Quels sont les changements du régime LMNP depuis 2025 pour les investisseurs ?

Les LMNP étaient des placements très appréciés des investisseurs en raison de leur fiscalité avantageuse. Or, depuis la loi de finances pour 2025, les points positifs ont évolué. Est-ce la fin du LMNP ? Est-il toujours intéressant de placer son argent dans ces placements immobiliers ?

Dans cet article, je vais faire le tour de tous les éléments qui ont changé en vous donnant des exemples concrets. Je vais vous montrer que d’autres solutions existent afin que vous ayez toutes les cartes en main pour effectuer un choix avisé. 

Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variabilité des revenus.

Conseil de Matthieu

Fin du LMNP tel qu’on l’a connue

La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut juridique et fiscal du domaine de l’immobilier.

Pour faire de la location meublée, il existe deux catégories juridiques 🧾 : 

• la LMNP ;
• le statut LMP (location meublée professionnelle).

Pour qu’un logement soit considéré comme équipé, il y a une liste minimum à respecter.

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut remplir une des conditions suivantes : 

• Vos recettes annuelles relatives aux loyers perçus doivent être inférieures à 23 000 euros (charges et indemnités d’assurance loyers impayées comprises).
• Les loyers récoltés doivent être plus bas que les autres revenus d’activités de votre foyer fiscal.

Si vous ne respectez pas au moins l’un des deux prérequis, vous passez sur le régime des LMP.

👉Vous pouvez faire de la location saisonnière grâce à la LMNP.

Après avoir vérifié que vous êtes éligible à la LMNP, vous aurez deux possibilités de régime.

Le régime réel

Le régime réel qui tend à s’approcher le plus possible des coûts liés à votre location. Ainsi, vous pouvez déduire des charges (elles doivent correspondre aux charges déductibles en BIC, le deuxième régime). Ces charges réelles peuvent concerner : 

• les intérêts du prêt ; 
• les primes d’assurance ;
• les frais de gestion ; 
• les travaux effectués ;
• les charges de copropriété, etc.

Cette déduction permet de diminuer la somme taxée.

Vous pouvez également faire des économies sur les amortissements. Vous avez la possibilité dans le régime réel de soustraire de vos charges l’amortissement annuel. Cela correspond à la dépréciation des meubles et de l’immeuble. Cela compense la perte de valeur. La seule condition est que ces derniers soient inscrits à l’actif de son bilan (on parle alors d’actifs immobilisés). 

Ce régime est donc intéressant fiscalement, à condition que l’on ne veuille pas revendre le bien dans un temps court. Je vous expliquerai cela plus en détail dans la deuxième partie de cet article. 

👉Il est également important de considérer le fait qu’un expert-comptable sera nécessaire pour cette réglementation. L’administration est beaucoup plus complexe et présente que dans la LMNP avec Micro-BIC, que je vais vous présenter tout de suite.

La Micro-BIC 

En ce qui concerne la Micro-BIC, également connue sous le nom de régime forfaitaire, vous n’aurez pas besoin de faire appel à un comptable. Vous aurez peu de démarches administratives. Son fonctionnement principal se base sur un abattement forfaitaire. Pour l’imposition, les BIC font partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce dernier subit un abattement (je vous reparlerai des taux des abattements dans la seconde partie), la somme restante est ajoutée à vos revenus, le tout est soumis à l’impôt sur le revenu avec un barème progressif. Il faut ajouter à cela les prélèvements sociaux (17,2 %). Cette formule convient aux foyers les plus modestes qui ont peu de charges et qui veulent investir dans l’immobilier.

❌ L’inconvénient est qu’il ne prend pas en compte les dépenses réelles (intérêts de prêts, frais d’entretien, charges de copropriété, coûts liés aux travaux…).

L’impact de la réforme de la location meublée pour 2026

La loi de finances pour 2025 change la fiscalité immobilière en 2026 pour les LMNP. 

Ce qui évolue pour le régime Micro-Bic : 

La location meublée dans la catégorie de tourisme non classé : 

• Le chiffre d’affaires ne doit pas atteindre plus de 15 000 euros (avant, son montant maximal était de 77 000 euros).
• Le taux d’abattement est passé de 50 % à 30 %.

La location meublée de tourisme classée et les chambres d’hôtes :

• Vous êtes dans l’obligation de ne pas dépasser 77 700 (avant vous pouviez aller jusqu’à 188 700 euros).
• Le taux d’abattement correspond à 50 % (il était de 71 % auparavant).

🏠 La loi sur la location meublée a récemment réformé sa fiscalité sur la plus-value pour le régime réel. Les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Il y a donc moins d’avantages lors de la revente.

Les charges et les amortissements sont toujours déduits de l’imposition des loyers. C’est au moment de la revente que les choses changent. C’était très avantageux fiscalement parlant. Sauf que, depuis la nouvelle loi de 2025, l’amortissement est à nouveau inclus dans le calcul lors de la revente, ce qui alourdit l’imposition.

Exemple concret : Lisa et David ont tous les deux un appartement qu’ils ont acheté 300 000 euros et qu’ils décident de revendre au bout de cinq ans. La différence entre ces deux personnes est que David a vendu son logement en LMNP en 2024 et Lisa en 2025.

Données	David (vente 2024)	Lisa (vente 2025)
Prix d’achat	300 000 €	300 000 €
Amortissement sur 5 ans	35 000 €	35 000 €
Valeur comptable au bout de 5 ans	265 000 €	265 000 €
Vente du bien	350 000 €	350 000 €
Plus-value imposable	50 000 €	85 000 €

⚠️ Les données présentées sont fournies à titre indicatif et ne garantissent pas les performances futures.

💶 Pour Lisa, la plus-value imposable est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien (prix d’achat diminué des amortissements), c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et cette valeur comptable. Alors que pour David, le prix d’achat était juste déduit de la vente du bien.

Avec cet exemple, Lisa sera perdante, car elle paiera plus de taxes que son camarade David, car sa base imposable est plus élevée.

Ce qui change est surtout désavantageux si vous revendez le bien dans un délai court (à partir de la 6e année, un abattement progressif s’applique). Par contre, si vous gardez votre bien plus de trente ans, la LMNP est soumise aux plus-values des particuliers et bénéficie d’abattement par année de détention et à une exonération totale de la plus-value au bout de trente ans (impôt sur le revenu et prélèvement sociaux). 

👉 Dans les deux régimes relatifs à la LMNP, la fiscalité de la location meublée a évolué, mais pas à l’avantage de l’investisseur.

Les SCPI : une alternative intéressante 

Ce changement va peut-être refroidir certains financiers et signer la fin du LMNP pour eux en 2025. Il est alors intéressant d’envisager d’autres alternatives, comme les SCPI.

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Leur objectif est d’investir dans la pierre de manière passive. 

Elles cherchent les biens, les achètent, font les travaux nécessaires et gèrent les locataires pour vous.

Ce système permet d’entrer dans le milieu de l’immobilier professionnel (locaux et bureaux d’entreprises, entrepôts).

Ce dispositif est contrôlé par l’AMF (l’Autorité des marchés financiers)

En tant qu’investisseur, vous avez la possibilité d’allouer des fonds à une SCPI. Vous ne posséderez pas un bien dans son intégralité, mais une part du patrimoine détenu par la société.

Vous achetez des parts, la SCPI s’occupe de tout, vous percevez des loyers réguliers issus des loyers des locataires ou des plus-values lors des reventes. ⚠️ Ces revenus ne sont toutefois ni garantis ni constants et peuvent varier en fonction de la performance des actifs sous-jacents.

Les SCPI ont vu le jour dans les années 70 (c’est donc un système qui a fait ses preuves).

👉 Il existe trois grands types de SCPI. Les SCPI de rendement qui vous apportent un revenu régulier. Il est généralement versé chaque trimestre.

Les SCPI qui se concentrent sur les avantages fiscaux, tels que la loi Pinel, Malraux, les déficits fonciers, etc. Elles sont moins axées sur le rendement.

Les SCPI thématiques qui se fixent sur un secteur précis (la transition énergétique, par exemple)

Je vous conseille de choisir une SCPI diversifiée. Cela vous aidera à diminuer les risques et à avoir des performances plus élevées.

Conseil de Matthieu

Choisir les SCPI pour ses investissements locatifs meublés à plusieurs avantages. Elles vous permettront d’avoir un placement immobilier passif. C’est un aspect qui diffère de l’immobilier classique, qui peut être très chronophage. 

Deuxième point intéressant, c’est la baisse des risques. En effet, vous n’êtes pas à la merci d’un seul bien, vous possédez des parts dans plusieurs centaines de maisons ou d’appartements. S’il y a un loyer impayé sur l’un d’eux, cela aura beaucoup moins d’impact que si vous étiez propriétaire seulement de ce bien-là.

Les SCPI ne sont pas cotés en Bourse, elles sont donc décorrélées des marchés financiers. Cela est intéressant pour diversifier ses investissements, car vous ne serez pas tributaire d’un seul secteur. Cela vous permet de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier et ainsi de diminuer les risques.

Il y a également des optimisations possibles pour la fiscalité (démembrement, SCPI étrangères, etc.). Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez consulter mon guide complet sur les SCPI.

⚠️ Comme pour tous les placements, les SCPI comportent des risques. Vous pouvez faire face à des frais importants si les loyers venaient à baisser ou si les locataires ne les paient pas.

La loi de finances pour 2025 a changé les placements pour les LMNP. Auparavant, elles étaient très avantageuses au niveau de la fiscalité. Elles le sont beaucoup moins aujourd’hui. En tant qu’investisseur, c’est l’occasion de se renseigner sur d’autres possibilités pour découvrir ce qui est le plus profitable pour vous. Une de ces solutions pourrait être les SCPI. Bien entendu, cela reste un investissement avec son lot de risques et sa part de complexité.

⚠️ Toute décision d’investissement doit être prise après une analyse personnelle de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre profil de risque.

Pour pouvoir effectuer vos choix sereinement, n’hésitez pas à contacter S’investir Conseil.