Le contexte actuel demeure peu engageant et inquiète les investisseurs aussi bien en Bourse qu’en immobilier. Ces dernières années, de nombreux paramètres ont été remis en question, induisant ainsi un changement majeur dans les stratégies d’investissements.
Cependant, ce n’est pas parce qu’une situation est compliquée qu’il n’existe pas de possibilités ailleurs. Il suffit de détourner son regard pour s’en apercevoir. Cela s’applique aussi dans le secteur de l’immobilier, car quand l’offre diminue quelque part, elle croît forcément à un autre endroit.
À ce stade, vous vous demandez sans doute où investir en 2024 en immobilier ? Quelles sont les opportunités en immobilier en 2024 ? Alors, voici le top 6 des meilleures acquisitions dans la pierre que vous pouvez faire dans les mois à venir.
1. Opportunités en immobilier en 2024 : l’achat de passoires thermiques
En tant qu’investisseur, vous n’êtes pas sans savoir que vous devez vous adapter au marché, même en cas de crise immobilière.
Pour autant, vous devez garder à l’esprit qu’à partir du moment où tout le monde se précipite pour acheter quelque chose, cela vous envoie généralement le signal que ce n’est pas le moment pour vous d’investir. Eh oui, les comportements moutonniers sont à écarter et la nage à contre-courant est à privilégier quand on veut réussir dans ce domaine.
En ce sens, l’interdiction progressive de louer des biens en fonction de leur notation énergétique actuellement reste plutôt une bonne nouvelle pour vous. Pourquoi ? Tout simplement parce que les propriétaires ne pouvant ou ne souhaitant pas réaliser des travaux pour respecter les nouvelles normes en vigueur sont pressés de vendre. Autrement dit, ils demeurent plus enclins à négocier. Cela fait des passoires thermiques une des belles opportunités en immobilier en 2024.
Pour rappel, pour être soumis à la location, un bien doit :
- à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
Les décotes sur de tels biens restent susceptibles de varier en fonction de la région, mais elles peuvent aller de 8 % à 17 %, par exemple. De plus, la différence entre l’énergie primaire et l’énergie finale de consommation peut jouer en votre faveur lors des négociations.
Pour ce qui est du déficit foncier, il se déclare lorsque vos charges et travaux excèdent le montant annuel de vos loyers. Si vos dépenses en travaux demeurent supérieures à vos rentrées de loyer, vous vous trouvez en situation de déficit. L’avantage, c’est que la 1re année, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de vos travaux en excédent.
Par exemple, si vous avez effectué 30 000 € de travaux et que vos loyers annuels se chiffrent à 10 000 €, vous pourrez annuler ces 10 000 € de loyer grâce à vos travaux, ce qui vous laissera 20 000 € à utiliser pour les années suivantes.
D’autre part, lorsque vous optez pour l’impôt sur le revenu avec une SCI, vous êtes considéré comme un particulier, bien que vous passiez par une structure.
Cette option est irrévocable, vous ne pouvez pas retourner en arrière, mais cela vous permet de bénéficier du même régime fiscal que si vous étiez un particulier.
Pour toute question concernant votre fiscalité, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine.
2. Les bureaux d’affaires pour investir dans l'immobilier en 2024
Investir dans des bureaux d’affaires physiques
Actuellement, de nombreux fonds d’investissement cherchent à se débarrasser des bureaux d’affaires, car ils ne suscitent plus autant d’intérêt.
Cela signifie que vous pouvez bénéficier de décotes considérables allant de 15 à 40 % sur ce type de biens. Si vous êtes un promoteur bien établi avec des moyens financiers, vous pourriez envisager la réhabilitation d’immeubles de bureau en logements.
Il est utile de noter qu’une proposition de loi, sortie du congrès, va dans le sens de faciliter la rénovation des édifices de bureau en appartements. Le contexte actuel est marqué par une évolution des besoins, avec de plus en plus de personnes exerçant en télétravail.
Cela veut dire moins de mètres carrés de bureaux exploités, mais en parallèle, une augmentation de la demande de résidence d’habitation. Ce transfert de l’usage des biens est en train de s’opérer et représente donc une des meilleures opportunités en immobilier en 2024.
Vous pouvez donc chercher des biens immobiliers de bureau ou des locaux commerciaux que personne ne veut pour les réhabiliter en logements. Cette transformation peut également s’appliquer à des logements en rez-de-chaussée, que vous pourriez convertir en lieu d’habitation ou en locations de courte durée (Airbnb).
À Paris, par exemple, de nombreux commerces ont été rénovés en locations de courte durée, bien que cela ne soit pas toujours en conformité avec la réglementation. Toutefois, cela offre des opportunités dans d’autres villes où les possibilités demeurent plus favorables.
Une autre opportunité à considérer est de viser des communes qui ont connu une forte augmentation des prix immobiliers après la pandémie de COVID-19. Ces villes ont suscité un engouement en raison de la demande accrue pour des logements avec jardin ou espace extérieur.
Cependant, elles connaissent actuellement une baisse des prix, car la demande s’est stabilisée et les taux d’intérêt ont augmenté.
Si vous identifiez des villes qui présentent des atouts solides, comme une activité économique, des écoles, une démographie en croissance et peut-être même des attraits touristiques, mais où les prix sont en baisse, vous pourrez faire des offres avantageuses et tirer profit de la forte demande locative.
En somme, il y a des opportunités en immobilier en 2024 passionnantes à explorer dans :
- le secteur des affaires ;
- la réhabilitation d’immeubles de bureau en logements ;
- la transformation de locaux commerciaux en locations de courte durée ;
- la recherche de villes où la demande locative demeure forte malgré la baisse des prix.
Restez attentif à ce qui est en demande, et considérez les changements dans les habitudes de travail et de vie des gens pour identifier ces opportunités.
Investir dans des bureaux d’affaires via des SCPI
Si vous souhaitez profiter de ce type d’opportunités en immobilier en 2024 sans avoir la contrainte de gérer les travaux et les locataires, vous pouvez investir en SCPI.
Certaines comme Novaxia et la SCPI Néo sont même centrées dans le recyclage urbain, qui consiste à réhabiliter des bâtiments ou des terrains en friche pour leur donner une nouvelle vie.
En 2023, Novaxia a collecté plus de 1 milliard d’euros d’épargne et compte plus de 100 000 investisseurs. Le groupe demeure présent en France, en Europe et en Amérique du Nord.
Voici quelques exemples de projets de recyclage urbain réalisés par Novaxia :
- la Poste du Louvre, à Paris, un vieil immeuble de bureaux modifié en logements et en bureaux ;
- Boréales, à Clichy, un ancien site industriel transformé en appartements, bureaux et commerces ;
- Meriadeck, à Bordeaux, un quartier d’affaires rénové.
3. La location Airbnb pendant les JO 2024
En 2024, les Jeux olympiques se tiendront à Paris, ainsi que dans plusieurs autres villes hôtes. Cela a déjà commencé à faire grimper les prix de l’immobilier dans ces régions, en particulier pendant la période des Jeux, qui se déroule du 26 juillet à fin août, voire début septembre. Maintenant, la question se pose de savoir si c’est une bonne idée d’investir dans l’immobilier pour profiter de cet événement. Le JO sont-ils vraiment une des opportunités en immobilier en 2024 ?
D’un côté, il y a un attrait évident pour les locations saisonnières pendant les Jeux. En moyenne, les prix de location peuvent être multipliés par 3,5 pendant cette période à Paris. Cela signifie que vous pourriez potentiellement générer des revenus importants. Cependant, il est déterminant de considérer plusieurs aspects. Tout d’abord, il existe des réglementations strictes concernant les locations de courte durée dans les grandes villes, ce qui peut rendre l’exploitation d’Airbnb complexe.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, il y a des règles de compensation à respecter. Cela signifie que si vous retirez un logement du marché locatif pour le transformer en location de courte durée, vous devrez contrebalancer cette perte en créant une nouvelle unité de logement. Cela peut ajouter des contraintes à l’investissement.
De plus, acheter un bien immobilier uniquement pour les Jeux olympiques peut être risqué. Les prix de l’immobilier pourraient croître temporairement, mais cela ne garantit pas une rentabilité à long terme. Vous devez tenir compte des coûts, des taux d’intérêt en hausse et de la demande réelle dans la région.
L’effet JO, c’est-à-dire l’augmentation des prix immobiliers avant l’événement, peut ne pas avoir d’impact durable, surtout si la demande chute après les Jeux. Il peut être plus judicieux d’investir dans un bien immobilier pour des raisons de rentabilité à long terme, avec les Jeux olympiques comme un bonus potentiel, plutôt que de compter exclusivement sur cet événement pour le rendement de l’investissement.
4. Opportunités en immobilier en 2024 : le marché des locations atypiques
Dans les opportunités en immobilier en 2024, on retrouve les locations atypiques qui restent une niche dans le secteur de la location saisonnière et qui rencontrent un franc succès.
Les biens atypiques peuvent prendre diverses formes, comme une caravane sur un terrain, une yourte, une cabane dans les bois, une maison bulle, ou même un appartement sur le thème de Harry Potter, pour ne citer que quelques exemples.
Ces locations proposent une expérience unique et déconnectée du marché traditionnel. Au lieu de simplement passer une nuit, les clients recherchent un instant mémorable.
Les logements atypiques sont souvent situés en dehors des zones très urbanisées, offrant ainsi plus de tranquillité et d’authenticité, ce qui correspond à la tendance actuelle de s’éloigner des foules et de s’immerger dans la nature.
De plus, vous pouvez même envisager de créer ces hébergements sur des terrains non constructibles, à un coût avantageux, en transformant des biens que d’autres ne veulent pas en ce que les clients recherchent.
Cette tendance vers des hébergements atypiques devrait perdurer au moins dans les 5 prochaines années, car elle répond à la demande croissante en termes d’expériences écologiques, d’évasion de la canicule, et de quête d’isolement dans des environnements naturels, tout en maintenant un pouvoir d’achat abordable.
Au lieu de prendre l’avion pour des destinations lointaines, les gens optent pour des escapades plus proches, comme une nuit à la campagne. Cela offre ainsi des opportunités en immobilier en 2024 exceptionnelles pour les investisseurs.
5. L’achat d'un logement de montagne
Le marché de la location de montagne a le vent en poupe et représente aussi une des meilleures opportunités en immobilier en 2024. Neiges en hiver, activités de plein air et fraîcheur en été rendent la montagne de plus en plus attractive.
D’ailleurs, certaines stations sont très dynamiques en été, et elles sont également placées à haute altitude pour répondre aux préoccupations liées à la fonte des neiges. De ce fait, de nombreuses stations de ski ont connu une augmentation significative des prix de l’immobilier. Il est intéressant de noter que, de nos jours, un appartement en montagne peut s’avérer plus rentable pour les locations saisonnières que les biens situés en bord de mer.
6. La baisse des taux de la BCE
Si on parvient à contrôler de l’inflation de sorte qu’elle s’approche de 2 %, les taux directeurs de la BCE vont baisser à leur tour. En effet, l'objectif de faire chuter l’inflation sera atteint. Dès lors, les taux de crédit immobilier vont suivre et baisser et les prix de l’immobilier vont croître progressivement.
Cependant, entre le moment où les taux vont chuter et les prix des biens augmenter, il y a généralement un décalage. C’est cette période de latence qui représente une des véritables opportunités en immobilier en 2024 pour les investisseurs. Sauf événements perturbateurs, celle-ci pourrait se situer entre mi 2024 et mi 2025. Il peut donc être intéressant d’acheter à ce moment-là.
En bref, en ce qui concerne les opportunités en immobilier en 2024, gardez un œil sur les taux d’intérêt, car ils sont susceptibles de créer une fenêtre de tir l’année prochaine. Les biens considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire des propriétés peu économes en énergie, offrent aussi de belles perspectives, car ils sont souvent négligés par de nombreux investisseurs.
De plus, l’investissement dans des biens destinés à la location saisonnière peut être avantageux, mais il est essentiel de respecter les réglementations locales et de faire preuve de prudence dans la gestion de ces locations.
Si vous souhaitez développer vos connaissances et aller plus loin, pensez à lire mon guide pour investir dans l’immobilier.
