Avis Corum Origin : tout ce qu’il faut savoir avant d’investir

Corum Origin est l’une des SCPI les plus solides du marché. Elle fait partie du portefeuille de SCPI de Corum Asset Management (Corum AM), qui propose aussi Corum Eurion, Corum XL, et la plus récente Corum USA (commercialisée depuis le 13 novembre 2024). Avec un taux de distribution au-delà de 6 % depuis son lancement en 2012, Corum Origin tient son objectif de rendement, via une vision à long terme.

Mais il n’y a pas que la rentabilité : les évolutions à la hausse du prix de la part ou encore la bonne tenue dans le temps de la valeur de reconstitution sont des éléments clés, qui devraient vous inciter à intégrer Corum Origin dans votre stratégie d’investissement en SCPI. Chiffres à l’appui, et via une analyse détaillée du patrimoine et des perspectives futures, je vous propose de découvrir mon avis Corum Origin.

SCPI	Corum Origin
Ouverture au public	6 avril 2012
Type de SCPI	Capital variable
Capitalisation	3,375 milliards d’euros (T1 2025)
Patrimoine (répartition géographique)	Europe (30 % Pays-Bas, 16 % Italie) dont 3 % France
Patrimoine (répartition sectorielle)	51 % bureaux, 31 % commerces, 9 % industriel et logistique, 8 % hôtellerie, 1 % santé et éducation
TOF	96,24 %
Prix de souscription	1135 €
Nombre d’associés	64 287
Rendement cible	6 %
Performance 2024	6,05 %
TRI sur 10 ans	6,75 %
Frais de souscription	11,96 % du prix de part
Frais de gestion	12,40 % HT des loyers encaissés
Commissions de cession de parts	0 €
Commissions de cessions des immeubles	5 % TTC du prix de vente net vendeur

Avis Corum Origin : la meilleure diversification sectorielle et géographique en Europe

Affirmer que l’on va servir un rendement de 6 % chaque année, c’est une chose. Le faire, et même dépasser cet objectif de rendement largement, presque 15 ans d’affilée, c’en est une autre. Vous le verrez ci-après dans le détail des performances de la SCPI Corum Origin, ces 6% – net de frais de souscription et gestion – ne sont peut-être pas au niveau de certaines jeunes SCPI qui affichent des rendements au-delà des 10 % 🔥. Je pense notamment à Comète d’Alderan, que j’évoque dans mon comparatif des meilleures SCPI 2025.

Corum Origin n’est pas la SCPI avec le rendement le plus haut, mais les performances sont ici issues d’une stratégie sur le temps long, qui colle parfaitement à la logique du véhicule d’investissement que sont les SCPI.

La vision Corum Origin

L’idée de Corum AM avec Corum Origin a été, dès le départ, de lancer une SCPI diversifiée à la stratégie d’investissement 100 % en zone euro 💶.

Nommée dans un premier temps Corum Convictions (avant un changement en 2018 pour devenir Corum Origin), cette SCPI a toujours été portée par une « vision », une volonté de lier 3 éléments :

1. Saisir des opportunités, via une ouverture à de nombreux types d’investissements, tant géographique que sectoriels. Pas de doctrine centrée seulement sur la France ou un certains pays, ni même de dogme pour ne cibler qu’un seul type d’actifs. Ainsi, au 31/12/2024, Corum Origin possède 161 immeubles implantés dans 13 pays de la zone euro, avec une exposition à 5 secteurs d’activité.
2. Deuxième pilier de la vision Corum Origin, la régularité des versements. Dans l’historique de cette SCPI, on ne note pas de pic de distribution puis une lente période de mise de côté pour reconstituer de la trésorerie. L’objectif est de servir le dividende promis, de tenir la promesse : 6,75 % de TRI sur 10 ans, c’est un excellent indicateur. Une poignée de SCPI peuvent revendiquer des performances voisines (Selectipierre 2 ou Logipierre 3 de Fiducial Gérance par exemple avec 10,76 % et 9,63 %, mais du fait du passage d’un capital fixe à un capital variable en 2018, et en usant d’une valorisation dans la fourchette basse de l’écart autorisé avec la valeur de reconstitution).
3. Enfin, l’idée de Corum AM est aussi d’apporter de la visibilité. Comment ? Avec un turnover qui reste faible : 9 achats et 2 ventes en 2024, cela reste peu pour un tel paquebot. On vend par opportunités, on achète aussi de la même manière, avec des rendements à l’acquisition de tout premier plan (parfois au-delà de 11 %). La stabilité est le maître mot, avec un horizon de placement minimal conseillé de 10 ans.

✅ Corum Origin coche toutes les « bonnes » cases d’une SCPI qui anticipe les évolutions du marché, et propose selon moi un placement qui apporte des garanties. Une valeur refuge parmi les SCPI ? Je ne suis pas loin de le penser.

Les frais

Attaquons le sujet des frais de la SCPI Corum Origin. Un élément sur lequel, bien entendu, la SCPI souffre en comparaison aux jeunes pousses, qui affichent fièrement le « 0 frais ».

La structure des frais de Corum Origin se décompose en 4 catégories principales.

1️⃣ Les frais de souscription s’élèvent à 11,964 % TTC du prix de part et sont intégrés directement dans le prix d’acquisition. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour ses activités de recherche immobilière et de collecte de fonds nécessaires à la mise en œuvre du programme d’investissements.

2️⃣ Les commissions de gestion représentent 12,40 % HT des loyers encaissés et sont prélevées automatiquement par la société de gestion. Elles couvrent l’ensemble des missions opérationnelles incluant la gestion locative, l’entretien du patrimoine immobilier, le quittancement, l’encaissement des loyers et leur redistribution sous forme de dividendes. Ces commissions ne s’appliquent que sur les loyers effectivement perçus.

3️⃣ Concernant les opérations de cession, Corum Origin ne facture aucuns frais de revente de parts. La sortie se fait sans coût pour les investisseurs. En revanche, des commissions de cession d’immeubles sont appliquées à hauteur de 5 % TTC du prix de vente net vendeur, mais uniquement lorsque la plus-value réalisée dépasse 5 % du prix de vente.

4️⃣ Les frais peuvent vous paraître élevés en comparaison à des SCPI qui affichent le « 0 frais de souscription », mais ils servent, vous l’avez compris, à rémunérer le service rendu pour la recherche et la gestion des immeubles, mais aussi les échanges avec les locataires et la valorisation du patrimoine. On est ici en fourchette haute, mais le rendement suit depuis plus de 10 ans ! Les frais sont justifiés au regard des performances… et les achats récents avec des rendements actes en main élevés sont un argument de poids.

Le patrimoine

Je l’ai déjà évoqué, le patrimoine de Corum Origin est clairement une pépite pour qui cherche à s’exposer à l’immobilier en zone euro de manière complète. Pas de résidentiel, uniquement des locaux à vocation professionnels, pour des activités de services / commerces, logistique ou encore industrie.

✅ La durée moyenne pendant laquelle les locataires sont engagés à payer leur loyer – la fameuse durée des baux – est de 6,12 ans. Un élément qui participe à la recherche de visibilité que nous avons vue précédemment.

Une bonne répartition typologique, mais aussi une belle variété géographique est à noter. 3 pays concentrent plus de la moitié du patrimoine en valeur (Pays-Bas, Italie et Belgique cumulés) tandis que l’Irlande, la Finlande et l’Espagne complètent bien le haut du panier. La France ? Elle n’est présente qu’avec 3 % de la valeur, au total une quinzaine de biens seulement (dont un centre commercial à Amnéville, une zone industrielle dans les Yvelines et plusieurs établissements de tourisme, dont les Thermes de Fontcaude à Juvignac.

Rien d’inquiétant dans ce panachage ; même si la surexposition à 3 pays peut surprendre. La présence réduite de la France est en tout cas une excellente nouvelle, ce n’est pas à notre marché hexagonal que l’on souhaite s’exposer en priorité avec les SCPI, tant pour des raisons de diversification que de fiscalité.

✅ Le patrimoine est de qualité, et les locataires sont aussi sélectionnés avec une vision durable . On retrouve ainsi un spectre large, avec des locataires diversifiés sur plus d’une trentaine de secteurs d’activité : services financiers, énergie, pharmaceutique, jeux vidéos, vente en ligne, transports. C’est ce qui permet, parfois, d’aboutir à des ventes opportuniste. Un actifs a par exemple été cédé à Brembo (équipementier automobile) qui en était locataire et qui a souhaité devenir propriétaire. La sortie via la vente était pertinente pour générer une plus-value, et éviter une renégociation des conditions de location qui aurait été en défaveur de la SCPI.

Vous pouvez investir en SCPI selon différentes modalités : pleine propriété, nue-propriété ou démembrement temporaire. Le démembrement de propriété, en particulier, constitue un outil sophistiqué de structuration patrimoniale. En séparant temporairement l’usufruit de la nue-propriété, vous pouvez optimiser votre fiscalité tout en préparant la transmission de votre patrimoine. Sollicitez l’équipe S’Investir Conseil, à votre disposition pour vous guider dans la mise en place de ces stratégies d’investissement sur-mesure.

Conseil Matthieu

Les points forts de la SCPI Corum Origin

Vous voulez connaître mon avis sur la SCPI Corum Origin avec les forces que je trouve à cette SCPI ? Alors voici un récapitulatif qui fait de cette SCPI l’une de celles que je recommande aujourd’hui via mon cabinet S’Investir Conseil.

1️⃣ Premier point fort, l’accessibilité de Corum Origin. Certes, une part coûte 1 135 €, mais le minimum de souscription n’est pas de 10 parts. L’achat d’une seule part suffit. Vous pouvez ainsi accéder à cette diversification puissante que propose Corum AM pour un peu plus de 1 000 €. L’achat peut se faire au comptant ou à crédit, mais ce n’est pas tout.

2️⃣ Deuxième élément, toujours lié au processus de souscription / gestion de la SCPI, vous avez la possibilité de percevoir vos dividendes mensuellement, ou choisir leur réinvestissement. Oui, comme cela peut se faire en Bourse, et notamment avec les ETF capitalisants, vous pouvez augmenter progressivement votre capital en réinvestissant vos dividendes. Une solution très utile si vous vous positionnez très tôt sur des SCPI dans votre vie et que vous n’avez pas un besoin immédiat des revenus générés.

3️⃣ Parmi les points forts, je me dois bien entendu de pointer l’ancienneté (2012) et la capitalisation (plus de 3,2 milliards d’euros). Corum Origin a clairement passé le stade de la SCPI en phase de lancement, avec une capitalisation qui lui assure de la solidité.

D’ailleurs, les investisseurs nombreux (plus de 60 000 associés) ne cherchent pas à en sortir massivement, malgré l’ancienneté du véhicule. Combien de parts étaient en attente de retrait à la fin du premier trimestre 2025 ? Aucune ! Sur presque 3 millions de parts en circulation, environ 10 000 ont été vendues et compensées par l’achat de nouveaux associés. Clairement une SCPI qui attire. Plus globalement, Corum AM possède maintenant une gamme importante très pertinente. Vous pouvez à ce sujet lire mon avis sur les SCPI Corum et l’Épargne immobilière.

4️⃣ Enfin, je veux aussi pointer l’évolution à la hausse de la valeur de la part. C’est un élément qui, malheureusement, est trop souvent délaissé. Pourtant, outre le rendement, la valeur de la part est l’autre indicateur qui vous permet de trouver de la rentabilité. Car avec un taux de distribution stable mais une valeur de part en hausse, cela signifie un dividende plus important.

Et, en bonus, une part revalorisée est aussi intéressante en cas de sortie : vous allez pouvoir mieux absorber les frais de souscription, et même les annuler en cas d’augmentation forte sur votre période de détention. Initialement à 1 000 €, cette valeur est aujourd’hui à 1 135 € ! 13,5 % de hausse, parfait pour supprimer les 11,96 % de frais de souscription.

Les performances de la SCPI Corum Origin

Avant de vous donner mes conseils pour acheter des parts de la SCPI Corum Origin, intéressons nous en détail aux performances. Comme je l’ai déjà précisé, le rendement cible de 6 % a toujours été atteint. L’évolution du prix de part n’a pas toujours suivie le marché… mais au moins, depuis 2012, aucune baisse n’est à signaler. Lorsque l’on sait le véritable séisme qui a touché le marché sur la période 2023, la stabilité offerte par Corum Origin est rassurante 💪.

Le dividende est versé mensuellement, avec un montant légèrement supérieur à 4 € par part chaque mois. Le dividende prévisionnel annuel pour 2025, calculé sur la base de l’objectif de rendement annuel de 6 % (non garanti), est de 68,10 € / part.

Créez un simple fichier Excel avec 4 colonnes : date, SCPI, dividende reçu, évolution du prix de part. Mettez-le à jour 5 minutes par mois maximum. Cela vous donne une vision claire sans vous noyer dans les détails. Vous trouvez cela trop simple ? Qui a dit que le suivi des investissements devait forcément passer par des tableaux de bord ultra-complexes ?

Conseil de Matthieu – Un suivi mensuel en 5 minutes !

Investir dans Corum Origin

Comment acheter des parts de la SCPI Corum Origin ? C’est très simple, et même encore plus qu’avec d’autres SCPI. La facilité d’accès développée par la société de gestion est impressionnante : vous pouvez souscrire en une seule fois (et ensuite acheter de nouvelles parts), ou alors souscrire progressivement. Avec le Plan d’Epargne Immobilier (PEI), il vous suffit d’acheter une seule part de Corum Origin en pleine propriété, puis de définir le montant et la fréquence de vos versements programmés (dès 50 €). C’est un peu le même principe qu’un DCA mais pour les SCPI !

Ce que je viens d’évoquer concerne l’achat en direct. Bien entendu, vous avez aussi la possibilité de réaliser un achat via un intermédiaire, sans surcoût. C’est ce que nous proposons avec S’Investir Conseil. L’intérêt ?

• Puisque les conditions d’accès à Corum Origin sont relativement limitées (1 135 € minimum), vous pouvez vous orienter vers cette SCPI et l’inclure dans une sélection des meilleures SCPI pour vous exposer à ce véhicule en particulier. Vous constituer un panier de SCPI, pour diversifier encore et encore, c’est une manière de développer une épargne solide dans le temps.
• Autre atout, nos conseillers peuvent vous aider à créer votre portefeuille SCPI et vous faire bénéficier d’un cashback allant jusqu’à 3 % de votre investissement. Lorsque l’on cherche à réduire les frais et leur impact sur un placement, avoir 3 %, tout de suite, cela ne se refuse pas. Cette offre n’est pas limitée dans le temps ! Elle vous concerne si vous voulez rejoindre notre cabinet pour un accompagnement sur mesure.

S’Investir Conseil se positionne comme un partenaire à vos côtés, avec un regard personnalisé et complet. De la sélection des SCPI jusqu’au suivi patrimonial global, notre expertise garantit une optimisation maximale de votre investissement.

Au-delà des SCPI, notre vision patrimoniale à 360° couvre l’ensemble des solutions d’investissement, de la Bourse au Private Equity, garantissant une stratégie parfaitement alignée avec vos objectifs.