Comment investir en SCPI ? Le Guide Débutant Complet

Lorsqu’on parle d’investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), beaucoup d’idées reçues circulent : frais élevés, fiscalité lourde, rendement incertain… Pourtant, la réalité peut être tout autre ! Bien choisie et bien gérée, une SCPI peut devenir un excellent outil pour diversifier son patrimoine, générer des revenus complémentaires et optimiser sa fiscalité 📊.

Dans cet article, on va voir ensemble :

• Comment investir intelligemment en SCPI ?
• Quels indicateurs surveiller avant de placer son argent ?
• Comment se construit un portefeuille performant ?
• et surtout, comment comprendre concrètement dans quoi vous investissez (types d’immeubles, locataires, zones géographiques, etc.).

On partagera aussi des exemples réels, des données clés et un regard sur la rentabilité long terme des SCPI.

👉 Mais avant d’aller plus loin, commençons par la base : qu’est-ce qu’une SCPI, au juste ?

Qu’est-ce qu’investir en SCPI ?

Avant de rentrer dans la stratégie, commençons par la base : une SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Concrètement, il s’agit d’une société qui détient un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, parfois des résidences) et qui en confie la gestion à une société de gestion spécialisée.En tant qu’investisseur – particulier, chef d’entreprise ou professionnel – vous pouvez acheter des parts de SCPI. Ces parts vous donnent droit à une portion du patrimoine détenu par la société, et donc à une fraction des loyers générés par les biens immobiliers.

Le fonctionnement d’une SCPI

Le mécanisme est simple et transparent :

1. des investisseurs (particuliers, mais aussi chefs d’entreprise ou professionnels) achètent des parts de SCPI ;
2. la société de gestion utilise ces capitaux pour constituer et gérer un parc immobilier locatif (en France comme à l’étranger) ;
3. les loyers encaissés auprès des locataires sont redistribués aux associés, auxquels s’ajoutent parfois des plus-values issues de la revente d’immeubles.

En résumé : vous investissez, la SCPI s’occupe de tout, et vous percevez des revenus réguliers.

SCPI : un produit ancien et réglementé

Même si les SCPI reviennent beaucoup dans l’actualité financière, ce n’est pas un produit nouveau : elles existent depuis les années 70. Cela fait donc plus de 50 ans d’historique, avec un modèle qui a largement fait ses preuves.

De plus, les SCPI sont des placements régulés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), ce qui en fait un véhicule encadré et sérieux ✅.

Les 3 grands types de SCPI

Toutes les SCPI ne poursuivent pas les mêmes objectifs. Selon votre profil et vos besoins, vous allez pouvoir choisir parmi trois grandes familles :

1. Les SCPI de rendement

C’est la forme la plus répandue. Leur but est simple : générer des revenus réguliers grâce à un patrimoine locatif diversifié (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.).
👉 Ces SCPI distribuent généralement des loyers chaque trimestre, avec des rendements qui peuvent être intéressants à moyen/long terme.

2. Les SCPI fiscales

Elles permettent de profiter d’avantages fiscaux liés à l’immobilier résidentiel (Malraux, déficit foncier…).
Ici, l’accent est mis moins sur le rendement immédiat que sur la réduction d’impôt et l’optimisation fiscale.

3. Les SCPI de capitalisation

Un peu à part, ces SCPI ne versent pas de loyers. Elles réinvestissent les revenus dans l’achat de nouveaux biens pour faire croître la valeur du patrimoine. L’objectif : obtenir une plus-value à long terme, via l’augmentation du prix des parts.
👉 Elles sont souvent privilégiées par les investisseurs qui veulent éviter une fiscalité lourde sur les revenus fonciers.

Aujourd’hui, il existe plus de 200 SCPI en France. Ce marché est devenu très vaste et, forcément, un peu complexe pour les non-initiés. Certaines SCPI sont spécialisées dans des thématiques précises (santé, logistique, éducation, hôtellerie…), d’autres choisissent de diversifier au maximum.
C’est ce qui rend la sélection primordiale : choisir la bonne SCPI dépend avant tout de vos objectifs (revenus, fiscalité, valorisation à long terme).

Conseil de Matthieu

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

On a vu comment fonctionne une SCPI, mais la vraie question est : pourquoi y investir ? Quels sont les avantages concrets de cette classe d’actifs et à qui s’adresse-t-elle ?

1. Générer un complément de revenus

C’est la raison la plus fréquente. Beaucoup d’investisseurs placent leur épargne en SCPI pour percevoir des revenus réguliers (souvent trimestriels).
👉 Pour une personne qui dispose de liquidités et souhaite sécuriser un flux de revenus complémentaires, la SCPI est une solution attractive : rendement potentiel intéressant et risque mutualisé.

2. Profiter de l’immobilier… sans ses contraintes

Investir dans l’immobilier en direct peut vite devenir chronophage : gérer les locataires, assister aux assemblées de copropriété, s’occuper des travaux, supporter la hausse des taxes foncières… Sans parler des régimes fiscaux (comme le meublé) qui perdent progressivement leurs avantages.

Avec une SCPI, tout est délégué à la société de gestion : vous percevez vos loyers sans avoir à gérer la paperasse, les appels de charges ou les problèmes de plomberie 🚪🔧.

3. Diversifier son patrimoine

En achetant un appartement à louer, vos revenus dépendent d’un seul bien et d’un seul locataire. En SCPI, vous accédez à un patrimoine diversifié : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel… répartis sur plusieurs dizaines, voire centaines de locataires.
Résultat : le risque est dilué et la stabilité des loyers renforcée.

4. Accéder à l’immobilier professionnel

C’est un des points forts de la SCPI : avec quelques milliers d’euros, vous investissez indirectement dans des immeubles de bureaux, des cliniques ou encore des plateformes logistiques. Des actifs normalement réservés aux grands investisseurs institutionnels.

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Comme tout placement, la SCPI comporte aussi des risques qu’il est essentiel de connaître avant d’investir.

1. Les loyers ne sont pas garantis

Même si la mutualisation réduit le risque, il existe toujours la possibilité que des locataires fassent défaut ou que certains immeubles connaissent une vacance locative. Cela peut peser sur la distribution des revenus.

2. La valeur des parts peut fluctuer

Les parts de SCPI ne sont pas figées : leur valeur dépend de celle des biens immobiliers détenus. Si le marché immobilier recule, le prix des parts peut baisser. Cela reste rare, mais il faut en avoir conscience.

3. Un placement peu liquide

Contrairement à une action en Bourse que l’on revend en quelques secondes, les parts de SCPI sont moins liquides : leur revente peut prendre du temps, selon l’offre et la demande sur le marché secondaire.

4. Le risque de mauvaise allocation

Comme pour tout investissement, tout dépend de la sélection des SCPI. Un portefeuille mal construit (trop concentré sur un seul secteur, une seule zone géographique ou une seule société de gestion) peut accroître le risque.

✅ Avantages	❌ Inconvénients
Revenus réguliers (loyers versés généralement chaque trimestre).	Loyers non garantis (vacance locative, impayés possibles).
Placement sans contrainte de gestion (la société s’occupe des locataires, travaux, fiscalité).	Moins liquide que des placements financiers (délai pour revendre ses parts).
Diversification importante (plusieurs biens, secteurs, locataires).	Valeur des parts susceptible de baisser si le marché immobilier recule.
Accessibilité : quelques milliers d’euros suffisent pour investir.	Risque de mauvaise allocation si le portefeuille est mal construit.
Historique solide (produit existant depuis les années 70, régulé par l’AMF).	Rendement attractif mais pas garanti, contrairement à un fonds en euros par exemple.
Transmission facilitée (les héritiers récupèrent des parts, pas un bien en indivision).	Dépendance à la qualité de gestion de la société de gestion.
Possibilité d’effet de levier avec le crédit (financer ses parts à crédit).	Certaines banques refusent de financer certaines SCPI.

Quel est le rendement d’un investissement en SCPI ?

Les SCPI affichent en moyenne un taux de distribution autour de 4,5 à 5 % ces dernières années. Les meilleures SCPI peuvent même atteindre 6 à 7 % selon leur stratégie et leur gestion.

👉 Autrement dit, avec une SCPI bien choisie, vous pouvez espérer un rendement supérieur à de nombreux placements sécurisés (livrets bancaires, fonds en euros…), tout en profitant de l’effet « pierre » sans avoir à gérer d’immeuble.

Autre point important : les SCPI se sont montrées résilientes face aux crises.

• En 2008, alors que la crise financière et immobilière frappait de plein fouet, les SCPI ont su amortir la chute grâce à la régularité des loyers.
• En 2020, lors de la crise sanitaire, les SCPI n’ont pas « décroché » brutalement et ont continué à distribuer des revenus.

Cette solidité s’explique notamment par la diversification des actifs (bureaux, commerces, logistique, santé…) et la multiplication des locataires. Même si certains loyers sont impayés ou si un immeuble perd temporairement de la valeur, le portefeuille global absorbe le choc.

Enfin, contrairement aux actions cotées en Bourse, les SCPI ne sont pas soumises à la volatilité quotidienne des marchés financiers. Pas de variations en montagnes russes : l’évolution des prix de part reste progressive et encadrée.

Le graphique ci-dessous montre bien la stabilité des performances des SCPI au fil des années. Même dans les périodes de crise – comme en 2020 – les rendements sont restés réguliers, autour de 4 à 5 % en moyenne.

Où va notre capital quand on investit en SCPI ?

Quand vous placez votre argent en SCPI, ce n’est pas de l’argent « qui dort » : il est utilisé par la société de gestion pour constituer et gérer un parc immobilier professionnel.

Concrètement, voilà comment ça se passe :

• La société de gestion achète des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, établissements de santé, etc.).
• Elle s’occupe de toute la gestion locative : recherche et suivi des locataires, encaissement des loyers, travaux, mise aux normes.
• Elle redistribue les loyers aux associés (vous, les investisseurs), généralement chaque trimestre — certaines SCPI le font même tous les mois.

Bien sûr, tout cela implique des frais de gestion, qui rémunèrent le travail de la société, mais l’essentiel reste : vos loyers vous sont versés de manière régulière.

Deux moteurs de performance des SCPI

Investir en SCPI, c’est profiter de deux sources de rendement principales :

Les loyers 🏢

C’est le cœur du modèle : la SCPI encaisse les loyers de ses locataires (souvent des entreprises solides, des multinationales, ou même des entités publiques) et vous en redistribue une part. La diversification (beaucoup de locataires) limite fortement le risque d’impayés.

La valorisation du patrimoine 📈

Comme tout bien immobilier, les immeubles détenus par la SCPI peuvent prendre de la valeur dans le temps. Si le patrimoine se valorise, le prix des parts peut augmenter, ce qui génère un potentiel de plus-value à long terme. Certaines SCPI pratiquent aussi des arbitrages : elles revendent des immeubles en plus-value et redistribuent ces gains aux associés.

En résumé : vos revenus viennent à la fois des loyers encaissés et de la valorisation du patrimoine.

Quels types de biens et de locataires derrière une SCPI ?

Souvent, quand on investit en SCPI, on oublie qu’il y a du concret derrière les parts. Alors, qu’est-ce qu’on achète vraiment ?

• des bureaux, souvent le cœur des portefeuilles ;
• des entrepôts logistiques (très demandés avec l’essor du e-commerce) ;
• des commerces (boutiques, retail parks, centres commerciaux) ;
• des murs d’hôtels ou de résidences de santé (cliniques, EHPAD, etc.).

Le point commun ? Ce sont des actifs d’immobilier professionnel : des biens de taille et de qualité que vous n’auriez jamais pu acheter seul. Et surtout, des biens loués à des locataires solides : grandes entreprises, administrations, groupes hospitaliers… Bref, de quoi sécuriser les loyers sur la durée.

Qu’achète-t-on dans une SCPI ?

Quand vous investissez en SCPI, vous n’achetez pas un appartement classique comme dans l’immobilier locatif traditionnel. Ici, on parle surtout d’immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels, établissements de santé, résidences étudiantes… bref, des actifs de grande taille et de qualité institutionnelle, normalement réservés aux grands investisseurs.

Des baux solides qui sécurisent les revenus

Un autre point clé, c’est la qualité des baux signés avec les locataires. Contrairement à un bail d’habitation souvent court, les baux commerciaux ou professionnels sont conclus pour plusieurs années, parfois même 9 ans ou plus. Résultat : une meilleure visibilité sur les loyers à venir et une stabilité accrue des revenus pour les investisseurs. 🔑

Diversification géographique

En plus de cette diversification par typologie, de nombreuses SCPI investissent dans plusieurs régions, voire à l’international. Cette diversification géographique permet de profiter de dynamiques locales différentes : si un marché immobilier ralentit, d’autres peuvent prendre le relais. 🌍

Exemple : le patrimoine d’une SCPI diversifiée

Pour rendre les choses plus parlantes, prenons un exemple. La SCPI Corum XL illustre bien la logique de diversification géographique :

• Elle investit à 100 % à l’étranger.
• Son patrimoine est réparti entre le Royaume-Uni, l’Irlande, mais aussi le Canada 🇨🇦 (elle a été la première SCPI française à franchir l’Atlantique).
• Elle profite des cycles locaux : en 2022-2023, par exemple, la hausse des taux a provoqué une baisse des prix immobiliers dans certains pays, ce qui lui a permis d’acheter des immeubles à prix cassés.

👉 On voit bien comment une SCPI peut saisir des opportunités à l’international, et renforcer ainsi la résilience et le potentiel de rendement de son portefeuille.

Mais la diversification ne s’arrête pas à la géographie : elle concerne aussi le type d’actifs détenus. Prenons un autre exemple avec la SCPI Horizon. Ici, on parle d’immobilier du quotidien :

• un Feu Vert dans une zone commerciale près d’Avignon ;
• un Buffalo Grill ;
• un Spar en Irlande ;
• ou encore un Decathlon ou un Maisons du Monde.

Et c’est là que la SCPI prend tout son sens : en tant qu’investisseur, vous pouvez littéralement passer devant un bâtiment et vous dire :

« Ce commerce, à travers mes parts, j’en suis copropriétaire ! »

C’est ce côté tangible et concret qui plaît à ceux qui aiment l’immobilier « réel », mais qui veulent éviter les contraintes de gestion en direct.

Comment bien sélectionner ses SCPI ?

Toutes les SCPI ne se valent pas : certaines, trop concentrées sur un type d’actif (comme le bureau parisien), ont fortement souffert en 2023, tandis que d’autres, plus diversifiées et opportunistes, ont su tirer leur épingle du jeu. 🎯 La clé, c’est de regarder attentivement quelques indicateurs (diversification, historique, gestion, etc.) avant d’investir.

👉 Pour aller plus loin, je vous ai préparé un guide complet : les 10 critères pour choisir ses SCPI.

Quels sont les frais des SCPI ?

Quand on parle de SCPI, il faut avoir en tête qu’il y a des frais associés. Et c’est normal : la société de gestion s’occupe de tout (achat des immeubles, gestion locative, travaux, suivi des locataires…), donc elle se rémunère pour ce travail.

1.   Les frais de souscription dans la pierre papier

Le plus connu, ce sont les frais de souscription (environ 10 %). Concrètement, si vous achetez une part à 100 €, la valeur de retrait immédiate est de 90 €.
👉 Cela veut dire que si vous revendez vos parts le lendemain, vous perdriez 10 €. Mais attention : ces frais ne s’appliquent qu’à la revente. En attendant, ce sont bien vos 100 € qui travaillent et génèrent des loyers.

C’est pour cela que la SCPI est un placement long terme : il faut garder ses parts plusieurs années pour amortir ces frais grâce aux loyers perçus et, éventuellement, à la revalorisation des parts dans le temps.

Les frais de gestion

Chaque SCPI applique aussi des frais de gestion, généralement prélevés sur les loyers encaissés. Ces frais couvrent la gestion courante : sélection des biens, entretien, travaux, suivi administratif, etc. Là encore, c’est ce qui permet à l’investisseur de ne rien gérer lui-même.

SCPI avec ou sans frais de souscription

Depuis quelques années, on voit apparaître des SCPI « sans frais de souscription ». Mais rien n’est gratuit 😉 : elles se rattrapent souvent par des frais de gestion plus élevés, voire par des frais de sortie anticipée (par exemple, un malus de 5 % si vous revendez vos parts avant 5 ans).

👉 Au final, ce qui compte, ce n’est pas seulement le type de frais, mais la performance nette pour l’investisseur. Autrement dit : combien rapporte votre placement, une fois tout pris en compte. C’est ce qu’on mesure avec le taux de rendement interne (TRI).

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Quand vous investissez en SCPI françaises, les loyers que vous percevez sont considérés comme des revenus fonciers 🏠. Autrement dit, ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés selon votre tranche marginale d’imposition. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui peut vite alourdir la facture fiscale.

Prenons un exemple simple : vous percevez 10 000 € de loyers via vos parts de SCPI et vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 30 %. Sur ces 10 000 €, l’impôt sur le revenu représentera 3 000 €, et les prélèvements sociaux 1 720 € supplémentaires. Résultat : 4 720 € partent en impôts et cotisations, soit près de 50 % du revenu brut 💸.

On comprend alors pourquoi la fiscalité des SCPI peut sembler parfois « confiscatoire » et pourquoi il est essentiel de réfléchir à la manière dont on investit. Car si la SCPI est un excellent outil de diversification patrimoniale, sa performance nette dépend beaucoup de la façon dont elle est intégrée dans votre stratégie globale.

Miser sur les SCPI européennes

L’une des astuces consiste à investir dans des SCPI investies en Europe (hors France). Pourquoi ? Parce que dans ce cas :

• Vous n’avez pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur les loyers.
• Vous profitez du mécanisme de non double imposition, qui permet de réduire votre taux effectif d’imposition.

Exemple : avec une tranche marginale à 30 % et un taux moyen d’imposition à 15 %, la fiscalité appliquée sur vos loyers peut tomber à 15 % seulement (au lieu de près de 47 % avec une SCPI 100 % française).

Bien sûr, vous paierez un peu d’impôts à l’étranger (selon le pays où se trouvent les immeubles), mais dans la plupart des cas, cela reste bien plus avantageux que l’imposition française.

D’autres solutions pour optimiser

• Les SCPI de capitalisation : elles ne distribuent pas de loyers, mais réinvestissent les revenus pour faire croître la valeur des parts. Résultat : pas d’imposition immédiate, mais une plus-value potentielle à long terme.
• L’assurance-vie ou le PER : loger vos SCPI dans une enveloppe capitalisante (assurance-vie, plan épargne retraite) permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce et différée.
• Le démembrement : vous pouvez acheter la nue-propriété des parts (et reporter la perception des loyers à votre retraite, quand votre fiscalité sera plus basse) ou, à l’inverse, acheter seulement l’usufruit via une société et bénéficier d’un traitement comptable intéressant.
• L’investissement via une société (IS) : si vous êtes chef d’entreprise, placer des SCPI à l’IS peut être pertinent. L’imposition s’y fait à l’impôt sur les sociétés, avec des mécanismes comme l’amortissement qui améliorent la rentabilité nette.

En bref, vous l’avez vu, les SCPI offrent de nombreux atouts : des revenus réguliers, une diversification immobilière solide et la possibilité d’accéder à des actifs professionnels autrement inaccessibles. Mais comme tout investissement, il y a des subtilités à comprendre (frais, fiscalité, sélection des SCPI…) pour en tirer le meilleur.

👉 Si vous vous demandez comment investir concrètement en SCPI, la meilleure solution reste de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Chez S’investir Conseil, nous adoptons une approche complète et personnalisée :

• Nous analysons votre situation patrimoniale globale pour définir la meilleure stratégie (achat en direct, SCPI en assurance-vie, démembrement, société…).
• Nous utilisons des outils d’analyse et de comparaison avancés pour sélectionner les SCPI les plus adaptées à vos objectifs.
• Et surtout, nous pouvons vous proposer jusqu’à 3 % de cashback sur vos investissements SCPI éligibles 🎁. Concrètement, si vous investissez 100 000 €, nous pouvons vous reverser jusqu’à 3 000 € — de quoi booster immédiatement votre performance.

À noter : ce cashback n’entraîne aucun surcoût pour vous, car il provient directement d’une partie des frais de souscription déjà inclus dans le produit. Autant dire qu’il serait dommage de s’en priver 😉. Pour en savoir plus 👇