Parmi les plateformes de crowdfunding, Fundimmo fait partie des acteurs majeurs. Grâce au volume de projets financés notamment, et de par l'historique de plus de 10 ans, qui en fait une marque référente. Mais avec une spécialisation sur l'accompagnement de projets de promoteurs, Fundimmo a pris de plein fouet les difficultés économiques du secteur de la construction.
Après des années record, et une accélération des opérations à partir de 2020, Fundimmo affiche aujourd'hui un visage atone. Entre les retards de remboursement qui s'accumulent, une communication jugée défaillante et l'absence inquiétante de nouveaux projets, la plateforme semble avoir perdu de sa superbe. L'occasion pour moi de vous partager mon avis Fundimmo complet qui, comme vous allez le voir, se veut nuancé, partagé entre de très bons éléments et à l'inverse des points négatifs.
L’approche Fundimmo
Fundimmo fait partie des acteurs majeurs du marché du crowdfunding immobilier en France. Il s’agit d’une plateforme apparue en 2015, qui a financé depuis son lancement plus de 400 opérations à destination d’opérateurs immobiliers. Fundimmo a été acquis par Foncière Atland en 2019 (à hauteur de 60 %) dans le but de continuer la croissance et de trouver des synergies avec Atland, acteur sur le marché de la promotion immobilière.
Mais, depuis, le marché de la construction connaît une période difficile. Fundimmo a subi et subit encore directement ce contexte. Entre le nombre de projets proposés assez limité et les opérations en retard, les indicateurs ne sont pas au vert.
Après l’acquisition par Atland en 2019, les 2 fondateurs de la plate-forme – Jérémie Benmoussa et Stéphane Bombon – ont conservé un rôle dans la société et notamment la partie gestion. Mais ils ont finalement quitté Fundimmo respectivement en 2022 et 2021. 2 départs qui ont sans doute eu un impact concret sur les indicateurs de performance, en jouant notamment sur le processus de sélection des projets proposés.
Conseil de Matthieu
Un focus sur la promotion et les opérations de marchands de biens
Fundimmo se focalise sur la création de liens entre investisseurs et promoteurs. Les fonds sont prêtés à des promoteurs et marchands de biens immobiliers, avec une sélection des projets par une équipe d'experts.
La plateforme met l'accent sur la diversification du portefeuille et l'accompagnement personnalisé. Mais, en réalité, la plupart des projets sont liés à de la promotion immobilière ! Et, Comme je l’ai déjà expliqué, si cela a pu être fortement recherché par le passé, ce focus sur la promotion est devenu la principale difficulté de Fundimmo.
Nous sommes actuellement face à une baisse historique du secteur de la promotion immobilière, qui touche à la fois Paris et les grandes métropoles. Selon les différentes études disponibles sur le sujet, on découvre également que les taux de biens retirés du marché – en raison d'abandons de programmes ou de mise en veille – sont en explosion. Les conditions de vente des logements se sont fortement dégradées en France depuis plusieurs mois, ce qui rend la commercialisation des biens neufs très difficile.
Les autorisations de logements collectifs neufs ont baissé de 23 % entre 2022 et 2023 pour atteindre 373 100 logements selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Entre 2015 et 2018, le volume annuel moyen totalisait 458 000 logements autorisés au total, dont 241 000 logements collectifs… Le manque d’autorisations de logements collectifs (et donc de permis), en réduisant l’offre nouvelle, contribue depuis des années à entretenir la crise.
Fundimmo est exposé exclusivement à ce secteur aujourd’hui en tension. Un premier point de vigilance donc pour vous si vous souhaitez débuter avec le crowdfunding et ouvrir un compte Fundimmo. Je vous recommande d'ailleurs, j'en profite, mon guide pour investir en crowdfunding qui vous donne des conseils précis.
Le processus d’analyse des projets de financement
Pour connaître et comprendre le fonctionnement d’une plateforme, le processus de sélection des projets proposés est un élément central. Chez Fundimmo, il tient en 5 étapes :
- Réception des demandes de financement, évaluation des besoins et collecte des documents clés pour évaluer la faisabilité des dossiers.
- Premier examen des éléments clés du dossier conduisant à l'émission d'un avis préliminaire sur le financement.
- Analyse détaillée du projet et de l'opérateur, suivie d'un examen par le Comité Consultatif indépendant qui émet son avis final.
- Établissement et signature de la documentation contractuelle détaillant les caractéristiques de l'opération et les garanties associées.
- Publication du projet sur la plateforme, collecte des souscriptions et versement des fonds à l'opérateur immobilier.
Fundimmo valorise l’appui d’un comité d'experts indépendants, composé de promoteurs, investisseurs et banquiers de l’immobilier expérimentés. On nous vante également la présence d’une équipe d’experts immobiliers qui identifient auprès des promoteurs les besoins de financement sur l’ensemble du territoire français. Mais pas plus de détails sur le nombre de ces experts, leur mode opératoire, leurs critères.
La différenciation avec les autres plateformes n’est pas claire. En tout cas, elle m'échappe. J'ai sollicité l'équipe Fundimmo pour en savoir plus, sans réponse.
Les projets accessibles
Toujours dans l’optique de connaître une plateforme, outre le processus de sélection, c’est aussi parmi les projets proposés au financement que l’on peut trouver des informations très importantes. Selon le montant de la collecte, la localisation du projet, la durée et le rendement promis, on peut comprendre la vision de la plateforme.
Chez Fundimmo, disons que c’est un peu compliqué. Au moment d’écrire cet article, aucun projet n’est ouvert à la souscription. Aucun. Les indicateurs de performance indiquent que 21 opérations ont été réalisées en 2024 pour un total de 14,685 millions d’euros.
Ne faisons pas de mauvais esprit, et regardons les projets récemment financés. On trouve peu de détails (il faut disposer d’un compte pour accéder à toutes les informations). Sans être inscrit, on ne nous donne que 3 informations par projet : le lieu, le montant total à financer et la durée de remboursement. Avouez que c’est peu pour pouvoir inciter à l’action et amener à ouvrir un compte Fundimmo.
Sur les 24 derniers projets listés sur le site que j’ai analysé, le montant moyen par opération est d’un peu moins de 920 000 €, avec une durée moyenne de 18,5 mois. Je remarque une forte concentration des projets dans les zones tendues, notamment en Île-de-France et en région PACA. C’est d’ailleurs dans certaines zones haut de gamme ou très recherchées que se situent les projets les plus importants au-delà de 2 millions d’euros. C’est le cas par exemple avec Paris intra-muros, la Côte d’Azur ou encore le lac d’Annecy. Les projets de taille moyenne, de 300 000 à 800 000 €, sont majoritairement situés en zone urbaine secondaire, tandis que les petits projets sont eux en zone périurbaine voire rurale.
La diversification géographique est très bonne. Et la rentabilité ? L’information n’est pas disponible ! La promesse que l’on retrouve sur la page d’accueil est celle d’une rentabilité entre 9 et 12 % brut sur une durée de 6 à 36 mois.
Les performances réelles Fundimmo
Depuis son lancement, la plateforme de crowdfunding Fundimmo a permis de financer 458 projets avec un nominal financé de près de 320 millions d’euros. Le TRI historique est de 8,11 %, Une excellente performance, conforme à ce que l’on attend avec ce type d’investissement plus dynamique que d’autres solutions conventionnelles.
Problème, lorsque l’on regarde dans le détail, ce bon rendement et ce nombre impressionnant de projets financés doivent être pondérés par l’augmentation des retards et même des procédures actuellement en cours.
Plus précisément, on comprend que Fundimmo a connu une véritable accélération de son activité à partir de 2019/2020, passant de 19 projets en 2017 à 35 en 2018 puis 51 en 2019 donc. En 2020, le Covid-19 est venu fragiliser le secteur déjà sous tension de la construction, mais les projets financés ont encore augmenté avec 72 opérations avant d’atteindre respectivement 96 et 98 projets en 2021 et 2022.
Là où certains acteurs ont peut-être su faire preuve de plus de prudence et de clairvoyance, pour passer le Covid-19 et ses conséquences concrètes, Fundimmo n’a pas lâché l’accélérateur. Au premier trimestre 2020, Fundimmo a réalisé une collecte de 9,2 millions d’euros. Un montant 4 fois supérieur au 1er trimestre 2019 ! Des chiffres qui ont galvanisé les équipes et ont, peut-être, amené à moins de regard sur la sélection des projets. Ce n'est que mon avis.
Début avril 2020, Fundimmo prévenant tout de même : « Certains projets lancés ces 12 derniers mois (de mars 2019 à mars 2020) pourraient afficher un retard de remboursement par rapport à la date d’échéance initialement prévue. Ils resteraient cependant dans leur délai contractuel maximal de 6 mois. L’arrêt des chantiers durant 2 mois et le délai de reprise de la commercialisation devraient entraîner un retard jusqu’à 4 mois sur certains de ces projets ».
Un discours faisant preuve de prudence, cohérent, qui n’a toutefois pas été poursuivi ensuite. Jamais au travers de communications officielles dans la partie actualités de son site Fundimmo n’a expliqué les retards des projets. Le blog est d’ailleurs en pause depuis septembre 2023… La chaîne Youtube, elle, est en mort clinique depuis janvier 2022.
Car des retards, il y en a eu depuis. Les premiers sont apparus en 2018, avec 3 projets ayant un retard inférieur à 6 mois. Un ratio classique (avec 35 projets financés sur la même année), loin d'être inquiétant. Mais ensuite, après l’année Covid-19, tout s’est accéléré : 9 projets en retard de moins de 6 mois en 2020, puis 21 en 2021. Le total est aujourd’hui de 30 projets affichant ce délai de retard. Et l’on retrouve aussi 37 projets avec des retards supérieurs à 6 mois, 17 étant liés à l’année 2020, 9 à l’année 2021, soit plus de la moitié.
Il faut également évoquer les procédures collectives, qui sont à ce jour au nombre de 25 en cours. Le nominal restant du lié à ces projets actuellement en procédure culmine à 15,8 millions d’euros, avec 5,8 millions d’euros en plus qui constituent les intérêts restant à verser.
Année | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
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Projets | 35 | 51 | 72 | 96 | 98 | 49 | 21 |
TRI | 8,89 % | 9,44 % | 9,55 % | 6,54 % | 8,26 % | 10,31 % | 9,68 % |
Durée moyenne (en mois) | 19,2 | 20,2 | 19,6 | 27,39 | 24,11 | 18,80 | 13,85 |
Nominal financé | 20 303 750 € | 33 200 050 € | 48 918 050 € | 71 040 000 € | 72 164 000 € | 48 183 000 € | 14 685 000 € |
Projets avec retards | 4 | 8 | 2 | 26 | 30 | 0 | 0 |
Comme la plupart des concurrents, Fundimmo ne facture pas de frais aux investisseurs. En revanche, la société se rémunère auprès des porteurs de projets selon un pourcentage du montant total de l’émission obligataire à réaliser. Il ne semble pas exister une rémunération déclinée à chaque projet. Celle-ci doit donc être déterminée à la discrétion de Fundimmo. Ces frais sont consignés dans la documentation réglementaire et sur la page de chaque projet.
Conseil de Matthieu
Les avis des investisseurs avec Fundimmo
Comme je l’ai évoqué dans la partie dédiée aux performances, Fundimmo a accumulé les retards à partir de 2021 et 2022, à cause notamment des difficultés rencontrées dans le secteur de la construction et du contexte économique lié à l’immobilier. La hausse des taux a largement modifié les conditions de financement et a affecté les promoteurs immobiliers.
FundImmo a et fait toujours l'objet de critiques récurrentes concernant sa gestion des retards de projets, comme en témoignent les nombreux avis négatifs sur diverses plateformes d'évaluation telles que Google et Trustpilot. La réponse de FundImmo face à cette situation semble avoir été insuffisante et peu rigoureuse. Beaucoup d’investisseurs se plaignent du manque de communication, de l’absence de données chiffrées… voire même de comportements jugés « complaisants » avec des porteurs de projets.
La plateforme a en effet semble t-il accordé des prolongations de 6 à 12 mois aux promoteurs en difficulté, sans mettre en place un système de contrôle approprié (ce sont des informations visibles en commentaires ou sur des forums, que je n'ai pas pu vérifier directement). Les prorogations sont une pratique courante et justifiée dans le secteur immobilier, sujet à de fréquents retards. Mais l'absence de pénalités ou d'ajustement des taux lors des retards est un vrai point négatif.
En ne sanctionnant pas (à ma connaissance) le non-respect des engagements initiaux, les promoteurs ont conservé des conditions de financement avantageuses et les investisseurs n’ont pas pu, eux, revoir leur argent ou même espérer une rémunération dans la durée plus importante face aux risques pris.
D’autres plateformes comme La Première Brique appliquent des ajustements de taux en cas de retard. La politique de FundImmo semble privilégier les relations avec les promoteurs (ce que je trouve très bien), mais cela ne doit pas se faire au détriment des intérêts des investisseurs. On en revient ici au sujet de la gouvernance, que j’ai évoqué, et qui est pour moi un point central.
Ce que je pense de Fundimmo
Le crowdfunding rapporte gros, avec des TRI accessibles au-delà de 10 % ! Mais, en parallèle, le crowdfunding n’a je le crois jamais été aussi risqué qu'aujourd'hui. Les données d'HelloCrowdfunding, qui édite le baromètre du secteur (un temps réalisé avec Fundimmo, jusqu’en 2021), pointent une vraie dérive du taux de retard de remboursement des projets. Celui-ci connaît une progression significative et inquiétante, tous acteurs confondus : parti de 12 % en 2022, il a doublé pour atteindre 24 % en 2023, avant de grimper à 36 % à l’été 2024.
Pour moi, le crowdfunding est ainsi un secteur de l’investissement qui apporte de vraies perspectives de rentabilité et qui doit vous intéresser afin de vous constituer une belle diversité dans vos investissements. Mais les difficultés actuelles du secteur doivent vous pousser à sélectionner des acteurs sérieux. Fundimmo fait partie des entreprises solides, avec la présence du groupe Atland, mais la dynamique actuelle n’est pour moi pas la bonne pour se lancer.
Les retards accumulés, les procédures collectives en cours, le faible nombre de projets proposés et le manque de suivi que pointent de nombreux investisseurs sont à considérer. Je n’ai personnellement pas investi avec Fundimmo par le passé. Si vous souhaitez vous lancer sur cette plateforme, je vous recommande donc de faire preuve de prudence, et de ne le faire qu’à la condition d’avoir trouvé un ou plusieurs projets qui vous semblent solides et cohérents avec votre appétence au risque. Pour moi, il existe de meilleures plateformes de crowdfunding qui méritent votre attention.