Sur quelles SCPI investir en 2025 ?

Après une année 2023 de crise, marquée par une chute drastique de la collecte (en recul de 34 % par rapport à 2022), 2024 est une année qui s’est inscrite dans la continuité avec un recul de 42 %. Face à une économie tendue et à des SCPI en dépréciation (baisse du prix de parts de nombreuses d’entre elles), le tout avec des rendements en baisse, les épargnants ont fui. Enfin, pas totalement.

Le dernier trimestre de l’année 2024 a montré des signes de reprise du côté de la collecte, et les performances récemment publiées par plusieurs SCPI emblématiques risquent bien de finir de convaincre celles et ceux qui sont encore réticents. Oui, le marché des SCPI a connu une période de tumulte mais nous vivons en ce début d’année un véritable renouveau.

Voilà pourquoi je vous propose ma sélection SCPI 2025, en vous livrant les éléments de contexte à connaître, les SCPI avec les meilleurs rendements actuels, et celles sur lesquelles je vous conseille de vous positionner. L’occasion de détailler aussi l’approche à avoir sur cette classe d’actifs qui est en pleine mutation. 

SCPI 2025 : le contexte économique

Terminées, vouées à disparaître, inadaptées, vieillissantes : les SCPI ont été qualifiées dans les médias généralistes comme dans certaines publications financières de tous les maux en 2023 et 2024. Les SCPI ont été jugées comme une seule « entité », et les mauvaises performances liées au contexte économique comme à des errements de gestion de certains ont été repris pour fustiger tout une classe d’actifs. Ridicule. 

Ce n’est pas parce que certains ETF baissent qu’il faut arrêter de les utiliser ! De même, vous ne bloqueriez pas tout investissement immobilier que vous envisagez de faire si une ville, à 500 km de chez vous, voit ses prix au m² baisser de 8 % ? 

Cette logique, il faut l’appliquer aux SCPI, dont le fonctionnement est largement méconnu. 

• Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent à des épargnants d'investir dans l'immobilier sans acheter directement des biens immobiliers. 
• Le principe est simple : la société de gestion collecte l'argent des investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié puis redistribue aux associés les loyers perçus sous forme de dividendes, déduction faite des frais de gestion.
• L'investisseur devient ainsi propriétaire de parts d'une société qui possède et gère un patrimoine immobilier professionnel, bénéficiant d'une mutualisation des risques et d'une gestion déléguée à des professionnels.

Il faut le savoir, cette classe d’actifs est protéiforme. Elle englobe une grande variété de stratégies d'investissement. Les SCPI peuvent investir dans différents types d'actifs immobiliers, des bureaux aux commerces en passant par la logistique, la santé ou le résidentiel. Cette diversité se retrouve également dans leur déploiement géographique, certaines se concentrant sur le marché français quand d'autres investissent à l'échelle européenne ou internationale. 

La multiplicité des approches se manifeste aussi dans les stratégies adoptées : recherche de rendement, positionnement plus sage et dans la durée, etc.. Plus que jamais, si vous souhaitez vous lancer, il faut évaluer les SCPI de manière fine, et regarder en détail plusieurs paramètres (c’est ce que j’évoque ci-après dans la partie « Le rendement, un des éléments pour choisir les meilleures SCPI »). 

Maintenant que vous comprenez qu’il ne faut pas « juger » les SCPI en un seul bloc, quel est le contexte économique actuel précis ? 

Le début de 2025 marque un tournant potentiellement favorable pour les SCPI. Après une période de turbulences caractérisée par des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) ayant atteint 4 % mi-2024, le cycle de baisse amorcé avec 5 diminutions consécutives, ouvre de nouvelles perspectives. Cette détente monétaire, combinée à une inflation maîtrisée à 2 % fin 2024 (chiffre Ministère de l'économie et des finances), pourrait créer un effet de levier positif pour les SCPI.

En effet, le modèle économique des SCPI repose en partie sur l'acquisition d'actifs immobiliers avec recours au crédit. La baisse des taux de financement améliore mécaniquement leurs conditions d'acquisition, permettant d'augmenter la rentabilité potentielle des futurs investissements. Cette dynamique positive pourrait donc renforcer les performances des SCPI les mieux positionnées, et booster les nouvelles SCPI.

Mais le marché des SCPI reste segmenté. Si certaines SCPI, notamment bancaires, peinent à convaincre avec une liquidité limitée et des performances en berne, de nouveaux acteurs émergent avec des stratégies innovantes. Ce sont aussi les SCPI diversifiées (qui représentent moins du quart du total des SCPI) qui ont collecté environ 70 % des sommes en 2024. Le marché est à 2 vitesses, entre SCPI Premium, attractives, innovantes… et suiveurs.

La sélectivité est ainsi selon moi primordiale, avec une attention particulière à porter aux sociétés de gestion capables de tirer parti de ce contexte plus favorable. Votre analyse doit se faire au niveau de la SCPI elle-même, mais aussi de la société de gestion qui la porte. C’est en faisant cet effort que vous pourrez trouver des points d’entrée intéressants. 

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Investir en SCPI

Le Top 10 des meilleures SCPI 2025 par rendement

Le rendement de doit pas être le paramètre unique à étudier pour choisir les SCPI sur lesquelles vous positionner. Mais, et c’est logique, le rendement que génère une SCPI reste évidemment une donnée clé. Le rendement appelle souvent la collecte, les épargnants ayant ce biais d’investir dans des SCPI qui affichent une bonne santé avec de la rentabilité.

Alors, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, évidemment, il faut jeter un œil au taux de distribution. Voici le classement des meilleures SCPI 2025 sur ce point. Je vous propose ensuite mon analyse de ces SCPI qui composent le Top 10, pour vous conseiller ou non d'en acquérir des parts.

1. Reason (MNK Partners)

Voici une très jeune SCPI lancée en juin 2024. Seules les données du quatrième trimestre sont disponibles, donnant une performance annualisée potentielle de 12,6 %. Alléchant, mais avec une valeur de part à 1 €, et une capitalisation pour le moment limitée à 6,3 millions d’euros pour 6 mois d’existence, je préfère attendre avant de m’exprimer plus en détail ! 

L’approche disruptive est intéressante, et vise à démocratiser l’accès aux SCPI, avec un minimum de première souscription à 200 parts, soit 200 €. Mais attention à ne pas attirer un public trop divers, et à avoir une collecte finalement faible, ne permettant pas de développer le patrimoine. C’est une réalité, les « grosses » opérations à plus de 10 ou 20 millions d’euros sont moins nombreuses que par le passé, et il est possible de bâtir une SCPI avec moins d'argent qu'avant. Mais avec potentiellement beaucoup d’investisseurs ayant un ticket d’entrée faible, les fonds risquent de vite manquer. Il faudra alors recourir au crédit pour acheter.

L’objectif de taux de distribution de la SCPI Reason est de 6 % par an brut de fiscalité, 2 fois moins que la performance actuelle lissée sur 12 mois. On fera le point début 2026.

2. Darwin RE01 (Darwin)

Darwin RE01 est une SCPI de rendement fondée en août 2024, avec un capital juste en-dessous des 6 millions d’euros pour le moment, et moins de 150 associés. 

La performance annualisée est de 12,36 % si l’on extrapole le quatrième trimestre 2024 (premier dividende de 1,03 % net de frais de gestion et brut de fiscalité réalisé sur le seul mois de décembre et versé au titre du quatrième trimestre 2024 en janvier 2025). A voir dans 1 an ce qu’il en sera. L’objectif communiqué est de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité sur 2025. 

Le patrimoine se limite pour l’heure à 2 biens, un site loué par Suez Eau et un second site commercial neuf occupé par Promocash (groupe carrefour) avec une durée moyenne des baux de 3,9 ans. 

3. Wemo One (Wemo REIM)

Wemo One vise 9,50 % sur 2025, mais affiche pour le moment un joli 10 % annualisé en prenant en compte les 2 derniers trimestres 2024 seulement. Une SCPI avec une stratégie d’acquisition de 75 % de son patrimoine en Europe, et une répartition idéale visée à 3 ans à 20 % chacun entre logistique, commerces, santé, bureaux et locaux d’activités. 

La stratégie voulue est claire : profiter du moment de marché pour acheter des biens à fort rendement, et se positionner parmi les meilleures SCPI en matière de performance. Bien joué, Wemo One est déjà dans notre classement, et ce taux de distribution va logiquement leur faire une belle publicité. Pour le patrimoine, la capitalisation est actuellement de 12,7 millions d’euros avec 8 actifs et 14 locataires et un taux d’occupation financier de 100 %. Un beau lancement. 

Point important, la valeur de reconstitution (totale de la valeur des actifs et des frais afférents à sa constitution) est de 217,33 € au 31/12/2024, ce qui impose légalement un prix de part minimum à 195,59 € (pour rester dans la tolérance de +/- 10 %). Actuellement à 200 €, le prix de la part pourrait augmenter dans les mois à venir si la valeur de reconstitution augmente encore. 

4. Comète (Alderan)

Si vous vous intéressez aux SCPI depuis plusieurs mois, vous n’avez pas pu passer à côté de Comète ! Lancée en décembre 2023, c’est la SCPI star de l’année passée en matière de taux de distribution (sur une année complète, vous l’avez compris). Une SCPI qui a occupé l’espace, à grand renfort de communication de la part d’Alderan. Cette SCPI diversifiée investissant en Europe (en excluant la France) vise toutes les classes d’actifs (hors logistique en zone euro et hors résidentiel). 

Pour une première année pleine, la SCPI se hisse en haut du classement (exception faite des 3 jeunes SCPI qui n'ont pas encore 1 année d’existence complète), avec un taux de distribution qui dépasse 10 %, et atteint même 11,18 % en utilisant les règles de calcul de l’ASPIM (qui prend comme référence le prix de la part au 1^er janvier 2024, qui était alors le prix de la part sponsor). 

Avec 109 millions d’euros collectés sur les 12 derniers mois, Comète fait déjà partie du Top 10 et possède des fonds importants pour se constituer rapidement un patrimoine complet. Pour le moment, Alderan a avec Comète une SCPI en position de force, capable d’acheter des biens rapidement et de saisir des opportunités. Aucun endettement en cours ! Mais cette période d’euphorie ne pourra pas durer. D’autant que le positionnement volontairement ouvert de cette SCPI diversifiée la met en concurrence avec le nombre impressionnant de SCPI concurrentes lancées. Il faudra suivre avec attention la phase de croissance de Comète. Le rendement va logiquement se tasser.

5. Edmond de Rothschild Europa (Edmond de Rothschild REM)

Taux de distribution élevé pour, encore, une autre SCPI apparue en 2024. Lancée par Edmond de Rothschild REIM en avril, EDR Europa vise la constitution d'un patrimoine diversifié en France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Belgique et au Luxembourg.

Première SCPI de la branche immobilière du groupe Edmond de Rothschild, EDR Europa affiche des coûts d’entrée et des frais élevés (souscription minimale de 25 parts à 200 € soit 5 000 €, avec 12 % TTC de frais de souscription et 12,60 % de frais de gestion. A l’heure des SCPI sans frais, cela tranche pas mal ! 

La capitalisation est pour le moment limitée (moins de 20 millions d’euros) et j’avoue avoir peu d’éléments sur la vision portée ici. Le nombre d’acquisitions est limité, le projet flou. Mais si Edmond de Rothschild se lance dans les SCPI, cela ne doit pas être un hasard. A voir donc comment évolue dans ses premières années cette SCPI qui bénéficie du savoir-faire d’une maison bicentenaire.  

6. Sofidynamic (Sofidy)

Voilà une autre jeune SCPI dans le top rendement. Créée à quelques jours d’écart de Comète, Sofidynamic posséde en revanche une stratégie totalement inverse. Ici, l’objectif est de cibler la France et uniquement la France, avec actuellement un parc composé à 42 % d’immobilier en province et 58 % en région parisienne. Cette SCPI achète des centres commerciaux et est parvenue dès son lancement à réaliser de belles acquisitions. 34 millions d'euros répartis sur 8 acquisitions ont notamment permis de bénéficier d’une rentabilité immédiate moyenne de 8,8 %.

Une hausse de +5 % du prix de souscription a été opérée le 3 janvier 2025, portant cette valeur à 315 €. Sofidynamic se paie donc le luxe d’être dans le classement des SCPI 2025 avec le meilleur rendement, et affiche en parallèle une valeur de part en hausse, qui montre que les achats réalisés l’ont été de manière très pertinente. Un signe d’une bonne vision de la part de la société de gestion Sofidy.

7. Osmo Énergie (Mata Capital IM)

Fin 2023, Mata Capîtal IM a lancé Osmo Énergie, qui affiche 12 mois plus tard 30 millions d’euros collectés et presque 1 500 associés. A date, la SCPI détient 13 immeubles pour une vingtaine de locataires, répartis dans 3 pays, avec près de 50 % des encours investis à l’étranger. 

Comment expliquer cette performance ? Par la jeunesse de cette SCPI, qui profite comme Comète et les SCPI de 2023/2024 des opportunités du moment et du mécanisme du délai de jouissance (le rendement des SCPI est souvent boosté les premières années, du fait d’un taux d’occupation financier élevé, et du décalage avant le versement des dividendes). 

L’approche est novatrice, ouverte, pleine de pédagogie : “Notre stratégie d’investissement repose sur une diversification typologique et géographique du patrimoine immobilier et sur une gestion prudente de la dette. Nous investissons en France et en Europe, dans tous types d’actifs d'immobiliers tertiaire (commerce, bureau, logistique, activité, éducation principalement). Notre recours à la dette est limité (40 % maximum, 30 % cible)”. 

Avoir une société de gestion qui explique clairement son approche comme cela, dès la page d’accueil de son site, c’est rare. Et je trouve que c’est une bonne chose, car la confiance que l’on place dans le gestionnaire est un critère pour choisir une SCPI. 

8. Transitions Europe (Arkéa REIM)

Affichant déjà un rendement de 7,75 % dès 2023 (8,16 % avec les parts sponsor), Transitions Europe incarne une vision de l'investissement immobilier en réponse aux mutations profondes de notre société. La stratégie s'articule autour de 4 transitions majeures qui redéfinissent le paysage immobilier européen.

1. Sur le plan économique, cette SCPI accompagne l'évolution vers une société d'usage plutôt que de propriété, en investissant dans des actifs adaptés aux nouveaux modes de consommation et de travail, comme le coworking ou le coliving. 
2. La dimension technologique se manifeste par un focus particulier sur les actifs intégrant les innovations numériques et médicales, notamment dans le secteur de la santé et des résidences gérées.
3. On soigne aussi la transition sociétale en ciblant des biens pensés comme des lieux d'échange et de collaboration, répondant à l'essor du télétravail et aux nouveaux besoins des salariés. 
4. Enfin, l'engagement environnemental se concrétise par l'intégration de solutions écologiques adaptées à chaque actif, de la gestion des ressources en eau à l'installation d'infrastructures pour la mobilité électrique.

Cette approche holistique positionne la SCPI comme un « acteur du changement ». J’apprécie cette vision ! Je l’ai déjà écrit ici ou dans d’autres articles dédiés aux SCPI, ce véhicule d’investissement évolue vite et il est essentiel selon moi d’investir dans des SCPI dans lesquelles vous croyez, qui portent des valeurs et/ou investissent dans des biens que vous jugez pertinents. Ne cherchez pas uniquement la performance. 

9. Upêka (Axipit REIP)

Après son arrivée en 2023, la SCPI Upêka a pu connaître une année pleine en 2024, avec une capitalisation qui a augmenté d'environ 10 millions d’euros. Pas mal, mais 10 fois moins que la somme collectée en parallèle par Alderan avec Comète. 

Alors certes, le taux de distribution est là, et le nombre d’associés évolue pour atteindre le millier en 2025, avec un objectif affiché à 7 %. Mais il s’agit d’une « petite » SCPI, qui ne détient pour le moment que 10 actifs. Elle est séduisante par sa bonne répartition sectorielle et géographique, et la volonté mise sur le fait de cibler divers secteurs d’activité. Mais il s’agit selon moi d’une SCPI pour laquelle l’année 2025 sera charnière.

Peut-elle saisir le bon wagon des SCPI dynamiques, qui collectent et ont les moyens d’investir, ou va t-elle être discrète et se constituer un patrimoine intéressant, mais plus confidentiel ? Je ne sais pas quelle sera la direction prise. Mais cet excellent taux de distribution 2024 va probablement avoir un effet bénéfique. 

10. Remake Live (Remake AM)

Remake Live est une SCPI qui fait beaucoup parler d’elle depuis son arrivée sur le marché en 2022. La « SCPI du monde de demain » comme elle est présentée, est accessible sans frais d’entrée. Cette approche a créé un séisme, mais aussi lancé un mouvement aujourd’hui bien réel.

Au-delà de ce positionnement marketing et financier (que j’apprécie je dois l’avouer en tant qu’investisseur), je crois qu’il faut aussi voir plus loin. La stratégie de cette SCPI est de favoriser un immobilier durable, résilient et inclusif. Le but est de placer valeur sociale et valeur financière au cœur de la démarche. Et ça marche. Avec 7,50 % de taux de distribution en 2024, contre 7,79 % en 2023 et 7,64 %, le taux de distribution moyen du marché de 4,5 % est largement dépassé.

Le rendement, un des éléments pour choisir les meilleures SCPI

L'attrait pour les SCPI s'explique souvent par leurs performances historiques, avec des rendements qui ont longtemps oscillé entre 4 et 6 %, et qui sont aujourd’hui bien plus variables, comme nous l’avons vu. Mais cette approche unifocale du rendement masque la complexité des SCPI et leurs multiples dimensions stratégiques que vous devez prendre en compte pour créer votre portefeuille.

L'analyse fondamentale d'une SCPI requiert une compréhension approfondie de plusieurs paramètres interconnectés. 

Si vous voulez vraiment prendre le rendement comme critère, regardez le TRI (taux de rendement interne) calculé sur 5 ou 10 ans. C’est un indicateur plus complet, qui prend en compte les dividendes versés, mais aussi l’évolution du prix de part… et l’impact des frais de souscription. D'autres critères sont incontournables.

La composition du patrimoine, par exemple, ne se résume pas à une simple répartition géographique ou sectorielle. Elle doit être évaluée à travers le prisme de la granularité des actifs, de leur positionnement dans le cycle immobilier local, et de leur potentiel de réversion locative. La qualité des locataires, leur solidité financière, et la durée résiduelle des baux (WALB/WALT) constituent également des indicateurs cruciaux de la pérennité des revenus.

Exemple avec Pierval Santé, une SCPI spécialisée sur le secteur de l'immobilier de santé (groupes de cliniques et EHPAD). Lancée en 2013, elle a affiché en 2024 un taux de distribution de 4,05 %. Loin des meilleures SCPI, c’est vrai. Mais elle possède une capitalisation qui dépasse 3,3 milliards d’euros (milliards, pas millions), 258 actifs, 1 000 locataires différents, et une durée moyenne des baux à plus de 16 ans. Une SCPI peu attractive en rendement pur, mais qui peut constituer une poche défensive dans une allocation. 

La localisation des biens, et les pays auxquels une SCPI s'expose, c'est important pour anticiper le sujet de la fiscalité. En effet, pour les SCPI 100 % françaises, vos revenus seront soumis à 2 prélèvements : l'impôt sur le revenu selon votre TMI (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour des SCPI européennes en revanche, les règles fiscales sont plus avantageuses. La SCPI règle dans le pays source les impôts sur les revenus générés (exemple 15,825 % en Allemagne). Pour vous, il reste à régler la différence entre votre TMI et votre TM (taux moyen d'imposition). Vous bénéficiez en plus d'une exonération totale des prélèvements sociaux (économie de 17,2 %).

La stratégie d'acquisition mérite aussi une attention particulière. Certaines sociétés de gestion privilégient une approche « core » axée sur des actifs prime dans des localisations établies, tandis que d'autres adoptent des stratégies « value-add » ou « opportunistic » visant à créer de la valeur par une gestion active du patrimoine. Comme en immobilier, il faut parfois « chercher les problèmes », ou du moins identifier des biens auxquels il est possible d’apporter de la valeur pour créer de la performance. En ce sens, soignez les SCPI qui intègrent ces travaux et évoquent la qualité de vie et qualité d’utilisation des biens de leurs locataires.

Le niveau d'endettement et les conditions de financement influencent directement la capacité de la SCPI à générer du rendement tout en maîtrisant ses risques. Il faut aussi regarder ces éléments. Tout comme le report à nouveau (RAN) qui constitue la réserve non distribuée pour lisser les dividendes en cas de baisse des revenus locatifs. 

La liquidité, souvent négligée, constitue un facteur déterminant. Elle dépend non seulement de la taille de la SCPI et de son rythme de collecte, mais aussi de sa capacité à maintenir un marché secondaire dynamique. Certaines des SCPI qui ont le plus souffert en 2023/2024 ont une liquidité nulle ou presque. Pour en sortir et récupérer les fonds, il ne faut pas attendre plusieurs mois, mais parfois plusieurs années. 

Dans ce contexte, l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine tel que le cabinet S'investir Conseil prend tout son sens. Son expertise peut vous permettre d'arbitrer entre différents profils de SCPI :

• Les SCPI défensives, privilégiant des actifs core avec des baux longs ;
• Les SCPI diversifiées, offrant une mutualisation des risques par classe d'actifs et zones géographiques (mes préférées) ;
• Les SCPI spécialisées, positionnées sur des segments porteurs (santé, logistique, résidentiel) mais potentiellement plus cycliques ;
• Les SCPI thématiques, alignées sur des tendances structurelles (transition énergétique, digitalisation).

Le choix final doit s'intégrer dans une stratégie patrimoniale globale, prenant en compte l'horizon d'investissement, votre fiscalité et votre tolérance au risque. Vous le voyez, le rendement est un indicateur parmi d'autres, reflétant la pertinence d'une stratégie d'investissement plutôt que constituant un objectif en soi.

Les SCPI conservent selon moi leur pertinence comme outil d'investissement immobilier. Elles offrent une réelle diversification patrimoniale et génèrent des revenus réguliers grâce à la mutualisation des risques locatifs et la gestion professionnelle des actifs.

Les SCPI maintiennent des avantages significatifs par rapport à l'investissement immobilier direct. Leur liquidité est supérieure, bien que variable selon les produits. Elles restent accessibles avec des tickets d'entrée modérés, permettant une diversification même avec un capital limité. L'absence de gestion locative directe et une fiscalité bien encadrée constituent également des atouts majeurs pour les investisseurs cherchant à s'exposer à l'immobilier sans les contraintes de la gestion directe.

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