Comment bien créer un portefeuille de SCPI ?

Vous connaissez sans doute les SCPI. Mais savez-vous réellement comment construire un portefeuille de SCPI solide, performant et capable de générer des revenus passifs réguliers et durables dans le temps ? Beaucoup d’investisseurs se lancent sans véritable stratégie, en empilant des parts au hasard, et finissent déçus par les résultats. Dans cet article, je vais vous montrer comment bâtir un portefeuille de SCPI cohérent, en partant d’un cas concret : une enveloppe de 500 000 €. L’objectif n’est pas de « choisir la meilleure SCPI », mais de comprendre comment les sélectionner et surtout comment les combiner intelligemment pour maximiser rendement, diversification et résilience sur le long terme.

Je parle ici d’expérience. Comme beaucoup, j’ai commencé par l’immobilier locatif classique. J’ai connu la fiscalité écrasante, la gestion chronophage, les charges imprévues… et j’ai vu mes clients faire face exactement aux mêmes problèmes, souvent par manque de stratégie claire et de bons arbitrages. La situation est fréquente : un bien en location nue, fortement fiscalisé (parfois jusqu’à près de 50 %) avec des charges qui grignotent le rendement, pour un résultat final parfois inférieur à celui d’un simple livret. Une double peine : perte de temps et perte d’argent.

C’est précisément pour répondre à ces limites que je me suis tourné vers l’immobilier papier. Dans la suite de cet article, je vais vous expliquer comment faire beaucoup mieux avec l’immobilier, grâce à une méthode claire, transparente et orientée performance, telle que nous la mettons en place aujourd’hui pour nos clients.

Portefeuille SCPI : ce qu’il faut savoir avant d’investir dans une SCPI

Lorsqu’on parle de portefeuille de SCPI, la première erreur consiste à croire qu’il suffit d’acheter plusieurs SCPI pour être automatiquement bien diversifié. En réalité, une seule SCPI est déjà, par nature, un actif diversifié. Elle détient des dizaines d’immeubles, répartis sur plusieurs locataires, parfois dans plusieurs pays et sur différents secteurs immobiliers. Le piège apparaît lorsque l’on empile plusieurs SCPI qui se ressemblent. Si vous détenez trois SCPI exposées à 90 % aux bureaux français, vous avez l’impression de diversifier… alors que vous concentrez exactement le même risque. La diversification n’est donc pas une question de quantité, mais de complémentarité.

Un portefeuille de SCPI solide repose sur trois piliers essentiels :

• La diversification géographique d’abord, avec une exposition à la France, mais aussi à d’autres pays européens, voire au-delà.
• La diversification typologique ensuite, en combinant bureaux, commerces, santé, éducation, logistique ou autres classes d’actifs immobiliers.
• Et enfin la diversification stratégique, qui permet aux sociétés de gestion de s’adapter aux cycles économiques 📊.

C’est précisément pour cette raison que les SCPI diversifiées s’en sortent mieux que la moyenne du marché. Les chiffres le montrent, y compris en période de tension. Leur champ d’action est plus large, ce qui leur permet d’aller chercher les meilleures opportunités là où elles se trouvent.

Si le marché français est saturé, elles investissent en Allemagne, en Espagne, en Irlande ou ailleurs en Europe. Si les bureaux marquent une pause, elles se repositionnent vers le commerce, la logistique ou d’autres secteurs plus porteurs. Cette capacité d’adaptation est l’un des facteurs clés d’un bon portefeuille de SCPI. Elle permet de lisser les performances dans le temps, de réduire les risques structurels et d’améliorer la résilience globale de l’investissement.

Dans cette logique, voici un exemple concret d’allocation possible sur un portefeuille de 500 000 €, avec un objectif de 2 000 € nets par mois de revenus complémentaires :

• 30 % investis sur Corum Origin ;
• 20 % sur Remake Live ;
• 20 % sur Transition Europe ;
• 20 % sur Iroko Zen ;
• et enfin 10 % sur Eden.

L’objectif n’est pas de copier cette répartition à l’identique, mais de comprendre la logique qui se cache derrière. Construire un portefeuille performant, agile face au marché et fiscalement optimisé ✅.

La SCPI CORUM Origin

La première SCPI de ce portefeuille, et celle à laquelle nous accordons la part la plus importante, c’est la SCPI Corum Origin.

Une SCPI de grande taille, conçue pour traverser les cycles

Avec plus de 3 milliards d’euros d’actifs sous gestion, il s’agit de la SCPI la plus capitalisée du portefeuille. Cette taille lui permet d’être solide, agile et capable d’absorber les périodes de tension économique sans remettre en cause sa stratégie globale 💪.

Une stratégie européenne aux forts avantages fiscaux

Corum Origin est aussi la première SCPI française à avoir adopté une véritable stratégie d’investissement européenne. À une époque où peu d’acteurs osaient sortir de France, elle a été précurseur. Aujourd’hui, son patrimoine est majoritairement situé à l’étranger, notamment aux Pays-Bas, en Italie, en Irlande, en Belgique, en Finlande et en Espagne, avec seulement une faible part investie en France.

Cette répartition géographique est un véritable atout pour les investisseurs français. Elle permet notamment de réduire l’impact des prélèvements sociaux et d’améliorer la fiscalité globale du portefeuille.

Une diversification sectorielle équilibrée

Sur le plan typologique, la SCPI Corum Origin affiche également une diversification solide. Environ la moitié du patrimoine est investie en bureaux, tandis que le reste est réparti entre le commerce, la logistique, l’hôtellerie et une petite part dédiée à la santé et à l’éducation. Cette répartition permet de construire un portefeuille équilibré, résilient et capable de s’adapter aux évolutions du marché immobilier 📊.

Une performance régulière et éprouvée dans le temps

Ce que nous apprécions particulièrement chez Corum Origin, c’est son ancienneté et sa constance. Elle existe depuis plus de dix ans et affiche un historique de rendement très stable, toujours supérieur à 6 % depuis sa création. En 2023 et 2024, son taux de distribution atteint encore 6,05 %, accompagné de revalorisations successives du prix de la part.

Sur dix ans, son taux de rendement interne s’élève à 6,75 % net de frais. C’est un indicateur clé, car la performance d’une SCPI repose sur deux moteurs complémentaires. Les revenus issus des loyers et la revalorisation du patrimoine. Sur ces deux aspects, Corum Origin a clairement fait ses preuves.

Pourquoi Corum Origin est incontournable dans nos portefeuilles ?

C’est cette solidité historique, cette capacité à délivrer de la performance sans à-coups et cette cohérence stratégique qui font de la SCPI Corum Origin un pilier incontournable dans nos portefeuilles de SCPI. Elle peut être logée en direct, en démembrement ou parfois via un contrat d’assurance vie, selon le profil et les objectifs de chaque investisseur.

La SCPI Remake Live

La deuxième SCPI du portefeuille est la SCPI Remake Live, aussi connue sous le nom de Remake live.

Une SCPI sans frais de souscription pour plus de flexibilité

C’est une SCPI sans frais de souscription, ce qui en fait une excellente complémentarité avec des SCPI plus traditionnelles, comme Corum Origin. Cette différence de modèle n’est pas anodine. Elle constitue un véritable levier d’agilité stratégique dans un portefeuille de SCPI.

Remake Live est une SCPI plus récente, avec une capitalisation plus modeste que Corum Origin, mais elle est extrêmement bien gérée et très réactive face aux évolutions du marché 📈.

Une diversification géographique et typologique équilibrée

Sur le plan géographique, Remake Live affiche une diversification solide, avec plus de 30 % de son patrimoine situé au Royaume-Uni. Côté typologie, elle investit dans les bureaux, les commerces, le résidentiel et la logistique, ce qui permet de répartir les risques et d’adapter rapidement la stratégie d’investissement en fonction des cycles immobiliers.

C’est précisément cette flexibilité qui rend ce type de SCPI particulièrement intéressant dans un portefeuille bien construit. En période de tension, elle peut pivoter rapidement. Et en cas de besoin de liquidité, elle est généralement plus simple à revendre à moyen terme, notamment grâce à l’absence de frais d’entrée.

Attention aux SCPI sans frais, la performance reste clé

Néanmoins, je vous rappelle qu’une SCPI sans frais de souscription n’est pas forcément plus rentable. Les frais existent toujours, mais ils sont simplement répartis différemment. On retrouve les frais de gestion classiques, mais aussi des frais d’acquisition ou de cession sur les immeubles, et parfois des pénalités en cas de sortie anticipée.

Dans le cas de Remake Live,une pénalité de 5 % s’applique si la revente intervient avant cinq ans. C’est pourquoi il est fondamental de raisonner en termes de TRI, c’est-à-dire de performance réelle intégrant les frais et la durée. Depuis son lancement, le TRI de Remake Live atteint 10,63 %, ce qui est particulièrement solide ✅.

Une vision long terme et des performances remarquables

La SCPI reste un investissement de long terme. Même si certaines SCPI sans frais offrent plus de souplesse à la sortie, cela ne signifie pas qu’il faille les envisager à court terme. Pour les SCPI classiques, l’horizon recommandé est de huit à dix ans. Pour les SCPI sans frais, il faut viser au minimum cinq ans afin d’éviter un malus à la revente anticipée.

L’objectif n’est pas de spéculer sur de l’achat revente, mais de générer des revenus réguliers dans le temps. Et sur ce point, Remake Live a largement fait ses preuves. En 2023, elle a affiché un taux de distribution de 7,79 % et une hausse de la valeur de la part de plus de 2 %. En 2024, elle reste dans le haut du classement avec 7,50 % distribués, pendant que de nombreuses SCPI voyaient la valeur de leurs parts chuter de 10, 20, voire 30 %.

Cette capacité à rester performante dans un contexte difficile est une démonstration claire de solidité, d’agilité et de vision long terme. C’est précisément pour cela que la SCPI Remake Live occupe une place importante dans ce portefeuille, en complément stratégique de SCPI plus massives comme Corum Origin.

La SCPI Iroko Zen

La troisième SCPI que l’on retrouve dans ce portefeuille est la SCPI Iroko Zen.

Une SCPI sans frais de souscription pour renforcer l’agilité

Là encore, il s’agit d’une SCPI sans frais de souscription, ce qui permet de continuer à renforcer l’agilité globale du portefeuille. Lancée en 2020, en pleine crise sanitaire, Iroko Zen s’est rapidement imposée comme une SCPI sérieuse, cohérente et performante, malgré un contexte pourtant peu favorable à l’immobilier.

Une SCPI labellisée ISR, sans compromis sur la performance

Ce qui distingue particulièrement Iroko Zen, c’est son label ISR pour investissement socialement responsable. Elle fait partie des toutes premières SCPI françaises à avoir obtenu cette labellisation. Concrètement, cela signifie que la stratégie d’investissement intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection des actifs. Cette approche responsable est parfaitement en phase avec les grandes tendances du secteur immobilier, mais sans jamais sacrifier la performance. Iroko Zen démontre qu’il est possible d’allier engagement et rendement 🌱.

Des actifs plus petits et plus proches du terrain

Autre spécificité d’Iroko Zen, la taille des actifs détenus. Le portefeuille est composé d’immeubles plus modestes que ceux de SCPI plus massives comme Corum Origin ou Remake Live. Cela apporte une diversification supplémentaire et donne davantage de profondeur au portefeuille global, avec une exposition à des actifs moins institutionnels et plus proches du terrain.

Personnellement, c’est aussi ce que j’apprécie le plus avec Iroko Zen. On y retrouve des actifs très concrets, occupés par des enseignes du quotidien comme Buffalo Grill, Biocoop, Carrefour, Decathlon ou encore Park. C’est lisible, tangible et ancré dans la vie réelle, ce qui renforce la stabilité du portefeuille 🏪.

Une régularité de performance depuis la création

Côté performance, Iroko Zen tient ses promesses depuis son lancement. Bien sûr, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, mais la régularité observée témoigne d’une réelle cohérence de gestion. En 2021, le taux de distribution atteignait 7,10 %, puis 7,04 % en 2022, 7,12 % en 2023 et enfin 7,32 % en 2024.

Ces résultats reposent sur des acquisitions à haut rendement et sur des locataires fiables, capables de sécuriser les flux locatifs sur le long terme. C’est exactement ce que l’on recherche dans un portefeuille de SCPI orienté revenus réguliers.

Une diversification géographique et sectorielle solide

Iroko Zen est également bien diversifiée sur le plan géographique et sectoriel. Environ 35 % du patrimoine est situé en France, le reste étant réparti entre plusieurs pays européens comme les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l’Irlande et l’Espagne. Sur le plan sectoriel, on retrouve notamment 36 % de locaux commerciaux et 27 % de bureaux.

Cette double diversification permet de capter les dynamiques propres à chaque marché tout en optimisant la répartition des risques 📊.

En résumé, la SCPI Iroko Zen combine absence de frais d’entrée, souplesse à la sortie, engagement ISR et performances solides depuis sa création. Autant d’éléments qui justifient pleinement sa place dans ce portefeuille de SCPI.

La SCPI Transitions Europe

Pour compléter la stratégie ISR et renforcer la diversification du portefeuille, nous intégrons la SCPI Transition Europe.

Une SCPI 100 % européenne à fort intérêt fiscal

Sa particularité est très claire : elle est entièrement investie hors de France. Tous les actifs sont situés dans d’autres pays européens, ce qui constitue un avantage fiscal majeur pour les investisseurs français, notamment en supprimant les prélèvements sociaux sur les revenus étrangers 💡.

Une société de gestion solide et bien établie

Transition Europe est gérée par Arkea REIM, une société de gestion adossée au groupe bancaire Crédit Mutuel Arkéa. Cela apporte un cadre solide, sérieux et structuré, avec des moyens importants et une vraie capacité d’analyse des marchés européens. On ne parle pas ici d’un acteur opportuniste, mais d’une maison de gestion installée, avec une vision long terme.

Un excellent timing de marché et une collecte dynamique

Transition Europe fait partie des SCPI les plus dynamiques du moment. Sa collecte est en forte croissance et elle a su arriver sur le marché au bon moment. Ce bon timing lui permet aujourd’hui de saisir des opportunités décotées sur le marché immobilier européen, dans un contexte où de nombreux vendeurs sont plus flexibles sur les prix.

Grâce à cette collecte soutenue, la SCPI peut continuer à sécuriser des rendements élevés pour les prochaines années en achetant des actifs bien négociés et dans de bonnes conditions 📊.

Une performance de premier plan sur le marché

Côté performance, la SCPI Transition Europe s’est tout simplement distinguée comme la meilleure du marché en 2024, avec un taux de distribution supérieur à 8,25 %. C’est une SCPI clairement positionnée sur la performance, mais avec une logique cohérente et maîtrisée derrière.

Cette capacité à délivrer un rendement élevé n’est pas le fruit du hasard. Elle repose sur une stratégie d’acquisition opportuniste, une diversification maîtrisée et une gestion active du portefeuille.

Une diversification sectorielle équilibrée et des perspectives positives

Sur le plan sectoriel, Transition Europe est exposée à des segments clés, avec environ 40 % de bureaux, mais aussi des investissements en commerces, en logistique et en hôtellerie. Cette diversification permet de capter les dynamiques propres à chaque secteur tout en optimisant la répartition des risques.

Si la société de gestion maintient cette trajectoire, il est également envisageable de voir des revalorisations de parts à moyen terme, comme cela a déjà été observé sur d’autres SCPI performantes et bien positionnées.

La SCPI Eden

Pour finaliser la construction de ce portefeuille, nous intégrons la SCPI Eden.

Une SCPI 100 % européenne et sans frais de souscription

Il s’agit d’une SCPI toute récente, lancée en décembre 2024, et surtout de la toute première SCPI à être à la fois 100 % européenne et sans frais de souscription. Cette combinaison est unique sur le marché et apporte une vraie valeur ajoutée en termes de diversification et d’agilité au portefeuille 💡.

Une société de gestion expérimentée derrière Eden

Même si Eden est récente, elle bénéficie de l’expertise solide de sa société de gestion, Advenis REIM. Advenis cumule plus de 25 ans d’expérience dans l’immobilier et gère déjà des SCPI reconnues comme Eurovalys, avec environ 1 milliard d’euros sous gestion, et Elialys, qui représente plus de 600 millions d’euros sous gestion. Ce savoir-faire est un élément clé pour sécuriser les premières années de développement de la SCPI.

Un démarrage rapide et des premières acquisitions ciblées

Eden a été conçue à partir d’une étude approfondie portant sur les attentes des nouveaux épargnants. Dès le deuxième trimestre 2025, elle avait déjà réalisé quatre acquisitions pour une capitalisation dépassant 30 millions d’euros. Deux actifs sont situés aux Pays-Bas et deux au Royaume-Uni, avec des typologies variées comme des centres de formation, des bureaux et des actifs à vocation logistique.

Ce démarrage rapide témoigne d’une stratégie claire et d’une capacité à se positionner efficacement sur le marché européen dès les premiers mois 📊.

Une SCPI pensée pour la performance et la diversification

La SCPI Eden apporte au portefeuille une dose supplémentaire de dynamisme. Son positionnement unique, à la fois européen et sans frais d’entrée, lui permet de capter des opportunités variées tout en restant souple dans sa gestion. Elle affiche par ailleurs un objectif de distribution ambitieux de 8 %, susceptible de la placer parmi les SCPI les plus performantes du marché si la trajectoire actuelle se confirme.

Dans une allocation globale, la SCPI Eden joue donc un rôle de complément stratégique. Elle renforce la diversification géographique, apporte du potentiel de performance et contribue à moderniser le portefeuille avec une approche en phase avec les attentes des nouveaux investisseurs.

La répartition du portefeuille de SCPI

Avant de regarder concrètement combien ce portefeuille peut rapporter, je vous invite à prendre un peu de recul et d’observer sa répartition globale. Ce portefeuille n’a pas été construit au hasard. Il est diversifié, complémentaire et structuré de manière stratégique.

Une répartition géographique pensée pour la fiscalité

Première chose à regarder, la géographie. Moins de 15 % des biens sont situés en France. Tout le reste est investi dans d’autres pays européens, comme les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l’Espagne, l’Allemagne ou encore l’Irlande.

Ce point est fondamental, car fiscalement, seuls les biens situés en France sont soumis aux prélèvements sociaux. Cette répartition permet donc de réduire la fiscalité globale du portefeuille et mécaniquement d’augmenter le rendement net pour l’investisseur. C’est simple, concret et efficace 💡.

Une diversification sectorielle volontairement large

Deuxième pilier, la répartition sectorielle. Le portefeuille est exposé à environ 40 % aux bureaux, mais il ne s’arrête pas là. On retrouve aussi des locaux commerciaux, des actifs logistiques, des hôtels, ainsi que des biens liés à la santé et à l’éducation.

Les SCPI sélectionnées sont toutes opportunistes et agiles. Elles ne sont pas enfermées dans un seul secteur. Elles vont là où se trouvent les opportunités, en fonction des cycles immobiliers. C’est exactement ce que l’on recherche aujourd’hui dans un environnement qui change vite 📊.

Une très forte diversification locative

Enfin, l’un des points les plus importants de ce portefeuille, et souvent le plus sous-estimé, c’est la diversification locative. Le portefeuille repose sur plusieurs centaines de locataires, issus de secteurs très variés. On y trouve aussi bien de grandes enseignes que des commerces de proximité solidement implantés localement.

C’est l’une des grandes forces de cette allocation. Les loyers sont diversifiés, réguliers et bien répartis. Cela réduit fortement le risque locatif et apporte une vraie stabilité aux revenus dans le temps.

C’est cette combinaison entre géographie, secteurs et locataires qui donne toute sa cohérence à ce portefeuille de SCPI.

La performance de ce portefeuille

Côté performance, en 2024, ce portefeuille aurait affiché environ 7 % de taux de distribution brut. Rapporté à un investissement de 500 000 €, cela représente 25 200 € nets de frais et de fiscalité par an, soit environ 2 100 € par mois.

On parle ici d’un complément de revenus significatif, particulièrement adapté à un investisseur disposant déjà d’un capital constitué et souhaitant générer des revenus réguliers sans les contraintes de l’immobilier en direct 💰.

Évidemment, ce portefeuille n’est pas figé. Il est totalement adaptable. Que vous investissiez moins ou davantage, la logique reste exactement la même. Diversification, recherche de performance et optimisation fiscale. Les montants peuvent être ajustés en fonction de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre horizon d’investissement.

Il existe également plusieurs leviers pour aller plus loin selon votre profil. Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie, mettre en place un démembrement ou encore passer par une société sont autant de solutions qui peuvent être envisagées pour affiner la stratégie.

L’essentiel à retenir, c’est que la structure du portefeuille reste valable. Ce sont ensuite les paramètres qui s’adaptent à votre situation.

En bref, ce portefeuille de SCPI n’a rien d’un empilement hasardeux. Il repose sur une construction cohérente, une vraie diversification géographique, sectorielle et locative, et une logique fiscale pensée pour maximiser les revenus nets. La combinaison de SCPI complémentaires, avec et sans frais de souscription, permet d’apporter à la fois performance, agilité et résilience dans le temps.

Si vous souhaitez investir dans un portefeuille de SCPI construit intelligemment et adapté à votre situation, vous pouvez réserver une consultation offerte avec un conseiller S’investir Conseil. Ce sera l’occasion de faire le point sur vos objectifs et d’identifier les meilleures stratégies pour votre patrimoine.