Meute Invest : mon avis sur la filiale de Louve Invest en immobilier fractionné

Découvrez mon avis sur les produits en immobilier fractionné de Meute Invest, une filiale du courtier Louve Invest spécialisée dans les SCPI.
Matthieu Louvet
Matthieu Louvet
Avis Meute filiale Louve Invest
Table des matières
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Les Français adorent investir dans la pierre. Cependant, entre les fluctuations du marché de l’immobilier et les conditions d’obtention de prêts bancaires de plus en plus strictes, il n’est parfois pas évident de se positionner. C’était sans compter sur l’arrivée de Meute Invest en 2023. Cette filiale du courtier Louve Invest spécialisé dans les SCPI vous suggère une autre approche : l’investissement dans l’immobilier fractionné à partir d’obligations.

Vous souhaitez en savoir plus sur cette nouvelle façon d’investir dans l’immobilier ? Vous désirez connaître mon point de vue sur les avantages et les inconvénients de cette offre ? Alors, découvrez mon avis détaillé sur l’immobilier fractionné présenté par Meute.

Meute Invest : qu’est-ce que c’est ?

Fondée en 2023 par Clément Renault et Théophile Lambert, Meute Invest est une filiale toute récente du courtier français Louve Invest. Ce dernier est connu pour être un spécialiste des investissements en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Il est d’ailleurs le 1er à avoir proposé des SCPI en suggérant une formule de cashback à sa clientèle.

Meute Invest est née du constat de l’engouement autour des plateformes comme Bricks. Celle-ci suggère d’investir dans l’immobilier fractionné pour quelques euros. Cependant, le dispositif reposant sur des royalties a été décrié par l’AMF. En effet, ce mode de fonctionnement ne protège pas suffisamment les investisseurs. C’est donc en détectant cette faille que les 2 créateurs de Louve Invest ont eu l’idée de proposer un système d’investissement dans l’immobilier fractionné à partir d’obligations. En d’autres termes, ils vous offrent la possibilité d’investir dans la pierre dès 200 € tout en bénéficiant des garanties liées aux obligations. Ce compromis a d’ailleurs été validé par l’AMF.

Comment fonctionne la plateforme Meute ?

Avant de vous exposer les avantages et les inconvénients de la plateforme, je trouve qu’il est important de bien vous expliquer comment fonctionne Meute Invest.

L’immobilier fractionné avec des obligations

Pour rappel, l’immobilier fractionné demeure une manière d’investir dans la pierre en acquérant une partie d’un bien immobilier avec d’autres investisseurs.

Cette pratique rend le marché de l’immobilier accessible à toutes les bourses ou presque. Une obligation, c’est une forme de dette avec des intérêts. Autrement dit, en achetant des obligations, vous prêtez de l’argent et vous êtes rémunéré pour cela. De cette façon, vous percevez des intérêts périodiques que l’on nomme des coupons et vous êtes remboursé du capital initialement injecté à l’échéance de l’obligation. Évidemment, les obligations comportent des risques notamment en cas de faillite de l’entreprise concernée.

Meute Invest résulte donc d’un savant mélange entre l’investissement dans l’immobilier fractionné et les obligations. Ainsi, en passant par cette plateforme, vous acquérez une obligation dont le rendement est indexé sur les loyers engendrés par le bien immobilier impliqué. Le site donne l’accès à ce type de placement dès 200 €. Pour cela, Meute scrute les opportunités en partenariat avec des experts sérieux tels que Beanstock ou Rent’Immoet les propose sur son site.

Dès que l’ensemble des fonds est récolté, Meute achète comptant le bien immobilier sans contracter aucun prêt bancaire. Évidemment, si tous les fonds ne sont pas réunis, alors l’argent injecté par les investisseurs est remboursé.

Si des travaux sont nécessaires, ils sont pris en charge par le gestionnaire. Ce dernier a donc la tâche de choisir des prestataires et de suivre le bon déroulement du chantier. De même, c’est lui qui s’occupe de la gestion locative.

L’horizon d’investissement s’élève à 10 ans pour le bien immobilier et l’obligation a une durée de 15 ans. Autrement dit, le bien est généralement vendu au bout de 10 années. Pendant toute cette période, les loyers et les plus-values générés par le bien sont alors redistribués aux différents investisseurs. Attention, en cas de loyers impayés, vous ne percevez pas de revenus sur le laps de temps concerné.

 

Investissement dans l'immobilier fractionné avec des obligations
Meute Invest : l’investissement dans l’immobilier fractionné avec des obligations

Le parcours d’un bien immobilier chez Meute

L’acquisition d’un bien sur Meute Invest s’effectue en plusieurs étapes. Je vous présente le parcours d’un bien immobilier sur la plateforme, de sa sélection à sa vente. 

1. Le choix du bien immobilier et de son gestionnaire

Meute collabore uniquement avec des gestionnaires d’actifs fiables et solides dont le passif a été validé. Ce sont eux qui suggèrent des projets à l’équipe de Louve Invest en fonction de leurs critères de choix indiqués en amont. Meute invest étudie soigneusement les différentes propositions de biens avant d’opérer une sélection.

2. L’acquisition du bien avec l’argent des investisseurs

Après avoir sélectionné un bien et l’avoir mis sur le site, Meute rassemble des fonds grâce à l’argent des investisseurs, récolté avec les obligations émises. Une fois que la somme souhaitée a été atteinte, Meute peut acquérir le projet au comptant, c’est-à-dire sans contracter de crédit.

3. La gestion locative et les travaux

Un gestionnaire est mandaté pour dénicher des locataires, établir un état des lieux et s’assurer de l’occupation du bien concerné. À l’échelle des travaux, il est également missionné pour trouver des artisans et suivre les différents chantiers. Veuillez noter que la plateforme communique en toute transparence sur l’avancée des ouvrages auprès de ses investisseurs. Il est possible que sur certains biens aucun travaux ne soit à prévoir.

4. L’horizon d’investissement

Comme je vous l’indiquais précédemment, l’horizon d’investissement demeure de 10 ans avec une obligation d’une durée déterminée de 15 ans. Ce qui implique que le bien est nécessairement vendu au plus tard après 15 ans. Cependant, Meute Invest se garde le droit de vendre un bien si une meilleure opportunité se présente. Dans ce cas-là, un amortissement anticipé des obligations aurait lieu.

Parcours en 4 étapes d’un bien immobilier chez Meute Invest
Parcours en 4 étapes d’un bien immobilier chez Meute Invest

Quel est le rendement d’un investissement en immobilier fractionné sur Meute ?

Tous les mois, l’investisseur perçoit les loyers générés par le bien immobilier directement sur son compte bancaire. Le rendement espéré oscille entre 4 et 7 %. Cependant, cette rentabilité n’est pas garantie et est subordonnée aux caprices du marché de l’immobilier locatif. D’autre part, sachez qu’un expert de l’immobilier indépendant est mandaté tous les ans pour déterminer la valeur du bien. Ainsi, les investisseurs peuvent suivre l’évolution de leur placement.

Au niveau de la fiscalité, les investisseurs sont soumis à la flat tax. Autrement dit, ils sont redevables de 30 % de leurs revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. Comme vous le savez peut-être déjà, celle-ci englobe 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. En cas de revente du bien immobilier, si vous réalisez une plus-value, vous demeurez aussi redevable de la flat-tax. Celle-ci ne s’applique que sur la différence entre le prix de l’achat et celui de la revente.

En somme, les rendements générés par l’investissement immobilier fractionné sont de 2 sortes :

  • les intérêts versés qui fluctuent en fonction des loyers reçus, nets de charges (d’après Meute, ils avoisinent les 4 %) ;
  • l’éventuelle plus-value au moment de la revente du bien qui est soumise à l’évolution du marché de l’immobilier.

Selon Meute Invest, la performance finale est comprise entre 4 et 7 %. Attention, ces résultats ne sont pas garantis et sont soumis à de nombreux paramètres. Ainsi, les charges et les frais inhérents à la gestion du bien, les variations du marché de l’immobilier, l’inflation, etc. peuvent dégrader votre rentabilité.

Rentabilité de Meute Invest
Simulation de rentabilité Meute Invest

Quels sont les risques liés à l’investissement dans l’immobilier fractionné via des obligations ?

L’investissement dans l’immobilier fractionné via des obligations comporte bien évidemment des risques de perte en capital. Celui-ci survient surtout si la valeur du bien baisse au fil des années. Il peut aussi résulter de la diminution du prix des loyers ou de la difficulté à trouver des locataires. Par ailleurs, en cas de loyers impayés certains gestionnaires proposent une garantie de loyers la 1re année.

Finalement, les risques encourus restent similaires à ceux de l’investissement dans l’immobilier classique.

Et comme je vous le répète souvent, ces risques peuvent être réduits si vous diversifiez votre portefeuille. D’ailleurs, vous avez la possibilité de le faire avec Meute Invest dans la mesure où vous pouvez investir à partir de 200 € seulement. Ainsi, vous pouvez investir dans différents biens et prendre moins de risque qu’en injectant un gros capital sur un unique projet immobilier.

Quels sont les frais pratiqués par la plateforme Meute ?

Meute Invest pratique différentes sortes de frais sur ses produits en immobilier fractionné. Retrouvez leur répartition dans le tableau ci-dessous.

Frais du gestionnaire
Frais d’agence
Frais de Louve Invest
5 % à 8 % du prix du bien lors de l’acquisition. Ces frais englobent :
  • la recherche de biens ;
  • la recherche de locataires ;
  • la gestion des travaux.
3 % à 5 % du prix d’achat si le bien est mandaté par une agence immobilière lors de la transaction.
5 % lors de l’acquisition pour financer :
  • l’étude des projets ;
  • le montage juridique ;
  • les dépenses liées au fonctionnement de la plateforme.
5 % à 8 % des loyers bruts pour la gestion locative
X
5 % à 8 % des loyers pour payer les frais d’accompagnement des conseillers et administratifs sur chaque bien

Quels sont les avantages et les inconvénients de Meute Invest ?

Se positionner sur Meute Invest présente de nombreux avantages dont celui de rendre l’investissement dans l’immobilier fractionné accessible à tous. En effet, à partir de 200 € à peine vous avez la possibilité de vous placer sur un bien.

En plus d’être plus abordable, ce type de placement simplifie la diversification. En effet, au regard des faibles sommes injectées au départ, vous pouvez facilement investir sur plusieurs projets immobiliers. Cela est même recommandé pour réduire vos risques de perte en capital.

Autre atout, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion du bien étant donné qu’elle est réalisée par des gestionnaires mandatés par Meute. Ainsi, vous profitez des avantages de l’investissement immobilier sans en subir les contraintes. Par ailleurs, la société Meute Invest tente d’être la plus transparente possible avec des investisseurs. C’est pourquoi elle communique régulièrement sur l’évolution des biens.

D’autre part, le contrat basé sur des obligations rend l’investissement plus encadré et plus sécurisé que lorsqu’il s’effectue avec des royalties. L’investissement dans l’immobilier fractionné est aussi beaucoup moins chronophage que celui dans l’immobilier  classique. C’est donc une piste à privilégier si vous manquez de temps.

Du côté des inconvénients, vous ne pouvez pas profiter de l’effet de levier de la banque comme pour un investissement immobilier classique. Cela réduit dès lors la capacité à générer de plus gros rendements. De même, nous ne disposons pas encore de suffisamment de visibilité sur la liquidité des parts de biens immobiliers et du marché secondaire. Cependant, veuillez noter que la mise en place d’une marketplace pour revendre vos parts en cours de route est en cours. 

 

Avantages
Inconvénients
Accessible à partir de 200 €
Pas d’effet de levier de la banque
Possibilité de diversifier
Manque de visibilité sur la liquidité des parts de biens immobiliers et du marché secondaire
Gestion professionnelle / Gain de temps
X
Transparence
X
Contrat basé sur des obligations (plus encadré)
X

Comment sont présentés les projets immobiliers sur Meute ?

À partir du moment où vous avez créé votre compte sur Meute Invest, vous accédez aux différentes opportunités du moment. Vous bénéficiez alors de toutes les informations nécessaires à prendre en considération dans votre sélection de biens.

La présentation générale du bien sur la plateforme Meute

Par exemple, pour un T2 localisé dans le 3e arrondissement de Marseille, la plateforme communique l’adresse exacte de l’appartement et vous le situe sur une carte. Cette donnée est essentielle dans la mesure où l’emplacement impacte le prix des loyers et du bien en lui-même. Comme vous ne pouvez pas faire de visite des lieux, Meute vous propose une vision en 3D du T2.

Exemple de Projet Meute en simulation 3D
Exemple de projet Meute — Simulation 3D

Ensuite, Meute Invest expose son avis sur le projet et la localisation avant de vous communiquer les données dans les détails.

La description détaillée de l’appartement à acquérir sur Meut Invest

Après une présentation globale de l’appartement, la plateforme vous communique des informations plus précises et chiffrées. Ainsi, elle vous indique le prix du bien dans le détail, le loyer espéré et le pourcentage de rentabilité.

Exemple de données sur un projet Meute Invest
Exemple de données sur un projet Meute Invest

Vous êtes également renseigné de l’évolution du prix au m2 dans le quartier concerné.

Évolution du prix immobilier dans un projet Meute
Évolution du prix au m2 dans le quartier du 3e arrondissement de Marseille

Le calendrier prévisionnel en cas d’acquisition vous est également fourni.

Calendrier prévisionnel d'un projet Meute Invest
Calendrier prévisionnel du projet

Les détails financiers sont aussi clairement indiqués, ainsi que la nature des travaux à réaliser. Tout est relativement transparent, ce qui vous permet de faire un choix éclairé quant à vos investissements dans l’immobilier fractionné.

Détails financiers d'un projet sur la plateforme Meute
Détails financiers communiqués par la plateforme

En bref, je pense que les produits suggérés par la plateforme Meute Invest vont surtout intéresser ceux qui se positionnent déjà sur de l’immobilier fractionné. En offrant de meilleures garanties que les plateformes mettant des contrats basés sur des royalties, cette alternative peut constituer une meilleur approche de l’investissement immobilier fractionné. Simplicité, gain de temps, accessibilité, transparence, diversification rendent cette proposition plus alléchante pour certains que l’investissement en direct dans l’immobilier.

Toutefois, Meute Invest ne permettra pas d’investir à crédit sur l’immobilier. L’investissement en direct conservera son attrait grâce à l’effet de levier du crédit bancaire. Évidemment, les conditions du crédit dépendront de votre situation financière et de la conjoncture économique qui impacte les prix des biens et les taux d’emprunt. Dans tous les cas, pensez toujours à bien sélectionner vos projets sur Meute Invest et de manière générale. Veillez également à rester vigilant quant aux frais prélevés qui peuvent dégrader votre performance.

Matthieu Louvet

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Louve Invest est le courtier spécialisé dans les SCPI. Les investisseurs en SCPI achètent des parts d’une société propriétaire d’actifs immobiliers tels que des bureaux, des centres commerciaux, des logements, etc. La taille d’une SCPI peut atteindre plusieurs milliards d’euros, ce qui limite le risque de perte en capital pour les investisseurs. En contrepartie, ils disposent de moins de flexibilité et de contrôle sur leurs actifs détenus. Ce modèle existe depuis les années 70, ce qui permet de bénéficier de plus de 50 ans d’antériorité.

Meute Invest est tout récent et donc le risque réglementaire est plus important que sur les SCPI. Si vous avez davantage d’attrait pour le risque et que vous cherchez la performance, Meute invest vous donne la possibilité de choisir votre stratégie en investissant sur des biens plus risqués et plus rentables que les SCPI, même si celles-ci restent très résilientes et performantes.

Finalement, le choix entre l’investissement en SCPI et l’immobilier fractionné dépend de vos objectifs et de votre profil d’investisseur.

La plateforme Bricks est dans le viseur de l’AMF. En effet, elle base sur un modèle de royalties qui ne protège pas suffisamment les investisseurs selon l’Autorité des Marchés Financiers. Bricks est d’ailleurs en train de se conformer aux recommandations de l’AMF et de passer à de l’investissement immobilier fractionné en obligations. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier fractionné, mieux vaut, vous orienter vers Meute Invest ou attendre que Bricks ait mis en place son nouveau modèle.

La plateforme RealT permet d’investir dans l’immobilier fractionné à partir d’une approche différente centrée sur des tokens sécurisés par la blockchain. Bien que cela puisse représenter des rendements élevés, cette pratique comporte des risques liés au taux de change (dollars) et à la perte en capital. D’ailleurs, elle s’adresse surtout à un public averti. 

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