qui eux ont largement chuté.

Quels sont les frais des SCPI ?

Avant d'investir en SCPI, il est nécessaire d’analyser les frais qu’elles pratiquent.

1.   Les frais de souscription dans la pierre papier

Appelés parfois frais d’entrée, les frais de souscription peuvent plutôt être vus comme des frais de sortie.

De vrais frais d’entrée feraient directement baisser votre rendement. Par exemple, en investissant 10 000 €, imaginons que 10 % de frais d’entrée s’appliquent, vous vous retrouvez avec un investissement de seulement 9 000 €. Si le rendement est de 5 % par an, alors vous ne gagnez que 5 % sur ces 9 000 €, et non sur les 10 000 € investis. Donc, 450 € par an au lieu de 500 € par an.

Frais d'entrée classiques
Investir en SCPI : frais d'entrée classiques

Avec les SCPI, ce ne sont pas des frais d’entrée du point de vue de l’épargnant, ils ne diminuent pas votre rendement, ils fonctionnent plutôt comme des frais de sortie.

Lorsque vous investissez 10 000 €, votre investissement est bien de 10 000 €. Vous touchez 5 % sur ces 10 000 €, soit 500 € par an. Ce n’est que lorsque vous voudrez revendre vos parts qu’à ce moment-là, vous ne pourrez revendre que pour 9 000 € au lieu de 10 000 €, sans prendre en compte la revalorisation éventuelle des parts.

Frais d'entrée SCPI
Investir en SCPI : frais d'entrée

Ce sont donc des frais qui ne vont pas diminuer votre rendement tant que vous restez investis. Ils se situent généralement entre 7,5 % et 12 %, dont 50 % servent à rémunérer les distributeurs des SCPI, donc les conseillers en gestion de patrimoine, les banques, etc., et 50 % pour le fonctionnement de la Société Civile de Placement Immobilier.

2.   Les frais de gestion des SCPI

Ce type de frais concerne la gestion locative et administrative. Ils sont de l’ordre de 10 à 12 % des loyers encaissés. À noter que les rendements affichés sont nets de frais de gestion, ils sont déjà pris en compte dans le calcul.

3.   Les frais d’achat et de revente des SCPI

À chaque achat ou vente d’un immeuble, la société prélève à peu près 1 % du prix de l’actif. À noter aussi que ces frais sont déjà pris en compte dans le calcul des rendements affichés.

4.   Le délai de jouissance pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Pendant 3 à 6 mois après votre investissement dans des parts, vous ne toucherez pas de loyer. Ce n’est pas vraiment un frais à payer, mais un manque à gagner pour l’investisseur. Cela se comprend, car de nouveaux capitaux dans les SCPI peuvent mettre un certain temps à être exploités : acheter un nouveau bien suite à une collecte de fonds peut prendre plusieurs mois.

À noter que le délai de jouissance est de seulement 1 mois lorsqu’on investit en assurance-vie.

Les frais sont donc un élément essentiel à comprendre et à analyser avant d’investir dans des parts de SCPI.

Comment investir en SCPI ?

Si vous désirez investir dans la pierre papier, 3 moyens sont à votre disposition.

1.   Investir en SCPI avec une assurance-vie

De nombreuses assurances-vie offrent la possibilité d’investir en SCPI. C’est notamment le cas de l’assurance-vie Linxea Spirit 2

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2.   Acheter une SCPI en direct

Vous pouvez passer en direct auprès de la société de gestion pour investir en SCPI. L’ennui est que vous n’allez pas réellement pouvoir diversifier en SCPI ni avoir les meilleurs prix.

3.   Passer par un courtier spécialisé en SCPI

Une autre option s’offre à vous si vous souhaitez investir en SCPI : c’est de passer par un courtier spécialisé tel que Primalliance ou MeilleuresScpi.com.

Il existe plusieurs avantages à passer par un courtier :

  • l’absence de surcoût, car les courtiers se rémunèrent avec les frais de souscription de la SCPI ;
  • la distribution d’une gamme assez importante donc vous pouvez facilement diversifier en SCPI ;
  • l’accompagnement objectif des courtiers sur le choix de vos SCPI.
  • l’aide apportée par les courtiers quant au choix du mode d’investissement : pleine propriété, à crédit, en démembrement temporaire, etc. On reparle de tout cela dans la partie fiscalité des SCPI.

Attention, certains courtiers sont encore à l’ancienne, sans souscriptions en ligne et avec de gros dossiers papier.

Personnellement, je recommande Louve Invest qui vient un petit peu casser les codes avec un parcours 100 % en ligne et en vous permettant de réduire vos frais de souscription sur les SCPI.

Ils vous versent en fait jusqu'à 3,5 % de bonus sur vos investissements sous forme de cashback dans les 60 jours sur la plupart des SCPI qui sont listées chez eux, sachant qu’il y en a plus d’une cinquantaine.

Louve Invest saura aussi vous accompagner si vous investissez à crédit, car ils bénéficient d’offres avec des partenaires. Ils détiennent le statut de CIF, donc ils sauront vous accompagner dans vos investissements en SCPI.

Autre point, vous pourrez mettre en place des versements programmés pour lisser vos entrées sur certaines SCPI.

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Si vous ne souhaitez pas passer avec Louve Invest, je vous recommande également la plateforme France SCPI qui est aussi un excellent intermédiaire. Contrairement à Louve Invest, il offre l'avantage de pouvoir investir sur les SCPI Corum. 

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Et si vous ne souhaitez pas passer par des courtiers spécialisés vous pouvez aussi faire appel à un cabinet CIF-CGP comme S'investir Conseil. 

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Comment bien choisir une SCPI ?

Pour sélectionner ses SCPI, il existe plusieurs critères à analyser tels que :

  • la capitalisation de la SCPI, car en principe, plus une SCPI est grosse, plus le risque est mutualisé et donc dilué ;
  • la réputation de la société de gestion ;
  • la diversification, en regardant notamment, le nombre d’immeubles, le nombre de locataires, les secteurs d’activité et les zones géographiques ;
  • le TOF : taux d’occupation financier, qui mesure à quel point la SCPI loue et perçoit les loyers qu’elle peut facturer. 100 % signifient que tous les biens sont loués et tous les loyers sont perçus. Il faut viser en général au moins 90 % d’occupation ;
  • les rendements historiques ;
  • l’évolution historique du prix de la part ;
  • le prix à l’entrée, car certaines SCPI sont accessibles dès une centaine d’euros, mais d’autres demandent un investissement initial de plus de 10 000 € ;
  • les frais.

La liste n’est pas exhaustive, mais elle vous fournit déjà une bonne base.

Comment optimiser la fiscalité des SCPI ?

Pour les SCPI, la fiscalité peut être assez confiscatoire puisque ce sont des revenus fonciers. Vous aurez 17,2 % de prélèvements sociaux à payer, plus l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche, allant de 0 % jusqu’à 45 %. La fiscalité varie donc de 17,2 % à 62,2 %, ce qui peut être très élevé.

Heureusement, il existe des moyens pour alléger cette fiscalité.

1.   S’orienter vers des SCPI étrangères

Acheter des SCPI étrangères où la fiscalité sera celle du pays où les biens immobiliers sont achetés. Ainsi, si vous investissez sur une SCPI investissant en Allemagne, l’impôt sur le revenu sera plus clément et vous n’aurez en plus pas les prélèvements sociaux à payer.

2.   Opter pour un investissement en démembrement temporaire

En optant pour un investissement à démembrement temporaire, vous n’allez en fait percevoir aucun loyer pendant 10 ans par exemple, donc aucun impôt à payer. En contrepartie, vous allez pouvoir investir en SCPI avec une décote. Par exemple, une décote de 35 % pour 10 ans de démembrement, ce qui fait 4,4 % de performance annualisée net d’impôt. Avec cette décote de 35 %, vous achetez ainsi plus de parts : un investissement de 10 000 € est en fait un investissement de 15 380 €. Donc, une fois le démembrement temporaire terminé, vous touchez des loyers sur 15 380 € d’investissement, et non 10 000 €.

Démembrement temporaire SCPI
Investir en SCPI : exemple de fonctionnement d'un démembrement temporaire

3.   Investir en SCPI à crédit

Le 3e moyen d’alléger l’imposition est d’investir en SCPI à crédit : les intérêts pourront gommer une partie de la base imposable.

4.   Se tourner vers les SCPI de capitalisation

Les SCPI de capitalisation ne vont pas ou peu distribuer de loyers, donc moins d’impôt à payer, mais qui vont réinvestir ces loyers pour acheter de nouveaux immeubles et ainsi augmenter le prix de la part. Les investisseurs visent alors une belle plus-value à la revente sur le long terme, plutôt qu’un revenu complémentaire.

5.   Investir dans la pierre papier via une assurance-vie

En investissant sur des SCPI avec une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique et qui sera potentiellement plus avantageuse. Attention cependant à bien choisir son contrat d’assurance-vie, car il peut y avoir des frais en plus dans une assurance-vie, ou bien il se peut que ce ne soit pas la totalité des loyers qui vous soit versée.

À mon avis, comme je vous l’indiquais précédemment, le meilleur contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI est Linxea Spirit 2. Attention, l’investissement avec un crédit immobilier n’est pas possible au sein d’une assurance-vie.

La fiscalité est donc un sujet très important pour les SCPI, car cela peut radicalement changer vos performances. Il faut donc bien étudier son investissement en SCPI net d’impôt, et non avant impôt.

La déclaration d’impôt, c’est assez simple puisque la société de gestion s’occupe de vous envoyer chaque année unIFU (imprimé fiscal unique) en vous indiquant ce que vous devrez déclarer.

Quels sont les risques des SCPI  ?

Comme tout investissement, l’achat de SCPI comporte plusieurs sortes de risques.

1. Le risque lié au marché de l’immobilier

La valorisation des parts de SCPI peut évoluer à la hausse, mais aussi à la baisse à cause du marché immobilier qui peut chuter. Il y a donc un risque de perte en capital.

2. Les revenus non garantis de la pierre papier

Le 2e risque concerne la diminution du rendement à cause d’une baisse des loyers perçus. Les revenus ne sont pas garantis. Des locataires peuvent être dans l’incapacité de payer, ou bien le taux d’occupation des locations peut diminuer.

3. Le risque de change

Lorsque la SCPI investit dans des pays n’utilisant pas l’euro comme monnaie, alors une évolution défavorable des taux de change peut faire baisser le prix des parts.

4. La liquidité des SCPI

Comme tout placement immobilier, il n’est pas toujours facile de revendre ses investissements. Tout dépend de l’enthousiasme ambiant sur les SCPI, de l’offre et la demande et de la situation au niveau des taux d’intérêt. Là où il est très facile de rentrer dans des SCPI, il peut être beaucoup plus difficile d’en sortir rapidement et au bon prix.

Vigilance donc sur la liquidité, on ne pourra pas revendre ses parts de SCPI aussi rapidement qu’une action en bourse par exemple.

SCPI vs Foncières Cotées (REITs) : que choisir ?

Investir dans les SCPI et dans les REITs, les foncières cotées, sont 2 investissements distincts appartenant à la pierre papier. La grande différence réside dans le fait que les foncières cotées sont cotées en Bourse, et non les SCPI. La volatilité, la liquidité et les risques sont complètement différents.

1. La liquidité des REITs

La 1re différence relève de la liquidité. En effet, les foncières cotées offrent l’avantage d’être beaucoup plus liquides et qui s’achètent et se vendent très rapidement en Bourse.

2. La performance des REITs

Là encore, les foncières cotées demeurent historiquement plus performantes, mais attention, il faudra bien investir sur le long terme. En effet, à court terme, les foncières cotées sont très volatiles.

3. La volatilité des REITs

Les SCPI sont beaucoup moins volatiles que les REITs. En effet, pour les foncières cotées, leurs prix en Bourse varient beaucoup et peuvent s’éloigner de leurs valeurs intrinsèques. À l’inverse, les prix des parts des SCPI sont évalués une fois par an par des experts pour s’approcher au mieux de la valeur réelle du parc immobilier détenu.

Lors de la crise des subprimes en 2008, l’indice MSCI World REITS reflétant le prix moyen des foncières cotées dans les pays développés a essuyé une chute de 76 %. C’est quand même une énorme chute, là où les SCPI n’affichent en moyenne aucune perte.

Chute foncière cotées vs SCPI
Pertes des Foncière cotées msci world reits
Performance MSCI World REIT's vs MSCI World

En mars 2020, avec la crise sanitaire, les foncières cotées ont aussi énormément perdu en valeur, comme Gecina avec une chute de 42 %, ou Klépierre avec une chute de 68 %.

De l’autre côté, les SCPI ont très bien résisté face à la crise sanitaire avec, dans l’ensemble, des rendements qui sont restés au même niveau : 4,18 % en moyenne en 2020 contre 4,40 % en 2019 et une revalorisation des parts qui a même augmenté en moyenne de +1,12 %.

Gecina covid performance
Performance Gecina en mars 2020
Klépierre covid performance
Performance Klépierre en mars 2020

4. L’investissement à crédit

Investir à crédit reste possible pour les SCPI, contrairement aux foncières cotées.

5. Les REITs sont corrélées au marché actions

Les foncières cotées sont très corrélées au marché actions contrairement aux SCPI qui vont vraiment ajouter de ladiversification à votre patrimoine si vous êtes déjà investi en Bourse.

6. La fiscalité des REITs

Pour les foncières cotées, c’est la fiscalité des valeurs mobilières comme les autres actions en Bourse qui s’applique, contrairement au SCPI dont nous avons déjà évoqué la fiscalité. À noter que les foncières cotées ne sont pas éligibles au PEA, sauf à travers des ETF.

7. Les REITs peuvent emprunter beaucoup d’argent

Les foncières cotées peuvent emprunter beaucoup d’argent et s’endetter. Ce qui booste leurs performances, contrairement aux SCPI qui sont assez limitées dans la dette. En contrepartie, les SCPI ont tout de même une bien meilleure santé financière en général que les foncières cotées.

Maintenant, dans une stratégie de diversification, il est possible d’investir en SCPI et aussi en foncières cotées.

SCPI vs BRICKS : que choisir ?

Là où Bricks se démarquait avec ses rentabilités assez élevées, les SCPI apportent beaucoup plus de sécurité et de diversification. Le concept existe depuis plus de 50 ans, là où Bricks est tout jeune. En SCPI nous sommes bien propriétaires des parts, et donc des biens immobiliers derrière, là où Bricks ne nous offre qu’un contrat de redevance.

Les SCPI ont déjà fait leurs preuves, là où Bricks vient juste de débarquer. Si vous cherchez plus de sécurité, les SCPI seront bien plus adaptées. Maintenant, encore une fois, dans une stratégie de diversification, il est possible d’investir en SCPI et aussi en Bricks.

Quel est mon avis sur l'investissement en SCPI ?

Investir en SCPI offrent rendement, stabilité, diversification et tranquillité d’esprit. Maintenant, ce n’est pas un placement miracle : des frais, des risques, une fiscalité parfois importante, et une faible liquidité hors assurance-vie.

D’ailleurs, c’est un investissement long terme pour pouvoir rentabiliser les frais de souscriptions qui grignotent à peu près 2 ans de performance.

Investir en SCPI est un investissement qui doit être bien préparé. Ça peut valoir le coup de se faire accompagner, par exemple avec Louve Invest, qui vous permettra en plus de vous reverser un cashback de 3 % sur les SCPI éligibles, ainsi qu'un bonus additionnel en fonction du montant de chaque transaction. en rentrant le code de parrainage SINVESTIR.

Concrètement, vous bénéficiez d'un bonus supplémentaire de :

  • 0,2 % pour les montants inférieurs à 4 000 € ;
  • 0,3% pour les montants compris entre 4 000 et 15 000 € ;
  • 0,4% pour les montants entre 15 000 et 50 000 € ;
  • 0,5% pour les montants supérieurs à 50 000 €.

Évidemment, certains préfèreront l’investissement immobilier en direct, qui avec du travail, une bonne stratégie (une bonne analyse du marché, des travaux, du meublé, etc.) et du temps passé, peut-être plus profitable que des SCPI.

Maintenant, les 2 atouts phares des SCPI devant l’investissement immobilier en direct sont la passivité et la diversification.

Grâce à la diversification, les SCPI sont jugées plus sûres, plus sécurisées, qu’un achat locatif en direct tout seul, où vous ne serez exposé qu’à un seul bien, qu’une seule ville, parfois qu’un seul locataire ! Avec un problème sur un seul de ces paramètres, par exemple votre locataire qui ne paie pas, votre rentabilité peut vraiment en pâtir.

Pour la passivité, c’est un point non négligeable de ne rien avoir à faire avec des SCPI, comparé à un investissement immobilier en direct qui n’est pas très passif, de la recherche du bien, en passant par les travaux jusqu’à la gestion des locataires.

Avantages
Inconvénients
Le rendement
Les frais
La stabilité
La fiscalité
La diversification
La faible liquidité (hors assurance-vie)
La passivité
/

Alors, les SCPI représentent-elles un bon investissement pour vous ? J’espère vous avoir donné les cartes pour que vous puissiez vous faire votre avis sur le sujet. Personnellement, je trouve que c’est un actif très résilient, qui peut s’adapter à toute sorte d’investisseurs vu les différentes options qui existent pour y investir dessus. Et c’est un vrai actif de diversification si on est déjà bien investi en Bourse par exemple.

Si vous souhaitez aller plus loin, n’hésitez pas à vous inscrire à la formation de la LBD qui consacre un module aux SCPI.

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>> Lire aussi : Top 15 des meilleures SCPI

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8 commentaires

  1. Article intéressant. Mais ce que j’aimerais trouver surtout, c’est le degré d’endettement des scpi. Quel site le publie en intégralité ?

  2. C’est un peu comme posséder un morceau d’appart sans tous les tracas. Les rendements de 5% par an semblent vraiment solides. Mais, j’hésite encore entre SCPI et REITs. Vu ton expertise sur le sujet, tu pencherais plus vers lequel pour quelqu’un qui a déjà quelques bases en investissement ? J’aimerais vraiment avoir ton éclairage sur cette question ! 🤔🏠💼

    1. Je ne suis pas fan des REITs dans le sens où elles n’apportent pas de diversification/performance significatives vis-à-vis d’un portefeuille d’ETF déjà bien constitué.

  3. Salut Matthieu,

    Merci pour cet article très intéressant, je trouve que le gros problème des SCPI est que les loyers ne sont pas capitalisés et donc on ne travaille pas les intérêts composés. Tu évoques la SCPI en assurance vie en expliquant qu’il peut y avoir des frais et retenues sur loyers, mais en assurance vie, il y a la fiscalité plus avantageuse certes mais surtout les intérêts sont capitalisés, ce qui à mon sens génère malgré tout plus de gains qu’hors assurance vie.

    En faisant le calcul d’une retenue de 10% des loyers, je me rends compte qu’une SCPI en assurance vie génère plus de gain qu’hors SCPI, d’autant plus qu’avec une part à 1000€ et 5,5% de rendement net de frais donc 3,7% net d’impôts (TMI 30% pour l’exemple), il faut près de 30 ans pour racheter 1 part supplémentaire, la SCPI en assurance vie permettant de racheter des parts de parts de SCPI (j’ai quand même considéré que les intérêts générés par une SCPI hors assurance vie travaillaient sur une assurance vie à part dans mon exemple).

    Merci de ton retour,

    1. Bonjour Greg, sur assurance-vie, les loyers des SCPI sont généralement versés sur fonds euros. S’ils sont réinvestis, il faut à nouveau payer les frais de souscription. Donc la situation est la même qu’en direct pour ce point

  4. bonjour mathieu,
    Que penses tu de la SCPI CAPIMMO (QS0002005277) qui a perdu beaucoup de sa valeur en septembre 2023 ? (- 11 %)
    c’est un contre exemple sur les valeurs refuges SCPI ?

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