Le financement participatif, appelé crowdfunding, connaît depuis une dizaine d’années une forte poussée, avec un intérêt croissant de la part des investisseurs, qui y voient un moyen simple et accessible de se lancer dans des projets à forte rentabilité, souvent liés à l’immobilier. De leur côté, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) possèdent une histoire plus riche, d’un demi-siècle… et reviennent également parmi les placements qui ont le vent en poupe.
Entre SCPI ou crowdfunding, que devez-vous choisir ? Après tout, devez-vous réellement faire un choix ? Je vous propose mon éclairage pour vous présenter les caractéristiques de ces 2 solutions d’investissement, avec leurs avantages et leurs limites, et ainsi vous accompagner dans votre parcours d’investisseur.
Les fondamentaux à connaître pour choisir entre SCPI ou crowdfunding
Mettons le nez sous le capot de ces 2 placements pour en comprendre les particularités. Nous plongerons dans un second temps dans le comparatif entre SCPI ou crowdfunding.
Le fonctionnement des SCPI
Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif permettant aux épargnants d'accéder indirectement à l'immobilier. Par l'achat de parts, vous pouvez devenir associé d'une société qui acquiert et gère un patrimoine immobilier diversifié. Cette mutualisation permet d'accéder à de l'immobilier professionnel ou résidentiel, avec des tickets d'entrée accessibles, de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros.
L'investissement en SCPI génère des revenus (qui peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels) issus des loyers, nets des charges et travaux. La valorisation des parts que vous détenez évolue selon le marché immobilier et notamment l’évaluation de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI (qui est réalisée 2 fois par an). Si vous souhaitez investir en SCPI, des frais s’appliquent, qui comprennent une commission de souscription initiale (généralement comprise entre 8 et 12 %) et des frais de gestion annuels (exprimés en pourcentage des loyers).
Certaines SCPI apparues depuis peu proposent d'investir sans aucun frais de souscription. C'est le cas par exemple de Iroko Zen. Une nouvelle tendance semble émerger, même si toutes les nouvelles SCPI ne sont pas des SCPI sans frais.
Le marché propose différentes catégories de SCPI selon leurs stratégies. Les SCPI de rendement investissent principalement dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique) pour maximiser les revenus locatifs. Les SCPI fiscales visent l'optimisation fiscale via des dispositifs comme le déficit foncier ou Pinel. D'autres se spécialisent par secteur (santé, éducation) ou par zone géographique (Paris, région, Europe voire Etats-Unis).
L'écosystème SCPI s'articule autour d'acteurs réglementés. La société de gestion définit la stratégie d'investissement et gère le patrimoine. Le dépositaire assure la conservation des actifs et contrôle la régularité des décisions, sous la supervision de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). En clair, le domaine est régulé, organisé, structuré.
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier
De son côté, le crowdfunding immobilier permet de financer directement des projets immobiliers spécifiques via des plateformes en ligne. Il s’agit d’une forme d’investissement qui offre des rendements attractifs en contrepartie d'une prise de risque sur chaque opération.
En effet, les opérations financées concernent principalement la promotion immobilière et les marchands de biens. On peut donc prêter – via l’achat d’obligations – pour la construction de logements, la réhabilitation d'immeubles, la transformation de bureaux en logements. Ces activités peuvent exister en SCPI, mais elles ne constituent en rien l’intégralité de l’offre (le but des SCPI est de détenir un patrimoine loué, pas de réaliser des opérations de construction/rénovation).
Avec le crowdfunding, les durées d'investissement sont « courtes », généralement 12 à 36 mois, là où la détention de parts de SCPI est recommandée dans la durée (8 à 10 ans). En tant qu’investisseur, vous percevez des intérêts fixes (8 à 10 % annuels) et le capital vous est restitué à l’échéance, lors de la commercialisation du programme ou l'entrée des locataires. Les plateformes se rémunèrent par des frais prélevés sur les intérêts.
Ces plateformes – agréées par l'AMF – sont au cœur du dispositif d’investissement en crowdfunding. Elles analysent et sélectionnent les projets, structurent le financement, assurent le suivi des opérations et la relation avec les investisseurs. Leur expertise est cruciale dans la maîtrise des risques. Pour se lancer, choisir la bonne plateforme d’investissement est le moment clé, afin d’accéder à une offre qui correspond à votre stratégie, et avec le rapport sécurité/rendement qui vous convient.
Crowdfunding vs SCPI : mon analyse comparative
Voici la comparaison entre SCPI ou crowdfunding pour confronter ces 2 solutions d'investissement. Point par point, comprenez ce qui différencie ou rapproche ces produits.
Le ticket d'entrée pour se lancer et ensuite
On commence le match pour vous permettre de comparer SCPI et crowdfunding avec l'accessibilité. C’est un Sujet essentiel lorsque l’on parle d’investissement. Avant même de s’intéresser à la rentabilité ou au risque, vous devez vérifier qu’un produit d’investissement est « accessible » pour vous. Cela concerne les éventuelles conditions restrictives (âge, situation patrimoniale, conditions de résidence éventuelles) ainsi que le montant minimum d’investissement. Pour les SCPI, pas d'âge minimum. De plus, aucune loi n'interdit aux non-résidents français d'investir dans une SCPI !
Les SCPI nécessitent traditionnellement un engagement initial plus conséquent, avec des parts qui peuvent débuter à 200 € (voire moins depuis la crise de 2023/2024) mais avec un nombre minimal de parts souvent requis. L'éligibilité est ouverte à tous les profils d'investisseurs donc, sans restriction particulière au-delà de la capacité financière, qui est la principale barrière.
- Iroko Zen, une SCPI qui fait beaucoup parler d’elle car elle ne facture pas de frais de souscription, est par exemple accessible à 202 € / part, mais avec un montant minimal de 5 000 €, soit 25 parts.
- Corum Origin, une SCPI historique (lancée en 2012) est accessible elle à 1 135 € la part. Il est possible d’en acheter une seule part, et même ensuite d’en acquérir de nouvelles de manière progressive, avec des versements récurrents chaque mois ou chaque trimestre à partir de 50 €.
Le crowdfunding immobilier se distingue de son côté par une plus grande souplesse à l'entrée, avec des tickets minimums nettement plus accessibles, démarrant souvent à 100 ou 1 000 € par projet. La Première Brique, que j’ai positionnée au sommet de mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding, permet même d’investir à partir de 1 €. Niveau accessibilité, impossible de faire mieux.
Cette démocratisation de l'investissement immobilier via le crowdfunding s'accompagne toutefois de certaines contraintes réglementaires, notamment en termes de plafonnement des montants investis par projet et par plateforme, visant à protéger les investisseurs particuliers. Vous allez souvent être capé, et ne pas pouvoir dépasser une certaine enveloppe. De même, vous ne serez parfois pas prioritaire pour investir, et vous ne pourrez pas accéder à certaines opérations (du fait de vos investissements passés ou de votre localisation).
Enfin, la souscription nécessite une disponibilité immédiate des fonds pour saisir les opportunités, qui sont souvent limitées dans le temps, là où le financement de parts de SCPI peut, parfois, se faire à crédit, ou via un investissement progressif. La peur de manquer une opportunité est moins forte avec les SCPI, qui sont des véhicules plus lourds (plusieurs SCPI ont des capitalisations qui dépassent le milliard d'euros).
Les frais à l’achat et dans la durée
La structure de frais des SCPI est particulièrement complexe et impacte significativement la performance finale. Les frais de souscription, oscillant entre 8 et 12 % du montant investi, servent à rémunérer le réseau de distribution et couvrir les droits d'enregistrement des acquisitions immobilières. S'ajoutent des frais de gestion annuels représentant 10 à 18 % des loyers perçus, destinés à couvrir la gestion administrative, technique et locative du patrimoine. Des frais supplémentaires peuvent intervenir lors d'arbitrages immobiliers ou de travaux exceptionnels.
Tous ces frais n’ont rien de problématique. Les SCPI ne font pas preuve d’opacité et ont des obligations en matière d’information aux investisseurs. Je veux seulement faire remarquer ici que les frais sont nombreux, car la pierre-papier reste de l’immobilier… qu’il faut gérer ! Si vous pouvez, en tant qu’investisseur, ne pas avoir les contraintes liées à la propriété en direct, il faut en revanche être à l’aise avec l’idée que votre rendement sera par conséquent « raboté ». Vous payez votre tranquillité avec un rendement réduit.
Pour le crowdfunding immobilier, la structure de frais apparaît plus lisible mais n'est pas nécessairement plus légère. Les plateformes privilégient une approche « tout compris » où les frais sont directement intégrés dans le taux de rendement annoncé. Les commissions prélevées par les plateformes, généralement entre 2 et 4 % annuels, s'appliquent sur les intérêts versés aux investisseurs, et sont exprimées en pourcentage de la somme prêtée.
Attention donc aux discours que l’immense majorité des plates-formes tient, qui met en valeur l’investissement sans frais. Certes, vous allez pouvoir parfois investir en crowdfunding sans que des frais supplémentaires ne soient ponctionnés, mais la plateforme se rémunère directement auprès des personnes qui gèrent le projet d’investissement. Là encore, le rendement est donc réduit par rapport à ce qu’il pourrait être dans le cas d’une détention en direct.
Les frais de souscription des SCPI sont prélevés uniquement au moment de la revente des parts, et non lors de l'investissement initial. Ainsi, pour une souscription de 100 000 €, c'est l'intégralité de ce montant qui est immédiatement investie et qui génère des revenus. Les frais de souscription sont exprimés selon un pourcentage… du prix d'acquisition ! Bien que significatifs, ils ne viennent pas amputer le capital productif, et permettant d'optimiser le rendement de l'investissement. Cette mécanique de prélèvement différé des frais constitue un avantage non négligeable pour la performance globale du placement.
Conseil de Matthieu
La rentabilité à attendre
Bon, et la rentabilité maintenant ! Vous avez pris le temps de comprendre comment fonctionnent les 2 solutions, SCPI ou crowdfunding, mais vous voulez que l’on parle chiffres ? On y va.
Dans l'univers des SCPI, la performance globale se décompose en 2 éléments distincts : le Taux de Distribution (TD) qui a remplacé le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), et la potentielle revalorisation des parts.
Historiquement, les SCPI affichent une performance moyenne de 4 à 6 % annuels (4,52 % en 2023), avec une remarquable stabilité même en période de crise. Cette régularité s'explique par la diversification du patrimoine, la qualité des locataires (souvent de grandes entreprises) et la mutualisation des risques. Attention, le rendement n’est pas garanti et il est soumis à des évolutions, en fonction :
- du taux d’occupation des biens détenus par la SCPI ;
- du montant des loyers perçus ;
- des arbitrages réalisés par la société de gestion, qui peut décider de conserver une somme en guise de protection (le report à nouveau).
L’objectif des sociétés de gestion est d’utiliser l’argent que vous placez pour vous servir un rendement. Elle peut donc parfois avoir une approche conservatrice, pour maintenir des dividendes dans la durée plutôt que de viser une performance forte mais unique.
La valorisation des parts, qui correspond à la valeur du patrimoine divisée par le nombre de parts émises, est une donnée plus volatile, qui suit plus ou moins l'inflation sur le long terme.
Pourquoi ces 2 valeurs sont à prendre en compte ? Car les SCPI permettent de disposer d’un rendement immédiat (via les dividendes) et d'espérer une plus-value au moment de la revente des parts lors de votre sortie (en cas de revalorisation). Mais ce scénario d’augmentation des parts n’est pas garanti. Il existe d’ailleurs un risque de perte en capital, tout comme pour le crowdfunding.
Le crowdfunding immobilier justement propose des rendements plus attractifs, généralement entre 8 et 12 % annuels, mais avec un profil de risque-rendement radicalement différent. Car les taux, fixés dès le départ, rémunèrent principalement le risque opérationnel des projets de promotion immobilière. Ils n'ont rien à avoir avec la gestion d'un parc immobilier.
Vous prenez un risque différent – que j’estime plus élevé – en investissant dans un projet en cours de réalisation, qui peut subir des retards voire des blocages. Tant le contexte économique que l'environnement législatif peuvent impacter fortement votre placement. Le risque de perte en capital est là aussi réel, et il convient de regarder parmi les indicateurs du crowdfunding le nombre de projets en cours de remboursement et la proportion parmi eux qui accusent un retard. Cette information fait partie des indicateurs de performance que toutes les plates-formes doivent communiquer.
Contrairement aux SCPI, il n'existe aucun potentiel de plus-value, l'investissement étant structuré sous forme obligataire avec un remboursement au pair.
7, 8 voire 10 % de rendement : certaines SCPI affichent des performances qui font envie, et incitent à ne pas tenir compte de tous les critères que je viens d'évoquer. Vous voulez un gros rendement, foncez ! Mais attention. Ces SCPI sont souvent jeunes. En effet, lorsqu'une SCPI se lance, elle constitue son patrimoine, et achète des biens qui ont déjà un rendement connu, ou qui affichent un taux d'occupation maximisé. D'ou un rendement fort sur les premières années. Mais dans la durée, les chiffres baissent. Ne misez pas tout sur cet effet jeunesse.
Conseil de Matthieu
Les risques (et les garanties apportées)
Les SCPI bénéficient d'une structure de risque maîtrisée grâce à plusieurs niveaux de protection. Le cadre réglementaire strict imposé par l'AMF, la supervision d'un dépositaire, et la gouvernance des sociétés de gestion constituent un premier filet de sécurité. La diversification intrinsèque du patrimoine (géographique, sectorielle, locative) limite l'impact des défaillances individuelles. D’ailleurs, je recommande le plus souvent de s’intéresser aux SCPI diversifiées, avant dans un second temps éventuellement de lorgner du côté des SCPI spécialisées (santé, logistique).
Les principaux risques concernent la vacance locative, la dépréciation des actifs en cas de crise immobilière, et le risque de taux lors des financements. La tangibilité des actifs sous-jacents offre néanmoins une protection substantielle du capital investi. C'est un placement « bon père de famille » en comparaison au crowdfunding.
Le crowdfunding immobilier présente un profil de risque plus prononcé, caractéristique des investissements en dette privée. Chaque projet porte des risques spécifiques : retards de construction, dépassements budgétaires, difficultés de commercialisation, défaillance du promoteur. Les garanties varient selon les opérations : hypothèques, garanties financières d'achèvement, cautions personnelles des dirigeants.
La diversification n'est pas automatique et immédiate et doit être construite par l'investisseur à travers la multiplication des projets. Il est plus prudent, à condition de disposer des fonds, d’investir dans une multiplicité de projets, sur les meilleures plateformes de crowdfunding, pour diluer le risque de perte en capital (qui peut être total en cas d'échec du projet). Le critère primordial à privilégier selon moi est la qualité du porteur de projet et sa solidité. Mieux vaut se tourner vers un investissement en crowdfunding en apparence moins rémunérateur mais avec une confiance plus importante d’obtenir les intérêts et votre capital en retour.
La liquidité et la durée d'investissement recommandée
Nous avons évoqué le rendement, les frais mais aussi les principaux risques propres à chaque investissement. Le moment est venu de parler de votre horizon de placement et des conditions de sortie pour retrouver des liquidités.
L'horizon temporel des SCPI s'inscrit résolument dans le long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 à 10 ans minimum. Cette période permet d'amortir les frais d'entrée et de bénéficier pleinement des cycles immobiliers. Une fois propriétaire de parts, vous aurez besoin de penser au moment opportun pour en sortir, ou pas, selon votre stratégie personnelle. Rien ne vous empêche de conserver des parts toute votre vie, et de les transmettre lors de votre décès.
La liquidité, elle, s'organise via un marché secondaire, dont la fluidité varie selon les SCPI et les conditions de marché. Les délais de cession peuvent s'étendre de quelques semaines à plusieurs mois, avec un prix de revente pouvant différer significativement de la valeur de souscription. Et, en cas de fuite des investisseurs d'une SCPI en difficulté, vous pourrez avoir du mal à trouver un preneur. Des parts restent parfois « en attente ».
Le crowdfunding immobilier s'articule autour de durées beaucoup plus courtes, typiquement 12 à 36 mois, calées sur le cycle de développement des projets immobiliers. Cette brièveté constitue à la fois un avantage en termes de visibilité et une contrainte en termes de liquidité, puisqu'aucune sortie anticipée n'est généralement possible. Avec les SCPI, vous pouvez sortir de votre investissement à tout moment, mais avec une décote forte si cela est précipité.
L'absence de marché secondaire implique une immobilisation totale des fonds jusqu'à l'échéance du projet. Le remboursement dépend directement du succès de l'opération immobilière et peut parfois subir des retards en cas de difficultés dans l'exécution du projet.
En clair, SCPI ou crowdfunding présentent des limites en matière de liquidité, et il convient à chaque fois selon moi d'y placer des sommes dont vous n’avez pas besoin à moyen terme.
La fiscalité liée
Concluons ce tour d’horizon par le sujet de la fiscalité. Vous ne l’aviez pas oubliée ? Le traitement fiscal des SCPI s'inscrit dans le régime des revenus fonciers, avec une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Vos revenus (les dividendes) seront donc taxés par l'administration fiscale qui va y appliquer votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour les personnes morales, les revenus issus de la détention de parts de SCPI est taxée au même régime que celui de l’entreprise, c’est-à-dire en règle générale l’impôt sur les sociétés (IS).
Les plus-values de cession (en cas de revente de parts) suivent le régime des plus-values immobilières, avec un abattement progressif pour durée de détention.
En investissant dans des SCPI via un contrat d'assurance vie, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe. Les revenus générés – et retirés de votre assurance vie – sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% et à l'imposition sur les plus-values selon la durée de détention du contrat : 12,8% avant 8 ans, puis 7,5% au-delà de 8 ans après un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. En l'absence de retraits de l'assurance-vie, pas de fiscalité. En cas de décès, les capitaux transmis profitent également des avantages successoraux de l'assurance vie, avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans.
Conseil de Matthieu
Le crowdfunding immobilier relève du régime des revenus de capitaux mobiliers, avec application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou sur option du barème progressif. Cette fiscalité s'avère souvent plus avantageuse pour les investisseurs fortement imposés. L'absence de plus-value simplifie le traitement fiscal à la sortie.
Les investissements en crowdfunding sont exclus de l'assiette de l'IFI. Un avantage significatif pour les patrimoines importants. Car cet IFI s'applique aux biens comme aux droits immobiliers détenus directement ou indirectement, ce qui signifie qu’il va vous concerner dans le cas de l’achat de parts de SCPI. Dans la case 9CA intitulée « Fraction de la valeur des parts ou actions représentatives des immeubles », vous devrez reporter le montant que vous fournira chaque année la ou les sociétés de gestion auprès desquelles vous êtes investisseur.
SCPI | Crowdfunding | |
Type d'investissement | Parts de société détenant un patrimoine immobilier | Obligations ou titres financiers liés à un projet spécifique |
Montant minimum | À partir de 200 € ou moins, jusqu’à à plus de 10 000 € selon les SCPI | À partir de 100 à 1000 € selon les plateformes, et même 1 € |
Durée d'investissement | Long terme (8-10 ans recommandé minimum) | Court terme (12-36 mois) |
Rendement moyen | 4 à 6% par an | 8 à 10% par an |
Fiscalité | Revenus fonciers et plus-values immobilières | Revenus de capitaux mobiliers |
Liquidité | Parts revendables mais délai de revente variable | Pas de revente avant l'échéance du projet |
Risques principaux | Risque locatif, risques propres à l’immobilier, risque de perte en capitale et risque de liquidité | Risque de défaut du promoteur, pas de garantie du capital |
Régulation | AMF + ACPR, société de gestion agréée | AMF, statut CIP/PSI pour les plateformes New |
Diversification | Mutualisation sur nombreux biens | Concentration sur un projet unique |
Gestion | Déléguée à la société de gestion | Aucune gestion nécessaire |
Distribution des revenus | Revenus mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels | Intérêts à l'échéance du projet |
Accessibilité | Souscription via professionnels ou en direct, mais aussi via CGP, banques | 100% en ligne, rapide et simple |
Performance historique | Stable et régulière, avec quelques SCPI en difficulté | Plus volatile, dépend des projets |
L’importance d’avoir une stratégie personnalisée
Choisir entre SCPI ou crowdfunding immobilier ne se résume pas à comparer des rendements ou des tickets d'entrée, ou encore à se focaliser uniquement sur l’horizon de placement. Cette décision s'inscrit dans une réflexion patrimoniale globale qui nécessite une approche personnalisée et, idéalement, l'accompagnement d'un professionnel qualifié. SCPI ou crowdfunding sont finalement 2 placements plutôt complémentaires, qu’en pensez-vous ?
Vous devez construire votre stratégie d'investissement selon une méthode précise, adaptée à votre situation personnelle.
Ce sont vos objectifs qui doivent guider vos choix d'investissement. Vous pouvez opter pour les SCPI si vous cherchez des revenus réguliers sur le long terme, ou privilégier le crowdfunding pour des gains plus importants sur des périodes courtes. Le temps dont vous disposez influence directement votre approche : les SCPI s'inscrivent dans une logique de 8 à 10 ans minimum, tandis que le crowdfunding propose des projets de 12 à 36 mois.
Votre profil de risque va déterminer la répartition entre ces 2 placements. Les SCPI vous offrent une mutualisation du risque sur de nombreux immeubles avec une volatilité maîtrisée. Le crowdfunding immobilier vous propose des rendements supérieurs mais concentre le risque sur un projet unique. Parfait, chaque solution a ses atouts et ses limites, alors vous devez évaluer votre capacité à supporter une perte potentielle, pour trouver le bon équilibre.
La fiscalité aussi est un sujet à prendre en compte, car elle impacte fortement votre performance finale. En SCPI, vous serez soumis au régime des revenus fonciers, potentiellement optimisable via le déficit foncier (vous pouvez d’ailleurs loger des parts au sein d’une SCI, ou encore utiliser le démembrement de parts). En crowdfunding, vous bénéficierez de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers, plus simple à gérer mais moins flexible en termes d'optimisation. Un CGP peut vous éclairer sur vos obligations, leurs conséquences, et vous recommander la bonne répartition au regard de ce poids de la fiscalité et de votre imposition actuelle.
Enfin, intégrez la dimension successorale dans votre réflexion. Les SCPI offrent des solutions de démembrement et une transmission progressive idéale pour la gestion patrimoniale. Le crowdfunding, plus simple en gestion, est moins adapté à cette logique. Si vous investissez pour vous, mais aussi pour vos proches, l'immobilier est un excellent choix, qui demande de la stratégie.
Pour réussir cette stratégie immobilière avec SCPI ou crowdfunding (ou les 2), vous devez comprendre les spécificités de chaque solution, et suivre ces investissements de manière régulière. Les SCPI demandent une analyse des rapports annuels et des indicateurs clés (TOF, TRI, report à nouveau). Le crowdfunding exige une étude approfondie des projets et des promoteurs, et une attention aux remboursements et retards. C’est une co-construction entre vous et un expert en finance qu’il convient donc de mettre en place pour optimiser vos placements immobiliers, et trouver les meilleurs ratio rendement/sécurité.
