Avis BRICKS : l’investissement immobilier locatif dès 10€

article bricks

Avis BRICKS : l’investissement immobilier locatif dès 10€

La plateforme Bricks vous permet d’investir dans l’immobilier locatif fractionné à partir de seulement 10€ en quelques clics, et les rentabilités annoncées sont très alléchantes : 11,83% de rentabilité moyenne et pouvant monter jusqu’à 15,6% de rentabilité annoncée.
C’est en plus un investissement 100% passif : vous n’aurez pas toutes les contraintes de l’investissement immobilier en direct qui peut être très chronophage : recherche du bien, procédure d’achat, gestion des locataires...

Bricks s’occupe de tout de A à Z et vous reverse ensuite la part des loyers qui vous est due tous les mois, et en plus de ce loyer, vous bénéficiez aussi d’une éventuelle plus-value immobilière si le bien prend de la valeur avec le temps.

L’immobilier locatif devient donc accessible à tous, même ceux qui n’ont pas accès au crédit, à l’immobilier ou n'ont pas le temps ou l’envie de gérer des locataires.

Alors, toucher des loyers tous les mois sans rien faire avec des rentabilités très élevées, c’est peut-être trop séduisant. Il doit y avoir des frais cachés, des risques importants, ou c’est peut-être une arnaque ?!

Vous êtes nombreux à me demander mon avis sur Bricks, chose que je vais faire dans cet article, car c’est un moyen d’investir assez nouveau et il y a vraiment plusieurs points à bien comprendre avant d’investir dessus :

  • Le fonctionnement
  • Est-on vraiment propriétaires des biens immobiliers ?
  • Quels sont les frais ?
  • Quels sont les risques ?
  • Quelle est la fiscalité et comment la déclarer ?
  • Quelles sont les rentabilités qu’on peut espérer ?
  • Comment revendre ses Bricks et récupérer ses investissements ?

Le but de cet article est donc que vous puissiez savoir utiliser et investir sur Bricks en comprenant tous les points importants avant d’investir. Je vous donnerai aussi mon avis détaillé sur cette plateforme et je vous expliquerai aussi comment je vais l’utiliser dans ma stratégie d’investissement.

rentabilité moyenne affichée par Bricks
Rentabilité moyenne affichée par Bricks
Table des matières

Cet article existe aussi au format vidéo :

Présentation de Brick.co

Qui est Bricks ?

Bricks.co une plateforme française de financement en Royalties (point très important, on en reparle dans la suite) spécialisée en immobilier.

Basée à Montpellier et lancée en 2021, elle compte déjà une vingtaine de biens financés. Du point de vue réglementaire, Bricks est bien enregistré auprès de l’Orias, et le but de Bricks est de rendre l’investissement en immobilier rentable accessible à tous.

Derrière cette plateforme, c'est une équipe de professionnels en l’immobilier qui va sélectionner des biens immobiliers rentables, des immeubles de rapport un peu partout en France.

enregistrement orias
Fiche de Bricks sur l'ORIAS
logo Bricks
Logo de Bricks, la plateforme française d'investissement fractionné en immobilier

Le concept des Bricks

Le concept des Bricks permet le fractionnement des biens immobiliers. Lorsque le bien est listé sur la plateforme, Bricks le divise en tranche de 10€ (une tranche = une brique) : s’il y a 350 000€ à financer, alors il y a alors 35 000 bricks à la vente, et chaque investisseur aura le droit à sa part des loyers tous les mois au pro rata de son nombre de bricks détenues.

exemple financement Bricks 2
Financement en Bricks de l'immeuble Bienfaisance à Vincennes

Le fonctionnement de la plateforme Bricks.co

Voici comment se déroule l'investissement sur un bien immobilier sur Bricks :

  1. Bricks sélectionne des biens rentables et prépare l’achat
  2. Bricks liste le bien sur la plateforme
  3. Les investisseurs achètent les Bricks
  4. Bricks achète le bien et complète généralement avec un crédit immobilier
  5. Bricks s’occupe de toute la gestion locative
  6. Bricks récupère les loyers et perçoit ses commissions (on en reparle ensuite)
  7. Bricks reverse le restant des loyers aux investisseurs

Je pense notamment à ceux qui n’ont pas accès à l’emprunt, qui n’ont pas de CDI, ou qui sont en situation précaire, ou qui n’ont pas envie de s’embêter avec de l’immobilier en direct. Pour un billet de 10€, vous pouvez profiter du marché immobilier et de ses avantages en achetant une brick.

Attention, il faut bien comprendre les risques, les frais, la fiscalité, les clauses du contrat, les rentabilités qu'on peut espérer : on va parler de tout cela.

Comment Bricks peut proposer ces rentabilités si élevées ?

Pour proposer ces rentabilités si élevées (on parle de 11,83% par an en moyenne pouvant monter jusqu'à 15-16%), Bricks va notamment réussir à bien négocier ses biens : en général Bricks les achète en-dessous du prix du marché.

Mais pour réellement booster la rentabilité, Bricks va surtout utiliser le crédit immobilier.

En général, une fois positionné sur un bien, Bricks propose aux utilisateurs de financer 50% du bien et demande ensuite à sa banque, en général le Crédit Agricole, un crédit immobilier pour financer les 50% restant.

Les investisseurs bénéficient alors d’un effet de levier qui va booster la rentabilité de leurs investissements puisqu’en investissant 10€, c’est en fait 20€ qui sont injectés dans le bien grâce au crédit. Une partie des loyers va servir à rembourser le crédit, faisant baisser la dette et donc augmenter la valeur des bricks des investisseurs, boostant la rentabilité. Il faut aussi dire que les taux d’intérêt actuels sont historiquement très bas.

À noter que vous profitez de l’effet de levier sans que cela mange votre capacité d’emprunt auprès de la banque si jamais vous souhaitez contracter un prêt.

Pour les rendements affichés, on peut voir qu‘il y a deux bases de calcul :

  1. Le rendement locatif : ce sont les revenus reversés qui correspondent aux loyers que vous allez toucher grâce à vos Bricks. Pour un bien valorisé 500.000€, versant 25.000€ de loyers aux investisseurs tous les ans, le rendement locatif est de 5%.
  2. Le taux de rentabilité global : ce calcul prend en compte le rendement locatif précédent + la valorisation des Bricks, que vous toucherez si vous revendez plus cher vos Brick. Les Bricks peuvent gagner en valeur grâce à deux mécanismes :
  • Le remboursement du crédit immobilier qui fait baisser la dette du bien et augmenter la valeur des bricks
  • La plus-value potentielle du bien puisqu’il peut prendre de la valeur en fonction de l’attractivité de la ville, du marché immobilier, etc. Pour cette partie, Bricks fait appel à un auditeur qui réévalue tous les 6 mois le prix du bien et donc la valeur des Bricks. Mais attention, on est bien sur une perspective de plus-value, ce n’est pas un rendement.

Le bien “Immeuble Basse Rue” par exemple finit avec une rentabilité estimée de 11,95% : 5,65% de rendement locatif + 6,3% de plus-value des bricks. Évidemment en pratique, ces rentabilités peuvent être en réalité moins élevées s’il y a de la vacance locative ou si le marché de l’immobilier chute par exemple.

calculs rentabilité bricks.co
Analyse financière du bien Immeuble Basse Rue sur Bricks

D’ailleurs, si vous souhaitez encore un peu plus de rentabilité, vous avez mon lien de parrainage en cliquant ici : 1% de cashback offert sur tous vos investissements pendant les trois premiers mois. Si vous investissez 5000€, 50€ de cashback vous sont reversés. Vous pouvez sinon rentrer directement le code parrain SINVESTIR.

Attention, tous les biens ne sont pas financés à 50% avec un crédit. Si on regarde les derniers bien listés, on voit que l’objectif de financement est supérieur à la valorisation du bien. Par exemple sur l’immeuble Bienfaisance ci-dessous, on peut lire que la stratégie est un immeuble financé sans crédit immobilier afin de garantir des revenus constants.

Ici, on peut s’attendre à des rendements inférieurs comparés aux autres. Et je pense que c’est d’ailleurs pour cela que pour l’instant il n’a pas été financé à 100% alors qu’habituellement, les biens partent en 5 minutes.

exemple immeuble bricks financementcomplet
Exemple d'immeubles sur Bricks financés à 100%

Les frais : comment se rémunère Bricks ?

Il y a 3 types de frais :

  • Les frais d’acquisition et de revente : Bricks prends 10% de commission sur le montant des biens immobiliers quand ils achètent un bien, mais ces frais-là sont déjà intégrés dans la rentabilité des biens. Du coup, quand un nouvel immeuble est listé, sa rentabilité est calculée à partir du prix frais de Bricks inclus. Donc, pour l’investisseur, ces frais ne sont pas à payer en plus.
Par exemple : un immeuble acheté 500 000€ sera listé à 550 000€ sur la plateforme. À noter que si Bricks revend un bien un jour, la société prendra de nouveau 10% de commission sur le montant du bien vendu.
 
Mon avis : J’espère que Bricks ne va nous faire plein d’achats et reventes pour toucher ses commissions mais va vraiment favoriser les intérêts des investisseurs.
 
  • Les frais de gestion : Bricks prend 1% de la valeur du bien par an pour tout ce qui est gestion locative, gestion administrative, etc, mais encore une fois, en pratique, les loyers reversés sont nets de frais. Donc pas de surplus à payer. Si le rendement locatif affiché est de 5,65%, c’est bien net de frais.

Mon Avis : Pour ces frais, je trouve dommage de prendre un % sur la valeur du bien au lieu d’un % sur les loyers, ce qui est pratiqué en général par les agences immobilières. Si on fait les calculs, on peut voir que Bricks facture en fait assez cher la gestion en général 

Par exemple :
frais de gestion bricks exemple
Exemples de frais de gestion pratiqués par Bricks : 26% à gauche et 21% à droite.
  • Les frais sur la Marketplace de 3% pour les acheteurs : on en reparle dans  la partie Liquidité.

Le contrat de redevance : vous n’êtes pas propriétaires des biens sur Bricks !

Ce qui est très important avant d’acheter des bricks, c’est de lire le contrat que vous acceptez lorsque vous en achetez.

Ce qu’il faut bien comprendre c’est que vous n’êtes pas propriétaires des biens lorsque vous achetez des bricks, mais c’est Bricks qui en est propriétaire. Vous êtes par contre propriétaires du contrat qui vous lie avec Bricks et qu’on retrouve sur la page de chaque immeuble listé.

Ce contrat est un contrat de royalties (redevance) qui explique bien que 100% des revenus nets futurs, donc des loyers dudit Bien Immobilier reviendra aux acheteurs des Bricks, ainsi que 100% de la plus-value nette si le bien est revendu.

 

Contrat de Redevance Royalties Bricks
Extrait dudit contrat

Du coup, du point de vue propriété et législation, on peut dire que les investisseurs sont moins en sécurité. Donc, c'est un inconvénient pour les gens qui voudraient être réellement propriétaire des biens, et non d’un contrat de redevance.

L’avantage par contre lié à ce contrat de redevance, c’est que la revente de vos Bricks est beaucoup plus simple.

En effet, Bricks aurait pu décider de faire de manière plus classique et de rendre chaque investisseur co-propriétaire du bien immobilier, comme les SCPI finalement. Mais le problème avec cette méthode est que si vous voulez revendre vos Bricks à quelqu’un d’autre, c’est plus complexe du point de vue administratif, il vous faut remplir des déclarations, et payer en plus des droits de mutation au Trésor Public (autour de 5% à chaque opération).

Bricks a donc voulu rendre la revente beaucoup plus flexible via sa Marketplace et sans avoir cette complexité administrative. C’est donc un mal pour un bien si on veut cette possibilité de revendre facilement et rapidement, car on parle quand même du marché de l’immobilier qui n’est pas connu pour être le plus liquide.

Comment revendre ? La liquidité sur Bricks

Avant d’investir sur des Bricks, il faut se poser la question de la revente de nos Bricks, donc de la liquidité.

Est-il facile de revendre ses bricks ?

Pour cela, Bricks a mis en place une Marketplace sur sa plateforme où tout le monde peut vendre ses Bricks, et acheter des Bricks à d’autres membres de Bricks.

Jusqu’à présent, l’enthousiasme est très fort sur Bricks, et en général, tous les revendeurs trouvent rapidement des acheteurs sur la plateforme. Je n’ai encore jamais vu d’offre en attente sur la Marketplace. Le site indique même le nombre d’offres de bricks qu’il y a eu dans la journée.

Par exemple : aujourd’hui il y en a eu 10 offres et elles ont déjà toutes trouvé preneur. D’ailleurs, lorsque vous voudrez vendre vos Bricks, vous ne pourrez pas les vendre plus de 10% de leurs dernières estimations par Bricks. Ceci est fait pour éviter la spéculation sur les Bricks et une décorrélation des Bricks par rapport à leurs valeurs intrinsèques.

Marketplace Bricks
La Marketplace de Bricks.co

La marketplace de Bricks est donc un marché secondaire, sur lequel Bricks facture 3% de frais aux acheteurs. Ces 3% de frais alimentent en fait une poche de liquidité pour Bricks qui pourra alors fournir de la liquidité aux investisseurs souhaitant vendre des parts et ne trouvant pas d’acheteurs sur la marketplace.

Parce que l’autre solution pour vendre vos Bricks si vous n’utilisez pas la marketplace ou si vous ne trouvez pas d’acheteur, c’est de les revendre directement à Bricks qui vous les rachètera avec une décote de 10% par rapport à la dernière estimation de leurs valeurs.

Comment investir ? Ouvrir un compte sur Bricks

C’est très simple, ça se passe en ligne, c’est très rapide et ça se fait en 3 étapes :

  • Vous renseignez vos informations personnelles, votre identité, etc
  • Vous ajoutez de l’argent par carte bleue ou par virement
  • Vous sélectionnez vos biens parmi ceux disponibles et vous achetez vos premières Bricks

Rien de plus simple, ça va très vite. Et n’oubliez pas de profiter d’un parrainage pour profiter d’un cashback de 1%. Bricks annonce avoir déjà reversé 420 000€ grâce au parrainage.

Petit point à savoir aussi, on ne peut pas investir avec un crédit immobilier sur Bricks pour faire encore plus de levier, contrairement aux SCPI.

cashback
Primes de parrainages déjà reversés aux utilisateurs Bricks

La Fiscalité de Bricks et comment la déclarer

La fiscalité est assez avantageuse dans le sens où les revenus ne sont pas traités comme des revenus fonciers comme pour les SCPI par exemple, qui peut vite être très confiscatoire si votre TMI est élevée.

Ici, ce sont des revenus mobiliers, donc la même fiscalité que les dividendes en Bourse, 30% de flat tax, avec 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôt sur le revenu ou bien intégration au barème de l’imposition sur le revenu si cela est plus avantageux pour vous.

Autre chose très intéressante, le système de redevance fait que lorsque vous investissez 1000€, ces 1000€ ne vous appartiennent plus. Et cela va vous créer un avantage fiscal : il vous faut en fait gagner plus de 1000€ de loyers ou revendre pour plus de 1000€ de Bricks pour être taxé. Donc, tant que vous ne récupérez pas plus d’argent que votre investissement initial, vous n’êtes pas taxés. C’est uniquement une fois que vous aurez perçus plus d’argent que ce que vous avez investi initialement que vous serez taxés.

Par conséquent, il y a un effet de retardement de la fiscalité qui va vous permettre de réinvestir vos gains sans fiscalité et de booster ainsi vos intérêts composés.

Exemple : imaginez que vous achetiez pour 1000€ de Bricks (100 Bricks à 10€), avec un rendement locatif de 5% par an :

  • Durant les 10 premières années, vous touchez 50€ par an, soit 500€ en 10 ans. Comme vous avez investi 1000€ et perçu pour l’instant que 500€, vous n’êtes pas imposés et vous pouvez réinvestir ces 500€ librement sans taxe et profiter des intérêts composés.

  • Imaginons qu’au bout de ces 10 ans, vous revendez vos Bricks à 15€ l’unité. Vous récupérez donc 1500€. Vous venez de faire 1000€ de gains (500€ de plus-value + 500€ de loyers) sur lesquels vous serez alors imposé.

Pour la déclaration, tous les impôts et prélèvements sont prélevés à la source par Bricks, donc vous n’avez rien à faire de votre côté, ce qui rend l’investissement sur Bricks encore plus passif.

Les risques liés à Bricks

À mon sens, il y a trois principaux risques liés à vos investissements sur Bricks :

  • Les risques liés à l’immobilier, que vous auriez aussi si vous investissiez en immobilier en direct. Ce sont les risques liés au marché immobilier et à la gestion de votre bien : travaux importants à payer, les prix des biens qui peuvent chuter, faisant baisser la valeur des bricks, vacance locative qui engendrerait des loyers en moins, donc des revenus en moins, etc. Les performances annoncées pourraient dans la pratique être différentes. Il y a un risque de perte en capital.
 
  • Les risques liés à la réglementation et au contrat de redevance : il est vrai que la structure juridique n’est pas habituelle et que Bricks est quand même une jeune plateforme. Il pourrait y avoir des contraintes en plus pour Bricks de la part de l’AMF notamment. On peut lire sur leur site qu’ils sont en demande d’agrément SFPF, il pourrait y avoir des contraintes réglementaires que Bricks n'avait pas prévues.
 
  • Les risques liés à la liquidité : pour l’instant il est très facile de revendre ses Bricks parce qu’il y a un fort engouement sur la plateforme et beaucoup de demande. Maintenant, dans les années à venir, cet enthousiasme pourrait s’estomper et il pourrait être plus dur de revendre ses Bricks, ou bien il faudra les revendre moins chers, jusqu’à peut-être les revendre directement à la société Bricks mais avec une décote de 10% quand même.

Mon avis sur Bricks

Pour moi, Bricks est une plateforme très intéressante car elle permet de profiter de l’immobilier locatif, dès 10€, avec effet de levier, et avec des perspectives de rentabilité assez élevées. C’est intéressant notamment pour tous ceux qui n’ont pas les moyens ou l’envie d’investir dans l’immobilier en direct.

La fiscalité est plutôt avantageuse et le plus gros avantage est vraiment la passivité : vous n’avez rien à faire une fois votre bien sélectionné et vos bricks achetées puisque Bricks s’occupe de tout. C’est quand même là le gros avantage vis-à-vis de l’immobilier en direct qui peut être très chronophage entre la recherche du bien, les démarches, les travaux, jusqu’à la gestion des locataires. Le gain de temps peut être très important.

Il faut par contre bien comprendre dans quoi on investit en allant sur Bricks notamment au niveau des clauses du contrat comme je vous l’ai expliqué. Et il faudra aussi bien sélectionner vos immeubles (effet de levier, rentabilité, éléments financiers et extra-financiers, …).

Il faut aussi garder en tête qu’il y a des frais, qui peuvent être parfois un peu élevés, mais qui sont généralement compensés par des rendements élevés, et qu’il y a aussi des risques pour vos investissements, qu’il faut bien comprendre. La société reste encore jeune, et elle n'a pas fait autant fait ses preuves que les SCPI par exemple qui existent depuis les années 70.

Pour moi, Bricks peut s'inscrire dans une stratégie d’investissement diversifiée. Je pense que ça peut être très intéressant de posséder un petit pourcentage de Bricks dans son patrimoine.

J’ai personnellement été séduit par Bricks notamment pour ses perspectives de rendements élevés, la passivité et la fiscalité. Mon but est d’acheter des fractions de plusieurs immeubles en appliquant quelques critères, notamment l’effet de levier pour booster la rentabilité.

Si Bricks vous intéresse, vous pouvez vous inscrire avec le lien en cliquant ici si vous souhaitez profiter du bonus de parrainage : 1% de cashback pour tous vos investissements pendant les trois premiers mois.

Dans cette vidéo, je vous parle des SCPI et vous explique pourquoi cet investissement en pierre-papier peut aussi être très intéressant. Je compare aussi les SCPI avec Bricks.

La bourse avec bon sens - Ebook ETF

Mon livre offert !

5 minutes par mois pour s'enrichir durablement grâce à la bourse et aux ETF.

+ de 150 avis Amazon
4.7/5

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

AVERTISSEMENT :

Toutes les informations trouvées sur ce site, y compris les  documents, idées, opinions, points de vue, prédictions exprimées ou implicites, sont uniquement destinées à des fins d’information, de divertissement ou d’éducation et ne constituent pas un conseil en investissement. Considérez la pertinence de ces informations au regard de vos objectifs, de votre situation financière et de vos besoins, et demandez conseil à un professionnel le cas échéant.

Recevez gratuitement mes prochaines analyses vidéos ou articles et des ressources exclusives.

Rejoignez une communauté de plus de 21 000 personnes.

S'investir

Les mails privés de S'investir

La Bourse et les ETF accessibles à tous

Les stratégies avancées & les principes simples pour booster vos performances, diminuer vos risques et battre plus de 97% des investisseurs à long-terme.

Pas de spam | Confidentialité garantie | Possibilité de se désabonner à tout moment
En renseignant votre adresse email, vous acceptez de vous inscrire à la newsletter pour être informé des nouveaux contenus de S’investir, des produits de ce site, et vous prenez connaissance de notre Politique de confidentialité.

Recevez mes meilleurs conseils et analyses gratuitement par mail
(épargne, investissement, bourse, ETF, fiscalité, crypto …)

Le but ? Développer votre patrimoine financier, vos connaissances, minimiser vos risques et maximiser vos performances.

La bourse avec bon sens - Ebook ETF

Apprenez à épargner et investir en bourse efficacement

Recevez mon livre gratuitement