Le crowdfunding immobilier sous sa forme obligataire est le mode le plus courant du financement participatif en France, et séduit depuis plusieurs années pas mal d’épargnants (dont je fais partie). Pour celles et ceux qui ne veulent pas investir directement dans l’immobilier et veulent éviter les contraintes liées (recherche du bien, travaux, mise en location, gestion locative), le crowdfunding est une réponse.
Sans aucune gestion, avec une diversification géographique possible et une promesse de rendement élevé, il s’agit d’une solution passive pour bénéficier de l’immobilier. Malheureusement, toutes les plateformes ne se valent pas.
Le crowdfunding n’échappe pas aux réalités économiques des sous-jacents qu’il finance. En 2023, l’immobilier a été particulièrement impacté, avec une hausse notable des retards. Un contexte qui a permis de faire émerger le bon et le moins bon au sein des plateformes de crowdfunding. Upstone fait partie de ceux qui ont notamment subit ce contexte. Certains n’hésitant pas à parler de catastrophe face aux décisions prises par la plateforme, qui cumule les points négatifs. Voici mon avis Upstone Crowdfunding 2025.
L’offre de crowdfunding Upstone
Upstone crowdfunding a été lancé en 2016, avec un premier projet financé pour un montant nominal de 300 000 €. Progressivement, la plateforme s’est développée, jusqu’en 2021, avec un nominal financé en progression, tout comme le nombre de projets. Puis, depuis l’exercice 2022, on assiste à un retournement.
En 2023, le nombre de projets a pour la première fois été en recul, avec une chute brutale de la collecte. Cette chute était en partie liée à la hausse des taux qui a rendu les projets immobiliers plus complexes à boucler. Surtout, ce sont les retards qui ont commencé à se multiplier. Je vous donne tout le détail ci-après dans la partie performances.
Mais avant cela, intéressons-nous au fonctionnement d’Upstone.
Upstone propose des solutions d’investissement en immobilier, avec 3 typologies de projets :
- Opérations de marchands de biens : avec la promesse d’un profit relativement rapide pour une mise initiale limitée, mais avec des risques liés aux fluctuations du marché immobilier et des taux d'intérêt.
- Opérations de promotion immobilière : profits importants possibles avec des projets d’envergure variable, mais avec une prise de risques liée aux délais de construction et aux autorisations d’urbanisme, ce qui entraîne un cycle de projet relativement long.
- Opérations de portage immobilier : l'avantage d’avoir des revenus réguliers grâce aux loyers mais une rentabilité relativement faible et une exposition aux impayés, qui peuvent se multiplier dans un contexte de difficultés économiques globales.
La première catégorie, celle qui est la plus fréquente sur Upstone crowdfunding, concerne des opérations de marchand de biens immobiliers qui cherchent avec le crowdfunding un complément de financement, en parallèle d’un prêt bancaire par exemple. Les durées constatées sont souvent comprises entre 6 et 18 mois, avec une promesse de rendement estimée entre 10 et 12 %.
Pour ce qui est de la promotion immobilière, les durées sont elles plus longues, de 18 à 24 mois, avec un rendement promis de 8 à 10 %. Enfin, en ce qui concerne le réméré et le portage immobilier, il faut s’attendre à des projets avec une durée comprise entre 12 et 24 mois, avec une distribution mensuelle (contrairement à la distribution in fine des autres typologies de projets) et avec un rendement plus faible, de 4 à 6 %.
Les 3 typologies sont proposées, avec des montants à collecter très variables. Sur Upstone crowdfunding, comme vous allez le voir, on retrouve des projets de quelques milliers d'euros à plusieurs millions. Voilà qui apporte de la diversification, c'est vrai, mais qui constitue aussi selon moi un élément assez déroutant, qui montre un manque de stratégie. J'aurai l'occasion d'y revenir.
Un peu de positif : le principal atout de la plateforme d’investissement Upstone crowdfunding est l’accessibilité. En effet, les fondateurs ont une volonté de démocratiser le crowdfunding, avec la possibilité de se lancer à partir de 100 € !
Donnée | Upstone |
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Année de création | 2016 |
Projets financés sur la plateforme | 141 |
Investissement minimum en crowdfunding | à partir de 100 € |
Produits proposés | Opérations de marchands de biens - Opérations de promotion immobilière - Opérations de portage immobilier |
Nominal financé | 93 358 800 € |
Capital remboursé aux investisseurs | 56 899 451 € |
Intérêts versés aux investisseurs | 5 349 878 € |
Immatriculation AMF | FP-2023-41 |
Avant d'investir dans une opération de crowdfunding, assurez-vous de bien comprendre le type de projet (marchand de biens, promotion, portage) et les risques associés. Un rendement élevé va souvent de pair avec un risque accru.
Conseil de Matthieu
L'ouverture d'un compte pour investir en crowdfunding
L’inscription sur la plateforme Upstone se fait de manière totalement digitale, avec des étapes en ligne. Il vous suffit de remplir une adresse e-mail, de définir un mot de passe et de sélectionner votre profil (investisseur personnel ou pour une société). Vous aurez alors accès aux informations relatives au projet, mais cette inscription ne vous donne pas la possibilité d’investir.
Pour cela, il faut créer un compte Investisseur. Le processus de vérification des informations personnelles n’est pas détaillé. On sait simplement que ce sont les équipes AM Equity qui définissent si un internaute qui crée un compte est qualifié d’investisseur averti ou non et peut ainsi ensuite accéder aux projets pour y souscrire.
L’inscription est totalement gratuite, pour disposer d’un simple compte afin d’accéder aux informations des projets ou pour avoir un compte Investisseur et participer financièrement. Upstone crowdfunding ne facture pas de frais d'inscription, pas plus que de frais d'investissements ensuite.
Les frais avec Upstone crowdfunding
Comme toutes les autres plateformes de crowdfunding, il n'y a pas de frais directs pour l'investisseur ! Upstone se rémunère auprès des porteurs de projets.
Pour les projets à court terme, c’est sur la base du succès des levées de fonds que se fait la rémunération. Pour les projets à moyens termes, la rémunération est étalée sur toute la durée, et ne se fait pas seulement sur la somme collectée.
La levée de fonds est facturée aux porteurs de projets avec un pourcentage compris entre 5 et 10 % du montant levé. Pour chaque projet, le montant exact de la commission qui est perçue est précisé sur la page dédiée. En tant qu'investisseur, vous pouvez donc savoir combien le porteur de projet doit reverser en cas de succès.
Vous l'aurez compris, Upstone crowdfunding se rémunère sur le rendement, en tant qu'intermédiaire, ce qui diminue votre rendement personnel.
Les projets proposés par Upstone
Passons à la qualité des projets, aux critères de sélection et, par voie de conséquence, aux performances. Vous allez le voir, c’est là que ça commence à se gâter.
En France, en 2023, le crowdfunding immobilier obligataire a permis de financer 1 237 projets (chiffre Baromètre crowdfunding 2023 Mazars FPF). Parmi eux, une fraction seulement l’a été via Upstone crowdfunding, qui a collecté des fonds pour 26 projets ! A peine 2 % du marché. Upstone est une plateforme modeste, avec une collecte qui était en 2023 à 12,3 millions d’euros.
A titre de comparaison, Homunity a financé 89 projets en 2023 (un peu plus de 7 % du marché) et propose selon moi plus de garanties. De plus, la possibilité d'investir via le PEA-PME BoursoBank sans frais est un sérieux atout. Vous pouvez retrouver ce que je penses de cette plateforme dans mon article avis Homunity.
Les opérations de marchand de biens et de portage immobilier sont majoritaires. Parmi les projets qui ont connu une collecte réussie en 2023, on découvre une grande hétérogénéité. On passe par exemple d’une opération de promotion immobilière à Montreuil en Seine-Saint-Denis programme Les Terrasses Faidherbe avec 1 300 000 € à du portage immobilier à Bourg-de-Péage dans la Drôme pour un montant total de… 54 000 € (programme Solu'up 05 – Tranche 1).
Plus globalement, la grande majorité des projets se situe entre 150 000 et 300 000 €. Mais le large éventail visible dans l’historique, avec des projets qui dépassent le million d’euros et d’autres qui atteignent à peine plusieurs milliers, est assez déroutant.
Les critères de sélection Upstone pour les projets de crowdfunding
Comme nous venons de le voir, avec des projets financés disponibles allant de 36 000 € à 3 500 000 € (depuis 2016), on se demande quels sont les critères de sélection. A minima, on peut se questionner sur la stratégie, tant les enjeux, la prise de risque et les vérifications à effectuer ne sont pas du tout les mêmes avec ces montants très différents.
Sur le site officiel Upstone crowdfunding, la sélection est expliquée comme suit : « Notre processus de sélection est stricte, basé sur une notation quantitative et qualitative de critères précis comme la solidité financière de l’opérateur, son engagement en fonds propres dans l’opération mais aussi le projet en lui-même, sa cohérence dans son environnement (on ne fait pas une tour de bureau au milieu de nul part) ou encore la viabilité du bilan de l’opération ».
Le processus de sélection n’est pas détaillé de manière plus complète. On ne peut pas par exemple comprendre comment le scoring est effectué, ni quels sont les intervenants qui ont la possibilité d’intervenir dans le choix des dossiers. Les autres plateformes ne donnent pas toujours accès aux détails, mais ici, le niveau d'information me semble vraiment très réduit.
Je me questionne sur la rigueur de la sélection. Tout d’abord car, même si un léger mieux est à noter depuis plusieurs mois, la description des projets proposés était très mauvaise jusqu’à 2022. On ne pouvait pas accéder à des informations précises et véritablement stratégiques pour la prise de décision. Un vrai manquement qui, selon moi, trahissait une recherche peu approfondie sur la préparation des dossiers.
Au-delà de mon avis personnel, les chiffres parlent : les performances (que je vous détaille ci-dessous) sont le reflet de la qualité du sourcing. Les projets sont de qualité relativement faible, le nombre de retards devient conséquent.
Mon avis sur Upstone crowdfunding est un très bon exemple qui montre l'importance de diversifier vos investissements en crowdfunding entre différentes plateformes et différents types de projets. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, surtout sur une plateforme qui semble manquer de rigueur dans la sélection des dossiers.
Conseil de Matthieu
Les performances Upstone avec le crowdfunding
Le taux de rendement interne (TRI) net de risque historique est de 9,28 %, avec en 2023 un chiffre record de 12,45 %. D’excellentes performances donc, malgré un passage à vide de 2020 à 2022 (avec respectivement 7,97 %, 7,51 % et 8,92 %).
Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 (en cours) |
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Projets | 20 | 23 | 38 | 26 | 11 |
TRI | 7,97 % | 7,51 % | 8,92 % | 12,45 % | 11,64 % |
Durée moyenne (en mois) | 13,2 | 12,2 | 7,8 | 13,9 | 19,2 |
Taux moyen annuel pondéré | 10,91 % | 11,78 % | 12,01 % | 12,45 % | 10,72 % |
Nominal financé | 18 809 000 € | 19 581 000 € | 21 192 700 € | 12 373 200 € | 2 639 900 € |
Un haut rendement, qui vous l’avez compris, est associé à une prise de risque élevée. Car si vous voulez chasser ce rendement potentiel supérieur à 12 %, vous allez devoir composer avec une possible perte en capital ou des retards. Comment avec toute les autres plateformes ? Selon moi, le risque avec Upstone crowdfunding est plus élevé et le rendement espéré ne doit pas vous faire oublier la prudence.
Depuis 2019, 38 projets accusent un retard supérieur à 6 mois. Depuis 2022, 10 projets accusent un retard inférieur à 6 mois. Cela nous amène un total de 48 projets, très élevé sur le total de 141 financés. 34 % des projets ont eu un retard. Cela peut s’expliquer par le calendrier de remboursement promis relativement court, qui ne tient pas suffisamment compte selon moi des délais souvent rallongés en immobilier. Upstone crowdfunding affiche des délais de remboursement optimistes, mais difficilement tenables.
Plus grave que les retards, 5 projets sont concernés par une procédure collective, avec quasiment 170 000 € d’intérêts à verser à ce jour !
Un mot sur la durée moyenne qui fait le yo-yo. Sa forte variabilité d'un exercice à l'autre témoigne d'un environnement changeant, de projets très différents. Encore pour moi un élément qui montre un manque criant de stratégie et de stabilité dans les arbitrages.
Les risques avec l’investissement crowdfunding chez Upstone
Les risques liés à un investissement en crowdfunding se retrouvent bien entendu chez Upstone. Vous n’avez pas de garanties sur le succès des projets financés, et en cas d'échec, vous pouvez perdre la totalité de votre mise de fonds.
Si toutes les plateformes sont concernées par cette prise de risque, j’ai le sentiment que l’exposition est encore plus forte avec Upstone. Pourquoi ? Car le taux de retard est, comme nous venons de le voir, très élevé, et que d’autres éléments ne sont pas très rassurants.
Autre élément propre directement à l’investissement, les retards ne font pas l’objet de communication détaillée auprès des investisseurs. Lorsque des retards sont constatés, les prêts peuvent être prolongés, mais il n’y a pas de pénalité appliquée et l’information à propos des procédures de recouvrement ne semble pas non plus être très transparente.
Je n’ai pas personnellement de compte sur la plateforme, mais j’ai eu plusieurs retours d’utilisateurs qui m’ont indiqué avoir eu des comptes suspendus. La désactivation du compte pure et simple, sans retour de la part du service client, voilà qui n’incite pas à la confiance.
C’est peut-être un détail, mais le blog n’est plus mis à jour depuis la fin d’année 2023, tandis que le podcast édité par Upstone (Des Briques et Des Brocs) a connu une pause d’un an ! Peut-être faut-il y voir les conséquences du rachat par Upstone d’Immocratie, annoncé à l’été 2023, qui a probablement entraîné pas mal de changements en coulisse. Immocratie, une autre plateforme de crowdfunding immobilier, qui compte d’ailleurs un taux de retard de 21,6 % !
Le modèle du crowdfunding immobilier est une solution d’investissement que j'affectionne. Il repose sur une information claire, complète, et sur la confiance entre les différents acteurs (porteurs de projets, intermédiaires, investisseurs). Mais le crowdfunding nécessite de la stratégie. En ne communiquant pas toujours des informations détaillées et en négligeant le suivi de la clientèle pourtant central pour porter l’investissement et développer une plateforme, Upstone entretient un sentiment mitigé.
Autant d’éléments qui me poussent à vous recommander de vous détourner pour le moment de cette solution, et à chercher des plateformes alternatives. Que vous soyez déjà exposé au crowdfunding ou que vous cherchiez à effectuer vos premiers versements, vous devez vous tourner vers des acteurs sérieux qui appliquent les bonnes règles : sélection des dossiers, présentation des offres, bonne gestion dans le temps. Upstone ne coche actuellement pas ces cases.
2 réponses
Bonjour J’ai particulièrement apprécié vos propos, tant pour ma “culture” générale en matière de crowdfunding que pour vos avis sur UPSTONE. Je suis personnellement investi dans un de leur projet, Victor Hugo Paris XVIe, lequel est en retard de un an. Aucune information sur site quant à la situation présente, tant sur site que via courriels. A ce stade quel serait la 1ere étape “juridique” à franchir ?
Merci !
Bonjour,
Tout d’abord relire attentivement le contrat ou le document d’offre que tu as reçu lors de ton investissement. Ces documents devraient inclure des clauses sur les retards et les obligations de communication de la part du promoteur.
Ensuite, avant d’envisager des démarches juridiques, il peut être utile d’essayer de les contacter à nouveau. Si tu n’as pas reçu de réponse à tes courriels, essaie d’autres canaux de communication, comme un appel téléphonique ou un message sur les réseaux sociaux.