Baltis : Avis sur la plateforme de Crowdfunding

Créée en 2016 par Alexandre Toussaint, Baltis (à l’origine Baltis Capital) est une plateforme d'investissements alternatifs française, régulée par l’AMF. Intégrée au Groupe Magellim depuis 2021, la société propose une grande variété de produits, dont du crowdfunding. En ce qui concerne ce type d’investissement, Baltis fait preuve d’une belle polyvalence, avec à la fois des projets de construction de nouveaux bâtiments, de la rénovation de biens existants, ou encore le financement de terrains et le développement de nouveaux quartiers en France. 

L’approche régionale, et la possibilité de contribuer au développement immobilier local, est un argument largement mis en avant. Cela se retrouve dans la diversité des projets proposés. On accède en effet à de nombreuses offres qui dépassent largement Paris intra-muros. Un atout pour une bonne diversification, alors que le crowdfunding est déjà en lui-même une solution de diversification de portefeuille.

Les caractéristiques principales de Baltis

Avant de découvrir mon avis Baltis complet, je vous propose une petite fiche d'identité de la plateforme de crowdfunding. 

L’offre de crowdfunding

Le crowdfunding cohabite avec d’autres solutions d’investissement sur Baltis. Il ne s’agit pas en effet d’une plateforme dédiée à 100 % au financement participatif, mais bien d’une « plateforme de financement immobilier et d'investissements ». 

Voilà pourquoi on retrouve des offres en immobilier fractionné, qui permettent d’accéder à des coupons trimestriels et à une potentielle plus-value à la revente. On découvre aussi ses opportunités d’investissement dans le capital de start-up, ou encore dans des produits en lien avec les énergies renouvelables. En résumé, Baltis est un intermédiaire qui propose des produits liés à l’immobilier. En revanche, pas d’investissement en SCPI.

En ce qui concerne le crowdfunding, le discours est clair. Le financement immobilier est là pour participer au renouvellement des territoires en accompagnant des projets partout en France. Cette notion de proximité, de territoire, qui évoque directement une vision ouverte sur toute la France et pas uniquement sur un marché restreint de l’immobilier parisien, fait partie de l’ADN de Baltis.

Plus qu’une simple promesse, le nom même Baltis est un clin d’oeil à cette volonté d’agir localement. Le nom Baltis provient de « baaltis », une divinité protectrice des villes, et de la racine baal, signifiant posséder et être propriétaire.

Ce nom a été retenu pour incarner une société audacieuse et résiliente. Baltis aspire à « permettre de protéger nos villes en investissant dans des projets immobiliers porteurs de sens ». Tout un programme.

L’offre de crowdfunding sur Baltis est relativement accessible, avec un ticket d’entrée faible. Le montant minimum pour devenir investisseur d'une opération proposée par Baltis est de 100 €, sauf quelques projets ou cette somme est poussée à 1 000 €.

L'ouverture d'un compte pour investir en crowdfunding

Pour pouvoir accéder au détail des projets en cours de collecte, mais aussi – et c’est logique – pouvoir investir, vous devez disposer d’un compte vérifié sur Baltis. 

Créez votre compte et validez votre profil investisseur en quelques minutes seulement. Fournissez tous les documents justificatifs exigés pour que votre compte soit activé et que vous puissiez investir avec vos premières obligations. Sachez qu’aucune souscription ne peut être validée dès lors que toutes les pièces justificatives demandées n’ont pas été communiquées. 

Que vous soyez une personne physique ou morale, la démarche de création puis d’activation du compte investisseur sur Baltis comporte 2 étapes principales.

Devenir Membre Baltis

La première étape consiste à devenir « Membre » de la plateforme. Pour cela, vous devez remplir un formulaire en ligne avec vos coordonnées personnelles (nom, prénom, email, mot de passe). Vous devrez également accepter les conditions générales d'utilisation ainsi que les mises en garde sur les risques inhérents aux investissements proposés. Pour une personne morale, c'est le représentant légal qui doit réaliser cette procédure.

Une fois ces informations transmises et validées, vous obtenez le statut de « Membre » vous donnant accès aux pages restreintes avec les principales caractéristiques des offres (activité, projet, équipe, valorisation). Mais vous ne pouvez toujours pas investir !

Passer au statut de Membre investisseur

Pour aller plus loin et pouvoir souscrire à un projet, vous devez ensuite passer par l'étape de « Membre Investisseur ». Cela implique de transmettre des informations complémentaires sur votre profil, vos revenus, votre patrimoine et votre expérience en matière d'investissement. Un questionnaire d'adéquation permet à Baltis d'évaluer si votre profil correspond au niveau de risque des offres proposées.

Pour les personnes morales, le représentant légal ou une personne habilitée doit remplir un questionnaire spécifique sur les connaissances et l'expérience de l'entreprise ou de l'association dans le financement participatif. Des pièces justificatives complémentaires (Kbis, statuts…) sont également demandées.

Une fois ces éléments fournis, Baltis procède alors aux vérifications réglementaires (anti-blanchiment, adéquation du profil). Si tout est conforme, vous accédez au statut de « Membre Investisseur » vous permettant de consulter la documentation réglementaire complète et de souscrire aux offres en ligne.

Les frais en crowdfunding avec Baltis

Comme cela est le cas de la plupart des autres plateformes de crowdfunding immobilier, il est possible d’investir chez Baltis sans frais. En effet, Baltis ne facture ni frais de souscription, ni frais de gestion, et pas même de frais de sortie.

Bien entendu, cette promesse est tenable uniquement car la plateforme se rémunère auprès des porteurs de projets. La commission est de 6 % HT (soit 7,2 % TTC) du montant financé. Une rémunération qui est justifiée par le travail de sélection des dossiers et les travaux de recherche pour identifier les risques (due diligence). La présence d’un intermédiaire impose toujours des frais, même si vous ne les réglez pas directement, car son intervention apporte de la valeur.

Les projets de crowdfunding proposés

De Lille à Lyon, de Béziers à Toulouse, sans oublier Paris ou encore les abords du lac Léman, se plonger dans les projets proposés par Baltis actuels ou passés apporte une vraie dose de dépaysement. « Nous aspirons à redessiner l’immobilier des territoires » commente Alexandre Toussaint. Président de Baltis. Cela se traduit concrètement avec les projets accessibles, mais aussi avec le travail de terrain réalisé par les équipes Baltis. La société dispose notamment d’antennes à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Nantes.

La fusion avec Proximea, une plateforme régionale de crowdfunding acquise en 2022, explique en grande partie cette vision régionale, tournée vers tout l’Hexagone, qui n’est pas centrée uniquement sur la capitale (et c’est rare).

D’ailleurs, au-delà de l’expansion géographique, ce sont aussi les domaines d'investissement Immobiliers qui vont évoluer avec cette récente fusion, vers la santé et l'innovation maritime (notamment), En ce qui concerne le crowdfunding, Baltis propose donc une approche qui fait sens et permet d’investir dans des projets immobiliers partout en France, pour ne pas trop dépendre d’un seul marché (l’immobilier parisien). 

Le montant global des projets financés est relativement limité, en comparaison avec d’autres plateformes de crowdfunding. Au moment de rédiger ces lignes, parmi les projets en cours, le montant des collectes ouvertes est de 460 000 et 500 000 €. Des projets récemment financés ont eu des collectes de 200 000, 265 000 et 280 000 €. Des sommes qui restent relativement « faibles », avec entre 50 et 100 investisseurs au maximum. Chez La Première Brique, acteur majeur du secteur, il est fréquent de voir des opérations avec des collectes dépassant le million d’euros. Plus rare chez Baltis. 

La durée cible d’investissement proposée par Baltis oscille entre 6 et 24 mois. On trouve parfois des projets avec des durées intermédiaires, de 12, 16 ou 18 mois, mais la durée de 24 mois, à considérer comme du moyen terme, tend à se généraliser. Pour contrer le frein potentiel que constitue cette durée pour certains investisseurs (car elle signifie un manque de liquidité avec l’obligation de placer les sommes pour 2 ans), Baltis a récemment lancé un premier projet avec un ticket d’entrée à 1 euro.

Il s’agissait, fin 2023, du projet Lille Basse, avec l’achat, la rénovation puis la revente d’un appartement triplex de 122 m² dans le Vieux Lille. Un projet inédit donc, avec une société nouvelle, et assez opportun, lancé juste quelques jours avant la nouvelle année. Faut-il s’attendre à voir ce type de projets très accessibles se multiplier ? On peut en tout cas y voir une réponse de la part de Baltis face au contexte de baisse de l’activité du secteur du crowdfunding en 2023 (recul de la collecte de 11,3 % en comparaison à 2022 selon les chiffres publiés par Mazars).

Les critères de sélection des produits crowdfunding avec Baltis

Les critères de sélection et la méthodologie employée pour évaluer le risque de crédit lié à un projet de crowdfunding ne sont pas détaillés de manière très complète sur le site Baltis. 

Sur le site officiel, on peut apprendre que Baltis utilise un processus qui implique plusieurs étapes clés. 

1. L'équipe Audit & Développement réalise une première analyse approfondie du risque de crédit.
2. Un Comité interne détermine une évaluation raisonnée du prix à fixer pour l'offre.
3. Un Comité externe peut également être sollicité dans certains cas.

Pour mener son analyse, Baltis s'appuie sur différents éléments comme les informations financières liées à l'offre de financement, la solidité financière du porteur de projet, son expérience antérieure dans le financement participatif, la qualité intrinsèque du projet et son stade d'avancement administratif, ainsi que les garanties attachées au financement. 

De manière plus précise, on sait que l’évaluation du porteur de projet concerne notamment son expérience, qui doit être supérieure à 3 ans. En ce qui concerne le projet en lui-même, la localisation, le coût d'acquisition, la commercialisation, le coût des travaux et le business plan sont passés au crible. La décision finale est prise de façon collective. La méthode d’évaluation n’est pas plus détaillée. Dommage, car l’approche régionale et l’accent mis sur la proximité mériteraient ce niveau d’explication supplémentaire. 

Les performances de Baltis avec le crowdfunding

Depuis son agrément AMF obtenu en 2020, Baltis communique de manière détaillée ces indicateurs de performance, année par année.

Le premier projet intégralement remboursé l’a été en 2021, avec une accélération logique observée en 2023, avec 22 projets intégralement soldés. À date, ce sont au total 33 projets qui ont été remboursés, pour un total d’un peu moins de 550 000 € d’intérêts. 

Mais, au moment d’écrire ces lignes, ce sont plus de 120 projets qui sont en cours de remboursement, pour un total de plus de 10 millions d’euros d’intérêts. On perçoit bien avec ces chiffres l’accélération de l’activité de Baltis sur la période 2022–2023.

Bonne chose, le nominal financé a été relativement stable entre 2022 et 2023, ce qui ne signifie pas une croissance déraisonnable de l’activité. A la fin du premier trimestre 2024, la collecte de 6 millions d’euros permet d’envisager un nouvel exercice avec des chiffres proches. Un bon point pour apporter de la stabilité et réduire le risque. 

Les risques avec l’investissement crowdfunding chez Baltis

La multiplication des projets par Baltis a, comme cela est souvent le cas, entraîné quelques difficultés. 10 projets affichent un retard de remboursement inférieur à 6 mois, et 10 autres un retard supérieur. Cela représente 14,4 % de projets en retard (20 sur 139). Un chiffre à ne pas négliger

Un ratio relativement important en comparaison avec des plateformes concurrentes : 4,83 % chez Homunity, 8,1 % pour Anaxago, 11,58 % pour La Première Brique (données relevées en avril 2024). Prudence donc sur ces retards qui s’accumulent. 

Aucune perte définitive à mentionner toutefois. Les retards sont à surveiller et il est important selon moi que ce taux repasse sous les 10 % en 2024, pour apporter de meilleures garanties.

En résumé, la plateforme Baltis se démarque par sa vision à long terme de contribuer au développement immobilier des territoires à travers la France. Un réel acteur local. Avec une offre variée allant du crowdfunding à l'immobilier fractionné en passant par les énergies renouvelables, elle permet aux investisseurs de diversifier leurs placements, au-delà du crowdfunding. Son approche régionale, en proposant des projets dans de nombreuses villes, évite une trop grande dépendance à un marché immobilier (immobilier de bureaux, immobilier parisien, etc.).

Le processus rigoureux de sélection des projets, impliquant plusieurs comités d'analyse, et des décisions collégiales, témoigne du sérieux de Baltis. Je regrette seulement de ne pas avoir plus de détails sur les indicateurs réellement évalués. 

L'accumulation récente de retards de remboursement sur une partie des projets appelle à la vigilance. Malgré cet élément à surveiller, Baltis est une plateforme crédible et ambitieuse dans le monde du financement participatif immobilier en France. Sa capacité à allier performance financière et impact local constitue un atout indéniable. Je suis sensible aux investissements qui ont du sens, et l’approche ici me séduit.