Acheter un bien immobilier à deux en fonction de son statut

Acheter sa résidence principale en couple est un sujet financier important. Ce qui inquiète le plus les acquéreurs est en général le prêt immobilier. Est-ce que la banque va me l’accorder ? Est-ce que mon apport est suffisamment élevé ? Une multitude de questions s’imposent à vous à ce moment-là et c’est normal.  

Or, il y a un champ qui est tout aussi important sur le plan financier et qui est parfois négligé, à tort. C’est la protection juridique d’un achat en couple. Même si, au lancement de ce beau projet, vous n’y pensez pas, il faut anticiper une potentielle séparation ou un hypothétique décès.

Dans cet article, je vous propose de vous parler des avantages et des inconvénients de l’acquisition immobilière pour des couples en union libre, pacsés ou mariés.

Acheter sa résidence principale en couple non marié

Le cas de l’union libre ou concubinage 

Acheter en concubinage est peu protecteur. Si votre concubin meurt, vous devrez partager votre bien avec vos enfants. En l’absence de descendants, c’est avec vos beaux-parents que vous serez propriétaire. Quand bien même vous vous entendez avec eux, ce contexte n’est pas confortable. Si votre compagnon avait un ou des enfants avec quelqu’un d’autre et que ces descendants sont mineurs, c’est avec l’ex-partenaire que vous devrez partager votre résidence. La plupart des personnes veulent éviter ce genre de situation. 

Ceci est le principal désavantage de l’achat de la résidence principale pour des concubins.

👉 Pour parer à cela, il faut, lors de l’achat, définir les modalités dans un contrat. Pour cela, vous avez deux possibilités.

L’achat en indivision 

Avec une acquisition en indivision vos parts sont proportionnelles à l’apport financier que vous avez mis dans le logement. Si vous entrez en possession d’une maison pour 100 000 euros 💶 et que l’un de vous investi 70 000 euros et l’autre 30 000, l’indivision assure un ratio de 70/30. Cela est plus juste pour celui qui a mis le montant le plus important. 

Si vous ne faites pas cette démarche, en cas de décès ou de séparation, vous recevrez seulement 50 % de la valeur de l’habitation, alors que vous avez peut-être contribué à 70 % du prix d’achat. Même avec cela, vous êtes en indivision avec les héritiers. De ce fait, vous ne pourrez pas rester dans le logement après la perte de votre compagnon.

Pour cela, vous pouvez prévoir une clause de rachat pour éviter d’être en indivision, mais le concubin est dans l’obligation de racheter les parts des successeurs. 

⚠️Il faut savoir qu’en France, vous ne pouvez pas déshériter totalement vos descendants, cela s’appelle, la mention héréditaire. Elle permet de les protéger.

La création d’une SCI 

La deuxième solution est de créer une SCI (une société civile immobilière). Dans cette solution, le logis est divisé en parts sociales en fonction de ce que vous avez investi. En cas de décès, une clause d’agrément peut être prévue. Cela veut dire que le bien ne peut pas être vendu sans l’accord de tous les membres. Cette disposition protège les héritiers et elle est possible seulement si la personne survivante détient les fonds pour racheter. Dans ce cas-là, le compagnon peut rester habiter dans le logement, car les successeurs ne possèdent que la nue-propriété de la moitié des fractions.

Les risques sont plus grands pour un achat en concubinage même si des solutions sont envisageables.

Le pacs 

Lorsque vous achetez en couple avec un pacs, vous êtes aussi peu couvert en cas de décès que si vous étiez concubins. Dans ce genre de contrat, les patrimoines restent séparés. 

Il faut donc vous préserver et faire un testament pour éviter les désagréments. Sans cela, vous paierez 60 % de droits de succession. Il vous faudra fournir la somme dans un délai de six mois. La plupart des personnes sont alors obligées de vendre et souvent à perte. Le testament vous permet d’avoir une protection juridique. N’oubliez pas de préciser dans l’acte les montants versés par chacun. Si vous ne le faites pas au moment d’un décès ou d’une séparation, vous obtiendrez automatiquement 50 %, peu importe le coût versé au départ.

Il y a une petite subtilité pour le pacs. La législation n’est pas la même si vous avez conclu ce contrat avant ou après 2007 : 

• Avant : c’est le régime de l’indivision qui fonctionne.
• Après : il faut absolument réaliser un testament si vous voulez que le partenaire survivant reçoive une part.

L’avantage du testament est qu’il vous exonère des droits de succession (loi tepa). Cependant, les héritiers ne sont pas expulsés, ils devront toujours percevoir leur part.

Je vous conseille donc de faire un testament si vous êtes pacsé.

Le plus protecteur est de se marier, mais là encore, il a des pièges à éviter.

Investir dans un logement sous l’institution du mariage 

Le mariage reste le statut le plus protecteur. Cependant, il est nécessaire de bien connaître les différentes possibilités qui s’offrent à vous avant de vous lancer et d’acheter en couple avec un mariage.

Le régime de la communauté universelle

Dans ce statut, les biens que vous possédez avant et après le mariage sont automatiquement mis en commun. Une clause d’exclusion spécifique pour les donations et les héritages peut être mise en place.

👉Vous pouvez également, pour vous prémunir, ajouter à votre contrat, une clause d’attribution intégrale. En cas de décès, votre époux ou épouse récupère la totalité du patrimoine. La succession s’ouvrira aux héritiers seulement lors de la mort du deuxième conjoint survivant. Sans cette clause, les héritiers conservent leurs droits. 

Cette disposition est un véritable point fort pour un couple souhaitant se protéger en cas de décès.

La communauté réduite aux acquêts

Sans contrat de mariage, la communauté réduite aux acquêts s’applique par défaut. Dans ce statut, vous garderez l’entière possession des propriétés achetées avant la noce. Tandis que ceux contractés pendant l’union sont automatiquement mis en commun. Pour vendre, hypothéquer ou donner, il faut l’accord des époux. Même si l’achat se fait seulement par l’une des deux personnes. Cela comprend les héritages et les donations. Ce qui veut dire que si vous acquérez une voiture avec l’argent d’un héritage ou d’un legs, elle sera considérée comme un bien collectif.

Si vous ne souhaitez pas cela, il y a une solution. Il faut mentionner une clause d’emploi ou de remploi. Pour l’emploi, cela signifie que vous avez acquis un patrimoine avec vos propres finances. Pour remploi, le produit a été vendu et avec cet argent, vous rachetez une maison 🏠.

Il est également possible d’investir seul dans une propriété immobilière. Pour que le bien soit considéré comme commun, il faut une clause spécifique ou une séparation de biens. Dans ce cas-là, la banque exigera sûrement une signature de votre conjoint.

Petite subtilité : l’article 522 du Code civil stipule que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus ». Si vous construisez sur un terrain appartenant à votre époux, le logement lui appartient, sauf convention contraire. La convention d’indivision ou une déclaration de propriété conjointe permet de contourner cette règle. Cette dernière vous permettra de vous prémunir si vous avez financé totalement ou en partie la maison. Pour effectuer cela, vous devez aller chez un notaire. Cela offre plus de tranquillité en cas de divorce ou de succession. Il faut donc faire la convention si vous souhaitez être protégé.

La séparation de biens 

Dans ce régime, les possessions avant le mariage restent au propriétaire. Les biens acquis pendant la noce demeurent la propriété exclusive de l’acheteur. Vous aurez plus de liberté sur le plan financier, mais il y a un risque de déséquilibre lors d’une séparation. 

Ce contrat est souvent choisi par les entrepreneurs ou les commerçants. Cela permet de protéger votre entreprise. En effet, si vous êtes dans un régime comme les deux premiers et que vous montez votre société pendant votre union, en cas de divorce, votre ex-conjoint obtiendra 50 % des parts de votre business. 

Si vous décidez d’acheter un appartement en couple, vous pouvez, comme nous l’avons vu, opter pour un partage des frais (50/50) ou en fonction du financement apporté par chacun. Pour faire une répartition spéciale, il faut le mentionner dans l’acte, sinon la distribution se fera automatiquement en 50/50. 

Une société d’acquêts peut être intéressante pour mettre en commun certains biens tout en restant indépendant pour d’autres.

La protection du logement familial : une protection juridique pour l’achat en couple

Cette garantie fonctionne seulement sur la résidence principale et non sur les secondaires. Dans la loi, les époux doivent habiter ensemble et avoir une demeure commune. La législation a pour but de protéger la famille avant l’intérêt patrimonial.

Elle assure la protection des conjoints, empêchant l’un de vendre, d’hypothéquer, de donner ou de louer un bien sans le consentement de l’autre (article 215 du Code civil). Il peut y avoir une exception. Le tribunal peut fournir son accord si l’un de conjoint ne peut exprimer sa volonté ou si le refus ne sert pas les intérêts du ménage. 

Au moment du divorce : 

• Si un seul conjoint est propriétaire
  • Le second doit déménager. 
  • Sauf s’il obtient la garde des enfants. 
  • Le propriétaire peut donc être obligé de louer son logis à son ex-époux.
• Les deux conjoints possèdent le logement :
  • Ils peuvent le vendre et partager la somme d’argent.
  • L’un peut vendre sa part à l’autre, qui obtient une soulte (c’est-à-dire un montant que quelqu’un reçoit dans un partage ou un échange).
  • Une convention d’indivision peut être signée. 

En cas de décès, le compagnon survivant bénéficie d’un an pour rester dans la demeure gratuitement et avec le mobilier.

Acheter une maison en couple n’est donc pas un acte anodin. Comme tous les sujets qui concernent la gestion de vos ressources, il est essentiel de se renseigner, de se préparer et d’anticiper. Vous ne pouvez pas tout contrôler, mais vous éviterez une catastrophe. 

Je vous suggère de vous marier, car c’est le plus protecteur. Si vous avez des réticences vis-à-vis de cette union, il faut absolument que vous soyez au minimum pacsé avec un testament.

En ce qui concerne le choix de votre contrat, il doit être adapté à votre situation et à vos besoins. Vous pouvez pour cela vous faire accompagner auprès du cabinet S’investir Conseil, pour être sûr de prendre une décision éclairée.