Le crowdfunding immobilier perce depuis maintenant plus de 10 ans et s'affirme comme une alternative attractive pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille dans le secteur de l'immobilier, le tout sans devenir propriétaire, sans passer par des produits comme les SCPI (pierre-papier), ou encore en contournant les ETF immo. Face à la multiplication des plateformes qui proposent ce type d'investissement, il est important de savoir comment choisir la meilleure.
Cette décision ne doit pas être prise à la légère, car elle peut avoir un impact significatif sur la performance et surtout la sécurité de vos investissements. Alors, en analysant les performances financières, la solidité, la réputation et la qualité des services, j'ai réalisé un comparatif complet des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier. Il comprend 14 entités, avec un comparatif ultra-complet.
Choisir la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier
Choisir une – ou plusieurs – plateforme de crowdfunding immobilier pour y investir demande une analyse approfondie. La réputation et l'expérience de la plateforme sont des éléments clés selon moi, en parallèle bien entendu des performances financières. Mais il ne faut pas se contenter d'une revue rapide des éléments liés à l'identité, au fonctionnement et à la philosophie d'une plateforme. Une entreprise établie, avec un historique solide de projets financés, inspire confiance. Ainsi, je vous recommande de consulter les avis d'utilisateurs et de lire les différents avis sur les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier que j'ai déjà rédigé (ils sont présents pour chaque plateforme que j'ai analysé en détail, ci-dessous).
La transparence joue pour moi un rôle majeur. Une plateforme fiable doit fournir des informations détaillées sur chaque projet, incluant les risques, les rendements estimés et les frais. Elle doit aussi clairement expliquer son processus de sélection des projets et sa due diligence. L'opacité ou le manque de clarté indiquent, souvent, un point négatif ou un risque accru.
La diversité et la qualité des projets proposés influencent aussi pour moi grandement le choix. Une plateforme performante doit offrir un large éventail d'opportunités, couvrant le résidentiel, le commercial, les bureaux et pourquoi pas des projets industriels. Cette variété est importante pour vous permettre d'ajuster votre portefeuille selon votre profil de risque, et contribuer – au sein d'une même plateforme idéalement – à des projets diversifiés. La performance historique, mesurée par les rendements réalisés et les taux de défaut, sert d'indicateur.
La comparaison de ces données entre plateformes s'avère utile. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, vous le savez. Mais il faut y voir une tendance, une donnée qui traduit en partie la rigueur de la sélection des projets. En crowdfunding immobilier, l'accumulation des retards, les défauts de paiement ou les procédures collectives sont à scruter pour comprendre la « dynamique » de la plateforme.
Dans ma sélection des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, je n'ai listé que des acteurs agréés par les autorités, qui respectent les réglementations en vigueur. Mais il est important pour moi d'aller chercher plus loin, et de s'intéresser en particulier à la qualité du service client et l'ergonomie de la plateforme, de savoir si des outils de suivi performants et un support réactif sont là. Ce travail de recherche et de comparaison, je l'ai réalisé. Voici le résultat complet pour vous aider à mieux choisir.
Le TOP 14 des plateformes de crowdfunding
1. La Première Brique
Je débute ma sélection des meilleures plateformes avec La Première Brique, qui est clairement l’acteur que je préfère dans le monde du crowdfunding immobilier. La Première Brique a réussi rapidement à se faire une place notamment grâce à une promesse très accrocheuse, mais efficace : démocratiser l’investissement immobilier au travers du crowdfunding avec des projets accessibles dès 1 € ! Cela est aujourd'hui encore leur marque de fa(brique).
Sur le plan de l’accessibilité, difficile de faire mieux ! Dans la foulée de cette volonté de rendre l’investissement à la portée de tous, les projets disponibles au financement sont clairement détaillés. C'est aussi un point que j’apprécie particulièrement. Une fois que vous avez créé votre compte, que celui-ci est crédité, vous pouvez commencer à investir dans des projets et découvrir les présentations des collectes en cours. Et il y en a beaucoup !
Chaque fiche est très bien détaillée. On peut y trouver notamment une plaquette de présentation, une fiche d’informations clés sur l’investissement qui synthétise les principales données à connaître et tout le détail du plan d’investissement. Les postes de dépenses sont aussi détaillés, et c’est enfin un calendrier prévisionnel pour la réalisation de l’opération qui est partagé, qui évoque bien entendu le calendrier de remboursement du prêt accordé au travers de La Première Brique. Rien n'est négligé.
J’aime cette transparence, cet effort réalisé pour partager un maximum d’informations qui sont autant d'aides à la décision. Je l’ai d’ailleurs déjà largement expliqué dans mon avis La Première Brique détaillé.
Les indicateurs de performance sont très bons. Le taux de rendement interne dépasse les 9,5 % depuis le début (2019), le nombre de projets financés est en progression et les retards de remboursement restent contenus 35 % de taux de retard en octobre 2024). Aucune perte définitive n'est annoncée.
Cela s’explique en partie par le processus de sélection des projets qui est soigné. Il est en effet décomposé en 2 audits (un audit préliminaire pour comprendre la maturité du projet puis un audit approfondi). Une fois cette phase réalisée, l’analyse donne lieu à une notation puis à une présentation devant le comité de sélection. On comprend qu’un effort est réalisé pour ne retenir que les meilleurs projets et éviter d’avoir une offre trop abondante mais peu pertinente et risquée sur le site.
Selon les chiffres communiqués par la plateforme, ce sont seulement 10 % des projets qui sont retenus et proposés au financement ! Une forte sélectivité donc, mais qui apporte des résultats. La Première Brique est la plateforme que je vous recommande si vous ne deviez en retenir qu'une !
Crowdfunding
- Crowdfunding immobilier
- 449 projets financés (130M€)
- 9,96 % de rendement/an net moyen
- Plateforme française
- 0 % de taux de perte
- Sélection rigoureuse des projets
2. Clubfunding
En deuxième position dans mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding, je vous présente ClubFunding. Vous connaissez peut-être déjà leur offre. En effet, ClubFunding existe depuis 2015, et est un acteur majeur du secteur. En 10 ans, ils ont déjà financé plus de 1 000 projets.
Le nominal financé dépasse 1,5 milliards d’euros, ce qui en fait le leader du secteur. Largement devant La Première Brique (190 millions d’euros depuis 2019). Cette taille impressionnante n’a pas entraîné de défauts majeurs. En effet, si on s’intéresse à la performance, on remarque que les projets qui présentent des retards de remboursement se sont accumulés en 2021, 2022 et 2023, mais ils continuent de représenter une part relativement faible du total des remboursements en cours. Surtout, aucun projet ne présente de perte définitive.
Dans un contexte compliqué pour tous les acteurs du domaine immobilier, on peut noter cette performance, qui tient notamment à un processus de sélection rigoureux de la part des équipes de ClubFunding.
La sélection s'appuie sur une analyse approfondie menée par des équipes expérimentées et validée par un Comité composé de professionnels du financement d'entreprises et de l'équipe Analyse de ClubFunding. Il existe une phase d'analyse et de rencontre (je ne suis pas certain que toutes les plateformes fassent cet effort de la rencontre physique), au cours de laquelle l'entreprise constitue un dossier complet incluant une description détaillée du projet et des projections financières sur 3 ans. Un entretien avec le dirigeant et une visite du site permettent d'enrichir l'analyse avec des éléments qualitatifs.
Le Comité ClubFunding, indépendant du management, examine ensuite les projets sélectionnés. ClubFunding procède alors à une évaluation précise du profil de risque de l'entreprise et de son projet, basée sur 8 indicateurs économiques, financiers et managériaux. Chaque critère est noté de 0 à 10. Sur la base de cette évaluation, les dirigeants de ClubFunding prennent une décision à l'unanimité et proposent des conditions de financement à l'entreprise.
Pour être éligible, une société doit avoir clôturé au moins 2 exercices comptables, être une SA ou SAS, et être dirigée par des personnes expérimentées. Les startups ne sont pas éligibles en raison de la nécessité de payer les coupons dès la première année suivant l'émission des emprunts obligataires.
Vous comprenez pourquoi j'apprécie ClubFunding, et pourquoi l'entreprise est si haut dans mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier ? Je l'avais déjà expliqué de manière encore plus précise dans mon avis ClubFunding détaillé. Il convient toutefois de rester prudent par rapport aux retards qui se sont accumulées, et qui représente à date 49 % des projets en cours de remboursement. Un chiffre élevé, certes, mais qui peut largement s'expliquer par le contexte actuel lié à l'immobilier.
Crowdfunding
- Crowdfunding immobilier
- 967 projets financés (1177 M€)
- 10 % de rendement/an net moyen
- 0 % de taux de défaut
- 0 % de taux de perte
- Sélection rigoureuse des projets
3. Anaxago
À la troisième place de mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, c’est Anaxago que l’on retrouve. Il s’agit d’un acteur référent dans le domaine, qui a su tisser de nombreux partenariats notamment avec des groupes bancaires, et qui donne accès à un large éventail de produits aux investisseurs professionnels comme particuliers. En effet, si c’est aujourd’hui le crowdfunding qui nous intéresse, sachez qu’Anaxago propose aussi des solutions d’investissement dans des fonds immobiliers, de l’assurance-vie ou du Venture Capital.
Pour la partie crowdfunding, Anaxago propose d’investir au travers de « Club-deals », Qu’est-ce qu’un club deal ? Il s’agit d’une structure d'investissement qui regroupe plusieurs investisseurs pour investir directement dans des projets spécifiques, généralement inaccessibles aux particuliers, comme l'immobilier d'entreprise ou les PME. Les Club-deals sont ici créés spécifiquement pour un projet, ils ont une durée de 24 à 48 mois en général, et prennent fin lors du remboursement, à la clôture du projet.
Pour chaque opération, Anaxago met donc en place une holding intermédiaire, dédiée au financement du projet. Ce montage est ici utilisé pour bénéficier du dispositif 150-0 B ter, qui permet de reporter l'imposition des plus-values réalisées lors d'échanges de titres dans le cadre de certaines opérations. Cela permet aussi d’apporter des garanties spécifiques pour chaque opération.
En ce qui concerne la sélection des projets, elle semble minutieuse comme je l'explique dans mon avis Anaxago. L'analyse d'un dossier se fait en 2 parties principales : l'évaluation de la structure « holding » du promoteur et l'examen détaillé de l'opération financée, ce qui permet d'identifier les risques potentiels et de mettre en place des mesures de protection appropriées.
J’apprécie avec Anaxago l’approche ultra professionnelle, la rigueur et la qualité de l’information. On peut notamment trouver sur leur site des ressources variées avec des actualités, des guides et des fiches pratiques ou encore un podcast.
En ce qui concerne les performances, je note depuis 2021 une accélération du nombre de projets en retard de paiement (6,3 %) voire carrément en défaut de remboursement (10,4 %). Il ne faut pas pour autant tirer un trait sur cette plateforme. Cela doit simplement vous pousser à faire preuve de clairvoyance et à bien analyser les projets proposés avant de vous lancer. Le taux de rentabilité annuel moyen pour les investissements immobiliers est d'environ 9,8 %. Il y a donc du bon à trouver mais, encore une fois, au risque de me répéter, vous devez faire preuve d’une bonne sélectivité. Plutôt un bon plan que d'avoir une offre pléthorique dans laquelle piocher, plutôt qu'une offre atone.
4. Monego
Chez Monego, les indicateurs de performance sont relativement différents de ceux des 3 plateformes que je vous ai déjà présentées. En effet, Monego est un acteur clairement plus modeste, avec un peu plus de 100 millions d’euros de nominal financé et un total de 245 projets depuis 2017. On ne boxe donc pas dans la même cour qu’Anaxago et Clubfunding, mais cela n’est pas forcément un inconvénient.
Car on bénéficie ici d’une approche focalisée sur des projets de plus faible envergure, qui amène à un nombre de retards moins important. Un seul projet a connu depuis le départ une perte définitive, et une quinzaine sont actuellement concernés par un retard. Un pourcentage qui reste donc maîtrisé (17 %) malgré le contexte économique relativement difficile qu’a connu le secteur immobilier depuis 2021.
En ce qui concerne les performances, le TRI ne flirte pas ici avec les 10 % comme c’est le cas chez d’autres concurrents, mais il s’établit à 5,89 %. Vous n’allez donc pas aller chercher chez Monego une performance extrême, mais plutôt, comme je viens de l’expliquer, une plus grande sécurité.
Cela se traduit notamment lors du processus de sélection des projets. Comme pour les concurrents, une analyse approfondie du projet et du porteur de projet est réalisée, avec l'utilisation d'une grille de scoring métier, et un examen final par un Comité de sélection.
J’apprécie particulièrement la transparence en ce qui concerne les indicateurs financiers. On peut accéder au statut de chaque projet qui connaît un retard, pour comprendre par exemple si un report contractuel a été acté. Cet effort de communication est appréciable pour les investisseurs. Il est trop fréquent lorsqu’un projet accuse du retard de ne pas avoir d’informations et d’être dans l’attente… ce qui alimente la frustration. Ce n’est pas le cas ici avec Monego. La bonne communication permet donc pour moi de compenser un rendement certes plus faible, mais avec de solides appuis qui apportent de la sécurité.
5. Baltis
Baltis est une plateforme que je vous recommande également et qui fait partie de mon Top 5 des plateformes de crowdfunding pour le bon équilibre entre performance et qualité des projets.
Baltis se distingue dans le paysage du crowdfunding immobilier français par plusieurs aspects clés :
- Une approche régionale marquée, offrant des projets diversifiés à travers la France, ce qui permet aux investisseurs de contribuer au développement local tout en diversifiant leurs placements au-delà des marchés immobiliers traditionnels comme Paris.
- Une variété de produits d'investissement, allant du crowdfunding classique à l'immobilier fractionné et aux énergies renouvelables, témoignant d'une vision élargie de l'investissement alternatif.
A mon avis Baltis offre une approche intéressante pour les investisseurs sensibles à l'impact local et à la diversification géographique, tout en maintenant un processus de sélection rigoureux. Le TRI à 10,11 % montre que le choix de cette orientation locale et cet ancrage territorial est le bon. Attention toutefois à la croissance récente de Baltis, qui a rejoint le Groupe Magellim depuis 2021. Le nombre de projets financés a fortement augmenté, ce qui amène aujourd’hui à un nombre de remboursements en cours important : moins d’un tiers des projets financés ont été intégralement remboursés.
Ce n’est pas un point éliminatoire, mais plutôt un élément à bien avoir en tête pour suivre le développement de la plateforme et sa structuration dans le temps. Chaque projet offre un très bon niveau de détails et souvent de bonnes garanties. Alors, si la croissance est bien gérée et que les remboursements suivent, cette plateforme doit selon moi rejoindre la liste de celles sur lesquelles vous devez disposer d’un compte pour pouvoir investir en crowdfunding.
6. Homunity
La plateforme de crowdfunding immobilier Homunity se distingue par son approche axée sur la performance dans la sélection des projets. Ce n’est pas un secret, c’est assumé, et je trouve cela très bien comme expliqué dans mon avis sur Homunity. Cette stratégie, clairement affichée, repose sur une analyse approfondie des opérateurs et des projets immobiliers. Le processus d'évaluation inclut l'examen de la solidité financière des promoteurs, l'expérience de leurs équipes, ainsi que l'étude détaillée de chaque projet en termes de viabilité économique, de plan de commercialisation et d'aspects techniques et administratifs. Homunity est selon moi la plateforme de crowdfunding la plus complète à ce sujet.
Cette rigueur dans la sélection semble porter ses fruits, comme en témoignent les performances d'Homunity depuis 2016. La plateforme a constamment affiché un TRI supérieur à 8 %, avec une belle remontée à 9,82 % en 2023, malgré un contexte immobilier difficile. On note toutefois une légère baisse du nombre de projets financés en 2023, ce qui pourrait refléter une approche plus prudente dans un marché incertain. Les équipes à la manoeuvre ont de l'expérience et Homunity a une volonté de s'inscrire dans le temps.
En termes de durée d'investissement, Homunity tant vers des durées plus longues (jusqu'à 36 mois) ces derniers temps. Il s’agit pour moi d’un point d'attention pour les investisseurs recherchant plus de liquidité. Mais il reste possible de miser sur des projets plus courts. Parmi les opportunités proposées aux membres, je vois fréquemment des collectes pour des opérations avec un horizon de remboursement à 24 mois.
Aucune perte définitive n'a été enregistrée depuis le lancement, le taux de projets en retard (11 %) reste relativement réduit en comparaison des concurrents et surtout au vu du volume traité (quasiment 600 projets depuis 2014, 750 millions d’euros de nominal financé).
7. Finple
Finple est une plateforme de crowdfunding qui possède un solide historique depuis 2017. Le nombre de projets financés est comparable à Baltis, mais tant le nominal financé que les performances n’ont rien à voir. Et c’est un élément très intéressant, qui peut faire de Finple une solution complémentaire à d’autres plateformes pour investir en crowdfunding.
Ainsi, Finple a financé plus de 230 millions d’euros, là où Baltis, pour poursuivre la comparaison, a financé sur une période relativement similaire environ 80 millions d’euros. Un tel écart alors que le nombre de projets est similaire signifie que les opérations réalisées par Finple sont de plus grande envergure. On dépasse fréquemment plusieurs millions d’euros parmi les opportunités proposées.
Elles sont aussi étalées sur des périodes de remboursement plus longues, avec une durée moyenne d’emprunt de 30,6 mois. La longueur la plus élevée parmi les plateformes comparées ici (presque au niveau de Lymo, à 31,6 mois, que j'évoque plus bas). Il s’agit clairement là d’une prise de risque, qui entraîne un manque de liquidité et amène à un horizon de remboursement plus long. Mais pour moi, de solides garanties sont apportées pour compenser ce risque.
Ainsi, selon les informations partagées par Finple, le processus de sélection est très rigoureux. Parmi les 390 projets reçus en 2022, 185 ont été analysés, 108 ont été présentés en comité, 92 ont eu un accord et 47 ont finalement obtenu un financement. On perçoit bien comment les filtres successifs permettent une sélection rigoureuse.
Cela amène à un nombre de projets en retard relativement faible (12 %), aucune perte définitive, et un TRI qui n’est pas ridicule à 7,77 %.
8. Raizers
Avec Raizers, les indicateurs de performance ne sont pas vraiment mis en avant. Sur le site officiel, on trouve bien sur la page d’accueil le montant total collecté, le nombre d’opérations financées depuis 2015 (380), ou encore la durée moyenne d’investissement qui relativement contenue à 20 mois. Mais les performances concrètes, il faut aller les chercher dans la documentation légale, qui n’est pas vraiment utilisée comme argument commercial. Et on peut le comprendre.
Cette plateforme propose une belle variété de projets, avec des opérations très intéressantes, notamment avec une couverture géographique qui se différencie de la concurrence. Mais j’attire votre attention sur le caractère assez inégal des projets proposés. Comment sont-ils sélectionnés ? Mis à part le fait qu’un audit complet est réalisé et qu’un passage devant un comité d’investissement est prévu, on ne connaît pas précisément les critères retenus.
Alors, si le TRI affiché a de quoi séduire (9,03 %), il masque mal la réalité des projets en cours qui accusent un retard de remboursement. Ils représentent au moment où j’écris ces lignes 87 % des projets en cours de remboursement (100 sur 115). un ratio assez dingue, qui représente donc plus de la majorité des projets financés.
Certes, La Première Brique ou ClubFunding affichent aussi des statistiques assez médiocres sur ce point (avec respectivement 33 et 49 % de projets en retard). Mais la proportion me semble ici bien trop forte, et avec des montants eux aussi élevés (100 millions d’euros de nominal dû, 18 millions d’euros d’intérêts). Je ne connais pas le nombre d’utilisateurs de la plateforme, mais je devine que certains doivent avoir un portefeuille bien orienté dans le rouge.
J’ai décidé de placer cette plateforme dans ma sélection pour se lancer avec le crowdfunding immobilier car, à date, aucun projet n’affiche une perte définitive. Les difficultés actuelles de remboursement peuvent amener à une transition vers des indicateurs de performance bien meilleurs. Voilà pourquoi je ne tire pas totalement un trait sur Raizers. Mais il faut avancer avec prudence.
9. Wevest
Je poursuis ma sélection des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier avec un acteur du secteur bien plus modeste. Peut-être allez-vous le découvrir en lisant cet article, et j’en suis très content. Il s’agit de Wevest. Wevest est apparu en 2023, avec une croissance rapide : 7 projets financés, 4 millions collectés et environ 100 logements créés. Cela peut paraître peu en comparaison aux autres plateformes de ce classement, mais l’accent est ici mis sur la qualité, et une sélection fine des projets portés. Wevest a été sélectionnée pour être incubée au sein de Station F, le plus important campus de start-up au monde. Une garantie forte de sérieux.
C’est une des raisons qui me pousse à vous parler d’eux. C’est aussi car l’entreprise a été rentable dès son premier trimestre d’exercice que j’apprécie leur parcours. On sent l’envie de se lancer dans un domaine déjà très concurrentiel avec une sensibilité propre. Les performances sont à regarder avec prudence étant donné le faible nombre de projets en cours, mais le TRI est déjà de 10,48 % et aucun projet n’est en retard de remboursement. Je regarde Wevest avec intérêt, mais la modestie au regard des autres acteurs ne me permet pas encore de les hisser plus haut dans ce classement des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier. Rien n'empêche que cela change à l'avenir si la croissance se maintient.
10. Fundimmo
Fundimmo se positionne comme un acteur majeur du crowdfunding immobilier en France depuis sa création en 2015. Avec plus de 320 millions d'euros de projets financés et un ticket d'entrée accessible à 1 000€, c’est un poids lourd sur le marché.
Mais je ne classe pas Fundimmo au sommet de ma sélection pour plusieurs raisons. Tout d'abord à cause de la concentration excessive sur la promotion immobilière, un secteur actuellement en difficulté. Ce manque de diversification a entraîné de nombreux retards. Les rendements proposés, inférieurs à la moyenne du marché, sont aussi un élément sensible selon moi.
Enfin, c’est, selon les observateurs du marché, un certain manque de réactivité face aux difficultés croissantes du secteur qui est à noter avec Fundimmo. La plateforme a tardé à mettre en place des mesures adéquates lors des premières difficultés, comme l'application systématique de pénalités aux promoteurs en cas de retards. Les témoignages qui pointent du doigt un manque d’information, aucune communication des actions mises en place, ou encore des retards de plusieurs mois voire années s’accumulent (voir Trustpilot).
La plateforme doit encore travailler à restaurer pleinement la confiance des investisseurs, notamment en diversifiant son offre au-delà de la promotion immobilière et en renforçant sa réactivité. L’exercice 2023 a permis de voir une vraie correction du cap, mais tout reste encore fragile.
Une plateforme que je juge donc sérieuse dans le paysage du crowdfunding immobilier français, qui reste une option à considérer mais avec une prise de risque plus importante. Les fondamentaux sont là, mais les turbulences de la période Covid-19 doivent selon moi passer avant d’y investir.
11. WiSEED
L'un des principaux atouts de WiSEED à mon avis est son ticket d'entrée bas, permettant d'investir dès 100 €. Cette accessibilité, combinée à une interface utilisateur intuitive et à une analyse détaillée des projets, ne compense pas les points négatifs.
C'est la seule plateforme à exiger des frais d'entrée de 0,9 % ; supprimés pour les investissements supérieurs à 1 000 €. Je le sais, sur les plateformes qui n'affichent pas de frais, la rémunération se fait directement sur la rentabilité. Mais puisque nous sommes dans un univers d’investissement avec une prise de risque plus importante (avec un risque de rendement et de perte en capital), et parce que tous les concurrents permet d’investir sans frais, je trouve cela étonnant de maintenir cette tarification.
En termes de performance, WiSEED affiche un rendement moyen annuel honnête, mais les retards accumulés commencent à peser. Depuis 2020, les retards de remboursement s’accumulent, et on compte même une quarantaine de projets qui sont aujourd’hui concernés par une procédure collective ou judiciaire. Avec 74 % de taux de retard, Wiseed à accumulé les projets compliqués, et je recommande donc de faire preuve de prudence avant de vous lancer.
WiSEED offre un large éventail de projets et une barrière d'entrée basse. mais j’ai l’impression qu’un pivot est en train d’être exercé, avec une offre de plus en plus tournée autour des SCPI que le crowdfunding. Wiseed expérimente aussi le financement participatif des startups industrielles. Bref, ça change du côté de la plateforme ! Peut-être pour de meilleures choses. Je reste personnellement observateur distant.
12. My Capital Immo
My Capital Immo propose du « crowdbuilding». C’est-à-dire ? C’est un mode d’investissement qui permet aux particuliers de participer au financement de projets de promotion immobilière neufs. En pratique, le projet est mis en ligne dès qu’un promoteur a déjà commercialisé 50 % des lots en VEFA. Il s’agit ni plus ni moins que du crowdfunding donc, My Capital Immo se contentant de prendre une sécurité en lançant l’appel après que la moitié des lots soient commercialisés. Des projets dans l'ancien sont aussi proposés.
Je manque cruellement d'informations pour en savoir plus sur cette plateforme, d’où ce classement. Les données financières n’ont pas été mises à jour depuis le mois de juillet 2023, c’est-à-dire il y a un an. Pas vraiment un signe de confiance. D’autant que le nombre de projets qui accusent un retard de remboursement semble s’accumuler, après des premiers signes négatifs au début de l’année 2023.
J’ai lu beaucoup de bonnes choses à propos de cette plateforme et la qualité de la sélection des projets accompagnés. Mais il semble qu’il existe un vrai manque de communication, qui me pousse pour l’instant à vous recommander la prudence.
13. Lymo
Lymo est la première plateforme de crowdfunding immobilier en France, lancée en 2011. C'est à la fois un opérateur et une plateforme qui finance ses propres projets immobiliers. Lymo a démontré une grande stabilité et un excellent historique sur plus de 10 ans, avec les premiers retards à court terme qui ne sont apparus qu’en 2022 ! Le ticket d'entrée minimum est d’ailleurs cette année là passé de 1 000 € à 100 € (en novembre 2022).
Les indicateurs de performance sont bons, avec un TRI de 8,59 %. Alors, pourquoi ce mauvais classement ? Car le nombre de projets proposés est relativement faible. Au moment d’écrire cet article, Lymo Finance ne propose pas de collectes ouvertes. Un projet est proposé à l’horizon du premier trimestre 2025, et c’est tout !
Je sais qu’il peut s’agir d’un argument et même d’un atout, de privilégier la qualité plutôt que la quantité. Mais vous l’avouerez, aucun projet en ligne et une seule proposition pour les 12 mois qui viennent, cela n’invite pas non plus à embarquer avec enthousiasme dans l’aventure. Alors, les performances ont beaux être bonnes, avec des taux de financement souvent à 100 % et une soixantaine de projets remboursés, je ne vous recommande pas Lymo Finance dans l’imémdiat.
14. Upstone
Comme beaucoup d’autres plateformes, Upstone a connu une forte croissance à partir de 2021, montant jusqu’à 38 projets financés en 2022. Mais depuis, les soucis s’accumulent. Les retards commencent à se multiplier depuis 2023.
Le pourcentage du capital restant dû en retard par rapport au total financé est également élevé, pire que ce que l’on constate par exemple chez Lymo, que je situe juste au-dessus dans mon classement. Avec des projets financés disponibles allant de 36 000 € à 3 500 000 € (depuis 2016), on se demande quels sont les critères de sélection… rien n’est détaillé. On prend tout ? Je n'ose l'imaginer, mais c'est un peu ce que cela renvoie comme image.
La communication semble également un gros problème à en croire les retours d’utilisateurs. Certains évoquent notamment des comptes bloqués lorsqu’ils commencent à être critiques à l’égard de leur investissement. Les témoignages négatifs sont nombreux, ce qui donne un avis sur Upstone globalement négatif. Je n'ai personnellement pas expérimenté Upstone, mais le faisceau d'informations qui me parviennent – et que j'ai combinées dans mon avis Upstone – me poussent à vous recommander de ne pas vous y inscrire.
Structuré, désormais arrivé à maturité, le marché du crowdfunding immobilier est riche de nombreux acteurs. Ma sélection, avec 14 plateformes comparées, prouve ce dynamisme. Je vous recommande vous intéresser en détail aux sociétés citées, et de comprendre leur fonctionnement, leur vision, les objectifs visés… et les performances. En combinant tous ces critères, et avec mon regard critique d'investisseur, c'est donc vers La Première Brique, ClubFunding et Anaxago que vous recommande en priorité de vous tourner. Cela ne signifie en rien que les autres plateformes sont à ignorer. Mais, vous l'avez compris, elles présentent parfois des performances plus dégradées, une transparence moins forte, ou un manque de partage de la stratégie voulue. Notamment si vous débutez, ce sont donc les 3 plateformes que je viens de citer qui sont à privilégier. Je suis à l'écoute de votre avis, de vos commentaires et retours, pour améliorer sans cesse ce classement des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.
4 réponses
Bonjour
Quel est votre avis sur la plate-forme de crowdfunding BRICKS svp.
Cordialement.
Mathieu Tapin
Bonjour, pour ma part avis mitigé avec peu de projets malheureusement et un délai de jouissance de 4 mois (comme souvent dans de nombreuses SCPI par ailleurs). Derrière c’est accessible dès 10€ et on peut revendre ses parts relativement rapidement
Bonjour,
la plateforme LYMO fait désormais partie du groupe international WALLIANCE, avec des projets aussi à l’étranger en Italie et Espagne.
Bien cordialement.
Merci pour ces précisions !