C’est peu de dire que les SCPI ont connu en 2023 et 2024 un passage difficile. Nombre d’entre elles ont connu une correction de leurs valorisations, avec souvent à la clé un prix de part revu à la baisse. Un signal négatif qui a freiné massivement la collecte. La hausse des taux d’intérêt (marquée en 2022/2023) conjuguée à l’incertitude sur les valorisations des actifs immobiliers a incité de nombreux porteurs de parts à vendre.
La « crise des SCPI » comme certains l’ont décrite, cache pourtant une grande hétérogénéité des situations. C’est précisément dans ces moments plus tendus que la vision et la bonne tenue de certaines sociétés de gestion, associée à des choix pertinents, apportent de la résilience. Non, les SCPI ne sont pas toutes pourries. Au contraire, il s’agit d’une catégorie d’investissement très pertinente, en laquelle je crois, qui demande toutefois de l’analyse avant de se lancer. Il faut, comme ailleurs, faire preuve de sélectivité. D'où mon idée de vous proposer cet article avec les critères pour bien choisir ses SCPI en 2025.
1. Critères pour bien choisir ses SCPI : un niveau de capitalisation élevé
La performance 🚀 fait bien entendu partie des critères clés pour sélectionner des SCPI. Mais attention. Il ne faut pas se limiter au taux de distribution (TD), la donnée qui est brocardée par les gestionnaires et affichée à tout va. Oui, le TD donne une indication de la bonne santé d’une SCPI. Mais il faut voir plus loin. Le rendement doit s’évaluer sur la durée, notamment via le taux de rendement interne (TRI), et même se conjuguer à d’autres données précieuses comme la capitalisation, l’endettement ou encore les frais.
Alors, avant de vous parler du rendement et du TD, laissez-moi évoquer la capitalisation. Une capitalisation élevée, par exemple supérieure à 1 milliard d'euros, reflète la confiance des investisseurs et offre plusieurs avantages concrets.
- Elle permet une meilleure mutualisation des risques grâce à un patrimoine immobilier plus diversifié.
- La SCPI dispose également d'une plus grande capacité à absorber les aléas du marché, qu'il s'agisse de vacances locatives ou de travaux imprévus.
- Enfin, une capitalisation importante facilite la revente de vos parts sur le marché secondaire, assurant ainsi une meilleure liquidité de votre investissement.
✅ Une capitalisation élevée est un signal positif. Oui, mais alors, faut-il fuir les jeunes SCPI dont la capitalisation est logiquement faible ? Non.
➡️ Vous devez aussi vous intéresser aux nouvelles SCPI, voire aux SCPI déjà lancées depuis plusieurs années, mais en comprenant comment leur capitalisation évolue. Celle-ci doit rapidement dépasser – selon moi – la centaine de millions d’euros, pour donner de l’air au gestionnaire et lui permettre de se positionner sur des biens.
Si la capitalisation représente la valeur totale de la SCPI sur le marché (en multipliant le nombre total de parts par le prix de souscription), une autre donnée financière doit vous intéresser : la valeur de reconstitution. Il s’agit d’une estimation théorique qui représente ce qu'il faudrait débourser pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI. Elle inclut :
- la valeur du patrimoine immobilier ;
- les frais d'acquisition des immeubles ;
- les commissions de souscription ;
- les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine.
La comparaison entre ces deux valeurs est utile car si la capitalisation est inférieure à la valeur de reconstitution, la SCPI peut être considérée comme sous-évaluée. En revanche, si elle est supérieure, la SCPI pourrait être surévaluée !
Je vous invite ainsi à faire attention aux grosses surcotes (prix de part au-dessus de la valeur de reconstitution). Une grosse surcote peut indiquer un problème… et une prochaine dévaluation. Cela ne change pas directement le dividende perçu, et peut même le faire augmenter en pourcentage (si le montant est maintenu). Mais une baisse de la valorisation va entraîner – si vous avez souscrit des parts – une baisse de votre capital.
Désormais l’évaluation de la valeur du patrimoine est publiée 2 fois par an. Connaître la valeur de reconstitution d'une SCPI plus fréquemment est un excellent point pour aider à la prise de décision. N’hésitez pas à vous plonger dans l’historique des bulletins d’information trimestriels pour voir l’évolution de cette donnée.
Conseil de Matthieu – La reconstitution, indicateur oublié
2. Un rendement bien orienté
Le Taux de Distribution (TD), qui a pris le relais du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), reflète le rapport entre le dividende versé et le prix de la part. Un taux stable ou en progression régulière est bien entendu préférable à un taux exceptionnellement élevé qui pourrait masquer des fragilités, voire à un taux en déclin.
Cherchez une SCPI avec un TD élevé, mais surtout stable dans le temps.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est particulièrement pertinent en ce sens car il mesure la performance globale de la SCPI sur une période donnée, en intégrant à la fois :
- les revenus distribués ;
- la variation du prix de la part ;
- les frais (frais d'entrée, frais de gestion).
✅ Un TRI positif sur 5, 10 ou 15 ans démontre la capacité de la SCPI à créer de la valeur dans la durée, au-delà des fluctuations conjoncturelles. Il permet ainsi une comparaison plus juste entre différentes SCPI, en tenant compte de l'ensemble des paramètres de performance. Allez au-delà du TD !
L'évolution de la valeur de part constitue un indicateur puissant, dont l’importance est souvent mal comprise. Une progression régulière du prix de part témoigne d'une valorisation saine du patrimoine et d'une gestion maîtrisée dans le temps. A l’inverse, des fluctuations montrent des errements et des choix peu pertinents. Le prix de part joue pourtant directement sur la performance : un prix qui augmente génère pour les associés une potentielle plus-value à la sortie.
Conseil de Matthieu – L'évolution du prix de part, source de performance
3. Un endettement contenu
Le niveau d'endettement d'une SCPI est aussi à surveiller. Je vous rappelle que vous allez confier votre argent à une société de gestion qui va acheter, pour vous, des biens. Alors autant vérifier comment l’argent est géré, justement.
✅ Un taux d'endettement maîtrisé, idéalement situé entre 20 et 30 % de la valeur du patrimoine, témoigne d'une gestion équilibrée. Cette fourchette permet d'optimiser le rendement via l'effet de levier bancaire, tout en maintenant un profil de risque modéré.
Un endettement nul n'est pas nécessairement souhaitable : le financement bancaire, dans un contexte de taux maîtrisés, permet d'accroître la capacité d'investissement de la SCPI et de saisir des opportunités d'acquisition. Il contribue ainsi à la performance globale, notamment quand le différentiel entre le rendement locatif et le coût de la dette est favorable.
❌ En revanche, un endettement excessif (au-delà de 40 %) peut fragiliser la SCPI :
- Les échéances de remboursement sont des charges fixes que la SCPI doit honorer, même en cas de baisse des revenus locatifs.
- Les banques seront plus réticentes à prêter à une SCPI déjà fortement endettée. La SCPI peut alors manquer des opportunités d'investissement intéressantes, faute de capacité de financement.
La structure de la dette est également importante : une répartition équilibrée des échéances – et une diversification des prêteurs – contribuent à sécuriser le modèle financier de la SCPI. Une information plus complexe à obtenir.
Le prix de part est-il un critère ? Oui, mais il n’est pas selon moi essentiel. Les SCPI avec des prix de part très faibles, et des minimums de souscription bas, attirent avec l’argument de l’accessibilité. C’est très bien, mais les SCPI sont pour moi des placements défensifs à inscrire en cœur de patrimoine. Se lancer avec 200 € seulement est vain. Je crois plutôt à l’achat en SCPI par conviction, avec un budget minimal de plusieurs milliers d’euros. Se lancer avec une petite somme, et investir progressivement, reste possible.
Conseil de Matthieu – Les SCPI pas chères, une opportunité ?
4. Des frais équilibrés
Ah, les frais ! Dans tout type d’investissement, la structure des frais doit être évaluée. Les SCPI n’y échappent pas. Car les frais se retrouvent un peu partout, dès l’entrée en passant par les étapes d’achat des biens.
Les frais de souscription (frais d'entrée)
➡️ Ils représentent généralement 8 à 12 % du prix de la part et couvrent les frais de collecte et de recherche d'investissements. Ils sont inclus dans le prix de souscription, à ne régler qu’une seule fois. Sachez qu'ils sont présents peu importe le mode de souscription, en direct ou via un courtier. Important à sa voir, ils sont à régler… à la sortie, au moment de la revente des parts !
Les frais de gestion annuels
➡️ On peut observer des pourcentages variés, au-delà de 10 % parfois. Ils sont exprimés en part des loyers encaissés. Ils rémunèrent la gestion courante de la SCPI (gestion locative, entretien du patrimoine, administration de la société, communication aux associés). Ainsi, le taux de distribution d'une SCPI affiché est toujours net de frais de gestion, cest-à-dire après leur application.
Les frais spécifiques aux opérations immobilières
➡️ Il s’agit de commissions d'acquisition/cession d'actifs. Généralement de 1 à 2 % du montant des transactions, sans oublier les frais de suivi des travaux (2 à 4 % du montant des travaux). Ils servent à rémunérer l'expertise de la société de gestion dans ces opérations
Les frais liés aux mouvements de parts
➡️ Enfin, il existe aussi des frais de cession de parts, exprimés en pourcentage du montant de la transaction. On peut aussi trouver des frais de retrait (pour les SCPI sans frais de souscription par exemple). Certaines SCPI n'appliquent pas du tout de frais de cession. A regarder dans la documentation d'information avant d'investir.
Toute cette liste vous montre que les frais sont nombreux et que leur impact doit être analysé sur la durée de détention prévue.
- Les frais initiaux pèsent fortement au démarrage : un investissement de 100 000 € en SCPI ne vaudra plus que 90 000€ à la revente, déduction faite des frais de souscription de 10 % par exemple (et si la valeur de part ne change pas). Ces frais créent une moins-value immédiate, même si ce sont bien 100 000 € qui travaillent et vous génèrent un rendement. Cette décote initiale représente un handicap de départ qu'il faudra compenser par les revenus locatifs futurs… et une durée de détention longue.
- Les frais de gestion, dont l’application est logique car vous n’avez absolument rien à faire en tant qu'investisseur en pierre-papier, ne doivent toutefois pas venir grappiller de manière trop forte le montant des loyers perçus.
L’accumulation de frais peut créer un effet « boule de neige » inversé :
- plus les frais sont élevés, moins il reste de revenus distribuables ;
- moins il y a de revenus distribuables, plus la période d'amortissement des frais initiaux s'allonge ;
- plus cette période s'allonge, plus la rentabilité globale est impactée.
Voilà pourquoi la comparaison des frais entre SCPI doit être un critère de sélection aussi important que le rendement affiché ou la qualité du patrimoine. Un différentiel de quelques points sur les frais peut représenter des milliers d'euros de différence sur la durée de votre investissement.
Vous détenez des parts de SCPI encapsulée dans une assurance-vie ? De nombreux contrats appliquent une retenue sur les loyers distribués, généralement entre 10 et 15 %, à laquelle s'ajoutent les frais de gestion annuels du contrat d'assurance-vie (0,6 à 1 %). Cette double couche de frais – ceux inhérents à la SCPI et ceux du contrat d'assurance-vie – peut considérablement éroder le rendement net final. A regarder dans les conditions de votre assurance-vie pour savoir s’il n’est pas plus judicieux d’acheter ces parts en direct.
Conseil de Matthieu – L'impact des frais en assurance-vie
5. Une composition de l’actif cohérente
La récente crise des SCPI de bureaux a mis en lumière les limites d'une exposition concentrée sur un seul type d'actif. Les mutations profondes du monde du travail ont en effet pesé sur les valorisations et les taux d'occupation des immeubles de bureaux. Leur valorisation a chuté ⬇️, entraînant parfois une baisse de la valeur de reconstitution et du prix de part.
Cette expérience renforce selon moi l'intérêt des SCPI multi-classes d'actifs, qui répartissent leurs investissements entre bureaux, commerces, locaux d'activité, logistique, résidentiel et santé. Ce sont les SCPI diversifiées. Cette variété permet d'équilibrer les risques et de bénéficier de différents cycles immobiliers. Les SCPI diversifiées sont, et de loin, celles qui ont connu la plus forte hausse de leur collecte.
La stratégie diversifiée est, aussi, celle qui apporte (en moyenne) le taux de distribution le plus élevé en 2024.
La répartition géographique constitue un second niveau de protection. Un patrimoine équilibré entre Paris, régions et Europe permet de capitaliser sur des dynamiques économiques distinctes. Les marchés immobiliers européens suivent des cycles différents, offrant des opportunités de création de valeur complémentaires.
La composition du portefeuille locatif mérite aussi une attention particulière, toujours dans cette quête de diversification. Un mix de locataires entre grands groupes et PME dynamiques, répartis sur différents secteurs d'activité, limite le risque de défaut. L'échelonnement des échéances de baux dans le temps participe enfin également à la stabilité des revenus.
Pour voir encore plus finement la composition d’une SCPI, intéressez-vous à la granularité du patrimoine. Une SCPI détenant plus de 50 actifs avec de nombreux locataires réduit mécaniquement l'impact d'une défaillance individuelle.
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6. Un taux d’occupation financier optimisé
Le taux d'occupation financier (TOF) reflète la performance locative d'une SCPI et sa capacité à générer des revenus réguliers. Un TOF élevé, au-dessus de 90 %, indique une gestion locative efficace et une bonne adéquation du patrimoine avec la demande du marché.
Ce taux mesure le rapport entre les loyers effectivement facturés et le potentiel locatif total si tous les locaux étaient loués. Il intègre non seulement la vacance physique, mais aussi les franchises de loyer et les locaux sous promesse de vente. Un TOF affaibli peut signaler plusieurs problèmes :
- des difficultés à relouer certains actifs ;
- un patrimoine moins attractif pour les locataires ;
- une inadéquation avec les besoins du marché ;
- des travaux de rénovation qui immobilisent des surfaces.
⚠️ L'analyse du TOF doit se faire dans la durée. Une baisse ponctuelle peut s'expliquer par le départ programmé d'un locataire ou des travaux de valorisation. En revanche, une dégradation continue mérite plus d'attention car elle peut affecter durablement la capacité distributive de la SCPI.
La comparaison du TOF doit également tenir compte de la typologie des actifs. Une SCPI de commerces peut naturellement connaître plus de rotation qu'une SCPI d'entrepôts logistiques. L'essentiel est d'évaluer la cohérence du TOF avec la stratégie de la SCPI et son positionnement de marché. Pas si simple de trouver les meilleures SCPI, n'est-ce pas ?
Vous voyez dans la documentation d'une SCPI un TOF de 100 % alors que le pourcentage de locaux occupés est inférieur ? Bizarre ! En réalité, cela signifie probablement que les loyers des locaux vacants sont couverts par des garanties locatives. Ainsi, le TOF réel peut parfois dépasser les 100 % !
Conseil de Matthieu – Plus de loyers que prévu, c'est possible ?
7. Une bonne gestion des provisions
La solidité financière d'une SCPI repose en grande partie sur sa politique de provisionnement. Je vous l’ai dit, il n’y a pas que le TD à surveiller ! J’aime regarder la gestion prévisionnelle qui se matérialise à travers 3 mécanismes complémentaires : la Réserve, le Report À Nouveau (RAN) et les Provisions pour Gros Entretiens (PGE).
1️⃣ La Réserve constitue le premier filet de sécurité de la SCPI. C’est une poche de trésorerie immédiatement disponible pour faire face aux imprévus. Un niveau de réserve équivalent à 2-3 mois de distribution est considéré comme un standard de bonne gestion. Cette provision de première ligne permet d'absorber les décalages de trésorerie ou les besoins ponctuels sans perturber la distribution aux associés.
2️⃣ Le Report À Nouveau contribue à l’épargne de précaution. Il s'agit des bénéfices non distribués des exercices précédents, conservés pour lisser les résultats dans le temps. Le RAN peut être mobilisé en cas de baisse temporaire des loyers ou de vacance locative prolongée, garantissant ainsi une certaine régularité dans les distributions.
3️⃣ Les Provisions pour Gros Entretiens témoignent de la vision à long terme de la société de gestion. Ces provisions anticipent les futurs travaux de rénovation et d'entretien du patrimoine. Une PGE bien dimensionnée évite les mauvaises surprises et préserve la valeur des actifs dans le temps.
Une SCPI qui constitue des provisions suffisantes fait preuve d'une gestion raisonnée, privilégiant la pérennité à long terme plutôt que la performance immédiate. Cette approche prudentielle est à rechercher car elle protège les intérêts des associés en construisant des « amortisseurs » financiers capables d'absorber les chocs conjoncturels.
Quel RAN ou PGE est idéal ? Difficile à dire. Le niveau de ces différentes provisions révèle la philosophie de gestion de la SCPI. Une gestion trop « court-termiste », qui distribuerait la totalité des résultats sans constitution de réserves, est parfois choisie pour attirer mais peut fragiliser la SCPI face aux cycles immobiliers. Par opposition, une gestion trop « long-termiste » peut amener à une frustration et à un manque de délivrance de la performance réelle. Il faut trouver l’équilibre avec le TD, la capitalisation, etc.
8. L'agilité et la solidité de la société de gestion
Une société de gestion réactive doit adapter sa stratégie aux évolutions du marché. Cette agilité se manifeste dans sa capacité à saisir les opportunités d'investissement, à anticiper les tendances sectorielles et à faire évoluer son patrimoine.
La crise des bureaux a montré l'importance de cette adaptabilité : les sociétés de gestion qui ont su diversifier leur patrimoine et repositionner leurs actifs ont mieux traversé cette période. Cette agilité suppose des équipes expérimentées et des processus de décision efficaces. Si vous avez le sentiment qu’une SCPI reste droite, contre vents et marées, et file vers l’iceberg, peut-être faut-il éviter de monter dans le bateau. Identifier les lacunes et les partager, notamment via les buleltins d'information, ce n'est pas un aveu de faiblesse. Au contraire, j'y vois un signal fort.
La santé financière de la société de gestion est aussi selon moi une garantie de sa capacité à gérer la SCPI dans la durée. Les fonds propres, la stabilité de l'actionnariat et la diversité des activités constituent des indicateurs de cette solidité. Une société de gestion adossée à un grand groupe financier offre des garanties supplémentaires. La qualité des équipes, leur expérience et leur stabilité renforcent également cette solidité structurelle.
9. Une bonne liquidité pour simplifier la revente
Comme on le dit aussi en immobilier, ou même pour l’achat d’une voiture, il faut immédiatement – en achetant – penser à la revente. Paradoxal ? Non. Selon moi, évaluer les possibilités de sortie fait partie des bonnes pratiques d’investissement. En matière de SCPI surtout, il faut être averti.
La liquidité d'une SCPI, c’est-à-dire la facilité à revendre ou non ses parts, doit être prise en compte. Le marché secondaire des parts révèle la confiance des associés et la santé globale de la SCPI. Regardez la collecte nette (collecte totale de laquelle on déduit les cessions). Si celle-ci est positive, voire très excédentaire, la SCPI attire les investisseurs et est en forme. Vous pouvez retrouver d'un coup d'oeil les valeurs de collecte et de capitalisation des principales dans les études de l'ASPIM, publiées chaque trimestre.
Regardez le volume de parts en attente de cession. Un faible volume de parts à la vente (inférieur à 0,5 % du capital) témoigne d'une SCPI saine où les associés ne cherchent pas à sortir massivement. À l'inverse, un stock important de parts à vendre peut signaler :
- une perte de confiance des associés ;
- des difficultés de performance ;
- un déséquilibre entre l'offre et la demande ;
- une possible tension sur les prix de retrait.
Le délai moyen de revente des parts mérite également votre attention. Sur une SCPI bien gérée, les parts trouvent généralement preneur en quelques semaines. Un allongement des délais de cession peut révéler une dégradation de l'attractivité de la SCPI. Il arrive que ce délai théorique atteigne des mois, voire des années. Une situation qui va alors pousser la société de gestion à faire des arbitrages et à vendre des biens pour rendre les fonds aux associés en partance.
Les grandes SCPI, avec une capitalisation importante et un nombre d’associés élevé, offrent généralement un marché secondaire plus fluide et plus profond. Cette profondeur de marché sécurise la capacité à revendre ses parts dans des conditions satisfaisantes, rapidement et à bon prix.
Conseil de Matthieu – La taille, ça compte !
10. La conformité ESG et l'engagement durable
Connaissez-vous le décret tertiaire ? Il établit une trajectoire ambitieuse de réduction des consommations énergétiques pour le parc immobilier tertiaire. Cette réglementation fixe des paliers progressifs : -40 % d'ici 2030, -50 % d'ici 2040, pour atteindre -6 0 % à l'horizon 2050. Cette diminution s'inscrit dans la stratégie nationale de lutte contre le changement climatique.
Concrètement, toutes les SCPI détenant des actifs tertiaires de plus de 1 000 m² (SCPI de bureaux, de commerces, logistique ou de santé) sont concernées. Pour les sociétés de gestion, cette obligation impose une nouvelle approche opérationnelle. Elles doivent mettre en place un système de collecte et de suivi des consommations énergétiques de chaque actif 💡. Mieux, les SCPI doivent désormais intégrer cette dimension énergétique dans leur stratégie d'investissement et de gestion (programmes de rénovation thermique, déploiement d'équipements plus performants, sensibilisation des locataires aux enjeux énergétiques).
Les locataires, notamment les grandes entreprises, privilégient désormais les immeubles performants sur le plan environnemental. Cette demande croissante pour des bâtiments « verts » influence directement les valeurs locatives. Les immeubles aux meilleurs standards environnementaux bénéficient de taux d'occupation plus élevés et de loyers plus soutenus. D’où selon moi l’importance de suivre des sociétés de gestion qui portent un véritable engagement ESG pour investir en SCPI.
Regardez pour une SCPI les données extra-financière suivantes :
- le pourcentage d'immeubles disposant de certifications environnementales (HQE, BREEAM, LEED) ;
- la consommation énergétique moyenne du patrimoine en kWh/m²/an ;
- le volume des investissements consacrés aux rénovations thermiques ;
- la part des énergies renouvelables dans l'approvisionnement des immeubles ;
- le suivi des émissions de CO2 du patrimoine.
Plus loin, les SCPI les plus en pointe intègrent aussi un volet social qui évalue la qualité de vie des occupants (accessibilité, confort thermique, qualité de l'air, services aux utilisateurs). La transparence de gestion et les relations avec les parties prenantes sont des critères qui peuvent sembler difficiles à appréhender. Mais ils peuvent faire la différence.
Les SCPI qui négligent cette transformation environnementale s'exposent à terme j’en ai la conviction à une double pénalité : la dépréciation de leurs actifs et la difficulté croissante à trouver des locataires.
En conclusion, la période actuelle marque un tournant dans l'histoire des SCPI. Au-delà des turbulences conjoncturelles, cette phase de maturité du marché révèle la nécessité d'une approche plus professionnelle et sélective de l'investissement en pierre-papier. La très forte collecte des dernières années montre un intérêt croissant, et c'est une aubaine. Si certaines SCPI connaissent des difficultés, d'autres démontrent leur capacité à créer de la valeur de façon pérenne, confirmant la pertinence de ce véhicule d'investissement quand il est bien choisi.
La vraie question pour l'avenir n'est peut-être pas tant de savoir si les SCPI vont rebondir, mais plutôt comment elles vont se réinventer face aux nouveaux défis : transition énergétique, évolution des usages, digitalisation. Les sociétés de gestion qui sauront anticiper et s'adapter à ces mutations profondes seront vraisemblablement celles qui offriront les meilleures performances dans les années à venir. L'investisseur averti devra donc non seulement analyser les fondamentaux actuels, mais aussi évaluer la capacité d'innovation et d'adaptation des SCPI dans lesquelles il souhaite investir. Le rôle de conseil pour choisir dans quelles SCPI investir est ainsi central. C'est précisément ce que nous proposons au travers de S'investir Conseil, avec une approche pointue et une expertise complète.
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