Apparue à la fin de l’année 2020, la SCPI Iroko Zen s’est érigée d’emblée comme une SCPI « moderne », défendant une stratégie d’investissement socialement responsable, tournée vers les nouveaux usages de demain. Le tout sans frais de souscription !
Avez-vous intérêt d'y investir ? Est-elle parmi les meilleures du marché ? Voici à propos d’Iroko Zen mon avis pour vous aider à comprendre en détail cette SCPI.
| SCPI | Iroko Zen |
|---|---|
| Ouverture au public | Novembre 2020 |
| Type de SCPI | Capital variable |
| Capitalisation | 826 millions d'euros |
| Patrimoine (répartition géographique) | Europe dont 44 % France |
| Patrimoine (répartition sectorielle) | 34 % commerces, 30 % bureaux, 21 % locaux d'activités, 11 % entrepôts, 4 % autres |
| TOF | 98,2 % |
| Prix de souscription | 202 € |
| Nombre d'associés | 18 588 |
| Rendement cible | 6 % |
| Performance 2024 | 7,32 % |
| TRI depuis le lancement | 7,28 % |
| Frais de souscription | 0 € |
| Frais de gestion | 12 % HT des produits locatifs hors taxes encaissés |
| Frais de travaux | maximum de 5 % HT |
| Commissions à l'acquisition | 3 % HT du prix de vente net vendeur |
| Alignement d'intérêt à la vente | 4,16 % HT du prix de vente net vendeur (si plus-value > à 5 %) |
| Frais à la sortie | 5 % HT de commission de sortie anticipée avant 3 ans (et frais de dossier de 200 € HT pour cession de gré à gré ou mutation) |
Iroko Zen Avis complet : tout comprendre de la SCPI sans frais qui casse les codes
La vision Iroko Zen
Iroko, la société de gestion derrière la SCPI Iroko Zen, revendique une approche avec une « gestion de conviction ». C'est-à-dire ?
Iroko Zen a délibérément opté pour une stratégie diversifiée, tant sur le plan géographique que par classes d'actifs. Les biens acquis le sont sur la base d'études, de recherches… et de conviction, donc.
L'absence de dogme caractérise particulièrement Iroko Zen (contrairement à des véhicules historiques qui, eux, ont défini un cap et n'en changent pas).
1️⃣ La SCPI adopte une posture opportuniste, les contraintes sectorielles ou géographiques ne sont pas des limites.
2️⃣ Cette agilité stratégique assumée a permis depuis le lancement de bénéficier de vrais effets de décorrélation des cycles économiques. Les rendements suivent, vous allez voir.
3️⃣ Le troisième pilier d'Iroko Zen (en plus de la diversification et de l’opportunisme) repose sur sa granularité. Concrètement, la SCPI vise à ne pas suivre les décisions conventionnelles du secteur, qui privilégient quelques actifs « prime » ou de grande envergure. Ici, on achète des biens à partir de 1 million d'euros seulement, comme des actifs à 10, 20 voire 50 millions d'euros (plus grosses opérations). Le prix moyen d’acquisition par actif est aujourd'hui à 7,1 million d’euros.
La granularité est un concept peu connu des investisseurs néophytes, mais il s’agit pourtant – pour les SCPI comme d’autres actifs – d’un point d’attention. En multipliant les actifs, la SCPI diminue l'impact potentiel d'une défaillance sur un bien spécifique. Si un locataire important quitte un actif, l'effet sur le rendement global reste limité.
Conseil de Matthieu – Les SCPI et la granularité
Cela permet aussi une meilleure liquidité et une diversification accrue. Revers de la médaille, cette granularité demande une gestion plus active et minutieuse. Il faut mener une analyse approfondie de nombreux biens et développer une capacité à identifier des opportunités dans des marchés parfois moins visibles. Cela augmente, de fait, les frais de gestion.
Les frais
Comme je l’ai indiqué dès l’introduction, la SCPI Iroko Zen a fait parler d’elle à son lancement car elle s’est inscrite dans une mouvance de nouvelles SCPI accessibles sans frais de souscription (comme Novaxia Neo, Remake Live ou Upeka).
Une économie qui représente environ 2 années de rendement.
✅ Pas de frais de sortie non plus après 3 années de détention. Vous l’avez compris, l’idée est de lever les barrières à l’investissement (cela fait partie des points forts que j’évoque ci-après) mais les frais ne sont pas totalement absents.
💰 Pas de frais sur l’investissement ou le retrait, mais Iroko se rémunère bien entendu sur la vie de la SCPI, avant que vous ne perceviez vos dividendes.
- Acquisition d'immeubles : frais de 3 % HT (3,6% TTC) du prix d'acquisition. Une commission de brokerage supplémentaire s'applique pour les acquisitions « off-market ».
- Travaux : 5 % HT (6 % TTC) du montant des travaux réalisés sur le parc immobilier.
- Gestion locative : 12 % HT (14,4 % TTC) des loyers recouvrés auprès des locataires.
- Vente d'actifs : 4,16 % HT (5 % TTC) du prix de vente, applicable uniquement en cas de plus-value supérieure à 5 %.
Lors d'un transfert de propriété des parts (succession, donation, divorce ou cession de gré à gré), Iroko applique des frais administratifs plafonnés à 200€ HT (240€ TTC) par dossier.
Vous voulez un exemple ? Allez, prenons l'hypothèse d'une SCPI dans laquelle vous investissez qui prélève 8 % de frais de souscription, mais qui ne prélève pas de commissions d'acquisition.
| SCPI CLASSIQUE | IROKO ZEN |
|---|---|
| 100 € collectés | 100 € collectés |
| Commission de souscription (8 %) soit – 8 € | Commission de souscription (0 %) |
| Commission d'acquisition (0 %) | Commission d'acquisition (3 %) soit – 3 € |
| 92 € investis en immobilier | 97 € investis en immobilier |
Sans les frais à l'entrée, Iroko Zen permet de maximiser la part de votre argent qui est réellement investie.
Vous pensiez que je laissais de côté les frais de gestion ? Non, car ils ne sont pas comparables à ce qui se fait ailleurs. Les SCPI sans frais de souscription prélèvent généralement des frais de gestion plus élevés (12 % HT contre 9,5 % pour les SCPI classiques en moyenne). Alors, voici notre exemple qui se poursuit, en prenant pour hypothèse l'acquisition d'un immeuble avec un rendement de 7 % acte en main.
| SCPI CLASSIQUE | IROKO ZEN | |
|---|---|---|
| Montant net de frais investi en immobilier | 92 € | 97 € |
| Loyer avant frais Montant investi x rendement | 6,44 € | 6,79 € |
| Frais de gestion Loyer avant frais x commission de gestion sur les loyers | – 0,61 € | – 0,81 € |
| Loyer net de frais Loyer avant frais – frais de gestion | 5,83 € | 5,98 € |
| Taux de distribution Loyer net de frais ÷ montant investi par le client | 5,83 % | 5,98 % |
Les frais de gestion élevés compensent en partie l'absence de frais de souscription, mais permettent toujours de conserver un avantage pour Iroko Zen. Il faut toutefois ne pas négliger les autres frais, comme ceux liés aux travaux, propres à chaque SCPI.
L’exemple récent des SCPI sans frais de souscription (la première est arrivée en 2018) doit vous alerter sur le sujet global des frais. Un produit d'investissement sans frais n’existe jamais vraiment. En l’occurrence, le gestionnaire se rémunère d’une autre manière, ce qui impacte in fine le rendement. Cela vaut aussi en crowdfunding, autre forme d’investissement dans l’immobilier ou le « 0 frais » est souvent mis en avant.
Conseil de Matthieu – Les SCPI sans frais n'existent pas !
Le patrimoine
En 4 années d’activité, la SCPI Iroko Zen est parvenue à se constituer un patrimoine comprenant plus de 130 actifs (qui représentent 627 188 m²), avec un taux d’occupation financier (TOF) et un taux d’occupation physique (TOP) à 98,8 %.
Grâce à une forte collecte (826 millions d'euros), Iroko Zen est est parvenue à investir massivement, en ayant en parallèle recours à l’emprunt bancaire. Si les premiers bien acquis avaient un rendement acte en main voisin des 5 à 6 %, les opérations plus récentes affichent une performance bien plus forte, à 7, 8 voire 9 % et au-delà.
➡️ La France représente, à date, 44 % du patrimoine (en valeur) avec une présence qui s’étend également à d’autres pays européens (Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas et Royaume-Uni).
➡️ Les commerces et les bureaux représentent chacun près d’un tiers du patrimoine (34 et 30 % au premier trimestre 2025) avec des entrepôts, des locaux d’activité et même des actifs santé / éducation en portefeuille.
📌 Bref, tout est pensé ici pour ne pas avoir une approche spécialisée, mais au contraire une belle diversification. La stratégie d'Iroko Zen est ainsi paneuropéenne mais demeure – pour l’heure – franco-centrique. Cette approche vise avant tout une meilleure maîtrise des risques, en répartissant les investissements sur différentes économies et secteurs d'activités.
Le patrimoine est très varié, avec des actifs dont la valeur ne dépasse pas les 2 à 3 millions d’euros, et d’autres bien plus côtés, au-delà de 50 millions d’euros. Gra-nu-la-ri-té !
♻️ Point très important, Iroko Zen possède une approche ESG (critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) qui est au service de la performance. Labellisée Investissement Socialement Responsable (ISR) depuis 2021, Iroko met en place des actions concrètes pour combiner performance des bâtiments et confort des usagers.
Des exemples ? Installation de bornes électriques, optimisation du traitement de l’air et de la distribution d’eau chaude, installation de panneaux photovoltaïques, passage aux LED, etc. Un gestionnaire qui gère son parc, pour le garder cohérent, adapté à l'époque… et avec des loyers plus hauts !
Nouveauté début 2025, Iroko et Carb0n, entreprise spécialisée dans l’accompagnement à la transition énergétique des bâtiments tertiaires en Europe, ont conclu un partenariat commercial. Iroko Zen va centraliser et analyser les données relatives à la consommation énergétique et hydrique de son patrimoine immobilier, afin de réduire son impact environnemental. Ce sont de petites actions qui font sens, et que je trouve particulièrement nécessaires. Cela peut (doit) peser dans la balance au moment de choisir des SCPI sur lesquelles investir.
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Les points forts de la SCPI Iroko Zen
Vous voulez connaître mon avis en tant qu'investisseur à propos d’Iroko Zen ? Je vous propose un récapitulatif des points forts qui font pour moi de cette SCPI l’une de celles que je recommande aujourd’hui via mon cabinet S'Investir Conseil.
✅ Tout d’abord, la facilité d’accès. A 202 € la part, et 25 parts au minimum, vous pouvez accéder à Iroko Zen pour un peu plus de 5 000 €. Un ticket d’entrée « abordable » comparé à de nombreuses SCPI qui demandent régulièrement un effort plus proche des 10 000 €.
A 5 000 €, Iroko Zen affiche la même proposition que la SCPI Comète (Alderan) ou que Edmond de Rothschild Europa (Edmond de Rothschild REM), que vous pouvez retrouver dans les meilleures SCPI 2025.
💰 Deuxième point fort, la capitalisation. 826 millions d’euros, c’est une somme importante et le cap du milliard est clairement atteignable en 2025. En quoi est-ce une bonne chose ? Car dans un univers très dynamique dans cette classe d’actifs, on peut légitimement se demander si toutes les nouvelles SCPI lancées vont survivre. Il est clair que celles qui sont adossées à de grandes sociétés de gestion et/ou celles qui font des efforts en matière de communication ont plus de chance de collecter… si leur produit suit en matière de qualité.
Iroko a misé sur la nouveauté, la fraîcheur. Et ça marche ! Cette stratégie immobilière, combinée aux conditions de marché depuis la période post-Covid-19, a convaincu plus de 10 000 souscripteurs, et la collecte continue de s’accélérer.
🚀 Iroko Zen a su, à un moment de marché opportun (en plein Covid-19) attirer des épargnants en ayant une proposition séduisante, et le succès ne se dément pas. La collecte continue ce qui donne les moyens aux gestionnaires de continuer à développer le patrimoine. Petit bémol toutefois sur l’endettement qui est élevé à 25,96 %. Une valeur en recul par rapport à fin 2023 (29,2 %) et dont le coût moyen est de 3,9 %. Les liquidités en attente sont placées, bien entendu, sur des comptes rémunérés, mais ce ratio d'endettement est un vrai point à suivre avec prudence.
🏗️ Autre atout, la bonne diversification patrimoniale. Très tôt, la volonté des équipes chargées de construire le patrimoine a été de se positionner sur tous les types de biens. Cela apporte une vraie sécurité pour les investisseurs, permettant d’encaisser les coups en cas de difficulté sur un secteur.
💶 Enfin, ultime point fort, le rendement. Sans frais, accessible, bien diversifiée, Iroko Zen tient aussi ses promesses en matière de dividendes. Je l’évoque en détail ci-après.
Pour optimiser votre fiscalité, il est possible d’investir en SCPI, et notamment dans Iroko Zen, en pleine propriété, en nue-propriété, ou via le démembrement. Iroko communique directement sur ces possibilités, alors qu’il s’agit parfois d’un sujet complexe et peu documenté par les gestionnaires. La bonne utilisation de la nue-propriété et de l’usufruit est un sujet essentiel en matière de gestion de patrimoine ! Je peux vous aiguiller via S'Investir Conseil si vous voulez en savoir plus.
Conseil de Matthieu – Démembrez pour économiser !
Les performances de la SCPI Iroko Zen
On en vient à la performance de la jeune SCPI. C’est bien entendu l’un des critères pour se faire un avis sur Iroko Zen.
Autant le dire tout de suite, les performances sont très bonnes, avec 7,32 % de taux de distribution en 2024, soit mieux que la moyenne du marché à 4,72 %. Le taux de rendement interne depuis le lancement de la SCPI est de 7,28 % (c'est-à-dire sur 4 années pleines).
Depuis sa création, Iroko Zen a battu son objectif non garanti initial de 5,50 % et dépassé les 7 % de taux de distribution chaque année. Les gestionnaires communiquent désormais sur un objectif de taux de distribution non garanti de 6 % pour 2025.
Iroko Zen apporte donc du rendement, et qui plus est du rendement dans la durée. Mais attention, c’est un phénomène assez classique pour les SCPI à leurs débuts. Avec de l’argent qui arrive via la collecte (et le délai de jouissance qui décale le moment à partir duquel vous profitez des dividendes), ainsi que des achats de biens sélectionnés qui proposent déjà des TOF et TOP élevés, il est logique que les loyers soient plus faciles à encaisser, et que les dividendes suivent.
Les bonnes performances au lancement peuvent-elles suivre dans le temps sur 7 à 8 ans (horizon de placement souvent recommandé) voire 10 ans et plus ? Certains signaux le laissent penser. En effet, en 2024, Iroko a procédé à la première revalorisation du prix de part – passée de 200 € à 202 € en août – le tout avec une augmentation de la valeur de reconstitution à 214,37 € au 31 décembre 2024 (contre 209,94 € au 30 juin 2024). Le patrimoine évolue à la hausse, la valeur de part suit, ce qui laisse présager encore à de bonnes performances. Si le rendement se tasse, le dividende / part pourrait lui continuer à être au même niveau en valeur.
| Indicateur | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix de souscription au 31 décembre N | 200 € | 200 € | 200 € | 200 € | 202 € |
| Dividende par part (net de fiscalité étrangère) | 1,26 € | 14,05 € | 12,83 € | 12,25 € | 12,54 € |
| Dividende par part (brut de fiscalité étrangère) | 1,26 € | 14,20 € | 14,07 € | 14,23 € | 14,64 € |
| Taux de distribution en % (brut) | 0,63 %* | 7,10 % | 7,04 % | 7,12 % | 7,32 % |
*taux annualisé, SCPI créée en novembre 2020
Il faudra suivre les nouvelles opérations dans les mois et les années à venir. La vie d’une SCPI repose sur des choix, à l’achat, mais aussi des arbitrages avec parfois la vente de certains biens. A voir comment Iroko procèdera. Ce que j’apprécie, c’est que chaque bulletin d’information trimestriel est ultra-détaillé sur les acquisitions mais aussi l’actualité du portefeuille (avec les recommercialisations et relocations). Un excellent point sur la transparence et la qualité de la communication, qui inspire confiance.
Investir dans Iroko Zen
Vous souhaitez investir dans la SCPI Iroko Zen ? Plusieurs options sont possibles :
- Investir en SCPI avec une assurance-vie (cela est possible avec l’assurance-vie Linxea Spirit 2 par exemple).
- Acheter des parts de SCPI en direct (il faudra répéter l’opération avec d’autres sociétés de gestion pour acheter d’autres SCPI ensuite si vous voulez vous diversifier).
- Passer par un cabinet de conseil en investissement spécialisé comme S'investir Conseil, sans surcoût (ces intermédiaires sont rémunérés par les sociétés de gestion).
Si vous le souhaitez, vous pouvez vous rapprocher de notre cabinet S'investir Conseil. Avec mon équipe, nous vous donnons accès aux meilleurs SCPI du marché dont Iroko Zen, avec jusqu'à 3 % de cashback. Par exemple, pour 100 000 € investis, vous profitez d'un cashback allant jusqu'à 3 000 €. Un gain immédiat, en plus du rendement de vos futures SCPI !
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