Homunity : mon avis 2024 sur la plateforme de crowdfunding

Homunity est une plateforme d’investissement immobilier apparue en 2014, au sein d'Incuba GEM, incubateur de l’Ecole de Management de Grenoble en France. Homunity propose à la fois du crowdfunding, de l’achat de parts de SCPI, ou encore des produits d’investissement locatif. Homunity est aujourd’hui dirigé par l’un de ses fondateurs historiques, Quentin Romet.

Depuis janvier 2019, Homunity a intégré le groupe Tikehau Capital, gestionnaire d'actifs avec plus de 42 milliards d'euros sous gestion et présent dans 15 pays. Un gage de solidité pour l’entreprise qui fête ses 10 ans en ayant des indicateurs forts : plus de 125 000 inscrits depuis 2014 et un total de 696 millions d’euros collectés ! Voici mon avis complet sur cette plateforme, avec un focus sur mon investissement en crowdfunding.

L’offre de crowdfunding Homunity

Homunity propose 3 grands types d’investissements : l’achat de parts de SCPI, l’investissement immobilier dans des programmes de logements neufs, et le financement participatif. 

C’est sur ce dernier point, le crowdfunding, que je vais aujourd’hui m’attarder et vous donner mon avis complet.

Lors du lancement il y a 10 ans, Homunity misait sur les logements locatifs d'une surface comprise entre 20 et 35 m² , sans travaux, situés en centre-ville dans les grandes villes de province. Le tout en montant des SCI. Une approche très nichée, pour « investir à plusieurs » sur de petites opérations de quelques centaines de milliers d’euros au maximum.

Puis, rapidement, Homunity a évolué, passant à un modèle par obligations en 2016. Et aujourd’hui, tous types de projets portés par des promoteurs sont accessibles avec Homunity, d’un peu moins de 500 000 à 5 000 000 d’euros et plus.

C’est l’année 2016 qui a été charnière. Pour obtenir son agrément CIP (Conseiller en Investissement Participatif), Homunity a dû arrêter son modèle permettant à des particuliers de placer leur épargne dans des biens immobiliers locatifs, d’en détenir des parts, et d’en percevoir des loyers, à la façon des SCPI. Le risque de requalification du véhicule d’investissement en fonds d’investissement alternatif conformément à la directive « AIFM » – définie à l’article L. 214-24 du Code monétaire et financier – bloquait la demande auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). La prise de risque était alors jugée trop forte. D'où le passage au modèle par obligations. 

L’expansion de l’activité crowdfunding depuis 2016 s’est réalisée avec sérieux, comme le montrent les principaux indicateurs financiers (lire ci-après).

L'ouverture d'un compte pour investir en crowdfunding

L’inscription sur la plateforme de crowdfunding Homunity ne prend que quelques minutes ! Vous devez renseigner un profil détaillé précisant le type d'investissement recherché, la durée envisagée et le rendement escompté. Ces informations permettent à la plateforme de vous proposer les offres les plus adaptées. Vous ne pouvez pas créer un compte et commencer à investir directement. Il faut que ce compte soit validé.

Une fois votre inscription passée, vous pourrez compléter vos informations personnelles afin d'activer pleinement votre profil investisseur. Cela vous donnera accès à diverses simulations pour vous aider à vous projeter et étudier différents scénarios.

A savoir : pour les investissements dans les SCPI ou l’immobilier neuf, vous serez en contact avec des conseillers Homunity Patrimoine. Ils sont là notamment pour faire un bilan de votre situation, connaître votre patrimoine et votre connaissance des produits financiers. En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, c’est Homunity, prestataire de services de financement participatif, qui est l’entreprise référente, avec ses conseillers dédiés. Une distinction à connaître si vous investissez sur plusieurs produits car vous aurez alors plusieurs conseillers. 

Les frais en crowdfunding avec Homunity

A quels frais devez-vous vous attendre si vous choisissez Homunity pour investir en crowdfunding ? Comme la plupart des plateformes, les frais sont nuls : 

• Aucun frais d'entrée pour un investissement en crowdfunding immobilier.
• Aucun frais de gestion pendant l’investissement.
• Aucun frais au moment du retrait des sommes vers votre compte.

Si vous n’avez pas de frais à régler en tant qu’investisseur, c’est parce que des frais indirects existent. Homunity se rémunère auprès des professionnels de l'immobilier (les opérateurs) et non sur les investisseurs.

Si aucun frais n’est à prévoir, vous devez savoir que les revenus issus des investissements en crowdfunding sont soumis à un taux d'imposition forfaitaire de 30%. Cette taxe, introduite par la Loi Pacte (la flat tax), englobe des cotisations sociales de 17,2% ainsi qu'un impôt sur le revenu de 12,8%. 

Les projets de crowdfunding proposés

Quels sont les projets en crowdfunding accessibles sur Homunity ? Au moment de rédiger mon avis complet sur la plateforme, ce sont 6 collectes qui sont ouvertes. Des projets de promotion immobilière tertiaire, de promotion immobilière résidentielle, ou encore plusieurs opérations de marchands de biens. De la diversité donc, un excellent point. 

Côté taux, on oscille entre 9,5 % (résidentiel) et 10 à 11,5 % pour les autres projets proposés. Pas de fausse promesse avec le discours commercial, ce sont bien des projets avec une rentabilité élevée que l’on retrouve.

Les durées sont comprises entre 24 et 36 mois, un horizon de placement relativement long. La durée moyenne à ce jour de la plateforme – tous projets confondus – est à 22 mois, là ou La Première Brique propose une durée moyenne de 15,68 mois, et Baltis 14,7 mois notamment. Anaxago, autre acteur fort du crowdfunding, est à plus de 29 mois en moyenne. 

Pour chaque projet, on retrouve les éléments suivants qui aident à la décision : 

• Le projet, rapidement détaillé, avec des éléments succincts.
• Le promoteur, présenté avec des chiffres clés, son historique.
• L'avis d'Homunity, avec un éclairage sur les raisons de la sélection du projet. On peut parfois y découvrir la marge du promoteur, ses opérations passées avec Homunity, etc.
• Les documents, variables selon le projet (extrait KBis, fiche d'information).

Je trouve que les informations disponibles de prime abord sont assez peu nombreuses. En comparaison par exemple à des plateformes de crowdfunding ou de crowdlending qui jouent le jeu de la pédagogie et qui font l’effort de bien expliquer les motivations derrière la collecte, c’est ici selon moi un peu trop direct. 

Certes, on retrouve un dossier détaillé en pdf que l’on peut télécharger, mais cela pourrait gagner en convivialité et en expérience utilisateur si tout était consultable dans l’espace en ligne. Les projections et autres vues 3D pour les opérations de promotion, par exemple, pourraient rendre l’analyse plus agréable. C’est mon avis personnel, moi qui suis habitué à consulter les différents sites du domaine. 

D’ailleurs, autre bémol toujours en matière d’expérience client, il n’existe pas d’application mobile Homunity !

Mais, globalement, le niveau d'information est très bon. Selon les projets, on retrouve un calendrier, un plan de commercialisation, des dessins techniques, des éléments financiers, administratifs et techniques, bref rien n’est oublié. 

Les critères de sélection des projets de crowdfunding

Chez Homunity, la performance est clairement un critère et fait partie des éléments évalués pour retenir ou non un projet et le proposer aux investisseurs. Cela est clairement énoncé, et j’apprécie cette approche pleine de franchise. L’objectif, c’est la performance !

Comment les opportunités immobilières les plus prometteuses en termes de retour sur investissement sont-elles évaluées concrètement ? Homunity explique analyser chaque opérateur, en examinant sa solidité financière, l'expérience et la réputation de ses équipes. La viabilité et les perspectives de chaque projet immobilier sont aussi étudiés, au cas par cas. 

Cela passe par l'étude des fondamentaux économiques, du plan de commercialisation, des aspects techniques et administratifs. L’objectif d’Homunity est de proposer uniquement les programmes offrant les meilleures garanties de rentabilité, après avoir minutieusement décortiqué tous les paramètres clés. Cette démarche d'audit poussée avec le rendement au centre des critères est-elle réellement efficace ? On va le voir avec les performances passées.

Les performances Homunity avec le crowdfunding

Depuis 2016, et l’arrêt de l’usage de SCI comme véhicule d’investissement, au profit du  financement de programmes de promotion immobilière via des obligations, Homunity a toujours affiché un TRI supérieur à 8 %. 

D’abord au-dessus de 9 % dans les premières années, alors que le nombre de projets financés était assez limité, le TRI est ensuite passé en dessous de ce chiffre, pour remonter finalement en 2023, avec un très bon 9,82 %, malgré un marché de l’immobilier chahuté. Les « rendements dynamiques supérieurs à 9 % » promis sur la page dédiée au crowdfunding du site ne sont donc pas mensongers.

2023 a vu le nombre de projets financés en recul (à 89 après l’année record 2022 et ses 105 projets). Le signe d’une plus grande prudence et de critères plus élevés pour sélectionner les projets ? Vraisemblablement. Car plusieurs collectes ont amené à des retards dans les remboursements (1 en 2020, 8 en 2021 et 2 en 2022). En 2023, Homunity est revenu à un exercice sans projets en retard. C’est aussi le contexte global morose sur le plan de la construction immobilière, avec des mises en chantier et autres autorisations en chute libre, qui explique ce chiffre. Une petite alerte à noter, mais rien d’éliminatoire.

Il convient aussi selon moi, puisque nous évoquons ici le crowdfunding, de garder un œil sur la durée moyenne d’emprunt. Elle est en moyenne légèrement inférieure à 24 mois, mais les projets récents ont des périodes de remboursement plus longues. Cela fait du crowdfunding chez Homunity une solution relativement peu liquide. Les projets actuellement proposés avec des durées de 24, 30 voire 36 mois sont majoritaires. Peu de durées de 18 mois disponibles (aucun des 6 projets accessibles lorsque je rédige ces lignes). 

Les risques avec l’investissement crowdfunding chez Homunity

Comme sur toute plateforme de crowdfunding immobilier, les investissements proposés par Homunity comportent des risques qu'il est essentiel de bien appréhender. 

La principale menace réside dans le risque de défaut de paiement, c'est-à-dire la possibilité que le promoteur immobilier ne parvienne pas à commercialiser ses biens ou ait sous-estimé le budget de construction. Le crowdfunding reste très sensible au contexte économique général et particulièrement aux fluctuations des taux d'intérêt. 

Si le risque zéro n'existe pas, la démarche exigeante d’Homunity permet de disposer de projets qui sont, en théorie, filtrés. Aucun projet n’a entraîné une perte définitive depuis le lancement en 2016 de l’activité crowdfunding. Le nombre de projets en retard (à date 26 sur 538, soit 4,83 %) n’est pas anodin, mais reste inférieur à celui affiché par Anaxago (8,1 %), par La Première Brique (11,58 %) ou par Baltis (14,39 %).

Investir en crowdfunding avec un PEA-PME avec Homunity et BoursoBank

Longtemps réservé aux investissements en actions de petites et moyennes entreprises, le PEA-PME s'ouvre depuis 2019 à d'autres classes d'actifs prometteuses comme le crowdfunding immobilier. Et les avantages fiscaux sont de taille.

Avec le PEA-PME, finie l'imposition à 30 % des revenus issue du crowdfunding (flat tax) ! Ce véhicule d'épargne défiscalisé permet en effet d'échapper totalement à l'impôt sur les intérêts, sous réserve d'une durée de détention de 5 ans minimum. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. L'optimisation fiscale est donc substantielle par rapport à un investissement direct.

Mais si les avantages sont clairs, le PEA-PME a longtemps souffert d'un gros frein : des frais d'entrée, de gestion et de sortie souvent élevés pour y loger des actifs non cotés. Bien souvent, ces frais annulaient purement et simplement les bénéfices de l'enveloppe fiscale.

Et c’est là qu’intervient une bonne nouvelle propre à Homunity, qui a mis en place un partenariat avec la banque en ligne BoursoBank. Le deal permet en effet d'investir directement en ligne depuis un PEA-PME chez BoursoBank, sans frais d'entrée, de gestion ou de sortie à partir de 1 000 € !

Une petite révolution qui dope grandement l'attrait du PEA-PME pour se constituer une épargne immobilière défiscalisée. J’ai d’ailleurs utilisé cette solution.

Mon investissement crowdfunding avec cette plateforme

J’ai personnellement réalisé un investissement avec Homunity dans un projet de crowdfunding. En mars 2023, j’ai investi 1 000 € sur le projet Neuilly Sablons, en utilisant mon PEA-PME BoursoBank.

Il s'agit d'un projet d'achat/revente d'un ensemble immobilier situé à Neuilly-sur-Seine (92), comprenant 28 logements et 26 places de parking. L'immeuble compte R+5 étages.

L'objectif de levée de fonds était de 2 000 000 d'euros via le crowdfunding immobilier sur la plateforme Homunity.

Le bilan prévisionnel indiquait un prix de revient total de 30,2 millions d'euros, avec des recettes estimées à 33,5 millions d'euros (ventes + loyers 2023), dégageant une marge nette de 3,3 millions d'euros.

Le financement est couvert à 100% du prix de revient, avec une part majoritaire pour la banque, un quart en fonds propres, et moins de 10 % via Homunity.

Le rendement annuel annoncé était de 9 %. Le projet est actuellement en cours de remboursement, sans retard, avec déjà plus de 100 € d’intérêts récupérés.

En conclusion, Homunity est un acteur incontournable du crowdfunding immobilier en France. Avec plus de 125 000 investisseurs inscrits et près de 700 millions d'euros collectés, la plateforme bénéficie d'une taille critique et d'une solidité financière renforcée par son appartenance au groupe Tikehau Capital.

Son offre de crowdfunding possède des rendements historiques très attrayants, avoisinant les 9 % en moyenne, obtenus grâce à un processus de sélection rigoureux des projets immobiliers. Si quelques retards et défauts sont à déplorer, les performances restent globalement au rendez-vous, démontrant la pertinence de l'analyse réalisée en amont.

Le partenariat noué avec BoursoBank constitue selon moi un atout supplémentaire de taille, en permettant d'investir sans frais en crowdfunding immobilier via un PEA-PME. Une opportunité fiscale majeure qui rend cette classe d'actifs encore plus compétitive.

Certaines améliorations restent néanmoins envisageables, comme une présentation en ligne des projets plus pédagogique et conviviale. La durée moyenne d'investissement, relativement longue à 22 mois, pourrait aussi freiner les investisseurs ayant besoin de liquidité à court terme.

Mais dans l'ensemble, Homunity propose une solution de crowdfunding immobilier attractive, à la fois par ses rendements élevés et sa solidité. Si vous êtes à la recherche d’une diversification patrimoniale avec un intermédiaire solide, je vous recommande fortement Homunity. Vous pouvez y ouvrir un compte en quelques minutes très simplement.