Iroko Atlas : mon avis sur la nouvelle SCPI internationale d’Iroko

La société de gestion Iroko vient tout juste de dévoiler sa nouvelle SCPI : Iroko Atlas. Et autant vous dire que ce lancement fait déjà beaucoup parler. 🚀

Si le nom vous dit quelque chose, c’est normal : Iroko n’en est pas à son coup d’essai. Sa première SCPI, Iroko Zen, a marqué les esprits dès 2020 avec un modèle innovant sans frais de souscription. Résultat : en seulement quelques années, elle a séduit des milliers d’investisseurs, dépassé le milliard d’euros de capitalisation et affiché des rendements qui côtoient régulièrement les podiums du marché. Pas mal, non ?

Alors forcément, quand on voit débarquer Iroko Atlas, présentée comme la nouvelle SCPI 100 % internationale, on se demande : simple coup marketing ou véritable opportunité pour diversifier son patrimoine ? 🤔 Dans cet article, je vous propose mon avis Iroko Atlas complet : caractéristiques, frais, rendements attendus, avantages… mais aussi points de vigilance.

Avis Iroko Atlas : présentation et fonctionnement

Une SCPI qui joue la carte internationale

Avec Iroko Atlas, la société de gestion ne fait pas dans la demi-mesure : exit la France, cap sur le reste du monde 🌍. Europe, États-Unis, Canada… la SCPI veut clairement élargir l’horizon de ses investisseurs.

👉 Bonne nouvelle pour ceux qui rêvent d’une diversification au-delà de nos frontières, tout en profitant d’une fiscalité plus avantageuse que celle des SCPI « made in France ».

Une stratégie diversifiée dans les actifs

Iroko Atlas ne se contente pas de changer de continent, elle garde aussi une vraie flexibilité dans ses choix immobiliers. On parle ici de SCPI diversifiée : bureaux, commerces, santé, logistique, hôtels, entrepôts, voire éducation. Bref, une stratégie opportuniste qui permet d’aller chercher de la performance là où il faut.

Le revers de la médaille : le risque de change

Évidemment, qui dit investissements hors zone euro dit aussi… variations de devises. Le dollar américain ou canadien peut jouer les trouble-fêtes et impacter le rendement final. Ce n’est pas un défaut en soi, mais un paramètre à garder en tête. ⚖️ Un peu comme commander un plat exotique : ça fait voyager, mais parfois ça pique plus qu’on ne l’imaginait.

Quels sont les frais d’Iroko Atlas ?

À présent, je vous propose un tour d’horizon des frais de cette SCPI d’Iroko.

Pas de ticket d’entrée, mais attention à la sortie 🍿

La bonne surprise, c’est qu’Iroko Atlas reste fidèle à l’ADN de la maison : zéro frais de souscription. Autrement dit, chaque euro investi travaille vraiment pour vous dès le départ, sans commission « coup de ciseaux » à l’entrée. 🎉

👉 Mais avant de sauter de joie, sachez que des frais de sortie anticipée de 5 % s’applique si vous revendez vos parts avant 5 ans. Passé ce délai, la sortie est sans frais. En clair, mieux vaut ne pas traiter cette SCPI comme une série Netflix qu’on zappe au bout de deux épisodes… il faut lui laisser le temps de dérouler son scénario.

Des frais de gestion qui varient selon la géographie

Autre point à garder en tête : les frais de gestion annuels. Ils s’élèvent à 14,4 % en zone euro, exactement comme pour Iroko Zen. Mais dès qu’on sort de la zone euro, ils montent à 16,8 %.

Les autres frais à ne pas négliger

Comme dans beaucoup de SCPI, il existe aussi quelques frais « cachés dans les coulisses » :

• Frais d’acquisition : 4,8 % sur les achats d’actifs.
• Frais de suivi et de travaux : 6 % maximum du montant des travaux réalisés.
• Frais de cession en cas de plus-value : 5 %, mais uniquement si le gain dépasse les 5 %. Autrement dit, si la plus-value est trop faible, Iroko ne vient pas vous « manger » votre performance.

👉 On peut donc dire que la grille de frais d’Iroko Atlas est plutôt transparente et reste dans la logique d’une SCPI moderne : pas de frais à l’entrée, mais un modèle qui encourage à rester investi sur la durée.

Type de frais	Montant/Condition	Remarques
Frais de souscription	0 %	Pas de commission à l’entrée 👍
Frais de sortie anticipée	5 % si sortie avant 5 ans	Aucun frais au-delà de 5 ans
Frais de gestion annuels (zone euro)	14,4 %	Identiques à Iroko Zen
Frais de gestion annuels (hors zone euro)	16,8 %	Plus élevés pour compenser le risque de change
Frais d’acquisition	4,8 %	Sur chaque achat d’actif
Frais de suivi & pilotage des travaux	6 % maximum du montant des travaux réalisés	Liés à la gestion technique des immeubles
Frais de cession (plus-value)	5 % si plus-value > 5 %	Pas de ponction si la plus-value est inférieure à 5 %

Quels sont les objectifs de rendement ?

Avant d’aller plus loin, un rappel important : les rendements annoncés sont des objectifs, pas des garanties. On ne parle pas d’un livret A où les intérêts tombent mécaniquement chaque année. Ici, les performances dépendent des acquisitions, de la conjoncture et de la capacité d’Iroko à tenir le cap.

Cela étant dit, Iroko Atlas affiche ses ambitions haut et fort :

• Taux de distribution cible à 6,5 % (net de frais) ;
• TRI cible sur 10 ans à 7 %.

Quels sont les conditions pour investir Iroko Atlas ?

​​Un ticket d’entrée accessible (hors phase sponsor)

En temps normal, investir dans Iroko Atlas reste relativement abordable : le prix d’une part est fixé à 200 €, avec un minimum de 25 parts, soit 5 000 € pour une première souscription. Un seuil classique pour ce type de placement, qui le rend accessible aux épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans mobiliser des montants colossaux.

La phase « sponsor » : une décote temporaire sur le prix des parts

Actuellement, Iroko Atlas traverse une période particulière appelée phase sponsor. Pendant cette phase de lancement :

• le prix de la part est décoté de 9 %, soit 182 € au lieu de 200 € (déjà épuisé) ;
• le minimum d’investissement est relevé à 25 480 € ;
• Et surtout, ces parts sont inaliénables pendant 3 ans (vous ne pouvez pas les revendre avant).

Une deuxième phase sponsor est également prévue, avec une décote plus modeste (192 € la part, soit –4 %), et un ticket d’entrée légèrement plus élevé (26 880 € minimum).

Après les phases sponsor, retour à la normale

Une fois ces deux étapes terminées, le prix de la part retrouvera son niveau standard de 200 €, avec un minimum de 5 000 € pour investir. Et comme toujours, gardez en tête la règle : une sortie anticipée avant 5 ans entraîne 5 % de frais.

Des loyers versés chaque mois

Bonne nouvelle pour les amateurs de revenus réguliers : tout comme Iroko Zen, Atlas prévoit un versement mensuel des loyers. Précision utile : le délai de jouissance est de 4 mois. Concrètement, si vous investissez en janvier, vos premiers loyers tomberont à partir de mai. Pas instantané, donc, mais c’est la règle du jeu pour la plupart des SCPI.

Pour des raisons techniques, Iroko Atlas n’est accessible qu’aux investisseurs déjà détenteurs de parts d’Iroko Zen. En clair, si vous souhaitez souscrire à Atlas, il faut d’abord avoir investi dans Iroko Zen.

Conseil de Matthieu – ⚠️ À savoir avant d’investir

Quels sont les risques d’Iroko Atlas ?

Investir dans une SCPI, ce n’est jamais un long fleuve tranquille. Et même si Iroko Atlas affiche des ambitions séduisantes, il est essentiel de garder en tête certains points de vigilance.

D’abord, le risque de perte en capital : comme tout placement immobilier, la valeur de vos parts peut baisser, et rien ne garantit les rendements annoncés.

Autre élément : la liquidité. Vendre ses parts peut prendre du temps, surtout en cas de ralentissement du marché. À noter également : les parts sponsor, actuellement proposées avec une décote, sont inaliénables pendant trois ans. Autrement dit, pas de sortie possible avant cette échéance.

Ensuite, l’horizon d’investissement. Une SCPI n’est pas un produit court terme : il faut plutôt viser 10 à 20 ans de détention pour lisser les cycles économiques et espérer profiter du potentiel de performance.

Enfin, spécificité d’Iroko Atlas : son exposition au risque de change. Puisqu’elle investit aussi bien en zone euro qu’au-delà (États-Unis, Canada…), les variations de devises peuvent influencer les résultats. C’est une opportunité de diversification, mais aussi un facteur de volatilité supplémentaire. ⚖️

👉 En résumé, Iroko Atlas reste une option intéressante pour diversifier son patrimoine, à condition d’accepter ses contraintes : durée longue, parts sponsor bloquées, et exposition à des risques propres à l’international. Attention, cette SCPI ne s’adresse pas à tout

Attention, cette SCPI ne s’adresse pas à tout le monde. Elle est faite pour les investisseurs qui :
– visent le long terme (10 ans et +) ;
– veulent diversifier à l’international ;
– acceptent un niveau de risque plus élevé (devise, liquidité, parts bloquées) ;
– et cherchent une solution complémentaire à leur patrimoine existant.

Conseil de Matthieu

Comment investir dans la SCPI Iroko Atlas ?

Bonne nouvelle : il est possible d’investir dès aujourd’hui dans Iroko Atlas. Comme pour la plupart des SCPI, vous pouvez passer par un courtier spécialisé en SCPI ou par un cabinet de gestion de patrimoine qui référence cette SCPI.

👉 Avant de souscrire, prenez le temps de comparer les différentes offres disponibles sur le marché, d’évaluer votre horizon d’investissement et de vous assurer que vous êtes à l’aise avec les risques spécifiques (durée longue, liquidité, exposition au change).

En bref, avec Iroko Atlas, la société de gestion frappe fort une nouvelle fois après le succès d’Iroko Zen. Une SCPI 100 % internationale, zéro frais de souscription, des loyers mensuels et un objectif de rendement ambitieux autour de 6,5 % : sur le papier, la proposition a de quoi séduire. Mais attention : Atlas est une SCPI toute récente, avec une capitalisation encore modeste (1,2 millions d’euros) et une exposition au risque de change qui ne conviendra pas à tous les profils. En clair, c’est une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier hors de France, à condition d’accepter un horizon long terme et une dose de volatilité supplémentaire.

À mon avis, Iroko Atlas peut avoir toute sa place dans une stratégie patrimoniale bien construite, mais ce n’est pas une SCPI « cœur de portefeuille ». Elle s’adresse avant tout aux investisseurs avertis qui souhaitent compléter des placements déjà solides avec une brique internationale. Vous pouvez vous rapprocher de notre cabinet S’Investir Conseil pour accéder aux meilleures SCPI du marché avec jusqu’à 3 % de cashback sur vos investissements.