Quels sont les meilleurs ETF immobilier pour investir sur les REIT/SIIC ? 

L'investissement immobilier a longtemps été considéré comme un pilier de la création de richesse, mais il était souvent réservé aux investisseurs disposant de capitaux importants. Avec l'avènement des REIT (Real Estate Investment Trusts) aux États-Unis en 1960 et – bien longtemps après – des SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) en France en 2003, le paysage de l'investissement immobilier a radicalement changé. En permettant aux investisseurs individuels d'accéder aux revenus générés par l'immobilier commercial sans avoir à acheter ou à financer des propriétés directement. C’est une ouverture forte à un plus large public qui a été réalisée. Ces REIT/SIIC sont d’ailleurs accessibles via des ETF. On parle alors d'ETF immobilier. Mais lesquels cibler ?

Définition et fonctionnement des ETF immobilier et des REIT/SIIC

Les REIT, ou leurs équivalents français les SIIC, sont des sociétés cotées en Bourse qui possèdent, gèrent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Ces entités offrent aux investisseurs la possibilité de participer au marché immobilier sans avoir à acheter, gérer ou financer directement des propriétés.

L'avènement des REIT et de leurs équivalents internationaux a démocratisé l'investissement immobilier de plusieurs façons. 

• En permettant une plus forte accessibilité, les investisseurs pouvant acheter des parts de REIT comme une action.
• En simplifiant la liquidité de l’immobilier possédé, les REIT étant cotés en Bourse, ils offrent une liquidité comparable à celle des actions ordinaires.
• En donnant directement de la diversification, un seul REIT pouvant posséder et gérer des centaines de propriétés dans des pays/secteurs différents.

L’investissement dans l’immobilier au travers des REIT et SIIC est aussi une solution pour accéder à une gestion professionnelle, par opposition à la gestion qu’il est parfois nécessaire de faire soi-même lorsque l’on investit dans un bien locatif par exemple. Bref, une autre façon d'investir dans l'immobilier.

Et côté rendement ? Les REIT permettent d’investir dans l’immobilier, mais cela reste des actions, avec un comportement qui est donc identique à ce que l’on peut voir sur les marchés boursiers. Il faut ainsi s’attendre à de belles performances mais aussi une forte volatilité. D’où l’importance de bien choisir la forme de l’investissement.

La plupart des ETF immobiliers se concentrent sur les REIT US, c’est-à-dire qu'ils permettent d’investir dans des foncières cotées en Bourse sur le marché américain dont les investissements immobiliers sont majoritairement ou quasi exclusivement centrés sur le territoire américain.

Un seul ETF immobilier éligible au PEA

Commençons d’emblée cette liste des meilleurs ETF immobilier pour investir avec le seul ETF éligible au PEA : Amundi PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF Acc. Comme son nom l’indique, il couvre les REIT/SIIC européennes. Il s'agit, d'ailleurs, du seul ETF français de ma sélection.

Cet ETF, conforme à la directive OPCVM, vise à répliquer fidèlement la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return Index, que la tendance soit à la hausse ou à la baisse. Cet indice représente la performance des sociétés immobilières cotées en Europe. Il englobe 2 principaux sous-secteurs : les Sociétés d'Investissement Immobilier (comprenant divers segments tels que les parcs de bureaux, industriels, commerciaux et résidentiels) et les Sociétés de Gestion et de Promotion Immobilière. L'indice compte 103 valeurs.

La répartition géographique de l'indice est principalement hors de France, avec le Royaume-Uni (32,49 %) qui est le pays dans lequel on retrouve le plus de valorisation, puis l’Allemagne (16,85 %), la Suède (15,61 %) et enfin la France (11,81 %) et la Suisse (9,20 %). Les autres pays représentent 14,04 %. Les principales positions de l'indice incluent Vonovia SE (10,38 %), Segro PLC (6,65 %), et Swiss Prime Site (3,74 %).

L'ETF utilise une politique de capitalisation, réinvestissant automatiquement les dividendes perçus. Vous le savez peut-être déjà si vous avez l'habitude de me lire, c'est pour moi un excellent point. D'ailleurs, si vous avez besoin d'une mise à jour à ce sujet, j'ai déjà rédigé un article qui explique la différence entre ETF capitalisant ou distribuant.

Outre le fait qu’il soit le seul éligible au PEA (oui, je le répète, c'est le seul ETF immobilier PEA actuellement), cet ETF offre selon moi plusieurs avantages :

• Une belle diversification dans le secteur immobilier européen, pour compléter un premier investissement immo que vous avez déjà ou pour « débuter » avec un marché global.
• Des coûts de gestion compétitifs (0,40 % par an de frais de gestion).
• Une liquidité accrue (grâce à la cotation en Bourse) à utiliser si vous n’avez pas de placement dans l’immobilier.

Cependant, comme tout investissement, il comporte des risques, notamment liés aux fluctuations du marché immobilier, au risque de change pour les sociétés hors zone euro, et aux risques spécifiques liés à la réplication synthétique (je vous invite d'ailleurs à lire à ce sujet mon explication pour comprendre ce qui différencie ETF physique ou ETF synthétique). Les performances montrent des variations de rendement importantes. On peut observer une alternance entre des années de forte croissance et des années de baisse, avec notamment une chute significative en 2022 et des rebonds importants en 2019 et 2014.

En résumé, l'ETF Amundi PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF Acc offre une solution d'investissement accessible et diversifiée pour ceux qui cherchent à s'exposer au marché immobilier européen coté, tout en bénéficiant des avantages fiscaux du PEA. C’est le seul ETF de ce genre que vous pouvez placer dans votre PEA ! Avec un cours à peine au-dessus de 13 € au moment ou je rédige cet article, il faut avouer que c'est un ETF immobilier qui a de solides arguments. Voilà pourquoi je le classe au sommet de ma sélection.

Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF

L'Invesco Real Estate S&P US Select Sector UCITS ETF Accest un ETF qui offre une exposition au secteur immobilier américain. Lancé le 17 février 2016, ce fonds vise à répliquer la performance de l'indice S&P Select Sector Capped 20 % Real Estate Index.

Les constituants sont pondérés par la capitalisation boursière flottante, avec un plafond maximum de 19 %. Cela signifie qu'aucune action individuelle ne peut représenter plus de 19 % de l'indice ou du fonds, même si sa capitalisation boursière flottante justifierait un pourcentage plus élevé. La réplication est synthétique, ce qui signifie que le fonds utilise des contrats de swap pour atteindre son objectif d'investissement.

Cet ETF possède une allocation très différente de l’ETF immobilier éligible au PEA que nous venons de voir précédemment ! En effet, comme je l’ai déjà précisé, nous sommes ici sur un ETF exposé à 100 % au marché immobilier américain. Cela présente des atouts, mais aussi vous l'avez compris, des limites.

Allocation et expositions :

• Allocation géographique à 100 % États-Unis
• Allocation sectorielle à 96,9 % Immobilier, 3,1 % Industrie

Top 5 des expositions :

• Prologis REIT (11,00 %)
• American Tower REIT (9,70 %)
• Equinix REIT ORD (7,10 %)
• Welltower ORD (5,30 %)
• Simon Property Group REIT ORD (4,70 %)

On retrouve ici des positions totalement différentes – et complémentaires – de l'ETF PEA d'Amundi. La performance pour 2023 était de 11,59 % pour l'ETF et 11,11 % pour l'indice. Depuis sa création il y a moins de 10 ans, sa performance est de plus de 100 %.

Pourquoi ai-je sélectionné cet ETF ? Car il offre pour moi une exposition ciblée au secteur immobilier américain avec des frais de gestion intéressants à 0,14 %, et un profil ESG solide (notation fonds ESG de A et un score qualité ESG de 6,5 sur 10). La principale limite de cet ETF est aussi son atout majeur : une exposition 100 % US. Voilà pourquoi je ne le conseille pas comme tout premier ETF immobilier en général (commencez avec la version exposée à l'Europe d'Amundi sur votre PEA), mais le marché américain affiche de belles performances et il est ici simple d'y accéder, avec un ETF accessible pour moins de 25 €.

iShares US Property Yield UCITS ETF

L'iShares US Property Yield UCITS ETF est un ETF géré par iShares II plc, une filiale de BlackRock. Ce fonds vise à répliquer la performance du FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ Index. Vous pouvez comme cela vous exposer aux sociétés immobilières cotées et aux Real Estate Investment Trusts (REIT) des États-Unis qui satisfont à des critères spécifiques de rendement et de dividende.

L'ETF investit principalement dans des sociétés immobilières américaines ayant des perspectives de rendement de dividende d'un an de 2 % ou plus. Le portefeuille est diversifié au sein du secteur immobilier, avec une prépondérance des REIT spécialisées (19,18 %) et résidentielles (18,79 %). Les 10 principales positions représentent 50,28 % de l'actif, avec des entreprises comme Prologis REIT Inc (11,15 %) et Welltower Inc (6,74 %) en tête.

La répartition par capitalisation boursière montre une forte concentration sur les grandes capitalisations (76,20 %), suivies des moyennes (19,05 %) et des petites capitalisations (2,73 %). Géographiquement, le fonds est presque exclusivement investi aux États-Unis (99,92%).

L'ETF a démontré des performances variables au fil des ans, avec des années exceptionnelles comme 2021 (+40,93 %) et des périodes plus difficiles comme 2022 (-24,51 %). Sur le long terme, il affiche une performance annualisée de 4,54 % depuis sa création. L'indicateur de risque SRRI de 5 sur 7 souligne la volatilité potentielle de cet investissement.

Cet ETF se retrouve dans ma sélection grâce à son accessibilité. L'ETF est coté sur plusieurs Bourses européennes, notamment le London Stock Exchange, Euronext Amsterdam, et Deutsche Boerse Xetra, offrant une bonne liquidité et accessibilité aux investisseurs européens. Grâce à un focus sur les sociétés à haut rendement, il convient aux investisseurs recherchant une exposition sectorielle spécifique et des revenus potentiels, tout en étant prêts à assumer les risques associés à ce type d'investissement. La performance historique et les aspects ESG modérés en font une option intéressante pour diversifier un portefeuille. Mais on est – une fois encore – sur du 100 % Etats-Unis !

VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Le VanEck Global Real Estate UCITS (ticker : TRET) est un ETF qui permet une exposition au marché immobilier mondial. Lancé le 14 avril 2011, ce fonds vise à répliquer la performance du GPR (Global Property Research) Global 100 Index.

Cet indice se compose des 100 sociétés immobilières cotées les plus liquides au monde. Le fonds détient 100 positions (je vois que vous suivez), avec une forte concentration sur les États-Unis (66,47 %), suivis du Japon (11,63 %). Les 10 principales positions représentent 42,49 % de l'actif, avec des entreprises comme Prologis Inc (9,48 %) et Welltower Inc (5,52 %) en tête (tiens, comme pour l'ETF iShares US Property Yield UCITS). Le portefeuille est diversifié entre différents sous-secteurs de l'immobilier, incluant les entrepôts, les soins de santé, le stockage et les centres commerciaux. C'est là que j'y vois un premier point intéressant qui mérite votre attention. Car cet ETF propose une double diversification, à la fois géographique et sectorielle.

Avec une performance annualisée de 7,54 % depuis sa création, cet ETF propose un bon rendement. Mais il a légèrement sous-performé son indice de référence sur la plupart des périodes. En partie compte tenu des frais de gestion à 0,25 %.

Le VanEck Global Real Estate UCITS permet d'accéder – sur le papier – au marché immobilier mondial à travers un véhicule d'investissement liquide et diversifié mais il ne faut pas mettre de côté ses limites. Cela concerne notamment une forte concentration géographique sur les États-Unis (logique, mais à bien mesurer). Cela renforce le risque de change dû à l'exposition internationale.

Je l'ai mis dans ma sélection car c'est un ETF immobilier « monde » et il est selon moi parmi les meilleurs sur ce segment. Il existe une vingtaine d’ETF immobiliers qui investissent dans le monde entier, et qui peuvent constituer des alternatives à l’ETF VanEck Global Real Estate UCITS. C’est le cas par exemple du iShares Developed Markets Property Yield UCITS (IE00B1FZS350), qui est le fond le plus important du secteur, avec plus de 1,1 milliard d’euros actuellement. Un ETF distribuant qui vise à répliquer le FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+, avec des frais relativement élevés toutefois (0,59 % de frais de gestion). A noter que cet ETF existe aussi en version capitalisante, avec le iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Acc). Avec l'ISIN IE00BFM6T921, ce dernier ETF est toutefois plus modeste (314 millions d'euros en gestion) et affiche le même niveau de frais.

Comme vous le voyez, les ETF immobilier qui permettent d'investir dans les REIT/SIIC sont nombreux. Des versions centrées sur l'Europe à celles ayant au contraire un positionnement américain, en passant par les ETF immobilier monde, il y en a pour tout le monde. Quelle que soit votre stratégie, votre aversion au risque et votre vision de cet actif incontournable qu'est l'immobilier, vous pouvez trouver un ETF.

Au sommet de mon classement, l'ETF Amundi peut paraître un peu trop « sage » mais son éligibilité au PEA et sa bonne diversification à l'échelle européenne est pour moi un atout. A combiner peut-être avec l'un des 2 ETF immobilier Etats-Unis si vous disposez d'une enveloppe pour les intégrer (comme un compte-titres).

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