Investir dans l’immobilier, c’est loin d’être passif : cela exige une gestion parfois très chronophage, une charge mentale qui n’est pas adaptée à tout le monde, et un investissement initial important.
Pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier de manière passive, de manière plus simple, mais aussi de manière moins risquée, la pierre-papier à travers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peut-être une très bonne option. Nous verrons un TOP SCPI et les opportunités en 2023.
Les SCPI permettent un investissement immobilier passif, sans avoir à s’occuper de la recherche de biens, de l’achat, des travaux, ou de la gestion locative, puisque c’est la société de gestion qui s’en charge pour vous.
Dans cet article, je vous explique pourquoi je pense que les SCPI sont un investissement incontournable dans un portefeuille bien diversifié. Côté performance, je vais vous présenter un top SCPI de 2022 où certaines ont apporté plus de 10% de performance sur l’année. On verra quelles sont les opportunités à venir pour les SCPI en 2023 et dans ce contexte actuel. On parlera aussi de la révolution dans le monde des SCPI avec les SCPI sans frais de souscription et puis aussi comment construire un bon portefeuille de SCPI.
Lire aussi : Comment investir en SCPI ? Guide Débutant Complet
Vous trouverez la version vidéo de cet article juste ici :
Les SCPI en 2022
Les SCPI sont de plus en plus populaires en France et alors qu’en 2022, beaucoup d’investissements ont vu leurs valeurs chuter avec un contexte perturbé par le conflit russo-ukrainien, les hausses des taux, l’inflation, en 2022, les SCPI ont étaient encore une fois très résilientes face à ce genre de contexte difficile avec plusieurs SCPI qui ont affiché plus de 6% de rendement et plusieurs affichant plus de 8% de performance globale sur l’année.
Le rendement moyen des SCPI devrait rester très solide autour de 4,53% pour l’année 2022 contre 4,45% en 2021 et 4,18% en 2020, en pleine crise sanitaire.
En plus de ce rendement, la performance globale d’un investisseur en SCPI équivaut à ce rendement qui correspond aux loyers des immeubles détenus par les SCPI auquel il faut ajouter la variation des prix des parts reflétant l’appréciation du prix des biens immobiliers détenus. En 2022, plus d’une vingtaine de SCPI ont augmenté le prix de leur part en 2022.
Les SCPI ont connu une très bonne année 2022, avec une collecte d’environ 10 milliards d’euros. De plus, le marché a vu l’émergence de nouvelles SCPI prometteuses comme Remake Live, une SCPI sans frais de souscription.
Le top SCPI en 2022
En classant les SCPI par rendement, donc par taux de distribution en 2022, on voit l’émergence de la toute nouvelle SCPI Remake Live en tête de liste avec 7,64% de rendement sur 2022. Cette SCPI diversifiée détient le label ISR (Investissements Socialement Responsable), n’a pas de frais de souscription et a un objectif de TRI, donc de rentabilité globale cible, de 5,9% par an sur 10 ans.
En deuxième position, on retrouve Iroko Zen, une autre SCPI sans frais de souscription, avec 7,04% de rendement en 2022. Avec un objectif de 5,5 % de rendement annuel, et un TRI de 7 % sur 7 ans, Iroko Zen est aussi labellisée ISR et également une SCPI diversifiée. En 2021, c’était elle qui avait affiché le rendement le plus élevé avec 7,1%.
En troisième position, on retrouve Corum Origin avec 6,88% de rendement et une forte augmentation du prix de sa part de 4,13% portant sa performance globale sur l’année à 11,01%. Créée en 2012, cette SCPI est aussi une SCPI diversifiée et affiche un TRI sur 10 ans de 7,06 %.
Malgré un contexte économique et financier perturbé en 2022, certaines SCPI affichent d’excellentes performances et ce sont les SCPI diversifiées qui se démarquent avec un rendement moyen de 5,35 %, supérieure à la moyenne de l’ensemble des SCPI à 4,53%.
Les SCPI sans frais de souscription
Il y a une validation du modèle des SCPI sans frais de souscription : Remake Live, Iroko Zen et Néo, respectivement arrivant à la 1ère place, la 2ème place et 6ème place.
Néo fut la première SCPI sans frais de souscription avec des rendements de bureaux géré par Novaxia Investissement ayant versé 6,30% de rendement en 2022 et 6,49%. En 2021 avec une augmentation du prix de la part de 3,89%, soit une performance globale de 10,38% en 2021.
En supprimant ces frais de souscription, qui sont généralement de l’ordre de 8 à 10% pour les autres SCPI, votre rendement est de facto boosté puisque plus d’argent sera mis au travail pour vous. Certes, les frais de gestion ponctionnés sur les loyers sont généralement plus élevés sur ces SCPI, mais ce modèle permet généralement d’atteindre des performances nettes plus élevées. D’ailleurs, les rendements affichés sont bien nets de frais.
Faut-il ajouter des SCPI dans son portefeuille ?
Il y a aussi une vraie validation du modèle SCPI dans son ensemble avec des SCPI comme PFO de Perial qui existe depuis 25 ans et qui arrive à la 12ème place de ce placement, et Interpierre France de Paref Gestion qui opère depuis plus de 30 ans et qui arrive à la 18ème place de ce classement. Il existe aujourd’hui plus de 200 SCPI affichant une capitalisation totale autour de 90 milliards d’euros.
Les SCPI sont pour moi un incontournable dans un patrimoine financier bien équilibré pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’un rendement solide. Et puis, vous le savez, un des atouts de l’immobilier dans le contexte actuel est que les loyers sont indexés sur l’inflation, améliorant ainsi in fine le rendement des SCPI.
Personnellement, c’est une classe d’actif que j’aime beaucoup et que je détiens. Performance, résilience, passivité : j’y investis dessus à la fois en perso sur plusieurs SCPI mais aussi via ma société en usufruit temporaire pour optimiser sa trésorerie.
Comment bien construire son portefeuille de SCPI ?
Si vous souhaitez investir en SCPI, pour bien construire votre portefeuille, il est important de prendre en compte plusieurs éléments clés, notamment :
Considérez des SCPI solides
Il peut être intéressant de sélectionner des SCPI solides et reconnues sur le marché. Les SCPI les plus fiables sont celles qui ont montré et prouvé leur modèle, notamment via un bon historique. Les SCPI ayant une grande capitalisation est souvent synonyme de meilleure résilience et de meilleure dilution du risque grâce à un parc immobilier plus diversifié. Pour des investisseurs plus dynamiques, vous pouvez aussi mélanger de grosses SCPI avec des SCPI à plus faibles capitalisations, mais qui seront plus agiles et généralement plus rentables.
Diversifiez votre portefeuille
En investissant dans plusieurs SCPI, vous répartissez les risques et vous évitez de mettre tous vos œufs dans le même panier. En diversifiant votre portefeuille, vous pouvez également profiter de différentes stratégies d’investissement et de différents secteurs immobiliers.
Optimisez votre fiscalité
C’est un des points cruciaux en SCPI qui peut changer du tout au tout la rentabilité réelle de vos investissements. Il est très important de prendre en compte les différentes options : SCPI étrangères, SCPI de capitalisation, démembrements, assurance-vie etc.
Optimisez vos frais
Un point crucial également pour ne pas dégrader vos performances, les frais. Faites attention aux conseillers affiliés ne mettant en avant que des produits maison aux frais souvent plus élevés et aux performances moindres. Je pense notamment à des assurances-vie de grands réseaux bancaires aux frais rédhibitoires dans lesquelles vous pourrez parfois loger des SCPI.
Il est également possible de réduire les frais en investissant dans des SCPI via une plateforme en ligne plutôt que via une banque traditionnelle.
Pour vous aiguiller dans la construction de votre portefeuille de SCPI et dans l’optimisation de votre fiscalité, si besoin, vous pouvez être accompagnés.
Lorsque vous passez par une plateforme en ligne, comme Louve Invest, qui est la plateforme que je recommande personnellement. Il n’y a pas de surcoût pour vous, car les plateformes sont rémunérées par une partie des frais des SCPI que leur reverse la société de gestion. Donc Louve Invest vous met à disposition une équipe de Conseillers en Investissements Financiers pour vous conseiller sans frais supplémentaires.
Personnellement, je recommande d’utiliser Louve Invest pour investir en SCPI qui est venu casser les codes en vous permettant même de réduire vos frais de souscription sur les SCPI en vous reversant en bonus un cashback de 2,5% des montants investis sur la plupart des SCPI.
Et en plus de bénéficier de ce cashback, en rentrant le code de parrainage SINVESTIR lors de votre inscription, vous recevrez un bonus de 75€ après votre premier investissement, peu importe le montant investi.
Le top SCPI en 2023
Attention, évidemment, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent également des risques pour les investisseurs, notamment les risques liés à l’évolution du marché immobilier, le risque de diminution des revenus perçus, le risque de liquidité.
En 2023, bien que le marché immobilier puisse être plus compliqué que les années précédentes, il faut souligner que les SCPI ont une faible exposition à l’endettement, avec un taux d’endettement d’environ 20%. L’augmentation de la difficulté de financement par le crédit pourrait avoir que peu d’impact sur les SCPI, étant donné leur faible dépendance à l'emprunt.
En investissant à cash, les SCPI pourraient tirer profit de moments de marché plus difficiles. Les SCPI auront la possibilité d’acquérir des biens immobiliers à des prix plus avantageux en payant comptant, en pouvant en plus avoir un plus grand pouvoir de négociation avec les vendeurs. Cela leur permet d’augmenter leur rendement en investissant dans des biens immobiliers avec des prix d’achat inférieurs à leur valeur de marché.
En plus, de nombreuses SCPI s’achètent à un prix inférieur à leur valeur réelle, appelée Valeur de reconstitution. Un peu comme un investissement Value en Bourse, ces SCPI avec des décotes disposent donc d’une marge de sécurité et d’un potentiel de résistance en cas de baisse des prix immobiliers.
Les SCPI ont déjà montré comme en 2008 et 2020 leur résilience face aux contextes plus difficiles. Il est probable qu’elles n’aient moins de souci à se faire que d’autres classes d’actifs.
Si l’investissement en SCPI vous intéresse, je vous recommande Louve Invest, vous trouverez un lien en description.
Et puis si vous ne maitrisez pas l’investissement en SCPI ou si vous pensez que sa fiscalité est trop élevée pour investir, je vous laisse avec mon guide complet sur les SCPI.
Guide Complet : Comment investir en SCPI ? Guide Débutant Complet
5 minutes par mois pour s’enrichir durablement grâce à la bourse et aux ETF.
