L’héritage est un événement qui concerne tout le monde. Comme pour beaucoup de sujets financiers, transmettre son patrimoine immobilier demande de la préparation. Le CGI (code général des impôts) valorise les personnes qui anticipent leur succession.
Que se passe-t-il concrètement si l’on n’organise pas le passage de relais ? Si vous n’avez pas fait de transmission de votre vivant, vous basculez automatiquement sur une succession classique qui ne sera pas avantageuse au niveau des impôts. Le taux de taxation s’élève alors à 45 % en ligne directe (donation maison parent-enfant) et à 60 % si les héritiers ne sont pas membres de la famille.
Dans cet article, je vais vous présenter des solutions concrètes pour transmettre sa maison à ses enfants sans payer d’impôts. Je vous parlerai des donations de maison pour ses enfants, celles avec usufruit et des abattements. Ces connaissances vous permettront de savoir comment effectuer une transmission de maison sans frais.
Transmettre sa maison à ses enfants sans payer d’impôts grâce au démembrement
Anticiper et faire une donation de son vivant apportent énormément d’avantages sur le plan financier. Prévoir sa transmission, c’est aussi essayer d’éviter les conflits liés à l’héritage.
Maintenant que vous en savez un peu plus sur les différentes donations, je vais vous parler en détail du démembrement de propriété (donation avec réserve d’usufruit) et de ses atouts.
Pour rappel, une entité possède trois composantes :
- l’usus, le droit d’user du bien ;
- le fructus, le droit d’en recueillir les fruits ;
- l’abusus, le droit d’en disposer
Comment cela fonctionne-t-il ? En général, le donateur transmet aux bénéficiaires l’abusus, soit la nue-propriété. Le propriétaire, quant à lui, conserve l’usufruit du bien (usus et fructus). Le jour de la donation, seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (taxes que vous devez payer sur un bien, à la mort d’un défunt).
👉Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont fixées en fonction de l’âge du donateur. Par exemple, si vous transmettez votre patrimoine immobilier à l’âge de 41 ans, la valeur de la nue-propriété s’élèverait alors à 30 % contre 60 % si vous aviez 61 ans. La valeur de la nue-propriété augmente en même temps que l’âge du donataire. Il est donc essentiel d’effectuer cette donation au plus tôt.
| Tranches d’âge du donataire | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| À partir de 21 ans | 80 % | 20 % |
| À partir de 31 ans | 70 % | 30 % |
| À partir de 41 ans | 60 % | 40 % |
| À partir de 51 ans | 50 % | 50 % |
| À partir de 61 ans | 40 % | 60 % |
| À partir de 71 ans | 30 % | 70 % |
| À partir de 81 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Le jour où le donateur meurt, il n’y a pas de droits de donation en plus à payer. Le donateur verse des droits et frais liés à la donation (taxe normalement à la charge du donataire). Ces montants ne sont pas considérés comme une donation, ce qui est un avantage pour l’impôt.
⚠️Vous devez effectuer ce don chez un notaire et les donations doivent être déclarées sous un mois par le bénéficiaire.
Le démembrement d’une propriété pour une transmission a donc un intérêt majeur dans la réduction des coûts fiscaux.
Profiter des avantages de l’abattement sur le patrimoine immobilier
L’abattement fiscal est une réduction légale de la base de l’impôt. Cette réduction d’assiette peut s’appliquer à la fois sur les enfants, mais aussi sur d’autres membres de la famille, comme les petits-enfants et arrière-petits-enfants. L’avantage est que vous ne payerez aucun droit de donation.
Chaque parent peut donner 100 000 euros par enfant, chaque grand-parent peut transmettre 31 865 euros par petits-enfants et chaque arrière-grand-parent peut donner 5 310 euros par arrière-petits-enfants.
✅L’énorme bénéfice, c’est que vous pouvez renouveler cette action tous les 15 ans. Il est donc nécessaire d’anticiper sa transmission et de la commencer au plus tôt. Voici pourquoi : si vous transférez 150 000 euros à l’un de vos enfants, vous obtiendrez un abattement de 100 000 euros sans frais pour cette partie de la somme. Or, il vous sera taxé sur les 50 000 euros restants. Il est donc plus judicieux de verser seulement 100 000 $ et de renouveler l’acte tous les 15 ans.
Cette exonération découle d’une loi du 31 juillet 2012.
Vous pouvez cumuler cette exonération à d’autres réductions spécifiques. Par exemple, celle pour les personnes en situation de handicap, qui est fixée à 159 325 euros. Vous avez également la possibilité de faire des dons familiaux de sommes d’argent, je vais tout vous expliquer dans la troisième partie.
Optimiser les droits de succession d’une maison grâce aux dons familiaux de sommes d’argent
L’exonération des dons familiaux de sommes d’argent, que l’on appelle aussi dons Sarkozy, est une bonne solution à cumuler avec l’abattement vu précédemment. L’article 790 G du CGI stipule que vous pouvez donner 31 875 euros à un enfant tous les 15 ans. Cette baisse d’impôt est également possible pour les grands-parents, qui peuvent eux aussi transmettre 31 875 euros à leurs petits-enfants.
⚠️Ce dernier montant est exactement le même que celui pour l’abattement, il ne faut donc pas les confondre !
Cet atout a néanmoins deux limites :
- le donataire doit avoir moins de 80 ans au moment du don ;
- le bénéficiaire doit être âgé de plus de 18 ans.
Une nouvelle loi du 14 février 2025 ajoute quelques éléments dont vous pouvez vous emparer pour réduire vos frais. Vous pouvez être exonéré des dons d’une somme d’argent consenti au sein de votre famille si vous faites des travaux pour rénovation énergétique ou si vous voulez acquérir un logement. Cette législation est applicable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Les enfants, les petits-enfants et les arrière-petits-enfants peuvent en bénéficier. Dans le cas où vous n’auriez pas de descendants, vos neveux et nièces peuvent recevoir ces dons.
Ces sommes sont exonérées des droits de mutation à titre gratuit jusqu’à concurrence de 100 000 euros par donateur, et ce, sans dépasser 300 000 euros par donataire.
Vous avez quelques règles à respecter pour cette exonération. Vous avez un délai de six mois pour utiliser cette somme après le versement. De plus, il faut que la personne recevant le montant d’argent (le donataire) conserve la maison rénovée durant une période de cinq ans (à partir de la date de fin des travaux), en tant que résidence principale. De même, lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un logement, le donataire doit le conserver pendant cinq ans à titre de domicile principal. Il est possible de le louer pendant ces cinq ans, mais pas à quelqu’un faisant partie du même foyer fiscal que vous.
Utiliser le levier de l’assurance vie pour léguer un logement
La dernière solution que je vous propose est d’utiliser un contrat d’assurance vie. Avec cette méthode, chaque parent sera à même de donner 152 500 euros (capital et gains) par donataires. Plus votre patrimoine est important, plus cela sera judicieux.
⚠️ Il faut le faire de préférence avant 70 ans. Passé cet âge, l’assurance vie sera moins avantageuse.
➕L’intérêt, en plus des bénéfices fiscaux, est de pouvoir cumuler les bénéficiaires (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, neveux, nièces…).
Si vous combinez la clause bénéficiaire (clause de l’assurance vie qui désigne les bénéficiaires de l’argent de votre assurance vie à votre décès) avec un solide testament, vous obtiendrez une transmission de votre patrimoine à moindre coût
👉Nous vivons de plus en plus tard, il est donc moins intéressant de léguer notre patrimoine à nos enfants, qui auront probablement plus de 50 ans au moment de notre mort et qui ont déjà « fait » leur vie. Cela peut être intéressant de penser aux petits-enfants. Vous êtes libres de faire un démembrement de la clause bénéficiaire de l’assurance vie. Vous pouvez alors faire une transmission sur deux générations avec vos parents qui possèdent l’usufruit et les enfants qui détiennent la nue-propriété. Bien entendu, il faut aller chez le notaire pour cela.
S’emparer de toutes ces solutions pour ne pas payer d’impôts
La bonne nouvelle, c’est que toutes ces astuces peuvent se cumuler. C’est grâce à cela que vous parviendrez à transmettre votre patrimoine sans impôt.
Comment cela marche-t-il concrètement ? Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants.
| Dispositif fiscal | Parent 1 | Parent 2 | Total |
|---|---|---|---|
| Donation en ligne direct | 200 000 € soit 100 000 € par enfant | 200 000 € soit 100 000 € par enfant | 400 000 € renouvelable tous les 15 ans |
| Donation « Sarkozy » | 63 730 € soit 31 865 par enfant | 63 730 € soit 31 865 par enfant | 127 460 € sur les sommes d’argent uniquement |
| Les assurances vie | 305 000 € soit 152 000 € par enfant | 305 000 € soit 152 000 € par enfant | 610 000 € pour les versements avant 70 ans |
| Total | 568 730 € | 568 730 € | 1 137 460 € |
Vous pouvez donc transmettre votre patrimoine de 1 137 460 € sans payer d’impôt ! 🎉
Dernière astuce dont vous pouvez user : les dons d’usage. Cela concerne tous les cadeaux que vous pouvez faire à vos enfants. Ils doivent être liés à un événement en particulier, tels que Noël, un anniversaire, un mariage, un diplôme…
⚠️Il faut rester raisonnable dans vos dons et respecter la date de fêter. À titre indicatif, les dons sont tolérés s’ils se situent entre 1 % et 2 % de la valeur totale du patrimoine.
À travers ces différents leviers, vous avez pu constater que l’anticipation est la clé pour transmettre sa maison à ses enfants sans payer d’impôts. Prévoyez et commencez vos démarches le plus tôt possible. Plus vous êtes jeune, plus vous profiterez des bénéfices des exonérations.
Malgré tout, les donations de maisons parents/enfants restent un sujet complexe. Vous pouvez pour cela vous faire accompagner auprès du cabinet S’investir Conseil, pour être sûr de prendre une décision éclairée.
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