Homunity : mon avis 2026 sur la plateforme de crowdfunding

Homunity est une plateforme d’investissement immobilier apparue en 2014, au sein d’Incuba GEM, incubateur de l’Ecole de Management de Grenoble en France. Homunity propose à la fois du crowdfunding, de l’achat de parts de SCPI, ou encore des produits d’investissement locatif. Homunity est aujourd’hui dirigé par l’un de ses fondateurs historiques, Quentin Romet.

Depuis janvier 2019, Homunity a intégré le groupe Tikehau Capital, gestionnaire d’actifs avec plus de 42 milliards d’euros sous gestion et présent dans 15 pays. Un gage de solidité pour l’entreprise qui a fêté ses 11 ans en ayant des indicateurs forts : presque 150 000 inscrits depuis 2014 et un total de plus de 800 millions d’euros collectés ! Problème, après ce cap des 10 bougies soufflées, les soucis semblent s’accumuler pour Homunity. Voici mon avis complet sur cette plateforme, avec un focus sur mon investissement en crowdfunding.

✅ Avantages	❌ Inconvénients
Solidité financière (appartenance au groupe Tikehau Capital)	Durées d’investissement relativement longues (22 mois en moyenne)
Large communauté d’investisseurs (125 000 inscrits)	Risques inhérents au crowdfunding (défaut promoteur, contexte économique)
Montants collectés importants (696 millions d’euros)	Processus de sélection des projets rigoureux mais pas assez transparent
Rendements historiques attrayants (9,09 % en moyenne)	Quelques projets en retard (4,83 %)
Offre sans frais via PEA-PME Boursobank	Manque de convivialité/pédagogie sur la présentation des projets en ligne

L’offre de crowdfunding Homunity

Homunity propose 4 grands types d’investissements : l’achat de parts de SCPI, l’investissement immobilier dans des programmes de logements neufs, une assurance-vie (Homunity Vie) et le financement participatif. 

C’est sur ce dernier point, le crowdfunding, que je vais aujourd’hui m’attarder et vous donner mon avis complet.

Donnée	Homunity
Année de création	2014
Investissement minimum en crowdfunding	1 000 €
Produits proposés	Crowdfunding immobilier – Achat de parts de SCPI – Investissements immobiliers dans le neuf
Membres	125 186 (avril 2024), environ 30 000 actifs
Montant collecté	808 826 000 € (octobre 2025)
Capital remboursé aux investisseurs	317 388 232 €
Intérêts versés aux investisseurs	66 384 292 €
Projets financés sur la plateforme	624
Immatriculation AMF	FP–2023–31
RC Pro	AIG n°2.401.596

Lors du lancement il y a plus de 10 ans, Homunity misait sur les logements locatifs d’une surface comprise entre 20 et 35 m², sans travaux, situés en centre-ville dans les grandes villes de province. Le tout en montant des SCI. Une approche très nichée, pour « investir à plusieurs » sur de petites opérations de quelques centaines de milliers d’euros au maximum.

Puis, rapidement, Homunity a évolué, passant à un modèle par obligations en 2016. Et aujourd’hui, tous types de projets portés par des promoteurs sont accessibles avec Homunity, d’un peu moins de 500 000 à 5 000 000 d’euros et plus.

C’est l’année 2016 qui a été charnière. Pour obtenir son agrément CIP (Conseiller en Investissement Participatif), Homunity a dû arrêter son modèle permettant à des particuliers de placer leur épargne dans des biens immobiliers locatifs, d’en détenir des parts, et d’en percevoir des loyers, à la façon des SCPI. Le risque de requalification du véhicule d’investissement en fonds d’investissement alternatif conformément à la directive « AIFM » – définie à l’article L. 214-24 du Code monétaire et financier – bloquait la demande auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). La prise de risque était alors jugée trop forte. D’où le passage au modèle par obligations. 

L’expansion de l’activité crowdfunding depuis 2016 s’est réalisée avec sérieux dans un premier temps, comme le montrent les principaux indicateurs financiers (lire ci-après). Mais j’ai le sentiment que la situation s’est ensuite dégradée, notamment avec les projets financés à partir de 2021. Les retards ont alors pris une part conséquente. Je vais y revenir.

Il est possible d’investir en crowdfunding en créant un compte chez Homunity directement, mais aussi pour les clients BoursoBank (hors personnes morales) via leur compte titres ou leur PEA-PME. Une excellente opportunité si vous êtes déjà client de la banque en ligne ou si vous songez à y ouvrir un compte, pour booster vos investissements et les diversifier grâce à la complémentarité BoursoBank + Homunity.

Conseil de Matthieu – Homunity couplé à BoursoBank

L’ouverture d’un compte pour investir en crowdfunding

L’inscription sur la plateforme de crowdfunding Homunity ne prend que quelques minutes ! Vous devez renseigner un profil détaillé précisant le type d’investissement recherché, la durée envisagée et le rendement escompté. Ces informations permettent à la plateforme de vous proposer les offres les plus adaptées. Vous ne pouvez pas créer un compte et commencer à investir directement. Il faut que ce compte soit validé.

Une fois votre inscription passée, vous pourrez compléter vos informations personnelles afin d’activer pleinement votre profil investisseur. Cela vous donnera accès à diverses simulations pour vous aider à vous projeter et étudier différents scénarios.

À savoir : pour les investissements dans les SCPI ou l’immobilier neuf, vous serez en contact avec des conseillers Homunity Patrimoine. Ils sont là notamment pour faire un bilan de votre situation, connaître votre patrimoine et votre connaissance des produits financiers. En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, c’est Homunity, prestataire de services de financement participatif, qui est l’entreprise référente, avec ses conseillers dédiés. Une distinction à connaître si vous investissez sur plusieurs produits car vous aurez alors plusieurs conseillers. 

Dans les faits, bien que je n’ai pas rencontré de problèmes directement, j’ai reçu de nombreux témoignages qui indiquent que les conseillers sont peu disponibles, et le service client aux abonnés absents. Vous êtes plusieurs à avoir financé des projets et à vous plaindre du manque de communication et de suivi de projet, une fois l’investissement réalisé.

Les frais en crowdfunding avec Homunity

A quels frais devez-vous vous attendre si vous choisissez Homunity pour investir en crowdfunding ? Comme la plupart des plateformes, les frais sont nuls : 

• aucun frais d’entrée pour un investissement en crowdfunding immobilier ;
• aucun frais de gestion pendant l’investissement ;
• aucun frais au moment du retrait des sommes vers votre compte.

⚠️ Si vous n’avez pas de frais à régler en tant qu’investisseur, c’est parce que des frais indirects existent. Homunity se rémunère auprès des professionnels de l’immobilier (les opérateurs) et non sur les investisseurs.

Si aucun frais n’est à prévoir, vous devez savoir que les revenus issus des investissements en crowdfunding sont soumis à un taux d’imposition forfaitaire de 30 %. Cette taxe, introduite par la Loi Pacte (la flat tax), englobe des cotisations sociales de 17,2 % ainsi qu’un impôt sur le revenu de 12,8 %. 

Les projets de crowdfunding proposés

Quels sont les projets en crowdfunding accessibles sur Homunity ? Au moment de rédiger mon avis complet sur la plateforme, ce sont 5 collectes qui sont ouvertes. Des projets de promotion immobilière tertiaire, de promotion immobilière résidentielle, ou encore des opérations portant sur du foncier. De la diversité donc, un excellent point. 

Côté taux, on oscille entre 9,5 % et 10 à 11,5 % pour les autres projets proposés. Ce sont bien des projets avec une rentabilité élevée que l’on retrouve.

Les durées sont comprises entre 24 et 36 mois, un horizon de placement relativement long. La durée moyenne à ce jour de la plateforme (en octobre 2025) – tous projets confondus – est à presque 22 mois, là ou La Première Brique propose une durée moyenne de 18,11 mois. Anaxago, autre acteur fort du crowdfunding, est à plus de 28 mois en moyenne. 

Pour chaque projet, on retrouve les éléments suivants qui aident à la décision : 

• Le projet, rapidement détaillé, avec des éléments succincts.
• Le promoteur, présenté avec des chiffres clés, son historique.
• L’avis d’Homunity, avec un éclairage sur les raisons de la sélection du projet. On peut parfois y découvrir la marge du promoteur, ses opérations passées avec Homunity, etc.
• Les documents, variables selon le projet (extrait KBis, fiche d’information).

👎 Je trouve que les informations disponibles de prime abord sont assez peu nombreuses. En comparaison par exemple à des plateformes de crowdfunding ou de crowdlending qui jouent le jeu de la pédagogie et qui font l’effort de bien expliquer les motivations derrière la collecte, c’est ici selon moi un peu trop direct. 

Certes, on retrouve un dossier détaillé en pdf que l’on peut télécharger, mais cela pourrait gagner en convivialité et en expérience utilisateur si tout était consultable dans l’espace en ligne. Les projections et autres vues 3D pour les opérations de promotion, par exemple, pourraient rendre l’analyse plus agréable. C’est mon avis personnel, moi qui suis habitué à consulter les différents sites du domaine. 

D’ailleurs, autre bémol toujours en matière d’expérience client, il n’existe pas d’application mobile Homunity !

✅ Mais, globalement, le niveau d’information est très bon. Selon les projets, on retrouve un calendrier, un plan de commercialisation, des dessins techniques, des éléments financiers, administratifs et techniques, bref rien n’est oublié. 

Les critères de sélection des projets de crowdfunding

Chez Homunity, la performance est clairement un critère et fait partie des éléments évalués pour retenir ou non un projet et le proposer aux investisseurs. Cela est clairement énoncé, et j’apprécie cette approche pleine de franchise. L’objectif, c’est la performance !

Comment les opportunités immobilières les plus prometteuses en termes de retour sur investissement sont-elles évaluées concrètement ? Homunity explique analyser chaque opérateur, en examinant sa solidité financière, l’expérience et la réputation de ses équipes. La viabilité et les perspectives de chaque projet immobilier sont aussi étudiés, au cas par cas. 

Cela passe par l’étude des fondamentaux économiques, du plan de commercialisation, des aspects techniques et administratifs. L’objectif d’Homunity est de proposer uniquement les programmes offrant les meilleures garanties de rentabilité, après avoir minutieusement décortiqué tous les paramètres clés. Cette démarche d’audit poussée avec le rendement au centre des critères est-elle réellement efficace ? On va le voir avec les performances passées.

Les performances Homunity avec le crowdfunding

Depuis 2016, et l’arrêt de l’usage de SCI comme véhicule d’investissement, au profit du  financement de programmes de promotion immobilière via des obligations, Homunity a toujours affiché un TRI supérieur à 8 %. 

D’abord au-dessus de 9 % dans les premières années, alors que le nombre de projets financés était assez limité, le TRI est ensuite passé en dessous de ce chiffre, pour remonter finalement en 2023, avec un très bon 9,83 %, malgré un marché de l’immobilier chahuté. Les « rendements dynamiques supérieurs à 9 % » promis sur la page dédiée au crowdfunding du site ne sont donc pas mensongers. 👍

Année	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025 (en cours)	Total
Projets	9	22	51	90	71	85	113	81	71	31	624
Taux moyen annuel pondéré	9,20 %	9,18 %	9,24 %	8,89 %	8,87 %	8,47 %	8,46 %	9,83 %	10,56 %	10 %	9,1 %
Durée moyenne (en mois)	12	18,63	18,92	21,11	24,73	27,23	29,14	23,47	22,27	20	21,84
Retards < 6 mois	0	0	0	0	0	5	23	19	6	0	53
Retards > 6 mois	0	0	0	1	1	13	28	13	1	0	57

2023 a vu le nombre de projets financés en recul (à 81 après l’année record 2022 et ses 113 projets). Le signe d’une plus grande prudence et de critères plus élevés pour sélectionner les projets ? Vraisemblablement. Du moins, c’est ce qui a été tenté. Car plusieurs collectes ont amené à des retards dans les remboursements. Le contexte global morose sur le plan de la construction immobilière, avec des mises en chantier et autres autorisations en chute libre, se ressent. D’une petite alerte à noter au départ, cela s’est transformé en début de naufrage : sur les 112 projets en cours de financement à date, 53 accusent un retard inférieur à 6 mois, 57 un retard supérieur. Soit 110 projets sur 112 ! ❌

Le crowdfunding est un type d’investissement qui présente des risques. Risque d’illiquidité, de perte en capital. Il convient aussi de faire preuve de prudence avant de se lancer, notamment en disposant déjà selon moi d’autres produits plus sûrs. Si c’est le ticket d’entrée qui vous freine (ici à 1 000 € avec Homunity) regardez du côté du crowdlending, avec des projets accessibles à partir de 1 €. Mais, là encore, les risques sont nombreux !

Conseil de Matthieu

Les risques avec l’investissement crowdfunding chez Homunity

Comme sur toute plateforme de crowdfunding immobilier, les investissements proposés par Homunity comportent des risques qu’il est essentiel de bien appréhender. 

La principale menace réside dans le risque de défaut de paiement, c’est-à-dire la possibilité que le promoteur immobilier ne parvienne pas à commercialiser ses biens ou ait sous-estimé le budget de construction. Le crowdfunding reste très sensible au contexte économique général et particulièrement aux fluctuations des taux d’intérêt. 

Si le risque zéro n’existe pas, la démarche exigeante d’Homunity permet de disposer de projets qui sont, en théorie, filtrés. Aucun projet n’a entraîné une perte définitive depuis le lancement en 2016 de l’activité crowdfunding.

Mais avec 110 projets en retard, et 79 d’entre eux avec une procédure collective, Homunity est clairement en train de gérer des investissements très compliqués, dont certains ne verront pas d’issue positive. Entre prorogations et autres délais accordés, certes il peut exister des « rustines » et autres pansements, mais j’ai la sensation ici que le mal est fait. Les projets financés sur la période 2021-2023 accumulent les retards. Les délais de remboursement s’allongent. Et les intérêts ? Il semble qu’il faille, pour certains projets, les oublier totalement, tant le remboursement du capital semble déjà demander un effort. 😕

Le crowdfunding immobilier peut s’avérer très intéressant en termes de rendement potentiel. Il est conseillé de ne pas y consacrer une part trop importante de son patrimoine global, afin de bien répartir les risques. La clé réside dans la diversification de vos investissements, en allouant votre épargne sur différents types de placements complémentaires, qu’ils soient immobiliers ou non. Cela vous permettra d’optimiser votre stratégie patrimoniale tout en limitant votre exposition. Le crowdfunding peut ainsi venir compléter judicieusement un portefeuille équilibré, sans toutefois en devenir la composante principale et exclusive.

Conseil de Matthieu

Investir en crowdfunding avec un PEA-PME avec Homunity et BoursoBank

Longtemps réservé aux investissements en actions de petites et moyennes entreprises, le PEA-PME s’ouvre depuis 2019 à d’autres classes d’actifs prometteuses comme le crowdfunding immobilier. Et les avantages fiscaux sont de taille.

Avec le PEA-PME, finie l’imposition à 30 % des revenus issue du crowdfunding (flat tax) ! Ce véhicule d’épargne défiscalisé permet en effet d’échapper totalement à l’impôt sur les intérêts, sous réserve d’une durée de détention de 5 ans minimum. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. L’optimisation fiscale est donc substantielle par rapport à un investissement direct.

Mais si les avantages sont clairs, le PEA-PME a longtemps souffert d’un gros frein : des frais d’entrée, de gestion et de sortie souvent élevés pour y loger des actifs non cotés. Bien souvent, ces frais annulaient purement et simplement les bénéfices de l’enveloppe fiscale.

Et c’est là qu’intervient une bonne nouvelle propre à Homunity, qui a mis en place un partenariat avec la banque en ligne BoursoBank. Le deal permet en effet d’investir directement en ligne depuis un PEA-PME chez BoursoBank, sans frais d’entrée, de gestion ou de sortie à partir de 1 000 € !

Une petite révolution qui dope grandement l’attrait du PEA-PME pour se constituer une épargne immobilière défiscalisée. J’ai d’ailleurs utilisé cette solution.

En conclusion, Homunity est un acteur incontournable du crowdfunding immobilier en France. Avec plus de 140 000 investisseurs inscrits et plus de 800 millions d’euros collectés, la plateforme bénéficie d’une taille critique et d’une solidité financière renforcée par son appartenance au groupe Tikehau Capital. Son offre de crowdfunding possède des rendements historiques très attrayants, avoisinant les 9 % en moyenne, obtenus grâce à un processus de sélection rigoureux des projets immobiliers… à l’origine. Les nombreux retards et défauts qui sont à déplorer, ainsi que les retours négatifs à propos du suivi de projet, démontrent un manque de pertinence de l’analyse réalisée en amont.

Le partenariat noué avec BoursoBank constitue selon moi un atout, en permettant d’investir sans frais en crowdfunding immobilier via un PEA-PME. Une opportunité fiscale majeure qui rend cette classe d’actifs encore plus compétitive. Mais je vous invite pour l’heure à faire preuve de prudence et à éviter cette plate-forme. Homunity proposait une solution de crowdfunding immobilier attractive, à la fois par ses rendements élevés et sa solidité. Mais les projets complexes accumulés et la gestion actuelle dont plusieurs d’entre vous se font l’écho me poussent à vous suggérer d’attendre avant de vous lancer.