Avis SCPI Remake Live : Analyse complète (performance, rendement, parc immo, …)

Lancée en février 2022 par Remake Asset Management, la SCPI Remake Live s’est rapidement imposée comme l’une des stars montantes du marché de la pierre papier. Avec un taux de distribution de 7,50 % en 2024 et une capitalisation qui dépasse aujourd’hui les 647 millions d’euros, elle incarne cette nouvelle génération de SCPI qui bouscule les codes traditionnels. Mais au-delà des chiffres flatteurs, que vaut réellement cet investissement pour votre patrimoine ?

Je vous livre dans cet article mon avis sur la SCPI Remake Live qui fait tant parler d’elle, en décortiquant ses forces, ses faiblesses et surtout, ce qui la distingue de la concurrence. Car dans un marché où les SCPI traditionnelles peinent parfois à dépasser les 4,5 % de rendement, comprendre le modèle Remake Live est très intéressant pour tout investisseur qui cherche à optimiser ses placements.

SCPI	Remake Live
Ouverture au public	2022
Type de SCPI	Capital variable
Capitalisation	773 millions d’euros
Patrimoine (répartition géographique)	Europe dont 24,51 % France
Patrimoine (répartition sectorielle)	37,8 % Bureaux, 24,04 % Santé et éducation, 13,24 % Commerces, 15,37 % Logistique et locaux d’activité, 4,78 % Hôtels, tourisme, loisirs, 3,74 % Résidentiel et 1,07 % Alternatifs
TOF	99 %
Prix de souscription	204 €
Nombre d’associés	9 181
Rendement cible	6 % de TRI à 10 ans
Performance 2024	7,50 % de TD, 7,73 % de TRI
TRI depuis le lancement	10,63 %
Frais de souscription	0 €
Frais de gestion	18 % TTC de commission de gestion annuelle
Frais de travaux	5 % TTC de commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux (pourcentage du montant toutes taxes comprises des travaux réalisés)
Commissions à l’acquisition	5 % TTC de commission d’acquisition des actifs immobiliers (pourcentage du prix d’acquisition net vendeur)
Alignement d’intérêt à la vente	/
Frais à la sortie	5 % TTC de commission de sortie anticipée avant 5 ans (en pourcentage du montant remboursé, prélevé pour les parts détenues)

Avis SCPI Remake Live : tout comprendre de la jeune pousse qui veut durer !

Remake Live fait partie des jeunes SCPI. Elle se démarque par son absence de frais d’entrée, mais pas seulement. Il existe selon moi une vraie vision, un effort porté sur les valeurs et l’envie de bâtir dans le temps. Une bonne chose pour une SCPI me direz vous ! Pourtant, j’ai l’impression que toutes ne font pas cet effort.

La vision Remake Live

« Chez Remake, société de gestion spécialisée en immobilier, nous sommes convaincus que votre épargne peut faire la différence, qu’il est aujourd’hui possible de mieux investir et de devenir acteur de la société ». C’est avec cette promesse sur son site Internet que Remake ouvre son discours commercial. L’idée ? Appliquer la « prise de conscience » que nous pouvons avoir dans d’autres domaines à celui de la pierre-papier. « Choisir de mieux consommer, cela peut aussi être choisir de mieux épargner, de mieux investir et devenir acteur de la société ».

La SCPI Remake Live représente ainsi cette nouvelle vague de véhicules d’investissement immobilier qui ont émergé après 2020, portés par une vision différente du marché. Créée par David Seksig et Nicolas Kert, 2 professionnels totalisant plus de 35 ans d’expérience dans la gestion d’actifs immobiliers, la société Remake Asset Management a conçu cette SCPI avec une ambition claire : démocratiser l’accès à l’immobilier professionnel tout en maximisant la performance pour les investisseurs 🚀.

👉 Pour tenir cette promesse, première décision : pas de frais d’entrée. Je le détaille ci-après, ce choix intéressant est aussi un élément marketing, les frais d’entrée n’étant pas prélevés lorsque l’on investi en SCPI, mais bien au moment de la sortie. Il ne s’agit donc pas tant d’un argument pour faciliter l’accessibilité, mais plutôt la rentabilité. L’investissement minimum fixé à une seule part (soit 204 € au moment de rédiger cet avis) est bien plus efficace pour rendre accessible la SCPI ! ✅

La SCPI a obtenu dès mai 2022 le label ISR (Investissement Socialement Responsable), affirmant son engagement pour un immobilier durable et inclusif. Cette démarche se traduit concrètement par l’investissement de 5 à 10 % de la collecte dans des projets sociaux : logements d’urgence, partenariats avec des bailleurs sociaux, structures d’hébergement pour populations fragiles. À fin 2024, ce sont plus de 11 millions d’euros qui ont été engagés dans cette poche sociale, permettant la création de 70 logements à loyers modérés.

Conseil de Matthieu – De L’immobilier qui fait sens

Les frais de Remake Live

Ce qui frappe d'emblée avec Remake Live, c’est son modèle économique disruptif (qui tend toutefois à être de plus en plus utilisé par d’autres gestionnaires). Exit les frais de souscription traditionnels qui peuvent grimper jusqu’à 12 % dans certaines SCPI classiques ! Ici, comme dans les autres SCPI, vous investissez 100 % de votre capital dès le premier jour, mais sans frais appliqués au moment de récupérer votre mise ✅.

Cette absence de frais d’entrée constituait un véritable game-changer sur le marché en 2020-2022. Mais attention, cette générosité apparente cache une contrepartie : des frais de gestion plus élevés que la moyenne, à hauteur de 18 % TTC des loyers encaissés, contre un peu plus de 10 % en moyenne sur le marché.

📅 La commission de retrait de 5 % TTC applicable en cas de sortie dans les 5 premières années peut constituer un frein pour les investisseurs cherchant de la liquidité à court terme. Cette contrainte impose de considérer Remake Live comme un placement de moyen-long terme, avec un horizon minimal de 5 ans pour optimiser l’investissement. C’est un élément à prendre en compte dans votre stratégie patrimoniale globale. Mais de toute façon, selon moi, et la plupart des conseillers financiers, les SCPI n’ont pas vocation à être des placements à court terme. Au contraire, on est ici dans une solution sur le temps long !

👉 Face à des concurrentes comme Iroko Zen, autre SCPI sans frais de souscription, Remake Live se distingue par son engagement social plus marqué et sa stratégie d’investissement plus diversifiée géographiquement. Iroko Zen affiche des frais de gestion plus modérés (14,4 % TTC) mais une commission de sortie applicable pendant seulement 3 ans contre 5 pour Remake Live. Les 2 SCPI présentent des performances comparables, autour de 7,3-7,5 % de taux de distribution en 2024.

La jeunesse de la SCPI, créée en 2022, limite le recul historique disponible ❌. Avec seulement 3 années d’existence, il est difficile d’évaluer sa capacité à traverser un cycle économique complet. Je vous le dit pour vous rappeler que l’absence de frais (et les bonnes performances) ne doivent pas vous aveugler. Les performances exceptionnelles affichées pourraient être en partie liées à l’effet « lune de miel » que connaissent souvent les jeunes SCPI, bénéficiant d’une collecte dynamique et d’opportunités d’acquisition dans un marché favorable. Mais attention sur la durée.

Conseil de Matthieu – L’absence de frais, un facteur d’attraction logique

Le patrimoine de Remake Live

Le patrimoine de Remake Live constitue l’un de ses atouts majeurs. Avec 56 immeubles valorisés à près de 700 millions d’euros répartis dans 8 pays européens, la SCPI a su construire en moins de 3 ans un portefeuille remarquablement diversifié. Cette diversification, tant géographique que sectorielle, représente un rempart efficace contre les risques de concentration et ses effets pervers de dépendance à un secteur, un pays, une devise.

La répartition géographique du patrimoine révèle une stratégie paneuropéenne assumée. Le Royaume-Uni représente plus de 30 % des actifs, suivi de la France, de l’Espagne et des Pays-Bas. Cette exposition internationale présente plusieurs avantages : elle permet de profiter des cycles économiques décalés entre les différents pays, d’accéder à des marchés offrant des rendements plus attractifs, et de réduire l’exposition aux prélèvements sociaux français sur les revenus générés à l’étranger.

Sur le plan sectoriel, Remake Live mise sur la diversification avec un peu moins de 40 % de bureaux, 24 % d’actifs santé et éducation, 15,4 % de logistique et locaux d’activités, et 13,2 % de commerces. Cette allocation reflète une volonté de s’adapter aux nouvelles tendances de l’immobilier post-Covid : développement du flex-office, explosion de la logistique portée par l’e-commerce, résilience du secteur santé-éducation. La SCPI ne se contente pas d’acheter des actifs traditionnels, elle investit dans l’immobilier de demain.

👉 Les acquisitions récentes illustrent parfaitement cette stratégie. En 2024, Remake Live a notamment acquis un immeuble prime dans la City de Londres, un site logistique en Allemagne, et plus récemment, en août 2025, le 3 Shelbourne Buildings à Dublin, un actif de bureaux de 4 184 m² entièrement loué offrant un rendement net immédiat de 7,8 %.

La diversification géographique européenne de Remake Live présente un avantage fiscal souvent méconnu. Les revenus générés hors de France ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur fortement imposé, cela peut représenter une économie substantielle sur le long terme. C’est un critère à ne pas négliger dans votre sélection de SCPI.

Conseil de Matthieu – L’Europe, terrain de jeu parfait en SCPI

Les points forts de la SCPI Remake Live

Au-delà des performances (que vous pouvez retrouver ci-dessous) et du patrimoine que nous venons de détailler, plusieurs caractéristiques font selon moi de Remake Live une SCPI à part sur le marché. Premier atout majeur : l’accessibilité. Avec un ticket d’entrée fixé à seulement 204 €, Remake Live démocratise véritablement l’accès à l’immobilier professionnel. Cette accessibilité contraste avec certaines SCPI historiques qui exigent des montants minimums de 10 000 € ou plus 💰.

La transparence constitue un autre point fort de Remake Live. Les bulletins trimestriels détaillent avec précision l’origine des loyers, la ventilation géographique des revenus, et même la fiscalité applicable pays par pays. Cette communication claire et régulière – qui tend à se généraliser dans le domaine de la pierre-papier qui a souffert ces derniers mois – permet aux investisseurs de suivre précisément l’évolution de leur investissement. La société de gestion publie également des informations détaillées sur chaque acquisition, avec les caractéristiques des biens, les locataires, et les rendements attendus. Vous aimez les données ? Vous allez en avoir ! C’est vraiment dense, très dense, surtout les rapports annuels (exemple avec le rapport annuel 2024).

✅ L’agilité stratégique de Remake Live mérite également d’être soulignée. Contrairement aux SCPI traditionnelles souvent contraintes par leur stratégie initiale, Remake Live adopte une approche opportuniste qui lui permet de s’adapter rapidement aux évolutions du marché. Cette flexibilité permet à la SCPI de pivoter à l’envie vers des secteurs plus porteurs comme la logistique ou la santé selon le moment. Bref, pas de doctrine à laquelle on se tient par habitude et qui fait rater des deals.

La durée moyenne ferme des baux du patrimoine, proche de 11 ans, offre une visibilité exceptionnelle sur les revenus futurs (WALB de 10,7 ans). Cette caractéristique montre la qualité des locataires et de la pertinence des actifs sélectionnés. Avec un taux d’occupation financier de 99 %, Remake Live affiche une santé locative exemplaire qui garantit la pérennité de ses performances. Lorsque l’on sait que l’horizon de placement indicatif en SCPI (durée minimale pour conserver ses parts) est généralement de 8 à 10 ans, avoir une telle vision sur les revenus futurs est un excellent point.

👉 Un autre indicateur clé témoigne de la solidité de Remake Live : son report à nouveau (RAN) de 113 jours. Cette réserve financière, qui représente plus de 3 mois de distribution, constitue un matelas de sécurité appréciable. Elle permet à la SCPI de maintenir ses distributions même en cas de difficultés temporaires sur certains actifs. C’est un gage de stabilité qui rassure dans un contexte économique incertain. Je vous incite à toujours vérifier ce RAN avant de vous positionner sur une SCPI.

Les performances de la SCPI Remake Live

Avec un taux de distribution de 7,50 % en 2024, après 7,79 % en 2023 et 7,64 % en 2022, Remake Live affiche une constance remarquée, au-delà des 7 %. Pour mettre ces chiffres en perspective, rappelons que la moyenne du marché des SCPI tourne autour de 4,72 % en 2024. Nous parlons donc d’une surperformance 🚀 de près de 60 % par rapport à la moyenne !

L’effet de la création – on collecte et on acquiert dans les premiers mois des biens avec un taux d’occupation élevé, ce qui booste la performance – n’est pas le seul facteur. La vision des gestionnaires semble être posée, loin des effets de panique, et cela se traduit sur d’autres métriques que l’on a tendance à oublier en matière de SCPI pour évaluer la performance.

Ainsi, en juin 2023, on a pu voir une revalorisation du prix de part de 2 %, portant celui-ci de 200 € à 204 €. Cette augmentation vient récompenser la qualité des acquisitions réalisées et la capacité de la société de gestion à créer de la valeur. Si l’on combine le taux de distribution et la revalorisation, la performance globale de Remake Live a atteint 9,79 % en 2023, la plaçant en tête des meilleures SCPI du marché.

Indicateur	2022	2023	2024
Prix de souscription au 31 décembre N	200 €	200 €	204 €
Dividende par part (net de fiscalité étrangère)	12,96 €	12,96 €	12,60 €
Dividende par part (brut de fiscalité étrangère)	15,29 €	15,58 €	15,29 €
Taux de distribution en % (brut)	7,64 %	7,79 %	7,50 %

Le taux de rendement interne (TRI) depuis le lancement s’établit à 11,13 %, largement supérieur à l’objectif cible de 6 % à 10 ans communiqué par la société de gestion. Cette surperformance s’explique par plusieurs facteurs : une stratégie d’acquisition opportuniste qui a permis de saisir des actifs à fort rendement dans un contexte de marché favorable, une gestion active du patrimoine avec des relocations optimisées, et une maîtrise des charges qui permet de maximiser les revenus distribués.

Investir dans Remake Live

Investir en SCPI et plus particulièrement dans la SCPI Remake Live peut se faire selon plusieurs modalités. L’investissement en direct reste le mode le plus simple : vous achetez vos parts directement auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire spécialisé comme S’investir Conseil. Cette option offre une totale maîtrise de votre investissement et permet de bénéficier pleinement des distributions trimestrielles.

L’assurance-vie représente une alternative intéressante pour optimiser la fiscalité. Plusieurs contrats proposent Remake Live dans leur gamme de SCPI (ce n’est malheureusement plus le cas de Linxea Spirit 2 depuis le début de l’année 2025). Cette enveloppe permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie après 8 ans de détention, avec un prélèvement forfaitaire unique de 7,5 % sur les gains après abattement. Attention toutefois, tous les contrats n’offrent pas les mêmes conditions : certains prélèvent des frais supplémentaires ou ne reversent pas l’intégralité des loyers. A regarder au cas par cas selon le contrat dont vous êtes déjà titulaire ou si vous voulez vous équiper.

Le démembrement temporaire constitue une autre option pour acheter des parts de SCPI. Une approche plus sophistiquée mais potentiellement très rentable. En achetant uniquement la nue-propriété des parts, vous bénéficiez d’une décote à l’achat (généralement entre 20 et 35 % selon la durée) et ne percevez pas de revenus pendant la période de démembrement, éliminant ainsi toute fiscalité. À terme, vous récupérez la pleine propriété et commencez à percevoir les loyers.

Je recommande de considérer cette SCPI comme un élément de diversification au sein d’une allocation immobilière plus large. Une exposition de 20 à 30 % de votre poche SCPI sur Remake Live me semble pertinente, complétée par des SCPI plus matures et potentiellement des foncières cotées pour ceux qui acceptent une volatilité plus importante.

La SCPI Remake Live représente indéniablement l’une des propositions les plus séduisantes du marché actuel ✅. Son modèle sans frais de souscription, ses performances élevées et constantes, son patrimoine diversifié et sa dimension sociale en font un véhicule d’investissement moderne et performant.

Les quelques points de vigilance identifiés – frais de gestion élevés, commission de sortie sur 5 ans, historique limité – ne remettent pas en cause l’intérêt de cette SCPI pour un investisseur averti cherchant à dynamiser son allocation immobilière. Dans un contexte où les taux d’intérêt restent élevés et où l’immobilier traverse une période de transformation, Remake Live a démontré sa capacité à naviguer avec succès et à générer de la valeur pour ses associés.

Une SCPI à considérer sérieusement, donc, pour qui cherche à conjuguer performance, innovation et investissement responsable dans son patrimoine immobilier.

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